אלוני חץ רכשה זכויות בשני בניינים בבוסטון ב-95 מיליון דולר

שני הבניינים נמצאים בסמוך לתחנת הרכבת והמטרו הראשית של העיר. באחד מהם בוצע שיפוץ
לירן סהר |
נושאים בכתבה אלוני חץ בוסטון

יעד חדש: אלוני חץ 0.68%  חתמה על מסמך עקרונות בלתי מחייב עם Oxford Properties Group לרכישת 55% מהון המניות של שתי חברות אשר בבעלותן שני בנייני משרדים ב-CBD של בוסטון והנמצאות כיום בבעלות ושליטה מלאה של Oxford.

תמורת המניות תשלם אלוני חץ ל-Oxford כ-95 מיליון דולר במועד סגירת העסקה. בבעלות החברות, בניין 125 Summer בעל שטח להשכרה בהיקף של 475 אלף רגל רבוע ובניין 745 Atlantic שהינו בעל שטח להשכרה בהיקף של 175 אלף רגל רבוע. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים הינו 84%. ה- NOI  השנתי הנוכחי הוא 18 מיליון דולר.

שווי הבניינים שמחזיקות החברות הינו 393 מיליון דולר ובניכוי ההלוואות הבנקאיות הקיימות בסך כ- 220 מיליון דולר, ההון העצמי הינו בסך של כ-173 מיליון דולר ואלוני חץ רוכשת 55% מהחברות. כמו כן הוסכם כי החלטות מהותיות בכל חברת נכס תתקבלנה במשותף וכי Oxford תתקשר בהסכם לניהול הנכסים בתנאי שוק כמקובל בעסקאות דומות בבוסטון.

בכוונת הצדדים לחתום על הסכמים מחייבים ולהשלים את סגירת העסקה (closing) עד לתום שנת 2015, בכפוף להשלמת בדיקות נאותות ולהתקיימות תנאים מתלים ביניהם קבלת הסכמות של הבנקים המלווים. בכוונת אלוני חץ לממן את השקעתה הצפויה בחברות ממקורותיה העצמיים.

Oxford הינה זרוע הנדל"ן של קרן הפנסיה של עובדי אונטריו קנדה (OMERS), בבעלותה של Oxford יותר מ-170 בניינים בשטח השכרה של 57 מיליון רגל רבוע (כ-5 מיליון מ"ר) בשווי של כ-30 מיליארד דולר בקנדה, ארה"ב ואירופה.

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ מסר: "לאחר לימוד מקיף ויסודי החלטנו לפני מספר חודשים לנסות ולאתר השקעה בשוק המשרדים של בוסטון. בוסטון הינה עיר צומחת אשר מהווה מרכז אקדמי מוביל בארה"ב, ומתקיים בה תהליך נרחב של התחדשות אורבנית. שוק המשרדים של בוסטון מוערך בכ- 15 מיליון מ"ר והינו החמישי בגודלו בארה"ב. בשבועות האחרונים נקרתה בדרכנו הזדמנות לבצע דריסת רגל ראשונית עם שותף מעולה. ל-Oxford פורטפוליו נכסים בהיקף של מיליארדי דולר הפרוש בארה"ב, קנדה ואירופה, מתוכו כ- 10% בבוסטון.  Oxford הינה גורם מוביל בשוק הנדל"ן של בוסטון, במשרד המקומי מועסק על ידה צוות ניהולי ומקצועי המונה כ- 60 אנשים. Oxford ידועה כשחקן "טווח ארוך" אשר חובר לשותפים איכותיים בכל טריטוריה בה הוא פועל".

חץ ממשיך: "שני הבניינים הנרכשים נמצאים ב-CBD של בוסטון, סמוך לתחנת הרכבת והמטרו הראשית של העיר. שני הבניינים נבנו בתחילת שנות ה-90 כאשר ב- 745 Atlantic בוצע שיפוץ נרחב בשנה שעברה ו- 90% ממנו מושכר ל- We Work. 125 Summer הינו בניין המושכר למגוון שוכרים מתחומים שונים וישנה תוכנית לשיפוצו באופן משמעותי אשר יעמידו בסטנדרט גבוה. להערכתנו לאחר השיפוץ יושכר הבניין במלואו וגם חידושי החוזים העתידיים יהיו במחירי שכ"ד תואמים. בכוונתנו להמשיך ולהרחיב את השקעתנו בשוק המשרדים בבוסטון".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

נועם פינקו, אנליסט בכיר במחלקת מחקר Sell-Side בפסגות, אמר כי "בהשקעות קודמות של החברה היא תמיד נכנסה כשותפה בחברה קיימת לה פעילות ענפה באזור הפעילות ולא רכשה בניינים בודדים, כך שנראה כי מדובר באסטרטגיה שונה. עם זאת, אחת החוזקות של החברה תמיד הייתה בבחירת השותפים הנכונים בכל פעילות, מה שייצר לה ערך רב בכמעט כל השקעה שביצעה וגם בבוסטון היא נכנסת לבניינים עם שותף מקומי מוביל. החברה צפויה להגדיל את הפעילות בעיר, וכנראה שגם כאן יהיו שיתופי פעולה עם גופים מקומיים מובילים במה שיפחית לה את סיכוני ההשקעה".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.53%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

מדד הבנקים איבד 2.4%, מדד הביטוח נפל 3.1%; סגירה שלילית בבורסה

מדדי הדגל סגרו בירידות בהובלת מדד ת"א 90 שירד 1.3%; מחלבות גד טיפסה ביומה הראשון בבורסה ועלתה 17.5%

מערכת ביזפורטל |

המדדים סגרו בטריטוריה שלילית - ת"א 35 ירד 1%, ת"א 90 איבד כ-1.3%.

גם הסקטורים סיימו באדום - הבנקים מחקו את העליה שהייתה בשעות הראשונות למסחר והמדד ירד 2.4%, בעוד במדד הביטוח המגמה השלילית חזקה יותר והוא איבד 3.1%. מדד הנדל"ן ירד 1%, ומדד ת"א נפט וגז ירד 1.2%.


פסגה בדוחא תנסה לגבש חזית ערבית מול ישראל - בהמשך לתקיפה הישראלית בדוחא שבקטאר תקיפה שבה עדיין אין אימות שהצליחו לסכל את הבכירים בזרוע המדינית של חמאס שטורגטו - סוכנות הידיעות הקטארית הודיעה כי דוחא תארח פסגת חירום ערבית-אסלאמית. לפי ההודעה, הפסגה צפויה להתקיים בימים הקרובים, בראשון ושני הקרובים. ראש ממשלת קטאר ושר החוץ, מוחמד בן עבד אל-רחמן אל-ת'אני, הצהיר כי המנהיגים שיתכנסו בדוחא יקבעו את אופי וכיוון התגובה לתקיפה. בשלב זה, קטאר לא דורשת מהמדינות המשתתפות עמדה מסוימת, אבל גורמים רומזים על כוונה לעצב חזית אזורית מאוחדת מול התוקפנות של ישראל.


הבנק המרכזי האירופאי ה-ECB, השאיר את הריבית ללא שינוי - סטפן גרלך, הכלכלן הראשי של בנק EFG בציריך ולשעבר סגן נגיד הבנק המרכזי של אירלנד, סבור כי ההחלטה של הבנק המרכזי להשאיר את הריבית ללא שינוי הייתה נכונה ומתבקשת. למרות עלייה קלה באינפלציה באוגוסט, הן האינפלציה הכללית והן אינפלציית הליבה עדיין מעט מעל יעד ה־2%, ואין בכך סיבה מיידית להורדה. גם נתוני הצמיחה ואמון העסקים מלמדים שכלכלת גוש האירו מחזיקה מעמד היטב, על אף העלאת המכסים מצד ארה"ב והמתח הגיאופוליטי. הורדת ריבית יכולה להיות מוצדקת בעתיד, אם תתממש האטה חדה או מהלך מוניטרי חריף מצד הפד, אבל עד אז אין סיבה שה־ECB יפעל על בסיס תרחישים כאלה. גרלך גם מזכיר את השאלה הפוליטית הלא פשוטה, האם התפקיד של הבנק הוא "לסגור את המרווחים" עבור מדינות כמו צרפת - סוגיה שלא עלתה לדיון רשמי, אבל כנראה קיבלה התייחסות מאחורי הקלעים.


אם ביולי-אוגוסט תל אביב כמו קיבלה עצמאות והניבה תשואות עודפות, נראה שספטמבר מחזיר את הסנכרון בין וול סטריט לאחוזת בית. אפשר לראות את ההלימה בין השווקים, את הסנטימנט הכללי חוזר להתכתב ביחד. גולת הכותרת היא הורדת הריבית, כשההחלטה אם לעשות את הפיבוט תתקבל על ידי הבנק המרכזי ב-17 לחודש, הורדת ריבית שתניע גם אצלנו את שינוי המדיניות כשהנגיד פרופ' ירון יקבל בטחון מהקולגה האמריקאי ויקל מוניטרית. בנק ישראל פרסם תחזיות לפיהן תהיה אינפלציה מתונה יחסית, ריבית בירידה וצמיחה גבוהה. הבורסה מתמחרת אופטימיות וציפייה לסיום המלחמה ולתקופת שגשוג. אלא שצמיחה גבוהה ומהירה לא משתלבת עם ריבית נמוכה ולרוב גם לא עם ירידה באינפלציה. האם התחזיות של בנק ישראל להורדת ריבית ולצמיחה מוגזמות?