בדוחות לוינשטין: נתון המאותת על הצפה בשוק המשרדים בת"א
האם חברות הנדל"ן מתכוננות להצפה הצפויה בשוק המשרדים באזור תל אביב? לפי דוחות חברת לוינשטין נכסים שפורסמו היום, השווי של מגדל לוינשטין בצמוד לגשר שפוצץ בסוף השבוע החולף, ירד ב-9.252 מיליון שקל מרמה של 310.25 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2015 ל-301 מיליון שקל ברבעון השני. גם השווי ההוגן של מגדל דיסקונט הופחת מ-169.7 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2015 ל-166.3 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, ירידה של 3.4 מיליון שקל.
משיחה עם גורמים בשוק עולה כי ההפחתה בשווי ההוגן בנכסים אלו נובעת מגידול חד בהיקף שטחי המסחר הנבנים באזור, בהיקף של 500-600 אלף מ"ר, לכן שכר הדירה למ"ר הופחת ב-5 שקלים למ"ר בחוזי שכירות עתידיים בנכסים אלו. להערכת גורמים אלו, ירידת השווי אינה נובעת מהעבודות על הרכבת הקלה באזורים אלו וכי לא בהכרח תהיה להן השפעה על השווי בהמשך.
בהסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד נאמר: "להערכת החברה, הגידול הצפוי בהיצע שטחי המשרדים באזור תל אביב בו ממוקמים שני נכסים מהותיים מאוד של החברה יתכן ויגרום לכך, שעם התחדשותם של חוזי שכירות קיימים בנכסי החברה או עם עזיבת שוכרים קיימים וכניסתם של חדשים, יחולו שינויים בדמי השכירות אותם תגבה החברה. בנוסף, במהלך חודש אוגוסט 2015 החלו העבודות להקמת הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב, אשר שתיים מתחנותיה תוקמנה בסמיכות למגדל לוינשטין ולמגדל דיסקונט. ליום פרסום הדוח, ולאחר סגירת מתחמי הבניה המיועדים, נראה כי ההכנה המקדימה שערכה חברת נת"ע הוכיחה את עצמה, וכי אין כל עיכובים בנגישות אל המגדלים. למרות הנ"ל אין החברה יכולה להעריך את עוצמת ההשפעה העתידית של העבודות על הכנסות השכירות מנכסים אלה, במשך תקופת ההקמה ולאחריה".
מנגד, בתקופת הדו"ח זכתה החברה ביחד עם שיכון ובינוי במכרז לרכישת מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב בתמורה כוללת של 560.5 מיליון שקל (עבור 100% מהמתחם). החברה מעריכה כי סכום הזכייה במכרז מהווה קירוב לשווי ההוגן של המתחם כולו ומשך ניתן לגזור את שוויו ההוגן של חלק החברה במתחם טרם הזכייה. כתוצאה מכך, רשמה החברה בתקופת הדו"ח רווח משערוך נדל"ן להשקעה בגין חלקה במתחם בסך של כ-79.2 מיליון שקל. סך שיערוך הנכסים של החברה הסתכם ברבעון השני בכ-64.774 מיליון שקל.
- למה המיזוג של לוינשטין הנדסה ונכסים נפל ומה יהיה בהמשך?
- לוינשטין הנדסה תמחק את לוינשטין נכסים מהמסחר, כמה יקבלו המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכנסות החברה מדמי שכירות ברבעון השני הסתכמו בכ-14.9 מיליון שקל, בהשוואה לכ-17.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, ירידה של כ-15%. ירידה זו נובעת ברובה מהמעבר של חברת 'קומברס' מבית המשרדים הממוקם ברמת החי"ל בתל אביב (בעלות של 50%) וכן בשל עבודות השיפוץ שמבצעת החברה בנכס, עבור אכלוסו מחדש בתקופה הקרובה.
הרווח הנקי של החברה ברבעון השני בכ-55.5 מיליון שקל, לעומת כ-7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווחים נובע מעדכון הערכות השווי של נכסי הנדל"ן להשקעה, אשר הושפעו כאמור מהכללת השווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה. הרווח התפעולי של החברה הסתכם בכ-76.625 מיליון שקל, לעומת כ-10.96 מיליון שקל אשתקד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
