25 אלף דירות חדשות: אושרה תכנית הענק להתחדשות עירונית בר"ג
תכנית ההתחדשות הבניינית בעיר רמת גן אושרה בוועדה מקומית. התכנית קודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף עם עיריית רמת גן והמינהלת העירונית. במהלך קידום התכנית נערכו ישיבות תיאום עם ארגון הקבלנים.
התוכנית כוללת את כל שטחה המוניציפלי של העיר, אך חלה רק על מבנים קיימים המשמשים למגורים שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1985, בחלקות מקור בשטח שבין 450 ל-1,200 מ"ר. היא חלה על כ-10,650 יחידות דיור ומוצעות בה בסך הכל כ-25,950 יחידות דיור. התכנית מגדירה שלושה אזורי התחדשות בהתאם להיררכית הרחובות: רחוב מסחרי, רחוב משני רחב ורחוב משני צר.
מחירי הדיור רמת גן נעים סביב 36 אלף שקל למ"ר. לאחרונה יצאו מספר תוכניות חדשות בעיר. התחדשות עירונית ברמת גן: בימים אלה מקודמת תוכנית לבניית מתחם מעורב שימושים בין הרחובות הצלע והעמל, עליה אחראית חברת מצלאוי. ברחוב הצלע, הסמוך לאבא הלל, נמכרות דירות סביב 32-33 אלף שקל למ"ר. ברחוב העמל התנודות בין בניין לבניין גדולות מאוד, אבל בגדול - אפשר לומר כי הממוצע נע סביב המחירים האלה. אפשר להניח בזהירות שהדירות הקטנות הפרוייקט, של כ-70 מ"ר, יעלו כ-2.5 מיליון שקל.
בחודש שעבר הודיעה חברת אזורים כי תקדם פרויקטים כאלה בשלושה מתחמים בביאליק וברחובות שלם ואחד העם. מחירי הדיור שם נעים בין 37-38 אלף שקל למ"ר, אחרי שלפני שלוש שנים נמכרו דירות באזור במחיר של 26-28 אלף שקל, מה שמגלם עלייה של 35% בשלוש שנים בערך. לפני מספר שבועות התקדמה גם תכנית התחדשות עירונית באבא הלל בר"ג כשבנייני הרכבת ייהרסו על ידי ICR. התכנית כוללת הריסה של 82 יחידות כשבמקומם ייבנו 200.
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחירי הדירות באזור נעים סביב 33 אלף שקל למ"ר. מדובר בשכונת נחלת גנים. העסקאות באבא הלל מעט גבוהות יותר כי הן נמצאות על הציר המרכזי, אבל הפער משתנה מקצה לקצה כשהפער בין דירות ישנות לחדשות גבוה. דירות חדשות נמכרות ב-35 אלף שקל למ"ר וצפונה, כשדירות ישנות, שנמצאות תחת ירידה בביקוש בזמן מלחמה, נמכרות מ-25 אלף שקל למ"ר - גם אם מדובר בדירות קטנות. כך למשל, מספר דירות שנמכרו בחודש האחרון, 3 חדרים וסביב 70 מ"ר, נמכרו סביב 1.8 מיליון שקל - מה שמשקף 25-26 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות, בעיקר קטנות, נמכרו סביב 35-38 אלף שקל.
כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן: "רמת גן פועלת כבר מזה מספר שנים תחת עקרון של התחדשות מתחמית, באופן שמסתכל על התושב ורווחתו. למדנו שכך אנחנו יכולים לדאוג יותר לתושבים ולהפיק תועלת משמעותית לציבור. לייצר לתושב יותר מוסדות לימוד, יותר גינות ושטחים ירוקים, יותר מרכזים קהילתיים, יותר רווחה ופנאי - ובקיצור, יותר. אני שמח שהמדינה מבינה שהכיוון הנכון הוא התחדשות מתחמית, ומקדמת איתנו יד ביד תוכניות התומכות את העיקרון הכל כך חשוב הזה. התכנית שאושרה היום בוועדה המקומית היא בשורה של ממש עבור תושבי רמת גן, ואני גאה על כך".
- 2.ת"אביבית 09/05/2024 09:53הגב לתגובה זותוספת של 100,000 נפש לעיר הצפופה. הכסף מעוור את איכות החיים.
- 1.נהדר 08/05/2024 13:29הגב לתגובה זוהשוק ממשיך להיות מוצף?
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")