תביעות של מיליונים: מדוע חלק מתושבי רחוב ארלוזורוב מתנגדים לחידוש הרחוב?
ביום רביעי הקרוב תיערך באולם הארועים של בניין עיריית תל אביב ישיבת הוועדה המקומית לתכנון הבניה. על הפרק: התנגדות בעלי הקרקע לתכנית חידוש רחוב ארלוזורוב, במקביל לבניית הקו הסגול. התכנית החדשה ברחוב ארלוזורוב מעוררת עניין כיוון שבחודשים האחרונים הוגשו לא מעט התנגדויות של תושבי הרחוב בנוגע עליה. התכנית כוללת את תכנון הקו הסגול של הרכבת הקלה וכמובן תשפיע על מבני מגורים רבים באזור, מה שלטענתם גורם לירידת ערך ממשית במחירי הנכסים ומהווה מטרד.
תביעות של מליונים. האזור המדובר (גוגל מאפ)
11 דיונים בנושא תביעת פיצויים בגין התכנית יידונו בוועדה. הטענות העיקריות: הדיירים דורשים פיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך של הפקעה. הוועדה נתנה בישיבה מחודש מאי, בה אושרה התכנית, ארכה כדי לדון בנושא. מעיון בהתנגדויות עולה כי דיירי ארלוזורוב מס' 26 תובעים סכום של 17.6 מיליון שקל. הם שכרו את השמאי אריה קמיל ובאמצעותו השמיעו מספר טענות: 1. התכנית מבטלת הן את מקומות החנייה הקיימים בפועל והן את האפשרות להקמת מקומות חניה בעתיד 2. פגיעה בנגישות לחלקה 3. פגיעה עקיפה וסמיכות למטרד - בית המגורים יסבול ממטרדי רעש הצפויים 4. הפרעה וחוסר נוחות בתקופת הבנייה.
אבל זאת ממש לא ההתנגדות היחידה שהגישו דיירי הרחוב. הם טוענים כי תמ"א 38 שתוכנן באזור יבוטל בעקבות התכנית, כך שהם יפסידו מיליונים. בנוסף, הם טוענים כי הפקעת החצר הקדמית לצורך שדרוג הרחוב תקרב אותם לכביש. בהתאם לכך, כל בניין דורש פיצוי של בין מאות אלפים למיליונים.
בפרוטוקול מצאנו את תקציר חוות דעת שמאית הוועדה גלית אציל. היא כותבת כי "שמאי התובעת מתעלמים מהגורמים המשביחים". לטענתה, בהתאם לסקר המחירים שמפורט בשומה, העלייה הגבוהה והחדה במחירי דירות ברחוב ארלוזורוב בו מתוכנן תוואי רכבת קלה, לעומת רחוב ז'בוטינסקי, בו לא מתוכנן תוואי רכבת קלה ודומה במאפייניו לרח' ארלוזורוב, נובעת, בין היתר, כתוצאה מהשפעתה של תכנית תת"ל 70א (התכנית לשדרוג הרחוב והקו הסגול)". השמאית טוענת כי "יודגש כי רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון".
מנגד, טוענים המתנגדים, התביעה בסך 17.6 מיליון שקל מגיעה לאחר חישוב כלכלי מדוקדק. בגין חסימת הגישה למקומות חנייה קיימים במקרקעין תבעו 187 אלף שקל, בגין חסימת האפשרות להקים חניה תת קרקעית תבעו כ-10.28 מיליון שקל, פיצוי בגין ירידת ערך עקב מטרדי תחנת הרכבת הקלה בסך 5.77 מיליון שקל ועוד סעיפים קטנים אחרים.
בוועדה טוענים כי יש לדחות טענה לפגיעה במקומות חניה קיימים משום שאין היתר בניה לחניות במקרקעין. "יש לדחות טענה לפגיעה באפשרות להקמת חניה תת קרקעית מכוח תכניות תקפות – טענות התובעת מתבססות על פרוייקט ערטילאי לגביו נחתם הסכם ייזום עם בעלי החלקה הצמודה לחלקה מושא תביעה זו", נכתב במסגרת טענות הוועדה. "כלל לא נחתם הסכם עם בעלי חלקה זו". בנוסף היא דחתה את הטענה לגבי פגיעה בגין תשלום עתידי לכופר חניה. "התביעה בגין רכיבים אלו הינה מופרכת ותמוהה, לשון המעטה. זאת משעסקינן בשימוש לא חוקי לחניה בחצר הבניין, ומשלא הוכחה אפילו ראשית זיקה של אותו פרוייקט ת"א ערטילאי עליו מתבססת התביעה, לתובעת. יש לדחות את הטענה לפגיעה עקב מטרדים ופגיעות עקיפות נוספות – הטענה לא הוכחה וממילא שגויה".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
דם דיירים אחרים בארלוזורוב הצטרפו לתביעה. כך למשל, דיירי ארלוזורוב 46 תובעים כ-650 אלף שקל. הם טוענים כי קומת הקרקע בקטע של רחוב ארלוזורוב בו ממוקם הנכס תשמש למסחר בלבד ולא למגורים ובעקבות כך חלה פגיעה מהותית: "א. צמצום זכויות הבניה ואובדן מקומות חניה תת קרקעיים הנגרמים בעקבות הפקעת רצועה בשטח 21 מ"ר מהחלקה . ב. ירידת ערך עקב שינוי תוואי הרכבת הקלה מתת קרקעי לעילי והקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף לפני התכנית".
מנגד, בוועדה טוענים כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197. "שמאי התובע מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי וכי לטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב", נכתב. "שמאי התובע אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. טענה זו לא הוכחה על ידו בעסקאות השוואה ולפיכך יש לדחות אותה על הסף. תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי". הם מביאים סקר מחירים אחר שערכו ובו תוצאות הפוכות.
- 10.רן וירניק 12/09/2023 10:49הגב לתגובה זובעלי הדירות במרכז תל אביב שוב מנסים להתעשר על חשבון שאר הציבור. טוב עושה העירייה שדוחה את התביעות. מקווה שיפסקו לתובעים הוצאות. אף אחד לא מוכר דירה בתל אביב בפחות בגלל הליכי תכנון!!! בושה
- 9.איציק רפאל 12/09/2023 10:15הגב לתגובה זומי שתובע את הועדה המקומית אלו שודדי הקופה הציבורית. אף אחד לא מוכר את דירתו בפחות רק כי אושרה הרכבת הקלה. כל הכבוד לגלית אציל על הייצוג לועדה המקומית
- 8.שמאי 11/09/2023 13:51הגב לתגובה זונותנים בתב"ע החדשה ארלוזרוב 2.5 קומות נוספות לבנינים בצד הדרומי ובצפוני 3.5 קומות תוספת. מה עוד רצונכם??סחט- נים
- אתה בוט של העיריה 12/09/2023 19:08הגב לתגובה זושמאי אתה לא. התב"ע של רובע 3 קיימת לפני ספורי הקרכת הקלה. היא לא פיצוי על משהו היא זכותם. הם הפסידו חניות וקרקע פרטית. מבין בשמאות אתה לא
- 7.הכתבה מציירת אותם מסכנים אבל הם ממש לא (ל"ת)רוני 11/09/2023 12:18הגב לתגובה זו
- בוא תגור בארלוזורוב ותאכל אותה במקומנו.נראה אותך (ל"ת)עומר 11/09/2023 14:54הגב לתגובה זו
- 6.לא תקבלו שקל נצלנים (ל"ת)תל אביבי ידוע 11/09/2023 12:17הגב לתגובה זו
- 5.כול פריסאי יודע, שמטרו לא פוטר מפקקים (ל"ת)חולדאי הבן פרוצה 11/09/2023 11:03הגב לתגובה זו
- 4.גמרו להם על החניות מתחת לבניין / מול ברחוב (ל"ת)חולדאי הבן פרוצה 11/09/2023 11:01הגב לתגובה זו
- 3.אלון 11/09/2023 10:57הגב לתגובה זוהועדה תחליט שלא רק שלא נפגעתם אלא בגלל שמתוכננת גינה במרחק 3 ק"מ מכם, הנכס שלכם בכלל הושבח ואתם צריכים לשלם.
- 2.אליהו 11/09/2023 10:36הגב לתגובה זובסמוך לרכבת ,אם אתם רוצים אוויר נקי ללא כלי רכב ,למה תיכננתם כביש?יש רכבת ,העירבוב לא במקום בכלל
- 1.תושב ארלוזורוב 11/09/2023 10:01הגב לתגובה זואלא כי העירייה עושקת אותי יש הבדל... לא מבינים שהבית שלי יהיה שווה 1-2 מיליון שקל פחות כי שמים לי כביש על החצר בושה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
