הדייר השמיץ את היזם - וישלם לו פיצויים
צבי גפן והחברה שלו אוליאנדר יקבלו פיצויים של 30 אלף שקל מדייר במתחם התחדשות עירונית שפרסם לשון הרע עליהם. האיש פירסם הודעות בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים, וכן שלח מכתב לוועדה המקומית בעירייה. בפרסומים אלה, טען הדייר כי היזם "ניסה להונות אותנו", וכי "כל המהלך נועד להטיב עם בעלי אינטרסים ולא עם הדיירים"
בית משפט השלום בתל אביב-יפו פסק לאחרונה לטובת יזם הנדל"ן צבי גפן וחברת אוליאנדר, וקבע כי על דייר בפרויקט שלו לשלם פיצויים בסך עשרות אלפי שקלים, לאחר שפרסם לשון הרע הן בקבוצת הוואטסאפ של בעלי הדירות והן במכתב ששיגר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית רמת גן. בפסק הדין נקבע כי האיש ייחס ליזם מעשי הונאה ושחיתות פליליים, ללא כל בסיס עובדתי.
הפרשה החלה כשגפן ואוליאנדר קידמו פרויקט התחדשות עירונית במתחם מגורים ברחוב המעפיל ברמת גן. האיש, אחד מבעלי הדירות במקום, הביע התנגדות לפרויקט ופירסם שורת הודעות בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים, וכן שלח מכתב לוועדה המקומית בעירייה. בפרסומים אלה, טען הדייר כי היזם "ניסה להונות אותנו", כי מדובר ב"הסכם שנחתם בחטא", וכי "כל המהלך נועד להטיב עם בעלי אינטרסים ולא עם הדיירים".
במהלך הדיון, הציגו התובעים שורת פרסומים שבהם ייחס להם הנתבע מעשי הונאה ופעולות פליליות לכאורה. אחד מהמסרים הבולטים שכתב האיש היה: "מדובר בהסכם אשר נחתם במחשכים וללא ידיעת הדיירים... המדובר במעשה הונאה!". כמו כן, נטען כי הוא האשים את גפן בכך שהוא "שקרן ורמאי שניסה לכפות על הדיירים עסקה מפוקפקת".
"הפרסום חורג מגבולות חופש הביטוי ומהווה לשון הרע"
השופט יאיר דלוגין קבע כי מדובר בפרסומים חמורים הפוגעים בשמם הטוב של התובעים, וציין כי, "הנתבע לא הביא כל ראיה לכך שהתובעים פעלו בניגוד לדין או ניסו להונות את הדיירים. פרסום טענות מסוג זה, ללא בסיס עובדתי מוצק, חורג מגבולות חופש הביטוי ומהווה לשון הרע".
- מכתב שתיאר את קבלה לעם ככת - הוצאת דיבה
- השם של אביגדור ליברמן נפגע - כמה הוא שווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף להודעות בקבוצת הוואטסאפ, שלח הדייר מכתב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית רמת-גן, שבו הוא טען כי גפן ואוליאנדר ביצעו פעולות בלתי חוקיות וניסו לכבול את ידי הדיירים בהסכם חד-צדדי. במכתב כתב, בין היתר, כי, "היזם ניסה להטעות את הדיירים ולהחתים אותם על הסכם שמשרת אך ורק את האינטרסים שלו... יש כאן ניסיון ברור להפעיל מניפולציה על העירייה והדיירים גם יחד".
השופט דלוגין התייחס בחריפות למכתב וציין בהכרעת הדין שלו כי, "כאשר אדם שולח מכתב לגורם רשמי ומייחס לאדם אחר ביצוע עבירות, חלה עליו חובה מוגברת לוודא את אמיתות דבריו. הנתבע לא הציג כל ראיה לתמוך בטענותיו, ולפיכך מדובר בלשון הרע חמורה במיוחד".
"הנתבע לא בדק את אמיתות טענותיו לפני שפרסם אותן"
בית המשפט דחה את טענות ההגנה של האיש, שניסה לטעון כי מדובר בהבעת דעה לגיטימית, וכי חלה עליו הגנת "אמת בפרסום". השופט הבהיר כי אין מדובר בהבעת דעה אלא בקביעות עובדתיות שגויות שאין להן כל בסיס. "הנתבע לא בדק את אמיתות טענותיו לפני שהפיץ אותן, ולא נתן לתובעים הזדמנות להגיב. זוהי בדיוק ההתנהלות שחוק איסור לשון הרע נועד למנוע", נכתב בפסק הדין שפורסם.
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
בית המשפט פסק כי על הדייר לפצות את גפן ואוליאנדר בסכום כולל של 75 אלף שקל, וכן לשלם הוצאות משפט בסך 15 אלף שקל. כמו כן, ציין השופט כי אם התובעים היו מוכיחים נזק כלכלי ממשי, ייתכן שסכום הפיצויים היה אפילו גבוה יותר.
האם כל ביקורת על יזמים בהתחדשות עירונית יכולה להיחשב לשון הרע?
לא. בית המשפט הבהיר כי ביקורת עניינית על יזם היא לגיטימית, אך כשמדובר בייחוס מעשים פליליים ללא ראיות - הדבר נחשב לשון הרע.
מדוע המכתב לעירייה נחשב חמור יותר מהודעות הוואטסאפ?
השופט ציין כי מכתב לגורם רשמי, שבו נטענות טענות חמורות ללא ביסוס, נחשב חמור יותר - משום שהוא עלול להשפיע על קבלת החלטות של הרשויות, ולפגוע באדם שאליו מתייחסות ההאשמות.
במקרה אחר, בפסק הדין ע"א 4534/02 רשת שוקן נגד הרציקוביץ נקבע כי גם כשפרסום נעשה מתוך סערת רגשות או כחלק מדיון ציבורי, אין בכך להקנות חסינות מפני תביעות לשון הרע. בית המשפט הדגיש כי גם ביקורת נוקבת חייבת להישען על עובדות, ולא על השמצות חסרות ביסוס. במקרה נוסף, ברע"א 10520/03 בן גביר נגד דנקנר, פסק הדין קבע כי גם כינויי גנאי חריפים יכולים להיחשב לשון הרע אם יש בהם כדי לפגוע במעמדו החברתי, המקצועי או הפוליטי של אדם. בית המשפט הדגיש כי חופש הביטוי אינו מתיר הפצת השמצות חסרות שחר הפוגעות באחרים. בפסק דין ע"א 1104/00 אפל נגד חסון קבע בית המשפט כי הגנת "אמת בפרסום" אינה מתקבלת כשהנתבע לא מסוגל להוכיח את אמיתות דבריו. על הטוען לאמת בפרסום להציג ראיות חותכות לתמיכה בטענותיו, ולא ניתן להסתמך על השערות בלבד.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
