דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי

178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?

היקף הדירות בביצוע בשיא - זה אומר שיש היצע; אבל התחלות הבנייה עדיין בירידה - זה אומר שההיצע קטן - מה אפשר ללמוד מנתוני הלמ"ס?
אביחי טדסה | (6)

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי למרות שקצב הנפקת היתרי הבנייה גבוה, התחלות הבנייה בירידה של כמעט 10% לעומת רבעון מקביל אך עם עלייה של 35% לעומת רבעון שני. השלמת הפרויקטים מתעכבת, אבל השיפור בקצב התחלות הבנייה ישפר את קצב השלמת הפרויקטים בהמשך.

ברבעון השלישי של השנה, זמן הקמת דירה התארך מה שמוביל לעיכוב במסירת דירות בכמה חודשים טובים. 

מצוקת כוח האדם שהחלה בעקבות פרוץ המלחמה, שהביאה ליציאה של כ-80 אלף עובדים פלסטינים מהענף, אומנם נפתרת בהדרגה, ועדיין יש מחסור שמוערך ב-30-40 אלף עובדים - זה הגורם העיקרי להימשכות הבנייה.

משך הבנייה: לפני המלחמה, זמן הקמת דירה עמד על 32 חודשים, וברבעון השלישי של השנה הוא התארך ל-34 חודשים. מהנתונים עולה כי היקף דירות בבנייה פעילה בשיא של 178 אלף, נתון שלא נראה בשנים האחרונות וזה נובע מהתארכות זמן הבנייה. במקביל נרשמה ירידה משמעותית במספר הדירות שהושלמו בפועל, מה שמצביע על פער הולך וגדל בין התחלות בנייה להשלמתן.

כרבע מהתחלות הבנייה בשנה החולפת היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 76% מהן נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז. 

 

הגורמים לירידה בהתחלות הבנייה

הירידה בהתחלות הבנייה נובעת משילוב גורמים כלכליים ותפעוליים. העלייה בריבית בשנה האחרונה ציננה את הביקוש לדירות, והמלחמה האחרונה הוסיפה אי-ודאות למשק, שגרמה ליזמים להאט את פעילותם. בנוסף, מחסור חמור בעובדים בענף הבנייה, בעיקר בשלבי הגמר והשלד, מעכב את קצב ההשלמה של פרויקטים רבים.

גם תחום ההתחדשות העירונית, שנחשב בעבר למנוע צמיחה משמעותי בענף, חווה ירידה חדה. ברבעון השלישי צנחו התחלות הבנייה בתחום זה ב-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-3,225 דירות בלבד. מחסור בעובדים ואי-עמידה בעומס הבקשות מצד הרשויות המקומיות גורמים לעיכובים במימוש היתרים, ומגבילים את הצמיחה האפשרית בתחום.

 

השפעת המחסור בעובדים והעיכובים בגמר בנייה

מחסור בעובדי בניין, במיוחד בשלבי הגמר כמו עבודות ריצוף, טיח וצבע, הוביל לשפל של שנתיים במספר הדירות המוכנות. רק 12,086 דירות הושלמו ברבעון השלישי, ירידה של 13.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיכובים אלו יוצרים מאבקים משפטיים בין יזמים לרוכשים, הדורשים פיצויים על איחורים במסירה.

בעוד מספר הדירות בבנייה פעילה הגיע לשיא של 178,088 דירות, מדובר בתוצאה של האטה משמעותית בקצב ההשלמה ולא בגידול מתמשך בפרויקטים חדשים. ההשלכות ניכרות גם בעלייה בעלויות היזמים, הנאלצים להתמודד עם עיכובים והוצאות נוספות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עם זאת, הנתונים האלו הם רחוקים מלהיות שחורים - למרות המלחמה, למרות אי הוודאות, ולמרות שהיה מחסור גדול בעובדים, שוק הדיור לא מתרסק. היקף הדירות במחזור בעלייה וזה יענה על הביקוש העתידי כמו כן, התחלות הבנייה אומנם ירדו לעומת רבעון קודם, אך עלו לעומת רבעון שני. הנתונים דווקא מעודדים, כשעם סיום המלחמה בצפון, והגעתם של פועלים זרים נוספים, קצב התחלות הבנייה עשוי לעלות. 

למעשה, אם נתונים כאלו ובהינתן שההיצע ישתפר, אפשר להעריך בזהירות שהיחס בין הביקוש להיצע שיתנה. הביקוש הוא קבוע, כשדווקא המלחמה יצרה ביקושים, אנשים רצו להרגיש בטוחים וחיפשו דירות עם ממ"ד, וכעת יכול להיות סוג של חזרה לביקושים רגילים. ההיצע יגדל - גם בזל המלאי בביצוע וגם בשל היקף התחלות הבנייה שצפוי לעלות. זה יכול למתן את עליות המחירים

ירושלים בתנופה, תל אביב מאטה

נתוני הלמ"ס מצביעים על פערים משמעותיים בין ערים שונות. ירושלים מובילה עם 5,790 התחלות בנייה בשנה האחרונה, עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, בתל אביב, שבה החלה בנייתן של 4,817 דירות, נרשמה ירידה של 13.4% בקצב הבנייה. מגמות אלו משפיעות גם על מחירי הדירות: בירושלים מסתמנת ירידה מסוימת במחירים, בעוד שבשאר הארץ המחירים נותרו יציבים או עלו.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    מחיר הדירה למ"ר ירד מ 30 אלף ש"ח לבערך 12. (ל"ת)
    דמע 28/12/2024 00:22
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    בנה 24/12/2024 22:16
    הגב לתגובה זו
    ויש ירידה במסירות הנדלן ממשיך לטפס
  • 4.
    דליה 24/12/2024 13:31
    הגב לתגובה זו
    למה הקבלנים שמו רגל על הברקס של הבניה? כי אין להם קונים! זה למה! למה בבנק ישראל התחילו להזיע כי יש 19.5 מילארד שקל של הלוואות בפיגור מעל ל 90 יום! זה למה!
  • 3.
    השאלה מתי הבועה תתפוצץ ? (ל"ת)
    רפאל 22/12/2024 22:45
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שי 22/12/2024 22:36
    הגב לתגובה זו
    יש מחסור חריף בדירות( להשקעה). הסיבה היחידה לדעתי בירידה של התחלות הבניה היא לטובת שימור המחירים הגבוהים.
  • 1.
    שלמה 22/12/2024 22:01
    הגב לתגובה זו
    נגמר הסיפור של הדירות להשקעה לא משתלם מבחינת תשואה וכבר מזמן מעל כח הקניה של 90% מהאוכלוסיה , צריך מיסוי אגרסיבי ואיסור על השכרת דירות או לפחות חיוב לתת מחיר זול וגם ה10% האלו שעדיין קונים או מחזיקים הרבה דירות יחפשו לעשות כסף במקומות אחרים
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.