178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי למרות שקצב הנפקת היתרי הבנייה גבוה, התחלות הבנייה בירידה של כמעט 10% לעומת רבעון מקביל אך עם עלייה של 35% לעומת רבעון שני. השלמת הפרויקטים מתעכבת, אבל השיפור בקצב התחלות הבנייה ישפר את קצב השלמת הפרויקטים בהמשך.
ברבעון השלישי של השנה, זמן הקמת דירה התארך מה שמוביל לעיכוב במסירת דירות בכמה חודשים טובים.
מצוקת כוח האדם שהחלה בעקבות פרוץ המלחמה, שהביאה ליציאה של כ-80 אלף עובדים פלסטינים מהענף, אומנם נפתרת בהדרגה, ועדיין יש מחסור שמוערך ב-30-40 אלף עובדים - זה הגורם העיקרי להימשכות הבנייה.
משך הבנייה: לפני המלחמה, זמן הקמת דירה עמד על 32 חודשים, וברבעון השלישי של השנה הוא התארך ל-34 חודשים. מהנתונים עולה כי היקף דירות בבנייה פעילה בשיא של 178 אלף, נתון שלא נראה בשנים האחרונות וזה נובע מהתארכות זמן הבנייה. במקביל נרשמה ירידה משמעותית במספר הדירות שהושלמו בפועל, מה שמצביע על פער הולך וגדל בין התחלות בנייה להשלמתן.
כרבע מהתחלות הבנייה בשנה החולפת היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 76% מהן נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.
הגורמים לירידה בהתחלות הבנייה
הירידה בהתחלות הבנייה נובעת משילוב גורמים כלכליים ותפעוליים. העלייה בריבית בשנה האחרונה ציננה את הביקוש לדירות, והמלחמה האחרונה הוסיפה אי-ודאות למשק, שגרמה ליזמים להאט את פעילותם. בנוסף, מחסור חמור בעובדים בענף הבנייה, בעיקר בשלבי הגמר והשלד, מעכב את קצב ההשלמה של פרויקטים רבים.
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם תחום ההתחדשות העירונית, שנחשב בעבר למנוע צמיחה משמעותי בענף, חווה ירידה חדה. ברבעון השלישי צנחו התחלות הבנייה בתחום זה ב-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-3,225 דירות בלבד. מחסור בעובדים ואי-עמידה בעומס הבקשות מצד הרשויות המקומיות גורמים לעיכובים במימוש היתרים, ומגבילים את הצמיחה האפשרית בתחום.
השפעת המחסור בעובדים והעיכובים בגמר בנייה
מחסור בעובדי בניין, במיוחד בשלבי הגמר כמו עבודות ריצוף, טיח וצבע, הוביל לשפל של שנתיים במספר הדירות המוכנות. רק 12,086 דירות הושלמו ברבעון השלישי, ירידה של 13.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיכובים אלו יוצרים מאבקים משפטיים בין יזמים לרוכשים, הדורשים פיצויים על איחורים במסירה.
בעוד מספר הדירות בבנייה פעילה הגיע לשיא של 178,088 דירות, מדובר בתוצאה של האטה משמעותית בקצב ההשלמה ולא בגידול מתמשך בפרויקטים חדשים. ההשלכות ניכרות גם בעלייה בעלויות היזמים, הנאלצים להתמודד עם עיכובים והוצאות נוספות.
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
עם זאת, הנתונים האלו הם רחוקים מלהיות שחורים - למרות המלחמה, למרות אי הוודאות, ולמרות שהיה מחסור גדול בעובדים, שוק הדיור לא מתרסק. היקף הדירות במחזור בעלייה וזה יענה על הביקוש העתידי כמו כן, התחלות הבנייה אומנם ירדו לעומת רבעון קודם, אך עלו לעומת רבעון שני. הנתונים דווקא מעודדים, כשעם סיום המלחמה בצפון, והגעתם של פועלים זרים נוספים, קצב התחלות הבנייה עשוי לעלות.
למעשה, אם נתונים כאלו ובהינתן שההיצע ישתפר, אפשר להעריך בזהירות שהיחס בין הביקוש להיצע שיתנה. הביקוש הוא קבוע, כשדווקא המלחמה יצרה ביקושים, אנשים רצו להרגיש בטוחים וחיפשו דירות עם ממ"ד, וכעת יכול להיות סוג של חזרה לביקושים רגילים. ההיצע יגדל - גם בזל המלאי בביצוע וגם בשל היקף התחלות הבנייה שצפוי לעלות. זה יכול למתן את עליות המחירים
ירושלים בתנופה, תל אביב מאטה
נתוני הלמ"ס מצביעים על פערים משמעותיים בין ערים שונות. ירושלים מובילה עם 5,790 התחלות בנייה בשנה האחרונה, עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, בתל אביב, שבה החלה בנייתן של 4,817 דירות, נרשמה ירידה של 13.4% בקצב הבנייה. מגמות אלו משפיעות גם על מחירי הדירות: בירושלים מסתמנת ירידה מסוימת במחירים, בעוד שבשאר הארץ המחירים נותרו יציבים או עלו.
- 6.מחיר הדירה למ"ר ירד מ 30 אלף ש"ח לבערך 12. (ל"ת)דמע 28/12/2024 00:22הגב לתגובה זו
- 5.בנה 24/12/2024 22:16הגב לתגובה זוויש ירידה במסירות הנדלן ממשיך לטפס
- 4.דליה 24/12/2024 13:31הגב לתגובה זולמה הקבלנים שמו רגל על הברקס של הבניה? כי אין להם קונים! זה למה! למה בבנק ישראל התחילו להזיע כי יש 19.5 מילארד שקל של הלוואות בפיגור מעל ל 90 יום! זה למה!
- 3.השאלה מתי הבועה תתפוצץ ? (ל"ת)רפאל 22/12/2024 22:45הגב לתגובה זו
- 2.שי 22/12/2024 22:36הגב לתגובה זויש מחסור חריף בדירות( להשקעה). הסיבה היחידה לדעתי בירידה של התחלות הבניה היא לטובת שימור המחירים הגבוהים.
- 1.שלמה 22/12/2024 22:01הגב לתגובה זונגמר הסיפור של הדירות להשקעה לא משתלם מבחינת תשואה וכבר מזמן מעל כח הקניה של 90% מהאוכלוסיה , צריך מיסוי אגרסיבי ואיסור על השכרת דירות או לפחות חיוב לתת מחיר זול וגם ה10% האלו שעדיין קונים או מחזיקים הרבה דירות יחפשו לעשות כסף במקומות אחרים
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
