דירות רמת גן
צילום: איציק יצחקי

רמלה, חדרה וחריש בראש: מדוע נרשמת התאוששות בשוק דירות יד שנייה?

מהזינוק במחירי השכירות, דרך נתוני שפל ביוני ועד ירידה בקצב העלייה במכירת הדירות החדשות. מספרים לנו ששוק דירות יש שנייה מת, אבל הוא מזנק ב-23% בשנה. איך זה קורה למרות המצב?
איציק יצחקי | (17)

נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול הציגו מגמה שונה מזו שהתרגלנו אליה בחודשים האחרונים: מספר דירות יד שנייה שנמכרו במאי-יולי היה גבוה בכמעט 11% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-23% יותר מאשתקד - תקופה ללא מלחמה.

מה קרה בחודש יולי?

מה שגרם לשינוי המשמעותי כל כך הוא נתוני המכירות בחודש יולי. איך אנחנו יודעים שהשינוי המשמעותי הוא ביולי? פשוט, נתוני אפריל-יוני מראים כי 53.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-12,150 דירות. כלומר, אם נקזז את אפריל ונוסיף את יולי, אפשר לראות שינוי לטובת דירות יד שנייה: נמכרו 54.7% דירות יד שנייה מסך הדירות, שהן 13,430 דירות - 1,280 דירות יותר מתקופה לתקופה.

הלמ"ס לא כתב זאת, אך מה שיכול להשפיע הוא כמובן נושא העונתיות, כי ידוע שבחודשי הקיץ קונים יותר דירות. בנוסף, נתוני יוני היו בשפל ויכול להיות שזה מסביר חלק מהעלייה. בנתוני אפריל-יוני נרשמה ירידה של 2.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי) וכעת שוק דירות יד שנייה חוזר לעלות.

בתקופה כל כך גדולה של אי ודאות, היינו מצפים לעלייה פחות משמעותית בשוק הדירות יד שנייה ולעלייה משמעותית יותר בדירות חדשות (בגלל הממ"ד), אבל יש לזה הסבר הגיוני. למרות הכינוי "דירות יד שנייה", צריך לזכור שלא תמיד מדובר בדירות ישנות, אלא גם בכאלה שהחליפו ידיים פעם אחת לפחות מאז שנרכשו. כלומר, אם אדם רכש לפני שנתיים דירה מקבלן ומכר אותה, הוא מוכר דירה יד שנייה. מה עושים רוב האנשים בתקופה הזאת? רוכשים דירה עם ממ"ד. כלומר, סביר להניח שרוב הדירות מיד שנייה (בעיקר בפריפריה, פחות בתל אביב) היו חדשות יחסית. כך קורה שמשקלן של הדירות החדשות שהיה קרוב יותר ל-50% אמנם עלה, אבל משקל של מכירות דירות יד שנייה עלה יותר.

יש לכך עוד הסבר, הקשור לדירות החדשות, אבל הוא נמצא בשוליים: חלק מהקבלנים הפסיקו חלק ממבצעי המימון. חלקם הפסיק את ההטבה המלאה של פטור ממדד ועברו להעניק פטור חלקי ממדד תשומות הבנייה מ-20% במקום 40%. בנוסף, חלק מהקבלנים העלו מחירים ולעתים יש בשוק הזדמנויות לאתר נכסים עם מוכרים לחוצים, שרכשו דירות חדשות בעבר. זה אומר שאולי (ושוב, זה בשוליים) יש עלייה בדירות החדשות, אבל היא קטנה יחסית למצב שבו מבצעי המימון היו חלק מהאופי של העסקאות בחודשים האחרונים ועכשיו זה מעט משתנה.

נקודה נוספת: במקרה שבו מספר הדירות החדשות עולה דרמטית מול הדירות הישנות, אפשר לייחס את זה לפרויקטים מסוימים שיצאו למכירה באותו זמן. כלומר, קל יותר לקבל עלייה באחוז הדירות החדשות מאשר בדירות יד שנייה. לפעמים נפתח פרויקט ענק ובמהלך פריסיל נמכרות מאות יחידות דיור במכה אחת (לרוב זה קורה בכמה פרויקטים במקביל). זה משתקף בנתונים אחרי מספר חודשים ולכן נוצר ה"עיוות". כשמדובר בעלייה כל כך משמעותית בדירות יד שנייה, וכשבמקביל מספר הדירות החדשות שנרכשו עולה, אין לזה הסבר הגיוני, מלבד העובדה שהשוק התעורר.

הסבר אחרון, מהותי יותר: יש קיטון בהיצע דירות להשכרה, מה שיוצר לחץ לעליית שכר הדירה ואנשים מחפשים אלטרנטיבות אחרות.

באילו ערים נמכרו הכי הרבה דירות יד שנייה?

אם רוצים להבין היכן ההשפעה על מכירת דירות יד שנייה היא הגבוהה ביותר, די להסתכל על ירושלים, שם נרשמה עלייה של 25% במכירות דירות יד שנייה (מעל 1,000 דירות נמכרו שם), ועל הערים אחרות שרשמו עלייה דו ספרתית - בית שמש, אשקלון, רמת גן, חולון, לוד, חריש, רמלה ומעל כולן העיר חדרה, עם 37% עלייה במכירת דירות יד שנייה. הנה הטבלה המלאה:

דירות שנמכרו (למ

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז מה גורם לעליית מחירי הדיור? "המדד הנוכחי רק משקף את העובדה שממשלת ישראל חייבת למצוא פתרונות מידיים שיגרמו לגידול בהיקפי הבנייה, לצד מנועי צמיחה שיאזנו את לחצי הביקושים בטווח הבינוני והארוך", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "למחסור החמור בעובדים יש השפעה מידית לכך שהתחלות הבנייה בקצב נמוך, והראשונים שמזהים זאת אלו המשקיעים, משפרי הדיור וחלק מהזוגות הצעירים אשר מבינים שלאור המצב מחירי הדירות עלולים לזנק בהמשך ולכן נכנסים לשוק כבר היום באופן שמתדלק את עליית המחירים בצורה מחודשת".

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    מי שצריך ולא קונה עכשיו יבכה עוד שנה למה הוא לא קנה בזמ (ל"ת)
    תמיד אותו הדבר 21/09/2024 06:55
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    גל ביקושים בקריות ליד הים כגון קרית ים בהתחדדשות (ל"ת)
    גל 18/09/2024 05:35
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    סנאי 17/09/2024 15:12
    הגב לתגובה זו
    עיר לא משהו בלשון המעטה רק מיקום
  • 11.
    דין וחשבון 17/09/2024 12:43
    הגב לתגובה זו
    נדל"ן גבוה חונק את האזרחים אבל זה מכרה זהב לממשלה. אז עכשיו יש לנו עשרות אלפי משפחות שפונו מהצפון ומהדרום. וכולם ממצטופפים במרכז והמחירים לא עולים! הנדל"ן תקועעע חזק! עוד משברון קטנטן וכל הנדלן מתרסק
  • 10.
    יניב 17/09/2024 11:33
    הגב לתגובה זו
    שימו לב לכך שהקבלנים הורידו את כמות המלאי שלהם בדירות שמוכנות בשנה-שנתיים האחרונוץ. כלומר מי שרוצה לקנות דירה ולעבור לגור בה בזמן הקרוב לא יכול לקנות מקבלן. אני משער שהמחירים בדירות יד שניה יתחילו לעלות ויהיו גבוהים יותר מדירות שנמכרות על הנייר- כפי שהיה בעבר. היית מקבל הנחה על דירה בפריסייל. חוזרים לנורמליות אך לאחר עצירה חזקה בפרויקטים. בפרסום הבא של הלמס נוכל להבין מה מצב היתרי בניה ותחילות בניה וניתן יהיה להבין איפה עומדים מבחינת ההיצע.
  • 9.
    ניסן 17/09/2024 10:39
    הגב לתגובה זו
    הרגליים... הם חיכו שהמחירים יירדו ואכלו אותה מחירי השכירות עלו ב5 אחוז נוספים והם תחת שוקת שבורה......
  • זה ממש לא נכון עוד יהיו ירידות (ל"ת)
    שאלתיאל 17/09/2024 11:09
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אוראל 17/09/2024 10:38
    הגב לתגובה זו
    ולא טסים מהמדינה הזאת
  • 7.
    אין לי כסף לדלק - על איזה דירה אתם מדברים?????????? (ל"ת)
    ישראל 17/09/2024 10:31
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    קונים רק מהבזול (ל"ת)
    שכונת סיטי 17/09/2024 09:41
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מאיפה הכסף של האנשים לעזאזל מה לא מספרים לי??? (ל"ת)
    נהוראי 17/09/2024 09:07
    הגב לתגובה זו
  • shafik 17/09/2024 10:09
    הגב לתגובה זו
    תושבי חוץ קונים פה דירות בשבילם זה כלום כסף ומעלים את המחרים כך שלזוגות צעירים קשה לקנות.
  • 4.
    הכישלון בקרית אתא מהדהד כולם בורחים (ל"ת)
    אודי 17/09/2024 09:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חריש קופצת כי אף אחד לא קונה חחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    גם מרונן 17/09/2024 08:53
    הגב לתגובה זו
  • חרישי 18/09/2024 00:22
    הגב לתגובה זו
    הפוך ליצן , חריש יש יוצר עסקאות יד 2
  • 2.
    פשוט לאנשים אין כסף!!!! (ל"ת)
    רונן 17/09/2024 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חחחחחחחח זה קורס (ל"ת)
    ואתה מחרטט 17/09/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?