רמלה, חדרה וחריש בראש: מדוע נרשמת התאוששות בשוק דירות יד שנייה?

מהזינוק במחירי השכירות, דרך נתוני שפל ביוני ועד ירידה בקצב העלייה במכירת הדירות החדשות. מספרים לנו ששוק דירות יש שנייה מת, אבל הוא מזנק ב-23% בשנה. איך זה קורה למרות המצב?
איציק יצחקי | (17)

נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול הציגו מגמה שונה מזו שהתרגלנו אליה בחודשים האחרונים: מספר דירות יד שנייה שנמכרו במאי-יולי היה גבוה בכמעט 11% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-23% יותר מאשתקד - תקופה ללא מלחמה.

מה קרה בחודש יולי?

מה שגרם לשינוי המשמעותי כל כך הוא נתוני המכירות בחודש יולי. איך אנחנו יודעים שהשינוי המשמעותי הוא ביולי? פשוט, נתוני אפריל-יוני מראים כי 53.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-12,150 דירות. כלומר, אם נקזז את אפריל ונוסיף את יולי, אפשר לראות שינוי לטובת דירות יד שנייה: נמכרו 54.7% דירות יד שנייה מסך הדירות, שהן 13,430 דירות - 1,280 דירות יותר מתקופה לתקופה.

הלמ"ס לא כתב זאת, אך מה שיכול להשפיע הוא כמובן נושא העונתיות, כי ידוע שבחודשי הקיץ קונים יותר דירות. בנוסף, נתוני יוני היו בשפל ויכול להיות שזה מסביר חלק מהעלייה. בנתוני אפריל-יוני נרשמה ירידה של 2.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי) וכעת שוק דירות יד שנייה חוזר לעלות.

בתקופה כל כך גדולה של אי ודאות, היינו מצפים לעלייה פחות משמעותית בשוק הדירות יד שנייה ולעלייה משמעותית יותר בדירות חדשות (בגלל הממ"ד), אבל יש לזה הסבר הגיוני. למרות הכינוי "דירות יד שנייה", צריך לזכור שלא תמיד מדובר בדירות ישנות, אלא גם בכאלה שהחליפו ידיים פעם אחת לפחות מאז שנרכשו. כלומר, אם אדם רכש לפני שנתיים דירה מקבלן ומכר אותה, הוא מוכר דירה יד שנייה. מה עושים רוב האנשים בתקופה הזאת? רוכשים דירה עם ממ"ד. כלומר, סביר להניח שרוב הדירות מיד שנייה (בעיקר בפריפריה, פחות בתל אביב) היו חדשות יחסית. כך קורה שמשקלן של הדירות החדשות שהיה קרוב יותר ל-50% אמנם עלה, אבל משקל של מכירות דירות יד שנייה עלה יותר.

יש לכך עוד הסבר, הקשור לדירות החדשות, אבל הוא נמצא בשוליים: חלק מהקבלנים הפסיקו חלק ממבצעי המימון. חלקם הפסיק את ההטבה המלאה של פטור ממדד ועברו להעניק פטור חלקי ממדד תשומות הבנייה מ-20% במקום 40%. בנוסף, חלק מהקבלנים העלו מחירים ולעתים יש בשוק הזדמנויות לאתר נכסים עם מוכרים לחוצים, שרכשו דירות חדשות בעבר. זה אומר שאולי (ושוב, זה בשוליים) יש עלייה בדירות החדשות, אבל היא קטנה יחסית למצב שבו מבצעי המימון היו חלק מהאופי של העסקאות בחודשים האחרונים ועכשיו זה מעט משתנה.

נקודה נוספת: במקרה שבו מספר הדירות החדשות עולה דרמטית מול הדירות הישנות, אפשר לייחס את זה לפרויקטים מסוימים שיצאו למכירה באותו זמן. כלומר, קל יותר לקבל עלייה באחוז הדירות החדשות מאשר בדירות יד שנייה. לפעמים נפתח פרויקט ענק ובמהלך פריסיל נמכרות מאות יחידות דיור במכה אחת (לרוב זה קורה בכמה פרויקטים במקביל). זה משתקף בנתונים אחרי מספר חודשים ולכן נוצר ה"עיוות". כשמדובר בעלייה כל כך משמעותית בדירות יד שנייה, וכשבמקביל מספר הדירות החדשות שנרכשו עולה, אין לזה הסבר הגיוני, מלבד העובדה שהשוק התעורר.

הסבר אחרון, מהותי יותר: יש קיטון בהיצע דירות להשכרה, מה שיוצר לחץ לעליית שכר הדירה ואנשים מחפשים אלטרנטיבות אחרות.

באילו ערים נמכרו הכי הרבה דירות יד שנייה?

אם רוצים להבין היכן ההשפעה על מכירת דירות יד שנייה היא הגבוהה ביותר, די להסתכל על ירושלים, שם נרשמה עלייה של 25% במכירות דירות יד שנייה (מעל 1,000 דירות נמכרו שם), ועל הערים אחרות שרשמו עלייה דו ספרתית - בית שמש, אשקלון, רמת גן, חולון, לוד, חריש, רמלה ומעל כולן העיר חדרה, עם 37% עלייה במכירת דירות יד שנייה. הנה הטבלה המלאה:

דירות שנמכרו (למ

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז מה גורם לעליית מחירי הדיור? "המדד הנוכחי רק משקף את העובדה שממשלת ישראל חייבת למצוא פתרונות מידיים שיגרמו לגידול בהיקפי הבנייה, לצד מנועי צמיחה שיאזנו את לחצי הביקושים בטווח הבינוני והארוך", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "למחסור החמור בעובדים יש השפעה מידית לכך שהתחלות הבנייה בקצב נמוך, והראשונים שמזהים זאת אלו המשקיעים, משפרי הדיור וחלק מהזוגות הצעירים אשר מבינים שלאור המצב מחירי הדירות עלולים לזנק בהמשך ולכן נכנסים לשוק כבר היום באופן שמתדלק את עליית המחירים בצורה מחודשת".

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    מי שצריך ולא קונה עכשיו יבכה עוד שנה למה הוא לא קנה בזמ (ל"ת)
    תמיד אותו הדבר 21/09/2024 06:55
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    גל ביקושים בקריות ליד הים כגון קרית ים בהתחדדשות (ל"ת)
    גל 18/09/2024 05:35
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    סנאי 17/09/2024 15:12
    הגב לתגובה זו
    עיר לא משהו בלשון המעטה רק מיקום
  • 11.
    דין וחשבון 17/09/2024 12:43
    הגב לתגובה זו
    נדל"ן גבוה חונק את האזרחים אבל זה מכרה זהב לממשלה. אז עכשיו יש לנו עשרות אלפי משפחות שפונו מהצפון ומהדרום. וכולם ממצטופפים במרכז והמחירים לא עולים! הנדל"ן תקועעע חזק! עוד משברון קטנטן וכל הנדלן מתרסק
  • 10.
    יניב 17/09/2024 11:33
    הגב לתגובה זו
    שימו לב לכך שהקבלנים הורידו את כמות המלאי שלהם בדירות שמוכנות בשנה-שנתיים האחרונוץ. כלומר מי שרוצה לקנות דירה ולעבור לגור בה בזמן הקרוב לא יכול לקנות מקבלן. אני משער שהמחירים בדירות יד שניה יתחילו לעלות ויהיו גבוהים יותר מדירות שנמכרות על הנייר- כפי שהיה בעבר. היית מקבל הנחה על דירה בפריסייל. חוזרים לנורמליות אך לאחר עצירה חזקה בפרויקטים. בפרסום הבא של הלמס נוכל להבין מה מצב היתרי בניה ותחילות בניה וניתן יהיה להבין איפה עומדים מבחינת ההיצע.
  • 9.
    ניסן 17/09/2024 10:39
    הגב לתגובה זו
    הרגליים... הם חיכו שהמחירים יירדו ואכלו אותה מחירי השכירות עלו ב5 אחוז נוספים והם תחת שוקת שבורה......
  • זה ממש לא נכון עוד יהיו ירידות (ל"ת)
    שאלתיאל 17/09/2024 11:09
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אוראל 17/09/2024 10:38
    הגב לתגובה זו
    ולא טסים מהמדינה הזאת
  • 7.
    אין לי כסף לדלק - על איזה דירה אתם מדברים?????????? (ל"ת)
    ישראל 17/09/2024 10:31
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    קונים רק מהבזול (ל"ת)
    שכונת סיטי 17/09/2024 09:41
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מאיפה הכסף של האנשים לעזאזל מה לא מספרים לי??? (ל"ת)
    נהוראי 17/09/2024 09:07
    הגב לתגובה זו
  • shafik 17/09/2024 10:09
    הגב לתגובה זו
    תושבי חוץ קונים פה דירות בשבילם זה כלום כסף ומעלים את המחרים כך שלזוגות צעירים קשה לקנות.
  • 4.
    הכישלון בקרית אתא מהדהד כולם בורחים (ל"ת)
    אודי 17/09/2024 09:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חריש קופצת כי אף אחד לא קונה חחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    גם מרונן 17/09/2024 08:53
    הגב לתגובה זו
  • חרישי 18/09/2024 00:22
    הגב לתגובה זו
    הפוך ליצן , חריש יש יוצר עסקאות יד 2
  • 2.
    פשוט לאנשים אין כסף!!!! (ל"ת)
    רונן 17/09/2024 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חחחחחחחח זה קורס (ל"ת)
    ואתה מחרטט 17/09/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב

באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס

למרות ההבטחה ל-50% הקצאה לחיילי מילואים, בפועל חלק גדול מהדירות הולך לבני מקום, נכים, ועתה גם לאלמנים ואלמנות מחוסרי דיור. בעיר המבוקשת ביותר בהגרלה הקרובה, עם יחס של עשרות מתמודדים על כל דירה, הסיכוי של זכאי רגיל מתקרב לאחד לאלף, ושל מילואימניקים. רחוק מלהיות היתרון שהוצג להם בתחילה

צלי אהרון |

42,075 זכאים מתמודדים על דירה בבאר יעקב והמספרים יעלו עד סגירת ההגרלה באמצע אוקטובר. על פי הערכות, עד לסיום ההרשמה יהיו לפחות עוד כ-8 אלף נרשמים - קרי, כ-50 אלף זכאים שמתמודדים על 844 דירות בלבד.  מדובר לכאורה בסיכוי של בערך 1 ל-60, אבל זה לא באמת המצב.

השוחד הגדול של משרד השיכון והבינוי לעיריות דרך זכאות גדולה ל'בני המקום', מייצר יתרון סיכויים גבוהים מאוד לבני המקום על פני האחרים, גם על פני המילואימניקים. הנה תמונת המצב לפני כשבועיים, מאז הסיכויים של כל הקבוצות פחתו ועדיין - סיכוי של מבאר יעקב הוא פי 100 מאשר של מתמודד רגיל, ופי עשרות ממתמודד מילואימניק -  חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה. ולמרות

אחת ההבטחות המרכזיות של משרד השיכון בהגרלות הנוכחיות הייתה מתן עדיפות משמעותית למשרתי המילואים: עד 50% מהדירות מוקצות להם, מתוכן רבע ללוחמים. אלא שבפועל, המציאות מורכבת. ראשית, חלק ניכר מהדירות נשמר לבני מקום,  הקצאה שנועדה לרצות את הרשויות המקומיות, אך בפועל מקטינה דרמטית את סיכויי הזכייה של כלל הציבור. בנוסף לכך, קיימות הקצאות לנכים, וכעת גם אלמנים ואלמנות מחוסרי דיור צורפו לקבוצות הנהנות מהעדפה. 

התוצאה: מספר הדירות שבאמת עומדות לרשות המילואימניקים קטן בהרבה ממה שמצטייר בהודעות הרשמיות. בפועל, בעיר המבוקשת ביותר בהגרלה, גם המילואימניקים מוצאים עצמם עם סיכוי נמוך מאוד. אם זכאי 'רגיל' מתמודד כאן על יחס שיכול להגיע לאחד לאלף, הרי שגם הסיכוי של מילואימניק רחוק מההבטחה הראשונית - "פי שלושה או ארבעה" מזכאי רגיל. ומסתכם בהסתברות מצומצמת במיוחד. למעשה, רק בני המקום נהנים כאן מסיכוי ממשי, שגבוה עד פי מאה מיתר המשתתפים, מצב שממחיש את הפער בין הצהרות משרד השיכון למציאות בשטח. לפי הבדיקה שקיימנו - הסיכוי של'בן מקום' לזכות בבאר יעקב עומד על כ- 3%-5%. 

חשוב לציין - לא סתם העיר ממשיכה להיות מוקד משיכה מרכזי לצעירים: מחירי הדירות בהגרלה נעים סביב 17-19 אלף שקל למ"ר, לעומת 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי. ההנחות, שיכולות להגיע ל-800 אלף שקל ואף יותר, הופכות את העיר לעיר הנחשקות ביותר בהגרלהדירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים