8,000 דירות ממתינות למכירה בתל אביב. אז למה הציבור לא קונה?

מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה בסוף השנה עומד על כ-67,760 דירות. לפי הלמ"ס, 82% מהם בבנייה. הנתון הזה מעלה שאלה חשובה -  איך זה שכולם מדברים על בעיה בהיצע, בזמן שכל כך הרבה דירות נבנות? ולמה הציבור לא ממהר לקנות את הדירות שנותרו למכירה. בתל אביב יש 8,000 דירות למכירה.

57 אלף שקל למטר - קונים? דירות בשכונת בבלי תל אביב (גוגל מאפס)

התשובה לעניין ההיצע היא פשוטה: רוב הדירות בתהליך בנייה, ולא מוכנות לאכלוס. זה אומר שאם מחר תהיה התפרצות ביקושים של עשרות אלפי דירות, לא יהיה איפה לאכלס את הרוכשים הפוטנציאלים. יש הבדל גדול בין דירה בבנייה לדירה גמורה למכירה. הבדל של שנה-שנה וחצי בממוצע. 

המלאי אומנם גדול, אבל לאורך זמן המצב אצלנו ברור - הביקוש גובר על ההיצע וזה מוביל בסוף לעליית מחירים. מבדיקה שערכנו עולה כי שלב הבנייה מוגדר גם משלב העלייה על הקרקע ויש אלפי דירות שעדיין נמצאות בשלב הכנת הקרקע והחפירות, ועוד אלפים רבים שבהם הבנייה החלה אבל נמצאת בשלבים של קומות נמוכות, כך שייקח עוד כשנתיים וחצי עד המפתח. עם זאת, זמן ההמתנה הממוצע הוא כאמור שנה-שנה וחצי.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

הבעיה היא בעיקר בדירות בתל אביב והסביבה. 30% מהדירות שנותרו למכירה נמצאות באזור הזה. 7,830 דירות נמצאות בתוך תל אביב עצמה. באזור המרכז יש כ-17 אלף בערך שעדיין לא מכורות. בירושלים, כ-5,500 דירות נותרו למכירה. אלו מספרים גבוהים, יש כאן פוטנציאל להיצע דירות משמעותי בהמשך. אבל יש בחודשים האחרונים בעיה אחרת - זמן הבנייה מתארך. בעיית המחסור בפועלים חמורה ולמרות שמביאים פועלים זרים, זה טפטוף לעומת הצרכים האמיתיים - צריך עוד רבבות רבות.

ויש כאן תרגיל שעושים חלק מהקבלנים: הם רואים את מצב השוק ומתוך כוונה ברורה לא מגדילים את ההיצע. קבלן יכול לבנות בניין בשנתיים וחצי ויכול לעשות זאת בארבע שנים. נכון, הוא מחויב חוזית לרוכשים - אבל בתקופה שבה אין ביקושים, אין לו בעיה לעכב את הפרויקט גם כשעלויות המימון גבוהות.

מול היצע הדירות שמצד אחד מבטא מלאי גבוה, אבל מצד שני התחלות הבנייה בירידה וקצב הבנייה יורד, יש ביקוש שבשנה האחרונה ירד. הוא ירד בגלל המחירים הגבוהים, ירד בגלל הריבית הגבוהה. הירידה הצפויה בהיצע פוגשת ירידה בביקוש.

• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הביקוש לא הומוגני. הביקוש בתל אביב ובמרכז הוא גבוה. הנתונים מראים שיש אלפי דירות למכירה בתל אביב, אז למה הן לא נמכרות בשלב הבנייה? אפשר לראות כי מחירי הדירות החדשות הרגילות (4 חדרים, סטנדרטיות) בתל אביב נעים בדרך כלל סביב 5 מיליון שקל (המחיר הממוצע בתל אביב עומד על 3.9 מיליון שקל, אבל בו נכללות גם דירות ישנות מאוד - הן מורידות את המחיר הממוצע). גם זוג צעיר שהצליח לחסוך אפילו 2 מיליון שקל, לא בטוח שיוכל לעמוד בהחזרים של 15 אלף שקל לחודש ומעלה.

השוק בתל אביב תמיד היה רותח, אבל הבעיה היא הריבית הגבוהה. זוג שלקח משכנתא של 2.2 מיליון שקל בשנה שעברה, יכול לקחת היום רק 1.8 (ולשלם כמעט את אותו החזר). הוא לא יכול לקחת סיכונים ולכן הוא מבין שבהון העצמי שיש לו, עדיף לחכות. כשהביקושים נמוכים, אתם כבר יודעים מה קורה - השוק קפוא. לכן, לא פלא שתל אביב מובילה את הירידות במכירת דירות בשוק הנדל"ן - היא אזור ביקוש, זה נכון, אבל העובדה שמדובר באזור ביקוש לא הופכת רוכש פוטנציאלי לעשיר יותר. הוא מחכה, ממתין להזדמנויות.

כפי שזה נראה כרגע, עד שהריבית לא תפחת ל-3.75% לקראת סוף השנה, קשה מאוד יהיה לדבר על שינוי משמעותי. יכול להיות שבהתפרצות ביקושים הדירה שעלתה 5 מיליון שקל תעלה לשם ההמחשה ל-5.3 מיליון וההחזר יהיה כמעט אותו החזר בגלל שהריבית תרד, אבל אנשים אוהבים להרגיש בטוחים, ומה ייתן להם ביטחון אם לא סביבת ריבית נורמלית?

מי שיכול לקנות היום דירה בתל אביב הוא בעל אמצעים. אפשר לראות את זה מנתוני רכישת דירות היוקרה, משם עולה כי בתל אביב נרשם גידול משמעותי של 46% במספר עסקאות בשוק היוקרה. ברבעון השלישי של השנה שעברה נרכשו 127 דירות בשוק היוקרה (מעל 10 מיליון שקל) - גידול משמעותי. בכל כמה שנים הרף בתל אביב עולה. דירות של עשרות מיליונים הן כבר לא נדירות מאוד. יש בנייני יוקרה שהמינימום זה 10-12 מיליון שקל לקומות נמוכות, ועשרות בקומות הגבוהות. 

ומה אמור לעשות זוג צעיר שרוצה לגור בל אביב? הפתרון הפשוט הוא כנראה לוותר על החלום. זוג צעיר לא צריך לרכוש דירה ב-4-5 מיליון שקל עם 70% מימון. ההחזר החודשי ינוע סביב 18 אלף שקל בחודש, וצריך לממן גם הוצאות חד פעמיות והוצאות שוטפות, כמו ביטוחים יקרים, ארנונה וועד בית. אפשר לרכוש דירה בראש העין או בנתניה בסכום נמוך דרמטית ולהחזיר משכנתא סבירה. זה בדיוק מה שהזוגות הצעירים עושים: הם עוברים למעגל השני ואם אין להם מספיק הון, הם נוסעים לפריפריה. שם, עם מיליון שקל ביד אפשר לעשות הרבה יותר.