האם המלחמה השפיעה על מחירי הדיור בגבעת רמב"ם בגבעתיים?
מחירי הדירות בגבעתיים נעים כיום סביב 40-39 אלף שקל למ"ר. יש גם עסקות שנסגרו במחירים של כ-34 אלף שקל למ"ר ויש כאלה ב-50 אלף שקל למ"ר, תלוי כמובן באזור ובדירה עצמה. שכונת גבעת רמב"ם השלווה והוותיקה שבמערב העיר מייצגת טוב את רמת המחירים בגבעתיים כולה, עם מחירים שנעים בממוצע סביב 40 אלף שקל למ"ר. בשכונה יש תנופת בנייה בשנים האחרונות, עם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית.
הנה מקבץ עסקות בשכונה מהזמן האחרון:
ברחוב הדגנים דירה בשטח של 73.6 מ"ר נמכרה תמורת 2.71 מיליון שקל, לפי 36.8 אלף שקל למ"ר
ברחוב סנש דירה בשטח של 68 מ"ר נמכרה תמורת 3.08 מיליון שקל, לפי 45.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב גנסין דירה בשטח של 86 מ"ר נמכרה תמורת 3.1 מיליון שקל, לפי 36 אלף שקל למ"ר.
ברחוב אילת דירה בשטח של 111 מ"ר נמכרה תמורת 4.25 מיליון שקל, לפי 38.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב טייבר דירה בשטח של 50.7 מ"ר נמכרה תמורת 2.36 מיליון שקל, לפי 46.5 אלף שקל למ"ר.
בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשכונה בכ-15%: עלייה של כ-35% ב-2022-2021, וירידה של כ-15% ב-2023. המחירים בשכונה זינקו כאמור ב-2021-2022, אך כעת, כמו המגמה הכללית בשוק הדיור בישראל, הם במגמת ירידה קלה.
מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל ראינו שבוצעו בשכונה חמש עסקות בלבד, והמחירים בהן לא היו שונים בהרבה מרמת המחירים שנרשמה בה בחודשים שקדמו לה. שתי העסקות האחרונות שנעשו בגבעת רמב"ם לפני שפרצה המלחמה היו במחירים גבוהים, אך מדובר בדירות גדולות שנבנו במסגרת פרויקטים התחדשות עירונית, שהשכונה משופעת בהם בשנים האחרונות. הן בוצעו באמצע ספטמבר, ובאחת מהן נמכרה דירת גן בשטח של 124.64 מ"ר תמורת 5.8 מיליון שקל, ובשנייה נמכרה דירה בשטח של 111 בקומה רביעית תמורת 4.25 מיליון שקל.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
