הדמיה מתחם האורן קרית אונו
צילום: אדר' מנדי רוזנפלד

אושרה תכנית המתאר להתחדשות עירונית במתחם האורן בקריית אונו

מדובר בתכנית המשלבת מודל חדש שאימצה העירייה להוספת זכויות בפרויקטי פינוי בינוי כנגד חיזוק מבנים בתמ"א 38. את הפרויקט תבצע חברת אאורה, במסגרתו יהרסו 96 דירות קיימות לטובת הקמת 276 דירות ויחוזקו 56 דירות

מורן ישעיהו | (5)

(עדכון: 17/2) הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב בראשות דניאלה פוסק, אישרה למתן תוקף תכנית מתאר להתחדשות עירונית במתחם האורן בקריית אונו המשלבת פינוי בינוי יחד עם תמ"א 38. היא כוללת 332 דירות, מהן 276 ייבנו במסגרת פינוי בינוי, והיתר הינן דיירות קיימות המיועדות להרחבה וחיזוק. 30% מהדירות בבניינים החדשים תהיינה קטנות. 

מדובר במודל חדש שאימצה העירייה, להסבת זכויות של תמ"א 38 בבניינים שאין בהם היתכנות כלכלית להתחדשות עירונית, לטובת פרויקטי פינוי בינוי סמוכים. כלומר, היזם המבצע יקבל אחוזי בנייה נוספים כנגד החיזוק. במקרה זה מדובר ב-34 יחידות דיור נוספות שתוכל להקים חברת אאורה, היזמית בפרויקט.

התכנית הינה תכנית לאיחוד וחלוקה המשתרעת על 17.5 דונם, וממוקמת מדרום מערב לצומת הרחובות וולך ולוי אשכול. מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

תחילה הייתה התכנית בסמכות הוועדה המקומית שאישרה אותה להפקדה בינואר 2017. באוגוסט אותה שנה המליצה הוועדה המחוזית על אישור נוסף משר האוצר לתכנית וטענה כי היא אינה בסמכות הוועדה המקומית. כשנה לאחר מכן החליטה הוועדה המחוזית לאמץ את התכנית ולהפקידה מחדש, וזו פורסמה להפקדה בשנית בחודש מאי 2019.

התכנית בנוסח המופקד כוללת הריסת 3 מבני מגורים בני 4 קומות ו-96 יחידות דיור, ושני מבני מגורים בני 7 קומות עם 56 יחידות דיור המיועדים להרחבה וחיזוק. ובסל הכל – 332 יחידות דיור במתחם. במקום הבניינים המיועדים להריסה, ייבנו 5 בניינים חדשים בני 10 עד 20 קומות. 

 

אישור התכנית לאחר התנגדויות שהוגשו לה, בין היתר על ידי חברת אאורה עצמה שביקשה להגדיל את כמות הדירות. "בחינה עדכנית של העלויות הנדרשות ליישום התכנית אל מול ההכנסות הצפויות ממנה, מעלה כי על מנת לאפשר רווחיות סבירה של 17.5%, נדרשת הגדלת כמות הדירות בכ-3.7% ל-280 יח"ד (תוספת של 12 דירות)", טענה החברה. בהחלטתה אישרה הוועדה הוספת 8 יח"ד, וזאת "בכדי להגיע לרווחיות של 17.5% על פי התייחסות שמאי המחוז". לפי הערכות אאורה, זמן הקמת הפרויקט יארך כשלוש שנים.

כמו כן, התכנית מאפשרת שימושים מסחריים וכוללת 1,200 מ"ר שטחי מסחר ו-1,360 מ"ר מבני ציבור. עוד כוללת התכנית הקמת כיכר עירונית וחניון תת קרקעי עם כ-500 חניות לשימוש הציבור ובעלי הדירות.

בהיבט התחבורתי, בשטחה של התכנית מתוכנן לעבור קו המטרו M3 במסגרת תכנית מתאר למערכת המטרו בגוש דן, תמ"א 70, המקודמת במסגרת הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) במינהל התכנון. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אזרח 12/02/2020 08:51
    הגב לתגובה זו
    המקום נראם סלאם
  • 3.
    גלי 11/02/2020 15:11
    הגב לתגובה זו
    קודם עושים הכל כדי להזרים אלפי מכוניות של תושבים חדשים לעיר, פוקקים אותה, ואז רוצים לגבות אגרת גודש.... הזוי
  • 2.
    סוועה מה שאתם עושים מהעיר הזו! (ל"ת)
    תושבת ותיקה 11/02/2020 11:56
    הגב לתגובה זו
  • מוטי 14/02/2020 21:23
    הגב לתגובה זו
    זה איזור הביקוש. תושבת ותיקה בטח לא גרה בבניני הרכבת בלוי אשכול בדירה 65 מ"ר עם קירות טרומיים בבניין מתפורר
  • 1.
    איכה 10/02/2020 23:07
    הגב לתגובה זו
    לא ברור לי איך אטרקצ'י מצליח לקבל כל כך הרבה פרויקטים. מקווה שלפחות יבנה כמו שצריך טלא יחסוך בחומרים. כ י יש איתו בעייה, קשה, מהעבר.
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.