הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
הניו יורק טיימס
צילום: iStock

רפורמת דמי השכירות בניו יורק מובילה לגל מכירת נכסים בעיר

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה, על פי התקשורת האמריקאית ב-43%; על פי החוק החדש, בעלי הדירות לא יכולים "לגלגל" עלויות שיפוץ לשוכרים; איך זה משפיע על המשקיעים בארץ?
נועם בראל | (10)
נושאים בכתבה ניו יורק שכירות

כאשר בניין הדירות בן 7 הקומות ברחוב ברודווי 2301 באפר ווסט סייד בניו יורק הוצע למכירה, לפני כשנה, בעליו הוותיקים ביקשו 60 מיליון דולר עבור הנכס, המכיל 33 דירות, מתוכן 19 בשכירות מפוקחת. הנכס, כך על פי התקשורת האמריקאית, שנמכר בסופו של דבר בחודש דצמבר תמורת 37 מיליון דולר, כלל את בניין הדירות, זכויות בניה לגובה וחללים קמעונאיים מושכרים לחלוטין.

התקשורת הכלכלית האמריקאית מלאה בחודשים האחרונים בדוגמאות להשפעה הגדולה של הגבלת דמי השכירות וצמצום היכולת של בעלי הבתים להעלות דמי שכירות ולהמיר את הדירות המושכרות לדירות למכירה, על מחירי הדירות בניו יורק.

הנכס האמור הוא דוגמה אחת מיני רבות לירידת המחירים המתרחשת בעיר ניו יורק מאז שהמחוקק החדש שבשליטת הדמוקרטים העביר שורה של רפורמות גורפות על שכר הדירה, והוביל לכך שלדיירים יש כיום ההגנות החזקות ביותר ב-50 השנים האחרונות. בעלי הבית איבדו רבים מהמנגנונים בהם הם היו בדרך כלל משתמשים לצורך העלאת דמי השכירות.

מתווכי הדירות בניו יורק אומרים כי בעלי בתים רבים, קטנים ובינוניים, ובמיוחד משפחות שבבעלותם בניין אחד או שניים עם יחידות בשכירות מפוקחת - מוכרים את הנכסים שלהם או מתכוננים למכור.

מה אומר החוק החדש

על פי החוק החדש, בעלי הדירות למעשה לא יכולים להעלות דמי שכירות על ידי "שדרוג" דירות ויכולים "לגלגל" לשוכרים רק שיפוץ בשווי 15,000 דולר במשך 15 שנה. החקיקה החדשה גם הורידה את אחוז עלויות השיפוץ בבניין שניתן להוסיף לשכירות הדיירים מ-6 אחוז ל-2 אחוזים. כל זה אומר שבעלי נכסים רבים התעוררו לעולם בו הבניינים שלהם שווים בין 30-50 אחוז פחות ממה שהיו לפני שנה, לפי מומחי ההשקעות.

מחירי הרכישה של בנייני דירות עליהם חלים החוקים החדשים צנחו בצורה כה דרמטית, עד כי בעלי קרקעות מסוימים אולי לא ירצו למכור כלל. האחרים עשויים להמתין עם מכירת הנכסים שלהם ולבנות על הסיכוי שתעשיית הנדל"ן תוכל להלחם בחוקי שכר הדירה באמצעות תביעות משפטיות או באמצעות לוביסטים אצל המחוקק.

המצב בשוק הנדל"ן בניו יורק משקף את הפחד של בעלי הנכסים

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה ב-43%, מ-385 מכירות ב-2018 ל-221 מכירות בשנת 2019. ב-11 החודשים הראשונים של שנת 2019 רשמה ניו יורק 7.3 מיליארד דולר בעסקאות של דירות רב-משפחתיות, שהם 3.8 מיליארד דולר פחות ממה שנמכר באותה תקופה בשנת 2018.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

זהירות אגרות חוב של חברות אמריקאיות

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    בקרוב 22/01/2020 08:22
    הגב לתגובה זו
    שווה לבעלי הבתים לתחזק, ויגיעו למצב כמו בהגנת הדייר שאת תוצאותיה המזעזעות רואיחם עד היום... מי מרוויח? דיירים סחטנים, שמחזיקים בסתר דירות בבעלותם ע"ש בת הזוג, אמא ומי לא...
  • 6.
    אופיר 21/01/2020 13:14
    הגב לתגובה זו
    גל של מכירות, אבל ירידה של 40% בעסקאות, תחליטו
  • 5.
    דור 21/01/2020 12:41
    הגב לתגובה זו
    למה להשקיע בשיפוץ השכונה אם מחיר השכירות המונמך תקוע, למה לקנות בניין ישן עם זכויות חלקיות כדי לחדש אותו לאורך זמן המחיר מחוץ לשכונה עולה וכך לשכונה נמשכות אוכלוסיות מוחלשות שגרות בבתים יותר ויותר מוזנחים מישהו פה נזכר בדרום תל אביב לבחור הגנת הדייר?
  • 4.
    ג'ק 21/01/2020 10:52
    הגב לתגובה זו
    בתנאי שוק כאלה השוק יכנס לסטגנציה עד שמשהו יקבל שכל וישנה את החוק .
  • קונה מי שמתכוון לגור בדירה ולא כהשקעה להשכרהבשביל קונהפ (ל"ת)
    ד 22/01/2020 16:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אריה 21/01/2020 07:33
    הגב לתגובה זו
    אתר כלכלי עם שגיאות עברית וחשבון פשוט-לא להאמין
  • גב 21/01/2020 14:33
    הגב לתגובה זו
    גם לא מציין שהוא תרגם כתבה מעיתון אמריקאי. ואין קשר בין הנכתב לשום חברת אגח אמריקאית. חוסר הבנה ורואים שקיבל את זה ממישהו עם אינטרס
  • 2.
    קש 21/01/2020 06:55
    הגב לתגובה זו
    בישראל הבועה החלה בסיועה של המדינה ע"י צמצום הבניה ויצירת חוסר בכוונה .אך לכל תעלול יש סוף ולא משנה מי יהיה בשלטון הירידה שהחלה בכל הארץ תתגבר בשנים 2020-2023
  • חוכמולג המחירים בשנת 2019 עלו ולא ירדו (ל"ת)
    אסף 21/01/2020 18:26
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מתחיל ב ד (ל"ת)
    סוסו 20/01/2020 23:16
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
מתחם שיכון הרופאים של דירה להשכיר ברמת גן. קרדיט: Arceffect Adi Buenoמתחם שיכון הרופאים של דירה להשכיר ברמת גן. קרדיט: Arceffect Adi Bueno

אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד

רשות מקרקעי ישראל וחברת 'דירה להשכיר' הודיעו על כך שאשטרום זכתה במכרז להשכרה ארוכת טווח במתחם שיכון הרופאים בתל השומר, שכולל 1,189 יח"ד, מתוכן 600 יח"ד להשכרה עבור הסגל הרפואי, 399 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 190 יח"ד למכירה ו-35,000 מ"ר למסחר ותעסוקה; ההיקף עומד על 430 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח ומע"מ

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה להשכיר אשטרום תל השומר

רשות מקרקעי ישראל וחברת 'דירה להשכיר' הודיעו על כך שאשטרום אשטרום קבוצה -1.67%   זכתה במכרז להשכרה ארוכת טווח במתחם שיכון הרופאים בתל השומר, שכולל 1,189 יח"ד, מתוכן 600 יח"ד להשכרה עבור הסגל הרפואי, 399 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 190 יח"ד למכירה ו-35,000 מ"ר למסחר ותעסוקה; ההיקף עומד על 430 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח ומע"מ

שלוש חברות הגישו את הצעותיהן להקמת הפרוייקט, ועבור הזוכה, חברת אשטרום, זהו הפרוייקט התשיעי בו היא זוכה במכרזי דירה להשכיר ומצטרף ל-2,372 יח"ד שבידי החברה בת"א, ירושלים, חיפה, לוד, בני ברק, באר יעקב ור"ג.

הפרויקט כולל סה"כ 1,189 יחידות דיור - מתוכן 600 יחידות דיור להשכרה לצמיתות עבור הסגל הרפואי של בית החולים בשכר דירה המגלם הנחה של 30% ממחיר השוק, 399 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במתווה "דירה להשכיר" לתקופה של 20 שנה, ו-190 יחידות דיור למכירה. בנוסף, הפרויקט כולל כ-35,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. 

המתחם ממוקם צפונית לבית החולים שיבא תל השומר, בין בקעת אונו למחלף אלוף שדה, בשטח של כ-106 דונם. מדרום לבית החולים תל השומר ומצפון לקריית קריניצי שברמת גן. המתחם ששווק מהווה חלק מתכנית הכוללת 2,260 יחידות דיור, מבני ציבור ושטח פתוח לשימוש הציבור. במסגרת המכרז, 1,189 יחידות דיור מיועדות להשכרה ולמכירה, כאשר 25% מיחידות הדיור להשכרה יהיו במחיר מופחת לזכאים. הפרויקט יציע תמהיל דירות מגוון.

התכנית משפרת את מערך התנועה באמצעות הוספת ציר כניסה חדש לבית החולים, פתיחת רחוב מנדס וחיבורו לציר משה לוי, הפחתת תקני חניה ופיתוח מערך שבילי הולכי רגל ואופניים. השכונה תכלול שטחים ירוקים ופארק מרכזי, שבילי אופניים המשתלבים ברשת העירונית, וחיבור לתשתיות הרכבת הקלה (קו סגול) והמטרו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן