רפורמת דמי השכירות בניו יורק מובילה לגל מכירת נכסים בעיר
כאשר בניין הדירות בן 7 הקומות ברחוב ברודווי 2301 באפר ווסט סייד בניו יורק הוצע למכירה, לפני כשנה, בעליו הוותיקים ביקשו 60 מיליון דולר עבור הנכס, המכיל 33 דירות, מתוכן 19 בשכירות מפוקחת. הנכס, כך על פי התקשורת האמריקאית, שנמכר בסופו של דבר בחודש דצמבר תמורת 37 מיליון דולר, כלל את בניין הדירות, זכויות בניה לגובה וחללים קמעונאיים מושכרים לחלוטין.
התקשורת הכלכלית האמריקאית מלאה בחודשים האחרונים בדוגמאות להשפעה הגדולה של הגבלת דמי השכירות וצמצום היכולת של בעלי הבתים להעלות דמי שכירות ולהמיר את הדירות המושכרות לדירות למכירה, על מחירי הדירות בניו יורק.
הנכס האמור הוא דוגמה אחת מיני רבות לירידת המחירים המתרחשת בעיר ניו יורק מאז שהמחוקק החדש שבשליטת הדמוקרטים העביר שורה של רפורמות גורפות על שכר הדירה, והוביל לכך שלדיירים יש כיום ההגנות החזקות ביותר ב-50 השנים האחרונות. בעלי הבית איבדו רבים מהמנגנונים בהם הם היו בדרך כלל משתמשים לצורך העלאת דמי השכירות.
מתווכי הדירות בניו יורק אומרים כי בעלי בתים רבים, קטנים ובינוניים, ובמיוחד משפחות שבבעלותם בניין אחד או שניים עם יחידות בשכירות מפוקחת - מוכרים את הנכסים שלהם או מתכוננים למכור.
- ממדאני יכול להפוך את ניו יורק - בירת הקפיטליזם - למעבדה סוציאליסטית; והקשר לישראל
- סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אומר החוק החדש
על פי החוק החדש, בעלי הדירות למעשה לא יכולים להעלות דמי שכירות על ידי "שדרוג" דירות ויכולים "לגלגל" לשוכרים רק שיפוץ בשווי 15,000 דולר במשך 15 שנה. החקיקה החדשה גם הורידה את אחוז עלויות השיפוץ בבניין שניתן להוסיף לשכירות הדיירים מ-6 אחוז ל-2 אחוזים. כל זה אומר שבעלי נכסים רבים התעוררו לעולם בו הבניינים שלהם שווים בין 30-50 אחוז פחות ממה שהיו לפני שנה, לפי מומחי ההשקעות.
מחירי הרכישה של בנייני דירות עליהם חלים החוקים החדשים צנחו בצורה כה דרמטית, עד כי בעלי קרקעות מסוימים אולי לא ירצו למכור כלל. האחרים עשויים להמתין עם מכירת הנכסים שלהם ולבנות על הסיכוי שתעשיית הנדל"ן תוכל להלחם בחוקי שכר הדירה באמצעות תביעות משפטיות או באמצעות לוביסטים אצל המחוקק.
המצב בשוק הנדל"ן בניו יורק משקף את הפחד של בעלי הנכסים
מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה ב-43%, מ-385 מכירות ב-2018 ל-221 מכירות בשנת 2019. ב-11 החודשים הראשונים של שנת 2019 רשמה ניו יורק 7.3 מיליארד דולר בעסקאות של דירות רב-משפחתיות, שהם 3.8 מיליארד דולר פחות ממה שנמכר באותה תקופה בשנת 2018.
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
זהירות אגרות חוב של חברות אמריקאיות
- 7.בקרוב 22/01/2020 08:22הגב לתגובה זושווה לבעלי הבתים לתחזק, ויגיעו למצב כמו בהגנת הדייר שאת תוצאותיה המזעזעות רואיחם עד היום... מי מרוויח? דיירים סחטנים, שמחזיקים בסתר דירות בבעלותם ע"ש בת הזוג, אמא ומי לא...
- 6.אופיר 21/01/2020 13:14הגב לתגובה זוגל של מכירות, אבל ירידה של 40% בעסקאות, תחליטו
- 5.דור 21/01/2020 12:41הגב לתגובה זולמה להשקיע בשיפוץ השכונה אם מחיר השכירות המונמך תקוע, למה לקנות בניין ישן עם זכויות חלקיות כדי לחדש אותו לאורך זמן המחיר מחוץ לשכונה עולה וכך לשכונה נמשכות אוכלוסיות מוחלשות שגרות בבתים יותר ויותר מוזנחים מישהו פה נזכר בדרום תל אביב לבחור הגנת הדייר?
- 4.ג'ק 21/01/2020 10:52הגב לתגובה זובתנאי שוק כאלה השוק יכנס לסטגנציה עד שמשהו יקבל שכל וישנה את החוק .
- קונה מי שמתכוון לגור בדירה ולא כהשקעה להשכרהבשביל קונהפ (ל"ת)ד 22/01/2020 16:06הגב לתגובה זו
- 3.אריה 21/01/2020 07:33הגב לתגובה זואתר כלכלי עם שגיאות עברית וחשבון פשוט-לא להאמין
- גב 21/01/2020 14:33הגב לתגובה זוגם לא מציין שהוא תרגם כתבה מעיתון אמריקאי. ואין קשר בין הנכתב לשום חברת אגח אמריקאית. חוסר הבנה ורואים שקיבל את זה ממישהו עם אינטרס
- 2.קש 21/01/2020 06:55הגב לתגובה זובישראל הבועה החלה בסיועה של המדינה ע"י צמצום הבניה ויצירת חוסר בכוונה .אך לכל תעלול יש סוף ולא משנה מי יהיה בשלטון הירידה שהחלה בכל הארץ תתגבר בשנים 2020-2023
- חוכמולג המחירים בשנת 2019 עלו ולא ירדו (ל"ת)אסף 21/01/2020 18:26הגב לתגובה זו
- 1.מתחיל ב ד (ל"ת)סוסו 20/01/2020 23:16הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
