הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
הניו יורק טיימס
צילום: iStock

רפורמת דמי השכירות בניו יורק מובילה לגל מכירת נכסים בעיר

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה, על פי התקשורת האמריקאית ב-43%; על פי החוק החדש, בעלי הדירות לא יכולים "לגלגל" עלויות שיפוץ לשוכרים; איך זה משפיע על המשקיעים בארץ?
נועם בראל | (10)
נושאים בכתבה ניו יורק שכירות

כאשר בניין הדירות בן 7 הקומות ברחוב ברודווי 2301 באפר ווסט סייד בניו יורק הוצע למכירה, לפני כשנה, בעליו הוותיקים ביקשו 60 מיליון דולר עבור הנכס, המכיל 33 דירות, מתוכן 19 בשכירות מפוקחת. הנכס, כך על פי התקשורת האמריקאית, שנמכר בסופו של דבר בחודש דצמבר תמורת 37 מיליון דולר, כלל את בניין הדירות, זכויות בניה לגובה וחללים קמעונאיים מושכרים לחלוטין.

התקשורת הכלכלית האמריקאית מלאה בחודשים האחרונים בדוגמאות להשפעה הגדולה של הגבלת דמי השכירות וצמצום היכולת של בעלי הבתים להעלות דמי שכירות ולהמיר את הדירות המושכרות לדירות למכירה, על מחירי הדירות בניו יורק.

הנכס האמור הוא דוגמה אחת מיני רבות לירידת המחירים המתרחשת בעיר ניו יורק מאז שהמחוקק החדש שבשליטת הדמוקרטים העביר שורה של רפורמות גורפות על שכר הדירה, והוביל לכך שלדיירים יש כיום ההגנות החזקות ביותר ב-50 השנים האחרונות. בעלי הבית איבדו רבים מהמנגנונים בהם הם היו בדרך כלל משתמשים לצורך העלאת דמי השכירות.

מתווכי הדירות בניו יורק אומרים כי בעלי בתים רבים, קטנים ובינוניים, ובמיוחד משפחות שבבעלותם בניין אחד או שניים עם יחידות בשכירות מפוקחת - מוכרים את הנכסים שלהם או מתכוננים למכור.

מה אומר החוק החדש

על פי החוק החדש, בעלי הדירות למעשה לא יכולים להעלות דמי שכירות על ידי "שדרוג" דירות ויכולים "לגלגל" לשוכרים רק שיפוץ בשווי 15,000 דולר במשך 15 שנה. החקיקה החדשה גם הורידה את אחוז עלויות השיפוץ בבניין שניתן להוסיף לשכירות הדיירים מ-6 אחוז ל-2 אחוזים. כל זה אומר שבעלי נכסים רבים התעוררו לעולם בו הבניינים שלהם שווים בין 30-50 אחוז פחות ממה שהיו לפני שנה, לפי מומחי ההשקעות.

מחירי הרכישה של בנייני דירות עליהם חלים החוקים החדשים צנחו בצורה כה דרמטית, עד כי בעלי קרקעות מסוימים אולי לא ירצו למכור כלל. האחרים עשויים להמתין עם מכירת הנכסים שלהם ולבנות על הסיכוי שתעשיית הנדל"ן תוכל להלחם בחוקי שכר הדירה באמצעות תביעות משפטיות או באמצעות לוביסטים אצל המחוקק.

המצב בשוק הנדל"ן בניו יורק משקף את הפחד של בעלי הנכסים

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה ב-43%, מ-385 מכירות ב-2018 ל-221 מכירות בשנת 2019. ב-11 החודשים הראשונים של שנת 2019 רשמה ניו יורק 7.3 מיליארד דולר בעסקאות של דירות רב-משפחתיות, שהם 3.8 מיליארד דולר פחות ממה שנמכר באותה תקופה בשנת 2018.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

זהירות אגרות חוב של חברות אמריקאיות

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    בקרוב 22/01/2020 08:22
    הגב לתגובה זו
    שווה לבעלי הבתים לתחזק, ויגיעו למצב כמו בהגנת הדייר שאת תוצאותיה המזעזעות רואיחם עד היום... מי מרוויח? דיירים סחטנים, שמחזיקים בסתר דירות בבעלותם ע"ש בת הזוג, אמא ומי לא...
  • 6.
    אופיר 21/01/2020 13:14
    הגב לתגובה זו
    גל של מכירות, אבל ירידה של 40% בעסקאות, תחליטו
  • 5.
    דור 21/01/2020 12:41
    הגב לתגובה זו
    למה להשקיע בשיפוץ השכונה אם מחיר השכירות המונמך תקוע, למה לקנות בניין ישן עם זכויות חלקיות כדי לחדש אותו לאורך זמן המחיר מחוץ לשכונה עולה וכך לשכונה נמשכות אוכלוסיות מוחלשות שגרות בבתים יותר ויותר מוזנחים מישהו פה נזכר בדרום תל אביב לבחור הגנת הדייר?
  • 4.
    ג'ק 21/01/2020 10:52
    הגב לתגובה זו
    בתנאי שוק כאלה השוק יכנס לסטגנציה עד שמשהו יקבל שכל וישנה את החוק .
  • קונה מי שמתכוון לגור בדירה ולא כהשקעה להשכרהבשביל קונהפ (ל"ת)
    ד 22/01/2020 16:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אריה 21/01/2020 07:33
    הגב לתגובה זו
    אתר כלכלי עם שגיאות עברית וחשבון פשוט-לא להאמין
  • גב 21/01/2020 14:33
    הגב לתגובה זו
    גם לא מציין שהוא תרגם כתבה מעיתון אמריקאי. ואין קשר בין הנכתב לשום חברת אגח אמריקאית. חוסר הבנה ורואים שקיבל את זה ממישהו עם אינטרס
  • 2.
    קש 21/01/2020 06:55
    הגב לתגובה זו
    בישראל הבועה החלה בסיועה של המדינה ע"י צמצום הבניה ויצירת חוסר בכוונה .אך לכל תעלול יש סוף ולא משנה מי יהיה בשלטון הירידה שהחלה בכל הארץ תתגבר בשנים 2020-2023
  • חוכמולג המחירים בשנת 2019 עלו ולא ירדו (ל"ת)
    אסף 21/01/2020 18:26
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מתחיל ב ד (ל"ת)
    סוסו 20/01/2020 23:16
    הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן