הניו יורק טיימס
צילום: iStock

רפורמת דמי השכירות בניו יורק מובילה לגל מכירת נכסים בעיר

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה, על פי התקשורת האמריקאית ב-43%; על פי החוק החדש, בעלי הדירות לא יכולים "לגלגל" עלויות שיפוץ לשוכרים; איך זה משפיע על המשקיעים בארץ?
נועם בראל | (10)
נושאים בכתבה ניו יורק שכירות

כאשר בניין הדירות בן 7 הקומות ברחוב ברודווי 2301 באפר ווסט סייד בניו יורק הוצע למכירה, לפני כשנה, בעליו הוותיקים ביקשו 60 מיליון דולר עבור הנכס, המכיל 33 דירות, מתוכן 19 בשכירות מפוקחת. הנכס, כך על פי התקשורת האמריקאית, שנמכר בסופו של דבר בחודש דצמבר תמורת 37 מיליון דולר, כלל את בניין הדירות, זכויות בניה לגובה וחללים קמעונאיים מושכרים לחלוטין.

התקשורת הכלכלית האמריקאית מלאה בחודשים האחרונים בדוגמאות להשפעה הגדולה של הגבלת דמי השכירות וצמצום היכולת של בעלי הבתים להעלות דמי שכירות ולהמיר את הדירות המושכרות לדירות למכירה, על מחירי הדירות בניו יורק.

הנכס האמור הוא דוגמה אחת מיני רבות לירידת המחירים המתרחשת בעיר ניו יורק מאז שהמחוקק החדש שבשליטת הדמוקרטים העביר שורה של רפורמות גורפות על שכר הדירה, והוביל לכך שלדיירים יש כיום ההגנות החזקות ביותר ב-50 השנים האחרונות. בעלי הבית איבדו רבים מהמנגנונים בהם הם היו בדרך כלל משתמשים לצורך העלאת דמי השכירות.

מתווכי הדירות בניו יורק אומרים כי בעלי בתים רבים, קטנים ובינוניים, ובמיוחד משפחות שבבעלותם בניין אחד או שניים עם יחידות בשכירות מפוקחת - מוכרים את הנכסים שלהם או מתכוננים למכור.

מה אומר החוק החדש

על פי החוק החדש, בעלי הדירות למעשה לא יכולים להעלות דמי שכירות על ידי "שדרוג" דירות ויכולים "לגלגל" לשוכרים רק שיפוץ בשווי 15,000 דולר במשך 15 שנה. החקיקה החדשה גם הורידה את אחוז עלויות השיפוץ בבניין שניתן להוסיף לשכירות הדיירים מ-6 אחוז ל-2 אחוזים. כל זה אומר שבעלי נכסים רבים התעוררו לעולם בו הבניינים שלהם שווים בין 30-50 אחוז פחות ממה שהיו לפני שנה, לפי מומחי ההשקעות.

מחירי הרכישה של בנייני דירות עליהם חלים החוקים החדשים צנחו בצורה כה דרמטית, עד כי בעלי קרקעות מסוימים אולי לא ירצו למכור כלל. האחרים עשויים להמתין עם מכירת הנכסים שלהם ולבנות על הסיכוי שתעשיית הנדל"ן תוכל להלחם בחוקי שכר הדירה באמצעות תביעות משפטיות או באמצעות לוביסטים אצל המחוקק.

המצב בשוק הנדל"ן בניו יורק משקף את הפחד של בעלי הנכסים

מספר העסקאות למכירת בנייני דירות רב-משפחתיות בטווח מחירים של 7 מיליון דולר עד 75 מיליון דולר ירד בשנה האחרונה ב-43%, מ-385 מכירות ב-2018 ל-221 מכירות בשנת 2019. ב-11 החודשים הראשונים של שנת 2019 רשמה ניו יורק 7.3 מיליארד דולר בעסקאות של דירות רב-משפחתיות, שהם 3.8 מיליארד דולר פחות ממה שנמכר באותה תקופה בשנת 2018.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

זהירות אגרות חוב של חברות אמריקאיות

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    בקרוב 22/01/2020 08:22
    הגב לתגובה זו
    שווה לבעלי הבתים לתחזק, ויגיעו למצב כמו בהגנת הדייר שאת תוצאותיה המזעזעות רואיחם עד היום... מי מרוויח? דיירים סחטנים, שמחזיקים בסתר דירות בבעלותם ע"ש בת הזוג, אמא ומי לא...
  • 6.
    אופיר 21/01/2020 13:14
    הגב לתגובה זו
    גל של מכירות, אבל ירידה של 40% בעסקאות, תחליטו
  • 5.
    דור 21/01/2020 12:41
    הגב לתגובה זו
    למה להשקיע בשיפוץ השכונה אם מחיר השכירות המונמך תקוע, למה לקנות בניין ישן עם זכויות חלקיות כדי לחדש אותו לאורך זמן המחיר מחוץ לשכונה עולה וכך לשכונה נמשכות אוכלוסיות מוחלשות שגרות בבתים יותר ויותר מוזנחים מישהו פה נזכר בדרום תל אביב לבחור הגנת הדייר?
  • 4.
    ג'ק 21/01/2020 10:52
    הגב לתגובה זו
    בתנאי שוק כאלה השוק יכנס לסטגנציה עד שמשהו יקבל שכל וישנה את החוק .
  • קונה מי שמתכוון לגור בדירה ולא כהשקעה להשכרהבשביל קונהפ (ל"ת)
    ד 22/01/2020 16:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אריה 21/01/2020 07:33
    הגב לתגובה זו
    אתר כלכלי עם שגיאות עברית וחשבון פשוט-לא להאמין
  • גב 21/01/2020 14:33
    הגב לתגובה זו
    גם לא מציין שהוא תרגם כתבה מעיתון אמריקאי. ואין קשר בין הנכתב לשום חברת אגח אמריקאית. חוסר הבנה ורואים שקיבל את זה ממישהו עם אינטרס
  • 2.
    קש 21/01/2020 06:55
    הגב לתגובה זו
    בישראל הבועה החלה בסיועה של המדינה ע"י צמצום הבניה ויצירת חוסר בכוונה .אך לכל תעלול יש סוף ולא משנה מי יהיה בשלטון הירידה שהחלה בכל הארץ תתגבר בשנים 2020-2023
  • חוכמולג המחירים בשנת 2019 עלו ולא ירדו (ל"ת)
    אסף 21/01/2020 18:26
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מתחיל ב ד (ל"ת)
    סוסו 20/01/2020 23:16
    הגב לתגובה זו
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי. 

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.


איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה,  ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".


הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט

יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?

רן קידר |
נושאים בכתבה שכר דירה ריבית

לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.

הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.

 נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף.  המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי. 


כלל אצבע - לקנות או לשכור

כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.

הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.