"תכננתי מחיר של 830-840 אלף שקל לדירה בפרויקט, אבל משרד השיכון שינה את התוכנית - לא מעניין אותם העלות"
בנק ישראל
אז מי אשם במחדל הדיור? האם מדובר באוזלת ידה של המדינה רחב היקף של קרקעות או שמא מדובר בריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל אשר הופכת את המשכנתאות לאטרקטיביות יותר מאי פעם. Bizportal שוחח עם שי הניג, מנכ"ל חברת הבנייה אפגד, ושמע מספר סיבות מרגיזות למחירים הגבוהים.
"מתכנני משרד השיכון מגזימים בדרישותיהם"
הניג סבור שחלק מהאשמה לעליית המחירים יש להטיל על משרד הבינוי והשיכון, אשר לדבריו מסבך לא פעם את הליך התכנון והבנייה " הרבה יותר קל לבצע פרויקטים על אדמות שמינהל מקרקעי משווק, ללא התערבותו של משרד הבינוי והשיכון היכן שהמינהל משווק מייד יוצאים לדרך, אך אם משרד השיכון נמצא שם אז מדובר בסיפור אחר לגמרי כי צריך לפעול לפי המתכננים והאדריכלים שלהם, שלא פעם מגזימים בדרישותיהם."
הניג מספק דוגמא ממכרז בו זכתה החברה בקריית מלאכי "זכינו במכרז של משרד השיכון להקמת 72 דירות זולות תכננו במקור להקים שני מגדלים של 9 קומות, אך במשרד השיכון חייבו אותנו להקים שלושה בניינים נמוכים יותר, דבר המייקר את הבנייה ב-80-100 אלף שקל לדירה כי מדובר ביותר מעטפת ובשלושה חדרי לובי. טענו שבניית בניין נוסף אינה כלכלית ושזוג צעיר רוצה דירה שיוכל לקנות, תגובת משרד השיכון הייתה שחוזרים לבניינים יותר נמוכים ושלא מעניינת אותם העלות. לפי התוכנית שלנו תכננו למכור דירות 4 חדרים ב-830-840 אלף שקל, כעת נצטרך לייקר אותן."
"הסחבת מייקרת את מחירי הדירות"
גורם נוסף שלדבריו מוביל להתייקרות הדירות הוא זמן ההמתנה לקבלת הקרקע לאחר הזכייה במכרז "זכיתי בקרקע בקריית מלאכי לפני חצי שנה ומוסרים לי אותה רק לאחר שנה וחצי, רק אז אוכל להציב משרד מכירות, מדובר באשראי שלקחתי לשנה וחצי-שנתיים, מדובר בתוספת של 4%-5% למחיר הדירה, כלומר תוספת של 40-50 אלף שקל לדירה שעולה מיליון שקל סתם, אם המדינה הייתה מוציאה כבר קרקעות מפותחות הסיפור היה שונה לגמרי."
החברה הודיעה לאחרונה על רכישה בעסקת הקצאת מניות של 50.1% מזכויות הבנייה לפרויקט מגורים חדש ברמת גן מחברת 'בנדא בן אליעזר'. כיום יש על הקרקע שני מבנים נטושים אשר במקומם צפויים לקום כ-54 יחידות דיור בבניין בן 9 קומות שיכלול דירות בשטח של 70-85 מ"ר שמחירן יהיה החל מ-1.3 מיליון שקל. לחברה ארבעה פרויקטים ברמת גן, חלקם של פינוי בינוי . הניג טוען שהעירייה מאוד מקדמת יוזמות של התחדשות עירונית, אך לדבריו אף אחד לא נותן את הדעת לצפיפות שתהיה על התשתיות באזור תוך 10 שנים.
שכונת אגמים באשקלון - לא אטרקטיבית
הניג מעריך שבשנה הקרובה נראה קפיצת מחירים באשקלון "אשדוד נמצאת במעגל קרוב יותר לתל אביב ולכן מחירי הדירות בה גבוהים משמעותית מאלו אשר באשקלון, שנמצאת רק 8 דקות נסיעה ממנה. כיום פער המחירים בין הערים עומד על 40%, הפער יצטמצם לגג 15%. הסיבה העיקרית לעליית המחירים היא קו הרכבת החדש שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה לתל אביב.
הניג טוען כי אחת מהסיבות העיקריות לעליות מחירים הוא ספסור הקרקעות על ידי המדינה: "במשך 10 שנים ניסו לשווק קרקעות לבנייה בשכונת אגמים באשקלון, מכרזים בוטלו מאחר והושגו מחירי קרקע הנמוכים מ-100 אלף שקל, ורק כשהגיעו לסכום זה הסכימו לשווק, לא הייתה להם בעיה לחכות, אם היו משווקים את הקרקעות לפי מחיר של 50 אלף שקל ליחידה לפני כמה שנים אז מחירי הדירות היו נמוכים משמעותית.
לדבריו, שכונת אגמים, הצפויה לכלול בסופו של דבר כ-6,000 יחידות דיור, היא הכי פחות אטרקטיבית באשקלון "השכונה הכי קרובה לאזור התעשייה הדרומי של העיר ולתחנת הכוח והבינוי שמשרד השיכון דורש הוא מאוד יקר. אם משרד השיכון היה מפתח את המקום קודם ואז משווק היה יותר קל למכור. מבטיחים שיקימו במקום אגם בעתיד, אך עתיד במדינה שלנו יכול להיות בעוד עשרות שנים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.אברם 17/06/2014 12:56הגב לתגובה זוכתב טמבל לא יודע מרחקים זה 20 קילומטר לפחות ויותר
- 12.אגרנט 2 (ל"ת)משה 16/09/2013 13:28הגב לתגובה זו
- 11.חזי 11/09/2013 07:40הגב לתגובה זומכניסים את היד לכיס שלנו ולוקחים כמה שרוצים. אם אין כסף למשכורות של העובדים המיותרים והפנסיונרים של המדינה ימציאו עוד מס אגרה או קנס. זו בדיוק הסיבה שמחירי הדירות גבוהים-85 אחוז ממחירה הוא מיסים המיועדים לממן את קציני צהל הפורשים בגיל 42
- 10.את הבית שלי קניתי בלונג-איילנד, ניו-יורק (ל"ת)קבלן עאלק 10/09/2013 23:10הגב לתגובה זו
- 9.מתי ? 10/09/2013 19:08הגב לתגובה זוותפסיק לדאוג לכיסם השמן של כמה בעלי שררה שלא רוצים לראות את השקעתם נופלת ?
- 8."תחזיקו אותי" (ערס) 10/09/2013 17:57הגב לתגובה זושאני לא אפוצץ אותו במכות "תחזזזזזיקו אותי" - היה מוכר במחיר הכי גבוה שמישהו היה מוכן לשלם. ואם היה לו זול יותר היה מוכר ביוקר יותר. גזלנים בני גזלנים.
- 7.תמחירן 10/09/2013 17:56הגב לתגובה זובפריפריה קרקע ליחידה כמו שאמר עולה 100 אלף ש״ח ליחידה . תוסיפו 400 אלף ש״ח עלות הבניה . ולא התקרבנו למחירים המשווקים במשרדי המכירות - לכן אתם הקבלנים חזירים _- משכורות שמנות עם רווחים עצומים . אפשר לראות את זה בדוחות של שיכון ובינוי .בקיצור קבלן מסכן אתה רוצה 1 ש״ח או 1 מיליון ש״ח לגרוף .
- 6.טדי 10/09/2013 15:48הגב לתגובה זואין קשר בין מחסור בקרקעות או בדירות לעליית מחירים. זה הוכח בכל ארצות העולם (לאחר שמתפוצצת הבועה). לדוגמא ביפן - טוקיו שבה אין ממ"ר מיותר, צנחו המחירים ב 90 אחוז בהתפוצצות הבועה. לכן גם אם הממשלה תקצה קרקעות לקבלנים בחינם - עדיין ייזקקו לבנקים. למעשה - הבנקים הם האשמים בעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות בישראל. הבנקים שמספקים את המימון לקבלנים ולבונים, וגם לרוכשים. דירה היא מוצר יקר. היחידים אינם יכולים להגיע לדירה באמצעים עצמיים, ולכן נזקקים למשכנתא. גידול בהספקת משכנתאות ביחד עם ריבית זולה ( זמנית) יצר ביקוש ללא כל היגיון כלכלי מאחוריו. באמצעות מימון זה הבנקים מווסתים את ההיצע והביקוש! כמו בכל פירמידה, גם משחק ייסתיים - כי כושר ההחזר של יחידים מגיע לנקודה שהם לא יכולים לעמוד בו עוד, שהתנאים במשק משתנים, שהריבית תתחיל לעלות - ואז רוב הלווים יכנסו לקשיים כלכליים. הדרך לטפל בבועה היא דווקא טיפול בצד הביקוש, על ידי הגבלת חמורה על הבנקים במתן משכנתאות - לפי סדרי עדיפות, וחיובם להקצאת מימון עודף לבניה על פני הספקת כסף לרכישה. אז... שלא יעבדו עליכם!!
- 5.אני בתור לשגרירות קנדה. (ל"ת)צופציק 10/09/2013 15:37הגב לתגובה זו
- 4.ממתין בתור בשגרירות הונגריה (ל"ת)עדי 10/09/2013 15:09הגב לתגובה זו
- והם ממש מחכים לך.... (ל"ת)אייל 10/09/2013 15:31הגב לתגובה זו
- 3.מאור 10/09/2013 15:09הגב לתגובה זושעושה קופה על חשבון כולנו, ביזיון!
- רסין 10/09/2013 20:43הגב לתגובה זוועובדי המדינה לא?
- 2.מבקר המדינה 10/09/2013 15:07הגב לתגובה זולגבי תמ"א 38 ופינוי בינוי פנו למבקר המדינה http://www.mevaker.gov.il/serve/site/ntz_home.asp
- 1.קיים היצע גדול מוסתר=מחיר הזוי=מס.משכורות=בועה50%=מיתון (ל"ת)אינטרסנט=בלוף שיווק 10/09/2013 15:04הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הממשלה תשקיע בהאצת בנייה, התחדשות עירונית וחיזוק הדיור הציבורי
שר הבינוי והשיכון חיים כץ ושר האוצר בצלאל סמוטריץ סיכמו על תוספות משמעותיות לתקציב משרד הבינוי והשיכון לשנת 2026; במסגרת הסיכום התקציבי לשנת 2026 הושגו משאבים משמעותיים למשרד כחלק מהמשך יישום תכנית הדיור הלאומית והרחבת פתרונות הדיור למשרתי המילואים ולציבור כולו
ההסכמות כוללות תוספות תקציביות רחבות בתחומי האצת הנדל״ן וסבסוד פיתוח, הדיור הציבורי, התחדשות עירונית ושכירות ארוכת טווח. בנוסף, סוכם בין השרים והמנכ״ל על קידום מהלכים אסטרטגיים לשנים הקרובות, ובהם:
קביעת יעד התחלות בנייה מוסכם לחומש הקרוב. קידום מודלים חדשים של שכירות בסיוע בשכר דירה ובדיור הציבורי. קידום פתרון חסמי המט”שים (מתקני טיהור שפכים, שלעתים מהווים
חסם לבנייה חדשה) בשנת 2026. קידום התחדשות עירונית בדיור הציבורי. קידום משותף של שוק שכירות ארוכת טווח. קידום והסרת חסמים בהתחדשות עירונית - הן באזורי ביקוש והן בפריפריה - כדי לאפשר היתכנות כלכלית ולהגדיל את מספר הפרויקטים שייצאו לדרך בפועל.
הסיכום התקציבי שם דגש על רציפות השיווקים, הגדלת היקף התחלות הבנייה והגדלת היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ. בנוסף, המשך תכנית דירה בהנחה, בדגש על הקצאת עד 50% מהדירות למשרתי מילואים פעילים. עיקרי ההסכמות לשנת 2026:
כ-700 מיליון שקל לקידום שיווקים, האצת תהליכי
בנייה וסבסוד פיתוח בפריפריה. כ-250 מיליון שקל נוספים יוקצו לשיפוץ, תחזוקה והשמשה של דירות הדיור הציבורי. בנוסף, יגובשו הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית והסרת חסמים.
- הממשלה אישרה את תקציב המדינה לשנה הבאה - 662 מיליארד שקל
- הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי תיכנס לתוקף עוד 21 יום
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "הצלחנו להביא תקציב שמחזק את כל תחומי הדיור בישראל- מהצפון ועד הדרום, מהתחדשות עירונית ועד דירה בהנחה. הדגש הוא להמשיך לייצר היצע, להגדיל שיווקים, להסיר חסמים ולהבטיח אפשרויות אמיתיות לזוגות צעירים ולמשרתי המילואים. זהו תקציב של עשייה, שמאפשר לנו להמשיך לפעול לטובת אזרחי ישראל".
