"תכננתי מחיר של 830-840 אלף שקל לדירה בפרויקט, אבל משרד השיכון שינה את התוכנית - לא מעניין אותם העלות"

מנכ"ל אפגד ל-Bizportal: "שהמדינה תקבע מפתח תמורות לדיירים בפינוי בינוי כדי למנוע סחטנות". באיזו עיר יזנק מחיר הדירות?
לירן סהר | (15)

בנק ישראל מאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה, לאחר שרשמו עלייה של 0.5% בחודשים מאי-יוני 2013, כך עולה מפרוטוקול דיוני הריבית שפורסם אתמול. יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר, מודאג מעליית המחירים, אשר לדבריו הסתכמה ב-75% נומינאלית משנת 2008, וסבור שרמתן הפכה להיות בעייתית.

אז מי אשם במחדל הדיור? האם מדובר באוזלת ידה של המדינה רחב היקף של קרקעות או שמא מדובר בריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל אשר הופכת את המשכנתאות לאטרקטיביות יותר מאי פעם. Bizportal שוחח עם שי הניג, מנכ"ל חברת הבנייה אפגד, ושמע מספר סיבות מרגיזות למחירים הגבוהים.

"מתכנני משרד השיכון מגזימים בדרישותיהם"

הניג סבור שחלק מהאשמה לעליית המחירים יש להטיל על משרד הבינוי והשיכון, אשר לדבריו מסבך לא פעם את הליך התכנון והבנייה " הרבה יותר קל לבצע פרויקטים על אדמות שמינהל מקרקעי משווק, ללא התערבותו של משרד הבינוי והשיכון היכן שהמינהל משווק מייד יוצאים לדרך, אך אם משרד השיכון נמצא שם אז מדובר בסיפור אחר לגמרי כי צריך לפעול לפי המתכננים והאדריכלים שלהם, שלא פעם מגזימים בדרישותיהם."

צפו בדירה הכי יקרה בכל אחת מ-15 הערים הגדולות בישראל

הניג מספק דוגמא ממכרז בו זכתה החברה בקריית מלאכי "זכינו במכרז של משרד השיכון להקמת 72 דירות זולות תכננו במקור להקים שני מגדלים של 9 קומות, אך במשרד השיכון חייבו אותנו להקים שלושה בניינים נמוכים יותר, דבר המייקר את הבנייה ב-80-100 אלף שקל לדירה כי מדובר ביותר מעטפת ובשלושה חדרי לובי. טענו שבניית בניין נוסף אינה כלכלית ושזוג צעיר רוצה דירה שיוכל לקנות, תגובת משרד השיכון הייתה שחוזרים לבניינים יותר נמוכים ושלא מעניינת אותם העלות. לפי התוכנית שלנו תכננו למכור דירות 4 חדרים ב-830-840 אלף שקל, כעת נצטרך לייקר אותן."

"הסחבת מייקרת את מחירי הדירות"

גורם נוסף שלדבריו מוביל להתייקרות הדירות הוא זמן ההמתנה לקבלת הקרקע לאחר הזכייה במכרז "זכיתי בקרקע בקריית מלאכי לפני חצי שנה ומוסרים לי אותה רק לאחר שנה וחצי, רק אז אוכל להציב משרד מכירות, מדובר באשראי שלקחתי לשנה וחצי-שנתיים, מדובר בתוספת של 4%-5% למחיר הדירה, כלומר תוספת של 40-50 אלף שקל לדירה שעולה מיליון שקל סתם, אם המדינה הייתה מוציאה כבר קרקעות מפותחות הסיפור היה שונה לגמרי."

החברה הודיעה לאחרונה על רכישה בעסקת הקצאת מניות של 50.1% מזכויות הבנייה לפרויקט מגורים חדש ברמת גן מחברת 'בנדא בן אליעזר'. כיום יש על הקרקע שני מבנים נטושים אשר במקומם צפויים לקום כ-54 יחידות דיור בבניין בן 9 קומות שיכלול דירות בשטח של 70-85 מ"ר שמחירן יהיה החל מ-1.3 מיליון שקל. לחברה ארבעה פרויקטים ברמת גן, חלקם של פינוי בינוי . הניג טוען שהעירייה מאוד מקדמת יוזמות של התחדשות עירונית, אך לדבריו אף אחד לא נותן את הדעת לצפיפות שתהיה על התשתיות באזור תוך 10 שנים.

לחברה כיום ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן, תל אביב וירושלים והיא מתכננת פרויקטים נוספים ברעננה ובראשון לציון "תחום התמ"א 38 היה תקוע הרבה שנים עד שתיקון 3, אשר אפשר תוספת של 2.5 קומות הפך את היוזמה לכדאית כלכלית באזורים הרחוקים יותר מתל אביב. כיום פונים אלינו בעלי דירות השבעים מהבטחות של קבלני חתימות, יש הבשלה של דיירים שבודקות את החברות שיושבות מולן. הבעיה הגדולה ביותר במייזמי התחדשות עירונית, במיוחד באלו של פינוי בינוי היא התעכבות הפרויקטים בעקבות סחטנות של דיירים, המדינה צריכה לקבוע מפתחות של תמורות לדיירים, כמובן לפי מעגלי מרחק מהמרכז. בתור יזם יהיה לי הרבה יותר קל לעשות תחשיב ופרויקטים יזוזו הרבה יותר מהר כי כיום כל פרויקט מגיע לתביעות משפטיות."

שכונת אגמים באשקלון - לא אטרקטיבית

הניג מעריך שבשנה הקרובה נראה קפיצת מחירים באשקלון "אשדוד נמצאת במעגל קרוב יותר לתל אביב ולכן מחירי הדירות בה גבוהים משמעותית מאלו אשר באשקלון, שנמצאת רק 8 דקות נסיעה ממנה. כיום פער המחירים בין הערים עומד על 40%, הפער יצטמצם לגג 15%. הסיבה העיקרית לעליית המחירים היא קו הרכבת החדש שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה לתל אביב.

הניג טוען כי אחת מהסיבות העיקריות לעליות מחירים הוא ספסור הקרקעות על ידי המדינה: "במשך 10 שנים ניסו לשווק קרקעות לבנייה בשכונת אגמים באשקלון, מכרזים בוטלו מאחר והושגו מחירי קרקע הנמוכים מ-100 אלף שקל, ורק כשהגיעו לסכום זה הסכימו לשווק, לא הייתה להם בעיה לחכות, אם היו משווקים את הקרקעות לפי מחיר של 50 אלף שקל ליחידה לפני כמה שנים אז מחירי הדירות היו נמוכים משמעותית.

לדבריו, שכונת אגמים, הצפויה לכלול בסופו של דבר כ-6,000 יחידות דיור, היא הכי פחות אטרקטיבית באשקלון "השכונה הכי קרובה לאזור התעשייה הדרומי של העיר ולתחנת הכוח והבינוי שמשרד השיכון דורש הוא מאוד יקר. אם משרד השיכון היה מפתח את המקום קודם ואז משווק היה יותר קל למכור. מבטיחים שיקימו במקום אגם בעתיד, אך עתיד במדינה שלנו יכול להיות בעוד עשרות שנים."

כתבות מעניינות נוספות:

כל מ"ר שווה זהב: בכמה נמכרה "דירת" 16 מ"ר ליד נמל תל אביב?

בכמה נמכרה דירת 3 חד' ללא מעלית וחניה ברח' חובבי ציון בלב ת"א?

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אברם 17/06/2014 12:56
    הגב לתגובה זו
    כתב טמבל לא יודע מרחקים זה 20 קילומטר לפחות ויותר
  • 12.
    אגרנט 2 (ל"ת)
    משה 16/09/2013 13:28
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חזי 11/09/2013 07:40
    הגב לתגובה זו
    מכניסים את היד לכיס שלנו ולוקחים כמה שרוצים. אם אין כסף למשכורות של העובדים המיותרים והפנסיונרים של המדינה ימציאו עוד מס אגרה או קנס. זו בדיוק הסיבה שמחירי הדירות גבוהים-85 אחוז ממחירה הוא מיסים המיועדים לממן את קציני צהל הפורשים בגיל 42
  • 10.
    את הבית שלי קניתי בלונג-איילנד, ניו-יורק (ל"ת)
    קבלן עאלק 10/09/2013 23:10
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מתי ? 10/09/2013 19:08
    הגב לתגובה זו
    ותפסיק לדאוג לכיסם השמן של כמה בעלי שררה שלא רוצים לראות את השקעתם נופלת ?
  • 8.
    "תחזיקו אותי" (ערס) 10/09/2013 17:57
    הגב לתגובה זו
    שאני לא אפוצץ אותו במכות "תחזזזזזיקו אותי" - היה מוכר במחיר הכי גבוה שמישהו היה מוכן לשלם. ואם היה לו זול יותר היה מוכר ביוקר יותר. גזלנים בני גזלנים.
  • 7.
    תמחירן 10/09/2013 17:56
    הגב לתגובה זו
    בפריפריה קרקע ליחידה כמו שאמר עולה 100 אלף ש״ח ליחידה . תוסיפו 400 אלף ש״ח עלות הבניה . ולא התקרבנו למחירים המשווקים במשרדי המכירות - לכן אתם הקבלנים חזירים _- משכורות שמנות עם רווחים עצומים . אפשר לראות את זה בדוחות של שיכון ובינוי .בקיצור קבלן מסכן אתה רוצה 1 ש״ח או 1 מיליון ש״ח לגרוף .
  • 6.
    טדי 10/09/2013 15:48
    הגב לתגובה זו
    אין קשר בין מחסור בקרקעות או בדירות לעליית מחירים. זה הוכח בכל ארצות העולם (לאחר שמתפוצצת הבועה). לדוגמא ביפן - טוקיו שבה אין ממ"ר מיותר, צנחו המחירים ב 90 אחוז בהתפוצצות הבועה. לכן גם אם הממשלה תקצה קרקעות לקבלנים בחינם - עדיין ייזקקו לבנקים. למעשה - הבנקים הם האשמים בעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות בישראל. הבנקים שמספקים את המימון לקבלנים ולבונים, וגם לרוכשים. דירה היא מוצר יקר. היחידים אינם יכולים להגיע לדירה באמצעים עצמיים, ולכן נזקקים למשכנתא. גידול בהספקת משכנתאות ביחד עם ריבית זולה ( זמנית) יצר ביקוש ללא כל היגיון כלכלי מאחוריו. באמצעות מימון זה הבנקים מווסתים את ההיצע והביקוש! כמו בכל פירמידה, גם משחק ייסתיים - כי כושר ההחזר של יחידים מגיע לנקודה שהם לא יכולים לעמוד בו עוד, שהתנאים במשק משתנים, שהריבית תתחיל לעלות - ואז רוב הלווים יכנסו לקשיים כלכליים. הדרך לטפל בבועה היא דווקא טיפול בצד הביקוש, על ידי הגבלת חמורה על הבנקים במתן משכנתאות - לפי סדרי עדיפות, וחיובם להקצאת מימון עודף לבניה על פני הספקת כסף לרכישה. אז... שלא יעבדו עליכם!!
  • 5.
    אני בתור לשגרירות קנדה. (ל"ת)
    צופציק 10/09/2013 15:37
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ממתין בתור בשגרירות הונגריה (ל"ת)
    עדי 10/09/2013 15:09
    הגב לתגובה זו
  • והם ממש מחכים לך.... (ל"ת)
    אייל 10/09/2013 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מאור 10/09/2013 15:09
    הגב לתגובה זו
    שעושה קופה על חשבון כולנו, ביזיון!
  • רסין 10/09/2013 20:43
    הגב לתגובה זו
    ועובדי המדינה לא?
  • 2.
    מבקר המדינה 10/09/2013 15:07
    הגב לתגובה זו
    לגבי תמ"א 38 ופינוי בינוי פנו למבקר המדינה http://www.mevaker.gov.il/serve/site/ntz_home.asp
  • 1.
    קיים היצע גדול מוסתר=מחיר הזוי=מס.משכורות=בועה50%=מיתון (ל"ת)
    אינטרסנט=בלוף שיווק 10/09/2013 15:04
    הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)אספת דיירים (X)

כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?

כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים 



עמית בר |
נושאים בכתבה ועד בית

דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה. 

טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין

במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש. 

בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.

בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש.  זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה,  הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.     


בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה. 


מה מייקר את דמי הוועד

הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.

הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -1.92%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.