היסטוריה: תעוגן זכות החקלאים בחלקת המגורים; "מספר היח"ד בשוק יגדל"

בישיבת הנהלה מיוחדת של מינהל מקרקעי ישראל הוחלט היום (ג') על כינונו של הסדר חדש לפיו יעוגנו זכויות בעלי נחלות חקלאיות בחלקת המגורים דבר שיאפשר להם לפצל מגרש, להשכיר, למכור ולבנות בחלקת המגורים.

ההסדר החדש קובע כי חלקה א' של הנחלה במושב, הכוללת חלקת המגורים עד 2.5 דונם, תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות לתקופות מתחדשות של 49 שנה. יתרת המשבצת תוחכר לאגודה בחוזה חכירה לדורות. בעלי הנחלות שיצטרפו להסדר, יוכלו לרשום את זכויותיהם בחלקה א' של הנחלה הכוללת את חלקת המגורים.

בהסדר זה שני שלבים: שלב א': 1. תשלום דמי חכירה בגובה 3.75 אחוז מערך הקרקע של חלקת המגורים (עד 2.5 דונם) לזכויות בינוי של 375 מ"ר למגורים. תשלום זה יאפשר לבעל הנחלה בניה של מס' יחידות דיור בנחלה ,בהיקף שלא יעלה על 375 מ"ר בסה"כ,בכפוף למגבלות תכנוניות. 2. ביטול הרצף הבין-דורי כך שיחידות הדיור יוכלו לשמש את המתיישב ובני משפחתו ולא רק בן ממשיך. 3. פיצול יח"ד מחלקת המגורים, תמורת תשלום 33% מערך הקרקע עבור המגרש המפוצל

שלב ב': ניתן לרכוש את מלא הזכויות למגורים הקיימות והעתידיות תמורת 33% מערך הקרקע של חלקת המגורים, זאת בקיזוז תשלומים שונים כגון תשלום של חלק יחסי מדמי הסכמה ששולמו בגין העברת זכויות. החוכר בשלב ב' יוכל לממש תוספות בניה ללא הגבלה בכפוף לתכנית תקפה ולבצע פיצול יחידות מחלקת המגורים (בתנאי שיחידה אחת נשארת צמודה לנחלה) ולהשכיר יחידת דיור בחלקת המגורים.

אריאל אטיאס, שר הבינוי והשיכון, אמר: "אנו משחררים היום חסם משמעותי בהסדרת הקרקעות החקלאיות, במושבים וקיבוצים שהיקפן נאמד ב כ 3 מליון דונם". לדבריו, ההחלטה תאפשר להסדיר את זכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים, לשחרר בירוקרטיה, ולהגדיל את היצע הקרקעות למגורים. "החקלאים יוכלו למכור או להשכיר את בתיהם ולהוסיף יחידות דיור לחלקת המגורים. במקביל יגביר המינהל את השמירה על הקרקע והאכיפה כנגד שימושים חורגים בקרקע חקלאית."

לדברי בנצי ליברמן, מנהל המינהל, "מדובר בהסדר חשוב ובעל משמעות קניינית מרחיקת לכת עבור בעלי הזכויות בנחלות. המינהל יחל בקידום חתימה על חוזים פרטניים מול בעלי נחלות במושבים ובקיבוצים שתאפשר את עיגון זכויותיהם הקנייניות בחלקת המגורים ולצורך כך ייוחד כח אדם יעודי למשימה זו. מימוש ההחלטה ועיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים לא רק שמסדירה את זכויות בעלי הנחלות שנים לאחר שהתקבלה ההחלטה במועצת מקרקעי ישראל אך עוכבה בבג"ץ, אלא גם תאפשר ניצול מיטבי יותר של הקרקע תאפשר הגדלת את מספר יחידות הדיור בחלקת המגורים ותביא לתוספת יחידות דיור שיגדילו את היצע יחידות הדיור במשק."

בישראל כ-700 ישובים חקלאיים, מתוכם כ-410 מושבים וכ-274 קיבוצים. מספר בעלי הנחלות במושבים כ-33,000 ועוד 32,000 בתי אב בקיבוצים. כיום נחתמים במושבים חוזים מתחדשים עם האגודות השיתופיות, לגבי כל משבצת בישוב ולא ישירות עם בעלי הנחלות. בקיבוצים נחתמים חוזים מתחדשים עם אגודת הקיבוץ.

קיבוצים שיצטרפו להסדר זה יוכלו לבצע שיוך דירות לחבריהם, בהתאם לתנאי ההחלטה, ולקבל את התנאים שמקנה ההחלטה בעיגון זכויות של חברי הקיבוץ בקרקע. המינהל יחתום על חוזה חכירה למגורים ישירות מול חבר הקיבוץ הזכאי.

דורון שטיין, מנהל מגזר התיישבות ב-BDO - רואי חשבון, אמר כי "ההחלטה טובה מאוד למושבניקים משום שהיא משלישה את מספר היחידות הפעילות בנחלה א'. מאחר ויש 33 אלף בתי אב במושבים, פירושו של דבר שההחלטה תאפשר תוספת של 66 אלף יחידות דיור. התועלת הכלכלית באה לידי ביטוי בכך שעלות רכישת הזכות הזו היא בסה"כ 3.75% מהשווי הריאלי של הקרקע (סכום שהינו זניח) אך מאידך יידרש המושבניק לשלם למינהל סכום של 33% מערך הקרקע, לכשימכור את אחת הדירות לגורם חיצוני. מי שצופה עליית ערך משמעותית בערך קרקע זו בעתיד יבחר בחלופה השנייה שמציע המינהל שהיא תשלום מיידי של 33% מהשווי של זכויות אלה כבר היום". עוד אומר שטיין ומוסיף: "שתיווצר לכאורה בעיה לממן דמי חכירה אלה. הפתרון לכך עשוי לבוא בצורה של משכנתא מבנק, אשר באמצעותה יממן המושבניק הן את דמי החכירה בשיעור 33% כאמור והן את עלות הבנייה של 2 יחידות דיור נוספות".

באשר לעיגון זכויות חברי הקיבוצים בדירתם, אומר שטיין: "החלטת המינהל אינה מיטיבה במאומה עם הקיבוצים לעומת המצב הקיים שכן טענת הקיבוצים מאז ומתמיד הייתה שדירתם והקרקע עליהם היא יושבת הייתה שייכת להם מאז ומתמיד. למרות זאת, אין ספק שההחלטה שמה קץ לויכוח בין 100 שנה בין התנועות הקיבוציות למינהל אשר מעגנת בעלות מלאה ומוחלטת של החבר בדירתו, לרבות האפשרות לסחור בה בעתיד. תוספת דירות בקיבוצים תהיה אפשרית אם כך, רק באם יוגדלו מספר הדירות בקיבוצים לכ-500 בתי אב בקיבוץ ברוח תוכנית מתאר ארצית בעניין זה". שטיין טוען שיש להשלים את החלטת המינהל בכך שיתאפשר לקיבוצים להשלים בנייה של עד 500 יח"ד באותם תנאים שפורסמו בהחלטה. פתרון מסוג זה יגדיל את היצע הדירות בקיבוצים בכ-50 אלף יח"ד."