שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
לא רק השקעה חלומית על הים: דירות נופש בישראל הפכו בשנים האחרונות לכלי כלכלי רווחי - אך כזה שמעלה שאלות כמו: מה המשמעות המשפטית של השכרה לטווח קצר? איך מתייחסת המדינה להכנסות מהשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb? מה קורה כשהשכנים מתנגדים, ואיך זה נראה בעולם?
מדובר על אחד התחומים הכי לא מוסדרים, והכי רווחיים - בשוק הדיור
דירת נופש: חלום של בית שני או נכס מסחרי?
דירות נופש המושכרות לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג הפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה מבוקש - במיוחד בקרב משקיעים, תושבי חוץ ועולים חדשים, בעיקר בערים כמו: תל אביב, יפו, ירושלים, אשקלון, טבריה ואילת. אך מאחורי ההבטחה לנכס עם נוף לים ותשואה גבוהה, מסתתרת מציאות מורכבת הכוללת אתגרים משפטיים, רגולטוריים ומיסויים – שלא תמיד ברורים מראש למי שנכנס לשוק.
ההיבט המשפטי: כשהמגורים פוגשים את השכנים - ואת השופט
הדיון סביב דירות נופש עובר יותר ויותר מהשיח הציבורי לאולמות בתי המשפט. בתקופה האחרונה ניתנו פסקי דין בולטים שקבעו כי השכרה לטווח קצר מהווה שימוש חורג - גם כשאין מטרד לשכנים. כך, למשל, פסק בית המשפט בגבעת אולגה כי השכרת דירה לתקופות קצרות, אף אם היא מבוקרת ושקטה, אינה חוקית ללא קבלת היתר לשימוש חורג. במקרה אחר, בפרויקט וולדורף אסטוריה בירושלים, קבע המחוזי כי דירות המוגדרות כ"מגורים בלבד" אינן יכולות לשמש להשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb – גם כאשר מדובר בתושבי חוץ ולמרות שהאופציה הוצגה להם בעת הרכישה. המסר ברור: גם בדירה פרטית, שימוש קצר טווח למטרות רווח מחייב התאמה לתב"ע ולתקנון הבית המשותף.
הבדל גדול במיסוי
על פניו, השכרת דירת נופש נראית כמו השקעה משתלמת - אך מבחינת רשות המסים מדובר בעסק לכל דבר, החייב בדיווח מלא ובתשלום מע"מ, מס הכנסה ולעיתים גם ביטוח לאומי. בשונה מהשכרת דירה רגילה, שבדרך כלל תיכנס למסלול מס של 10% בלבד על ההכנסות - ללא הכרת בהוצאות, דירת נופש אינה נחשבת דירת מגורים לצורכי מס, ולכן ההכנסות ממנה מחויבות במס שולי לפי מדרגת המס של בעל הדירה או במס חברות, אם מדובר בפעילות שנעשית דרך חברה. למרות זאת, מרבית ההשכרות אינן מדווחות, שכן בניגוד לאירופה - המדינה לא מחייבת את הפלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג לדווח על בעלי הנכסים. ניסיון של רשות המסים ב-2025 לקדם חובת דיווח שכזו, שהוערך כי תכניס לקופת המדינה כ-200 מיליון שקל בשנה, נבלם - והותיר את הפער בין גודל הפעילות לבין שיעור המס המשולם ללא שינוי.
ומה קורה בשאר המדינות?
בעולם כבר ברור שדירת נופש היא הרבה יותר מ"חדר להשכרה" - מדובר בגורם שמשפיע על מחירי השכירות, על המרקם העירוני ולעיתים גם על איכות חיי התושבים. ברצלונה, למשל, הודיעה כי תאסור לחלוטין את השכרת הדירות לתיירים החל משנת 2029. בערים כמו ניו יורק, פריז, אמסטרדם ולונדון קיימות כבר היום הגבלות מחמירות על מספר הלילות שניתן להשכיר בשנה, דרישות רישוי ולעיתים אף חובה שבעל הדירה יתגורר בה בפועל. גם בישראל מתחילים להיראות סימנים של אכיפה בעקבות פסקי הדין של השנים האחרונות - אך רגולציה כוללת, כמו באירופה, עדיין לא קיימת.
- 8 האתרים המובילים להזמנת דירות נופש
- לנפוש עם כל המשפחה בוילה עם בריכה מחוממת לחורף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המרוויחים והמפסידים
בזמן שיזמים ומשקיעים נהנים מתשואות שיכולות להגיע ל-6% ועד ל-10%, תושבי
השכונות מתמודדים עם רעש, תחלופה גבוהה של שוכרים, ירידה באיכות החיים - וגם קושי למצוא דירה קבועה להשכרה. עיריות כמו תל אביב, חיפה וירושלים כבר מבקשות לצמצם את השימוש בדירות למטרות נופש, מתוך רצון להחזיר מלאי דירות
לשוק.
לאן הולכים מכאן?
שוק
דירות הנופש בישראל נמצא כעת בנקודת מבחן. מצד אחד, מדובר על אפיק השקעה מבוקש, שמושך גם תושבי חוץ וגם משקיעים ישראלים. אבל מצד שני, הוא מציף שורה של בעיות: עלייה במחירי השכירות, פגיעה בהיצע הדירות - בטווח הארוך וגם בטווח הקצר,בנוסף, הוא יוצר פערים מסוימים -
ולעיתים גם מצב שבו בעלי הדירות נהנים מהכנסות גבוהות, אבל כמעט לא משתתפים בהוצאות הציבוריות שנלוות לשימוש.
בניגוד לבתי מלון שמפוקחים, משלמים מיסים גבוהים ומעסיקים עובדים - רבים מהמשכירים בדירות נופש לא מדווחים על ההכנסות, משלמים ארנונה מופחתת, ועם
זאת נהנים מתשתיות עירוניות, ביטחון, ניקיון ושירותי תחבורה.
לפני שקונים: מה לבדוק בדירת נופש
השקעה בדירת נופש עשויה להיראות משתלמת, אך היא מתאימה בעיקר למי שמוכן להיכנס אליה בעיניים פקוחות. לא מדובר בדירה רגילה להשכרה, אלא לעיתים קרובות בעסק שדורש ניהול, תחזוקה ומעורבות שוטפת - או תשלום לחברת ניהול (מה שינגוס לכם בתשואה). לפני שרוכשים דירה כזו, חשוב לבדוק אם ייעוד הקרקע והתב"ע מאפשרים שימוש תיירותי, האם תקנון הבית המשותף מתיר השכרות קצרות טווח, האם נדרש רישיון עסק, ומה מצב הביקוש באזור. השורה התחתונה: לא כל דירה עם נוף לים היא הזדמנות - לעיתים, השקעה שלא נבדקה עד הסוף עלולה להסתבך, גם משפטית וגם כלכלית.
כשהבניין הופך למלון
בזמן שמשקיעים מתמקדים בתשואות,
החזר ההשקעה והנוף לים, תושבים בערים רבות מתמודדים עם מציאות יומיומית אחרת - ולעיתים גם לא פשוטה. בבניינים שבהם יש ריבוי דירות נופש, נוצרת תחלופה גבוהה של אורחים זמניים, מה שמוביל לתחושת ניכור, פגיעה בתחושת קהילתיות, ולעיתים גם לבעיות תברואתיות וביטחוניות.
עם רעש במסדרונות בשעות לא שגרתיות, ולעיתים גם מסיבות ספונטניות בדירות.
עיריות כמו תל אביב וירושלים מדווחות על זרם קבוע של תלונות - מרעש והפרת הסדר, דרך עומס על חניות ועד למקרים של אי־שקט תברואתי. במבנים ישנים במיוחד, התשתיות לא תמיד מותאמות לנפח
כזה של שימוש. במקרים קיצוניים, דיירים קבועים בוחרים לעזוב והבניין כולו משנה את אופיו: ממגורים קבועים למתחם אירוח דמוי מלון.
כמה זה קורה בפועל?
דירות נופש הן כבר תופעה נרחבת בעשור האחרון, שהרקיע לשחקים בעקבות הקורונה
והשפעת העבודה מרחוק. בנוסף היקף הפעילות ממשיך לגדול. לפי הערכות של גופים בענף התיירות ושל משרדי ממשלה, בישראל פועלות כיום בין 20 אלף ל-30 אלף דירות שמושכרות בפועל כיחידות נופש לתקופות קצרות - רובן באזורים תיירותיים קלאסיים כמו תל אביב, ירושלים, יפו, אילת,
טבריה, צפת ואשקלון.
על פי משרד התיירות, בין 11% ל-13% מכלל הלינות התיירותיות בישראל מתבצעות בדירות נופש, ולא בבתי מלון מוסדרים. מדובר בפלח שוק משמעותי, שצמח עם התחזקותן של פלטפורמות כמו Airbnb ו־Booking, ובעקבות
עלייה בכמות תיירי הפנים והחוץ שמעדיפים לינה "לא פורמלית" – קרובה למרכז העיר, במחיר נגיש יותר.
מבחינת רווחיות, כפי שנכתב כאן - התשואות מדירות נופש גבוהות באופן משמעותי מאלה של דירות להשכרה רגילה: באזורים כמו אילת, מרכז ירושלים, קו החוף של תל אביב או נווה צדק, ניתן להגיע לתשואה שנתית של 6%–8%, לעומת סכומים נמוכים ביותר מחצי בהשכרה ארוכת טווח. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי מדובר בתשואות "ברוטו" – כלומר לפני הוצאות נלוות כמו ניהול, ניקיון, תחזוקה, ולעיתים (רחוקות) גם מיסוי מלא של עסק. למרות שבדרך כלל הוצאות הניקיון יגולגלו אל הצרכן. אבל לא תמיד.
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."
בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.
עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.
לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.
רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.
- האי הקטן שעלול להצית מלחמת עולם שלישית; כל התרחישים
- עלייה קלה במספר התביעות לדמי אבטלה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.
