שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
לא רק השקעה חלומית על הים: דירות נופש בישראל הפכו בשנים האחרונות לכלי כלכלי רווחי - אך כזה שמעלה שאלות כמו: מה המשמעות המשפטית של השכרה לטווח קצר? איך מתייחסת המדינה להכנסות מהשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb? מה קורה כשהשכנים מתנגדים, ואיך זה נראה בעולם?
מדובר על אחד התחומים הכי לא מוסדרים, והכי רווחיים - בשוק הדיור
דירת נופש: חלום של בית שני או נכס מסחרי?
דירות נופש המושכרות לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג הפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה מבוקש - במיוחד בקרב משקיעים, תושבי חוץ ועולים חדשים, בעיקר בערים כמו: תל אביב, יפו, ירושלים, אשקלון, טבריה ואילת. אך מאחורי ההבטחה לנכס עם נוף לים ותשואה גבוהה, מסתתרת מציאות מורכבת הכוללת אתגרים משפטיים, רגולטוריים ומיסויים – שלא תמיד ברורים מראש למי שנכנס לשוק.
ההיבט המשפטי: כשהמגורים פוגשים את השכנים - ואת השופט
הדיון סביב דירות נופש עובר יותר ויותר מהשיח הציבורי לאולמות בתי המשפט. בתקופה האחרונה ניתנו פסקי דין בולטים שקבעו כי השכרה לטווח קצר מהווה שימוש חורג - גם כשאין מטרד לשכנים. כך, למשל, פסק בית המשפט בגבעת אולגה כי השכרת דירה לתקופות קצרות, אף אם היא מבוקרת ושקטה, אינה חוקית ללא קבלת היתר לשימוש חורג. במקרה אחר, בפרויקט וולדורף אסטוריה בירושלים, קבע המחוזי כי דירות המוגדרות כ"מגורים בלבד" אינן יכולות לשמש להשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb – גם כאשר מדובר בתושבי חוץ ולמרות שהאופציה הוצגה להם בעת הרכישה. המסר ברור: גם בדירה פרטית, שימוש קצר טווח למטרות רווח מחייב התאמה לתב"ע ולתקנון הבית המשותף.
הבדל גדול במיסוי
על פניו, השכרת דירת נופש נראית כמו השקעה משתלמת - אך מבחינת רשות המסים מדובר בעסק לכל דבר, החייב בדיווח מלא ובתשלום מע"מ, מס הכנסה ולעיתים גם ביטוח לאומי. בשונה מהשכרת דירה רגילה, שבדרך כלל תיכנס למסלול מס של 10% בלבד על ההכנסות - ללא הכרת בהוצאות, דירת נופש אינה נחשבת דירת מגורים לצורכי מס, ולכן ההכנסות ממנה מחויבות במס שולי לפי מדרגת המס של בעל הדירה או במס חברות, אם מדובר בפעילות שנעשית דרך חברה. למרות זאת, מרבית ההשכרות אינן מדווחות, שכן בניגוד לאירופה - המדינה לא מחייבת את הפלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג לדווח על בעלי הנכסים. ניסיון של רשות המסים ב-2025 לקדם חובת דיווח שכזו, שהוערך כי תכניס לקופת המדינה כ-200 מיליון שקל בשנה, נבלם - והותיר את הפער בין גודל הפעילות לבין שיעור המס המשולם ללא שינוי.
ומה קורה בשאר המדינות?
בעולם כבר ברור שדירת נופש היא הרבה יותר מ"חדר להשכרה" - מדובר בגורם שמשפיע על מחירי השכירות, על המרקם העירוני ולעיתים גם על איכות חיי התושבים. ברצלונה, למשל, הודיעה כי תאסור לחלוטין את השכרת הדירות לתיירים החל משנת 2029. בערים כמו ניו יורק, פריז, אמסטרדם ולונדון קיימות כבר היום הגבלות מחמירות על מספר הלילות שניתן להשכיר בשנה, דרישות רישוי ולעיתים אף חובה שבעל הדירה יתגורר בה בפועל. גם בישראל מתחילים להיראות סימנים של אכיפה בעקבות פסקי הדין של השנים האחרונות - אך רגולציה כוללת, כמו באירופה, עדיין לא קיימת.
- 8 האתרים המובילים להזמנת דירות נופש
- לנפוש עם כל המשפחה בוילה עם בריכה מחוממת לחורף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המרוויחים והמפסידים
בזמן שיזמים ומשקיעים נהנים מתשואות שיכולות להגיע ל-6% ועד ל-10%, תושבי
השכונות מתמודדים עם רעש, תחלופה גבוהה של שוכרים, ירידה באיכות החיים - וגם קושי למצוא דירה קבועה להשכרה. עיריות כמו תל אביב, חיפה וירושלים כבר מבקשות לצמצם את השימוש בדירות למטרות נופש, מתוך רצון להחזיר מלאי דירות
לשוק.
לאן הולכים מכאן?
שוק
דירות הנופש בישראל נמצא כעת בנקודת מבחן. מצד אחד, מדובר על אפיק השקעה מבוקש, שמושך גם תושבי חוץ וגם משקיעים ישראלים. אבל מצד שני, הוא מציף שורה של בעיות: עלייה במחירי השכירות, פגיעה בהיצע הדירות - בטווח הארוך וגם בטווח הקצר,בנוסף, הוא יוצר פערים מסוימים -
ולעיתים גם מצב שבו בעלי הדירות נהנים מהכנסות גבוהות, אבל כמעט לא משתתפים בהוצאות הציבוריות שנלוות לשימוש.
בניגוד לבתי מלון שמפוקחים, משלמים מיסים גבוהים ומעסיקים עובדים - רבים מהמשכירים בדירות נופש לא מדווחים על ההכנסות, משלמים ארנונה מופחתת, ועם
זאת נהנים מתשתיות עירוניות, ביטחון, ניקיון ושירותי תחבורה.
לפני שקונים: מה לבדוק בדירת נופש
השקעה בדירת נופש עשויה להיראות משתלמת, אך היא מתאימה בעיקר למי שמוכן להיכנס אליה בעיניים פקוחות. לא מדובר בדירה רגילה להשכרה, אלא לעיתים קרובות בעסק שדורש ניהול, תחזוקה ומעורבות שוטפת - או תשלום לחברת ניהול (מה שינגוס לכם בתשואה). לפני שרוכשים דירה כזו, חשוב לבדוק אם ייעוד הקרקע והתב"ע מאפשרים שימוש תיירותי, האם תקנון הבית המשותף מתיר השכרות קצרות טווח, האם נדרש רישיון עסק, ומה מצב הביקוש באזור. השורה התחתונה: לא כל דירה עם נוף לים היא הזדמנות - לעיתים, השקעה שלא נבדקה עד הסוף עלולה להסתבך, גם משפטית וגם כלכלית.
כשהבניין הופך למלון
בזמן שמשקיעים מתמקדים בתשואות,
החזר ההשקעה והנוף לים, תושבים בערים רבות מתמודדים עם מציאות יומיומית אחרת - ולעיתים גם לא פשוטה. בבניינים שבהם יש ריבוי דירות נופש, נוצרת תחלופה גבוהה של אורחים זמניים, מה שמוביל לתחושת ניכור, פגיעה בתחושת קהילתיות, ולעיתים גם לבעיות תברואתיות וביטחוניות.
עם רעש במסדרונות בשעות לא שגרתיות, ולעיתים גם מסיבות ספונטניות בדירות.
עיריות כמו תל אביב וירושלים מדווחות על זרם קבוע של תלונות - מרעש והפרת הסדר, דרך עומס על חניות ועד למקרים של אי־שקט תברואתי. במבנים ישנים במיוחד, התשתיות לא תמיד מותאמות לנפח
כזה של שימוש. במקרים קיצוניים, דיירים קבועים בוחרים לעזוב והבניין כולו משנה את אופיו: ממגורים קבועים למתחם אירוח דמוי מלון.
כמה זה קורה בפועל?
דירות נופש הן כבר תופעה נרחבת בעשור האחרון, שהרקיע לשחקים בעקבות הקורונה
והשפעת העבודה מרחוק. בנוסף היקף הפעילות ממשיך לגדול. לפי הערכות של גופים בענף התיירות ושל משרדי ממשלה, בישראל פועלות כיום בין 20 אלף ל-30 אלף דירות שמושכרות בפועל כיחידות נופש לתקופות קצרות - רובן באזורים תיירותיים קלאסיים כמו תל אביב, ירושלים, יפו, אילת,
טבריה, צפת ואשקלון.
על פי משרד התיירות, בין 11% ל-13% מכלל הלינות התיירותיות בישראל מתבצעות בדירות נופש, ולא בבתי מלון מוסדרים. מדובר בפלח שוק משמעותי, שצמח עם התחזקותן של פלטפורמות כמו Airbnb ו־Booking, ובעקבות
עלייה בכמות תיירי הפנים והחוץ שמעדיפים לינה "לא פורמלית" – קרובה למרכז העיר, במחיר נגיש יותר.
מבחינת רווחיות, כפי שנכתב כאן - התשואות מדירות נופש גבוהות באופן משמעותי מאלה של דירות להשכרה רגילה: באזורים כמו אילת, מרכז ירושלים, קו החוף של תל אביב או נווה צדק, ניתן להגיע לתשואה שנתית של 6%–8%, לעומת סכומים נמוכים ביותר מחצי בהשכרה ארוכת טווח. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי מדובר בתשואות "ברוטו" – כלומר לפני הוצאות נלוות כמו ניהול, ניקיון, תחזוקה, ולעיתים (רחוקות) גם מיסוי מלא של עסק. למרות שבדרך כלל הוצאות הניקיון יגולגלו אל הצרכן. אבל לא תמיד.
"ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
כששוק נחלש בהתחלה יש ירידה בהיקף העסקאות ואז כשהמוכרים מפנימים שכדי למכור צריך להוריד מחיר - המחירים יורדים; מחירי הדירות אמנם ירדו ב-5% לפחות, אבל כמות העסקאות הנמוכה מלמדת שהמחירים אמורים לרדת בהמשך
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. הירידה הממוצעת כבר מעל 5% , כשהירידה בת"א משמעותית יותר (דירה בת"א - מה קורה למחירים, מה המחיר למ"ר ועסקאות אחרונות). יש אזורים שבהם הירידה כבר עומדת על 10%. הירידה בשטח עדיין לא מתבטאת בנתוני הלמ"ס משתי סיבות - ראשית, בעיית המדידה לרבות אי התייחסות למבצעים ולהנחות המימון של הקבלנים ושנית, עיכוב בנתונים. הלמ"ס מספרים לנו מה שקרה למחייר הדירות לפני חודשיים וחצי.
ועדיין על פי נתוני הלמ"ס מיום שישי, מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5%, אך כשמנטרלים את הדירות המסובסדות, מקבלים ירידה של 0.7%. זו ירידה חדה בחודש אחד. זה החודש הרביעי ברציפות של ירידות על פי הלמ"ס כשבמצטבר מדובר על ירידה של כ-1.5%. אם לוקחים בחשבון את העיכוב של החודשיים וחצי, מבינים שגם נתוני הלמ"ס כשיתעדכנו יצביעו על ירידה משמעותית במחירי הדירות
על פי הלמ"ס, ברבעון השני של השנה מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,272.3 אלפי ש"ח . בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2,350.9 אלפי ש"ח), נרשמה ירידה של 3.3%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השני של 2024 (2,330.0 אלפי ש"ח), ירד המחיר הממוצע ב-2.5%. עליות במחיר הממוצע ברבעון השני 2025 לעומת הרבעון המקביל אשתקד נרשמו במחוזות: צפון (7.1%) וחיפה (1.9%). לעומת זאת, ירידה במחיר הממוצע נרשמה במחוזות: תל-אביב (2.8%), מרכז (2.2%) וירושלים (0.4%). תל אביב מובילה את הירידות, כשגם בפרסום האחרון מחירי הדירות בעיר ירדו ב-1.3%.
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם הירידות יימשכו?
אלכס זבז'ינסקי, כלכלן המאקרו של מיטב סבור שמחירי הדירות ימשיכו לרדת. "מכירות הדירות המשיכו לרדת גם בחודש יוני ואף בקצב מואץ בהשפעת המלחמה באיראן", הוא אומר, "ביולי צפוי קיזוז מסוים, אך ספק שהמגמה תשתנה בחודשים הקרובים. הירידה במכירות הדירות החדשות נמשכת מאמצע שנה שעברה. גם מכירות הדירות יד שנייה יורדות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול והגיע לשיא של 35 חודשי מכירה.
משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא חדש שמטרתו להרחיב את מספר חברות הביצוע בענף הבנייה, ולעודד כניסת שחקנים בינלאומיים עם ניסיון ויכולות מתקדמות; בעוד הציפייה היא להגברת תחרות ואולי גם לירידת מחירים, ניסיון העבר מלמד כי חסמים רגולטוריים והעדפה לקבלנים
מקומיים עלולים להקשות על המהלך לייצר שינוי ממשי, אם כי זהו צעד בכיוון הנכון
במסגרת התהליך, החברות שיגישו מועמדות לקול הקורא יעברו הליך בחירה מוקפד ומחמיר במהלכו יהיה עליהן להוכיח ניסיון בינלאומי בבנייה באיכות גבוהה, יכולות
ביצוע בטכנולוגיות מתקדמות ואיתנות פיננסית.
אחת התובנות המרכזיות מאחורי המהלך הזה היא האפשרות להגברת התחרות בשוק הבנייה המקומי. כיום הענף נשלט ברובו בידי מספר מצומצם של קבלנים גדולים, וכניסת שחקנים זרים בעלי ניסיון בינלאומי עשויה לאתגר את המצב הקיים. התחרות הפוטנציאלית נוגעת בעיקר לעלות הביצוע, ואם החברות הזרות יביאו איתן טכנולוגיות מתקדמות ויעילות גבוהה יותר, ייתכן שנראה לחץ כלפי מטה על מחירי הפרויקטים, ואולי גם על מחירי הדירות עצמם.
קריאה קשורה: כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
עם זאת, חשוב לזכור שניסיונות קודמים להביא עובדים זרים או חברות בינלאומיות לא תמיד הניבו את התוצאה המצופה. בעבר, כניסת חברות זרות לא תמיד הצליחה לשנות את השוק המקומי באופן מהותי, בין היתר בשל חסמים רגולטוריים, קשיי קליטה תרבותיים והעדפה של יזמים לעבוד עם קבלנים מקומיים מוכרים. השאלה היא האם הפעם, עם המודל המעודכן ופתיחת הדלת למדינות מערביות נוספות, תוכל המערכת להביא את השינוי המיוחל, או שמדובר בעוד ניסיון שיישאר על הנייר.
- הממשלה משיקה: סבסוד פיתוח בדרום והזרמת מיליארד שקל לחיזוק הגבול הצפוני
- אספן גרופ מעלה הילוך - "רכישת לנדמרק מכניסה אותנו לתחום הייזום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברות הזוכות יתווספו לחברות אשר זכו בשני הקולות הקוראים הקודמים
שפרסם המשרד (ב-2016 וב-2024) ויורשו לבנות בישראל יחידות דיור ולנהל פרויקטים של בנייה למגורים כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט. החברות יחויבו לבנות בהיקף בנייה למגורים של מאות אלפי מטרים רבועים במהלך תקופת עבודתן בישראל.
