נופש. קרדיט: רשתות חברתיותשוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
לא רק השקעה חלומית על הים: דירות נופש בישראל הפכו בשנים האחרונות לכלי כלכלי רווחי - אך כזה שמעלה שאלות כמו: מה המשמעות המשפטית של השכרה לטווח קצר? איך מתייחסת המדינה להכנסות מהשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb? מה קורה כשהשכנים מתנגדים, ואיך זה נראה בעולם?
מדובר על אחד התחומים הכי לא מוסדרים, והכי רווחיים - בשוק הדיור
דירת נופש: חלום של בית שני או נכס מסחרי?
דירות נופש המושכרות לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג הפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה מבוקש - במיוחד בקרב משקיעים, תושבי חוץ ועולים חדשים, בעיקר בערים כמו: תל אביב, יפו, ירושלים, אשקלון, טבריה ואילת. אך מאחורי ההבטחה לנכס עם נוף לים ותשואה גבוהה, מסתתרת מציאות מורכבת הכוללת אתגרים משפטיים, רגולטוריים ומיסויים – שלא תמיד ברורים מראש למי שנכנס לשוק.
ההיבט המשפטי: כשהמגורים פוגשים את השכנים - ואת השופט
הדיון סביב דירות נופש עובר יותר ויותר מהשיח הציבורי לאולמות בתי המשפט. בתקופה האחרונה ניתנו פסקי דין בולטים שקבעו כי השכרה לטווח קצר מהווה שימוש חורג - גם כשאין מטרד לשכנים. כך, למשל, פסק בית המשפט בגבעת אולגה כי השכרת דירה לתקופות קצרות, אף אם היא מבוקרת ושקטה, אינה חוקית ללא קבלת היתר לשימוש חורג. במקרה אחר, בפרויקט וולדורף אסטוריה בירושלים, קבע המחוזי כי דירות המוגדרות כ"מגורים בלבד" אינן יכולות לשמש להשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb – גם כאשר מדובר בתושבי חוץ ולמרות שהאופציה הוצגה להם בעת הרכישה. המסר ברור: גם בדירה פרטית, שימוש קצר טווח למטרות רווח מחייב התאמה לתב"ע ולתקנון הבית המשותף.
הבדל גדול במיסוי
על פניו, השכרת דירת נופש נראית כמו השקעה משתלמת - אך מבחינת רשות המסים מדובר בעסק לכל דבר, החייב בדיווח מלא ובתשלום מע"מ, מס הכנסה ולעיתים גם ביטוח לאומי. בשונה מהשכרת דירה רגילה, שבדרך כלל תיכנס למסלול מס של 10% בלבד על ההכנסות - ללא הכרת בהוצאות, דירת נופש אינה נחשבת דירת מגורים לצורכי מס, ולכן ההכנסות ממנה מחויבות במס שולי לפי מדרגת המס של בעל הדירה או במס חברות, אם מדובר בפעילות שנעשית דרך חברה. למרות זאת, מרבית ההשכרות אינן מדווחות, שכן בניגוד לאירופה - המדינה לא מחייבת את הפלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג לדווח על בעלי הנכסים. ניסיון של רשות המסים ב-2025 לקדם חובת דיווח שכזו, שהוערך כי תכניס לקופת המדינה כ-200 מיליון שקל בשנה, נבלם - והותיר את הפער בין גודל הפעילות לבין שיעור המס המשולם ללא שינוי.
ומה קורה בשאר המדינות?
בעולם כבר ברור שדירת נופש היא הרבה יותר מ"חדר להשכרה" - מדובר בגורם שמשפיע על מחירי השכירות, על המרקם העירוני ולעיתים גם על איכות חיי התושבים. ברצלונה, למשל, הודיעה כי תאסור לחלוטין את השכרת הדירות לתיירים החל משנת 2029. בערים כמו ניו יורק, פריז, אמסטרדם ולונדון קיימות כבר היום הגבלות מחמירות על מספר הלילות שניתן להשכיר בשנה, דרישות רישוי ולעיתים אף חובה שבעל הדירה יתגורר בה בפועל. גם בישראל מתחילים להיראות סימנים של אכיפה בעקבות פסקי הדין של השנים האחרונות - אך רגולציה כוללת, כמו באירופה, עדיין לא קיימת.
- 8 האתרים המובילים להזמנת דירות נופש
- לנפוש עם כל המשפחה בוילה עם בריכה מחוממת לחורף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המרוויחים והמפסידים
בזמן שיזמים ומשקיעים נהנים מתשואות שיכולות להגיע ל-6% ועד ל-10%, תושבי
השכונות מתמודדים עם רעש, תחלופה גבוהה של שוכרים, ירידה באיכות החיים - וגם קושי למצוא דירה קבועה להשכרה. עיריות כמו תל אביב, חיפה וירושלים כבר מבקשות לצמצם את השימוש בדירות למטרות נופש, מתוך רצון להחזיר מלאי דירות
לשוק.
לאן הולכים מכאן?
שוק
דירות הנופש בישראל נמצא כעת בנקודת מבחן. מצד אחד, מדובר על אפיק השקעה מבוקש, שמושך גם תושבי חוץ וגם משקיעים ישראלים. אבל מצד שני, הוא מציף שורה של בעיות: עלייה במחירי השכירות, פגיעה בהיצע הדירות - בטווח הארוך וגם בטווח הקצר,בנוסף, הוא יוצר פערים מסוימים -
ולעיתים גם מצב שבו בעלי הדירות נהנים מהכנסות גבוהות, אבל כמעט לא משתתפים בהוצאות הציבוריות שנלוות לשימוש.
בניגוד לבתי מלון שמפוקחים, משלמים מיסים גבוהים ומעסיקים עובדים - רבים מהמשכירים בדירות נופש לא מדווחים על ההכנסות, משלמים ארנונה מופחתת, ועם
זאת נהנים מתשתיות עירוניות, ביטחון, ניקיון ושירותי תחבורה.
לפני שקונים: מה לבדוק בדירת נופש
השקעה בדירת נופש עשויה להיראות משתלמת, אך היא מתאימה בעיקר למי שמוכן להיכנס אליה בעיניים פקוחות. לא מדובר בדירה רגילה להשכרה, אלא לעיתים קרובות בעסק שדורש ניהול, תחזוקה ומעורבות שוטפת - או תשלום לחברת ניהול (מה שינגוס לכם בתשואה). לפני שרוכשים דירה כזו, חשוב לבדוק אם ייעוד הקרקע והתב"ע מאפשרים שימוש תיירותי, האם תקנון הבית המשותף מתיר השכרות קצרות טווח, האם נדרש רישיון עסק, ומה מצב הביקוש באזור. השורה התחתונה: לא כל דירה עם נוף לים היא הזדמנות - לעיתים, השקעה שלא נבדקה עד הסוף עלולה להסתבך, גם משפטית וגם כלכלית.
כשהבניין הופך למלון
בזמן שמשקיעים מתמקדים בתשואות,
החזר ההשקעה והנוף לים, תושבים בערים רבות מתמודדים עם מציאות יומיומית אחרת - ולעיתים גם לא פשוטה. בבניינים שבהם יש ריבוי דירות נופש, נוצרת תחלופה גבוהה של אורחים זמניים, מה שמוביל לתחושת ניכור, פגיעה בתחושת קהילתיות, ולעיתים גם לבעיות תברואתיות וביטחוניות.
עם רעש במסדרונות בשעות לא שגרתיות, ולעיתים גם מסיבות ספונטניות בדירות.
עיריות כמו תל אביב וירושלים מדווחות על זרם קבוע של תלונות - מרעש והפרת הסדר, דרך עומס על חניות ועד למקרים של אי־שקט תברואתי. במבנים ישנים במיוחד, התשתיות לא תמיד מותאמות לנפח
כזה של שימוש. במקרים קיצוניים, דיירים קבועים בוחרים לעזוב והבניין כולו משנה את אופיו: ממגורים קבועים למתחם אירוח דמוי מלון.
כמה זה קורה בפועל?
דירות נופש הן כבר תופעה נרחבת בעשור האחרון, שהרקיע לשחקים בעקבות הקורונה
והשפעת העבודה מרחוק. בנוסף היקף הפעילות ממשיך לגדול. לפי הערכות של גופים בענף התיירות ושל משרדי ממשלה, בישראל פועלות כיום בין 20 אלף ל-30 אלף דירות שמושכרות בפועל כיחידות נופש לתקופות קצרות - רובן באזורים תיירותיים קלאסיים כמו תל אביב, ירושלים, יפו, אילת,
טבריה, צפת ואשקלון.
על פי משרד התיירות, בין 11% ל-13% מכלל הלינות התיירותיות בישראל מתבצעות בדירות נופש, ולא בבתי מלון מוסדרים. מדובר בפלח שוק משמעותי, שצמח עם התחזקותן של פלטפורמות כמו Airbnb ו־Booking, ובעקבות
עלייה בכמות תיירי הפנים והחוץ שמעדיפים לינה "לא פורמלית" – קרובה למרכז העיר, במחיר נגיש יותר.
מבחינת רווחיות, כפי שנכתב כאן - התשואות מדירות נופש גבוהות באופן משמעותי מאלה של דירות להשכרה רגילה: באזורים כמו אילת, מרכז ירושלים, קו החוף של תל אביב או נווה צדק, ניתן להגיע לתשואה שנתית של 6%–8%, לעומת סכומים נמוכים ביותר מחצי בהשכרה ארוכת טווח. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי מדובר בתשואות "ברוטו" – כלומר לפני הוצאות נלוות כמו ניהול, ניקיון, תחזוקה, ולעיתים (רחוקות) גם מיסוי מלא של עסק. למרות שבדרך כלל הוצאות הניקיון יגולגלו אל הצרכן. אבל לא תמיד.
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
ירידות המחירים והריבית הגבוהה יצרו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, בעלי דירות יד שנייה מתפשרים במחירים. וגם - היתרון הגדול בדירות הישנות והאם הוא רלבנטי לכם?
שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.
אחרי שנים שבהן המוכרים, ובעיקר היזמים - הכתיבו את הקצב, נדמה כי לראשונה מזה קרוב לעשור שוק הדירות הפך לשוק של רוכשים. המשמעות פשוטה: הקונים מחזיקים בכוח להתמקח, בין אם מדובר בזוג צעיר שמחפש את הדירה הראשונה ובין אם במשקיע שממתין להזדמנות. מוכרים פרטיים שמתקשים למכור במשך חודשים ונאלצים להתגמש, במיוחד משפרי דירות שיש להם הגבלת זמן - 18 חודשים. ויזמים מצדם מציעים שורת מבצעי מימון אגרסיביים שנועדו להניע את גלגלי המכירות ולשדר ׳עסקים כרגיל׳. וכך, משוק שבו כולם מיהרו לקנות, השוק נרגע בעסקאות ויורד במחירים. הרי כולנו זוכרים את התקופה שבאה לאחר הקורונה, תקופה שבה כל מחיר היה נשמע הגיוני ובאופן כללי - נראה היה שאין גבול לאן יכולים מחירי הדירות להגיע.
דירה חדשה או דירה ישנה?
אחת הסיבות המרכזיות להתלבטות בין דירה חדשה על הנייר לישנה היא תחושת הביטחון מול המוחשיות. בדירה יד שנייה היתרון הוא שהנכס קיים, ניתן לבדוק אותו בעיניים, לראות את השכונה, את השכנים, את כיווני האוויר, ואפילו את רמת התחזוקה בבניין. אין הפתעות גדולות, והקונה יודע מה הוא מקבל. גם מבחינת התמחור, ניתן כיום למצוא עסקאות במחירים נמוכים מהמחיר שהיה מבוקש בתחילת השיווק (אם התחיל מוקדם יותר השנה) מה גם שלאחר המחיר המוצע יש פתח ומקום למו״מ עמוק שבו ניתן להוריד את המחיר בעוד כ- 2-4%. בעיקר באזורים שבהם מוכרים פרטיים נמצאים בלחץ כמו אזורים שבהם העסקאות מתרחשות לעיתים רחוקות יותר. באופן כללי ובממוצע - דירה מקבלן תעלה לכם (פר מטר) 15% יקרה יותר מאשר דירה ישנה ללא מעלית חניה או מחסן בבניין ישן. אם כי חשוב לציין - באינטואיציה הבריאה היינו רוצים לראות הבדל גדול יותר - אבל בדירות הישנות לעיתים יש בנייה רחבה יותר, עם תקרות גבוהות יותר ונוחות מסוימת. וגם כמובן - הפוטנציאל להשבחה הוא גדול בדירות הישנות.
מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.
