מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
לאורך החיים ישנם שינויים אשר משפיעים על המצב הכלכלי שלנו ומצריכים היערכות פיננסית מחודשת, כמו למשל שינוי במצב האישי (נישואין או גירושין), התרחבות המשפחה, ריבית גבוהה ועוד.
היות ולקיחת משכנתא היא ככל הנראה העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שתעשו בחייכם, חשוב להתאים את המשכנתא למציאות הדינמית של חייכם באמצעות "מחזור משכנתא".
מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא מאפשר ללקוח לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת, באופן חלקי או מלא. למעשה, במסגרת תהליך המחזור, הבנק מעמיד הלוואת משכנתא חדשה, שפורעת את הלוואת המשכנתא הקיימת, באופן מלא או חלקי, כאשר התנאים של הלוואת המשכנתא החדשה, אמורים להתאים יותר למצב הפיננסי הנוכחי שלכם.
יחד עם זאת, לפני שמחליטים לבצע מחזור משכנתא, כדאי לבדוק את כדאיות ההחלטה ביחד עם בנקאי משכנתאות מקצועי, אשר יציג בפניכם את אפשרויות המחזור והמשמעויות השונות הנגזרות מהתהליך, כמו למשל את ההשפעה על אורך חיי ההלוואה, גובה ההחזר החודשי החדש, סך התשלום לבנק ועוד.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזה שינויים מתבצעים במסגרת מחזור המשכנתא?
במסגרת תהליך מחזור המשכנתא ניתן לעדכן מספר תנאים של הלוואת המשכנתא. ראשית, ניתן לעדכן את גובה ההחזר החודשי, כך שיתאים ליכולת ההחזר הנוכחית שלכם. אם למשל נולד לכם ילד, מן הסתם ההוצאות החודשיות שלכם יגדלו ותרצו לבחון הפחתה של סכום ההחזר החודשי. לצד זאת, ייתכן וקיבלתם לאחרונה קידום בעבודה ובמשכורת, ותרצו דווקא להגדיל את סכום ההחזר החודשי.
דבר שני שניתן לעדכן הוא את מסלולי ההלוואה, מה שנקרא תמהיל המשכנתא. למשל, אם המסלול הדומיננטי במשכנתא הקיימת שלכם הוא בריבית משתנה, ניתן לצמצם אותו ובמקום זאת, להגדיל את המסלול בריבית קבועה – וזאת כדי להיות פחות מושפעים מעליית הריבית במשק, מגמה שלה אנו עדים בשנים האחרונות.
דבר נוסף שניתן לעדכן במסגרת המחזור הוא משך תקופת המשכנתא, מה שכמובן משפיע על פריסת התשלומים שלכם. באפשרותכם לקצר את תקופת הלוואת המשכנתא ובכך להקטין את סך התשלומים החודשיים, או לחלופין, להאריך את תקופת המשכנתא ולפרוס אותה ליותר תשלומים. יש לקחת בחשבון שככל שהמשכנתא ארוכה יותר, כך סך הריבית שתשלמו עליה במצטבר תהיה גבוהה יותר.
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
בנוסף, המצב המדיני המורכב בו אנו נמצאים כעת, העלה אף הוא את הצורך בבחינת מחזור אצל לקוחות רבים. יישנם לקוחות אשר הכנסותיהם נפגעו ועקב כך נאלצו להתאים את המשכנתא להכנסה קיימת או לשינויים שהתרחשו בחייהם האישיים.
לסיכום, כל שינוי בתנאי המשכנתא הקיימת שלכם יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. מדובר בסכומים של עד עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה. לכן, לפני שאתם ממחזרים משכנתא מאוד חשוב להתייעץ עם בנקאי משכנתאות שילווה אתכם בתהליך, וזאת ללא תלות באיזה בנק מתנהלת המשכנתא שלכם כיום. בנקאי המשכנתאות יבחן את תמהיל המשכנתא הקיימת שלכם, יבדוק ביחד אתכם אם כדאי למחזר את המשכנתא, ובמידת הצורך ימחזר אותה כך שתתאים לתנאי השוק המעודכנים ולצרכים הפיננסים הייחודיים שלכם.
מעבר לחיסכון פיננסי, צריך לזכור שהדבר החשוב ביותר הוא שהמשכנתא תתאים לצרכים שלכם, לרמת ההכנסה ולהעדפות הפיננסיות שלכם.
לקבלת כלים שיעזרו לכם לנהל את המשכנתא בצורה הנוחה ביותר היכנסו לאתר לאומי למשכנתאות. האמור הינו מידע כללי בלבד ולא ממצה את כל ההיבטים של הנושאים המתוארים בו, ואין בו משום המלצה ו/או ייעוץ. האמור אינו מהווה הצעה/התחייבות להעמדת אשראי. העמדת הלוואות המשכנתא ותנאיהן, כפופים לשיקול הדעת, להוראות הרגולציה ולקריטריונים של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
משכנתא לדירה ראשונה. צילום: Canvaלא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
רוב נוטלי המשכנתאות בישראל טועים באחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחייהם. האם גם אתם תיפלו במלכודת?
נדמה שכולם מחפשים את אותו הדבר: את הריבית הנמוכה ביותר בשוק המשכנתאות. הבנקים, מצידם, שמחים להציע מסלולים אטרקטיביים לכאורה, לרוב כאלה
שצמודים למדד או משתנים תכופות. אך במקרים רבים, הריבית הנמוכה הזו היא רק "פיתיון" שנועד למשוך אתכם, בעוד שבפועל, לאורך שנות ההחזר הרבות, תשלמו בעצם הרבה יותר. בכתבה זו נצלול אל מאחורי הקלעים של המספרים ונראה מדוע היציבות עשויה להיות שווה הרבה יותר מכמה עשיריות
אחוז בריבית ההתחלתית.
הלוואות המשכנתא נחלקות לכמה סוגים: חלקן ניתנות בריבית משתנה, אחרות בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח. במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 2% ל-3%, כך על פי הערכות הכלכלנים.
עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד מאיתנו לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.
ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).
- משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
- דני ליבנה מחברת אובליגור מציג: משכנתא ככלי יעיל לאיחוד חובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באופן
גס, משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם. מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה
בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.
משכנתא לדירה ראשונה. צילום: Canvaלא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
רוב נוטלי המשכנתאות בישראל טועים באחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחייהם. האם גם אתם תיפלו במלכודת?
נדמה שכולם מחפשים את אותו הדבר: את הריבית הנמוכה ביותר בשוק המשכנתאות. הבנקים, מצידם, שמחים להציע מסלולים אטרקטיביים לכאורה, לרוב כאלה
שצמודים למדד או משתנים תכופות. אך במקרים רבים, הריבית הנמוכה הזו היא רק "פיתיון" שנועד למשוך אתכם, בעוד שבפועל, לאורך שנות ההחזר הרבות, תשלמו בעצם הרבה יותר. בכתבה זו נצלול אל מאחורי הקלעים של המספרים ונראה מדוע היציבות עשויה להיות שווה הרבה יותר מכמה עשיריות
אחוז בריבית ההתחלתית.
הלוואות המשכנתא נחלקות לכמה סוגים: חלקן ניתנות בריבית משתנה, אחרות בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח. במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 2% ל-3%, כך על פי הערכות הכלכלנים.
עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד מאיתנו לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.
ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).
- משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
- דני ליבנה מחברת אובליגור מציג: משכנתא ככלי יעיל לאיחוד חובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באופן
גס, משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם. מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה
בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.
