WeWork נכשלה בהנפקה, האם גם המודל נכשל?
ההנפקה של WeWork נכשלה, קיבלנו הרבה כתבות על המנכ"ל\בעלים הצבעוני וגם הצצה בזכות התשקיף לתוך אחד מסיפורי הנדל"ן והכלכלה החדשה המעניינים ביותר שהתפתחו במקומותינו.
WeWork שהוקמה ב-2010 בברוקלין על ידי יוצאי קיבוץ אמנם לא הצליחה לגייס כסף לפי שווי של 47 מיליארד דולר אבל זה היה התמחור שבעיני החתמים היה ראוי. אמנם יוצאי קיבוץ אבל המודל רחוק מ"תן כפי יכולתך וקח על פי צרכיך". מה שאומץ מהקיבוץ זה השיתוף של השטחים הציבוריים. מטבח משותף, חדרי ישיבות משותפים, דלפק כניסה משותף, אזור קבלת פנים משותף וכו'.
כל מה שלא עובד כל הזמן יכול להיות משותף ולחסוך הרבה מקום וכסף לכולם. מהתשקיף שהגישה החברה עולה כי WeWork מעריכה שהיא חוסכת כ-66% מעלויות הנדל"ן לעסקים שעובדים איתה ומתוך כך זה אולי לא מפתיע שכ-40% מהשוכרים הן חברות מרובות עובדים ולא רק סטארטאפיסטים שאין להם הצדקה או תקציב למשרד פרטי משלהם.
המודל של WeWork
אנחנו מציעים לחשוב על המודל של WeWork כארביטראג' בין הטווח הארוך לטווח הקצר. WeWork שוכרת את הנכסים לתקופות זמן ארוכות כ-20 שנים בממוצע. בהיבט הזה זה חוסך הרבה בלבול ראש לבעל הנכס. WeWork משכירה את הנכסים לתקופות זמן קצרות החל מכמה שעות לחודשים.
- עלייתה ונפילתה של WeWork ואיך זה קשור להנפקת אמפא?
- אדם נוימן ממשיך ללחוץ לכיוון רכישה מחדש של WeWork
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא נהנית פעם אחת מהפער הזה בין העלות של שכירות ארוכת טווח לקצרת טווח. היא נהנית מסל שירותי ערך מוסף שהיא יכולה לספק לשוכר. היא נהנית מהתמחות וידע נרכשים באספקת שירותי תפעול למגוון רחב של נכסים במגוון אתרים המאפשרים לה לתת את השרות הטוב ביותר בעלות הנמוכה ביותר. היא נהנית מפיזור הסיכון הגלום במודל על פני הרבה מאוד עסקים במגוון אתרים.
היא משקיעה סכומים משמעותיים בנראות ובאיכות חללי העבודה ובכך היא תורמת הן להשבחת הנכס כולו, והן לערך המוסף לשוכרים אבל יש בכך תרומה גם לסיכון העסקי הגלום במודל ולדחיית המועד בו החברה תגיע לתזרים חיובי ורווחיות.
קשה להתווכח עם ההצלחה. עד היום ל-WeWork כיום יש מעל ל-804 מתחמים הפזורים על פני 124 ערים ברחבי העולם. לדעת זיו ואייל שאלה קריטית שעמדה בבסיס כישלון ההנפקה היא סוגיית השווי המנופח שקיבלה החברה בטרם היציאה להנפקה. לדעתם, שווי שוק של 15-10 הינו שווי מייצג לשוק בו פועלת WeWork, על אף הגודל והראשוניות אין ל-WeWork יתרון תחרותי אמיתי על מתחרותיה.
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ לישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
מ-2012 WeWork נמצאת בסביבה עסקית לכאורה מיטבית. הכלכלה העולמית צומחת ותעשיית ההיי-טק, הלקוח העיקרי של החברה, צומחת בקצב מואץ. על אף שההצלחה מזוהה עם שוק עולה, מרבית האנליסטים סבורים שגם אם נעבור לשוק יורד המודל העסקי עובד. החיסכון המהותי בהוצאה על נדל"ן לצד הגמישות בהיקף השטח העומד לרשות החברה בתוספת חיסכון דרמטי בבלבול מח לצוות הניהולי נותנים ערך נחמד בשוק צומח אבל עשויים להיות קריטיים לשרידות של חברות בשוק יורד.
אפשר להוסיף לכך את פיזור הסיכון בין מספר רב של שוכרים ולהבין שעל אף סיכון הבסיס בין שכירות לטווח ארוך לשכירות לטווח קצר שגלום בנדל"ן מניב בשוק יורד, המודל חסין למדי בפני ירידות. בהקשר זה, דווקא הגידול במספר החברות הגדולות ששוכרות מ-WeWork משרדים עשוי בשוק יורד להיות בעוכרי החברה כי אלו יהיו המשרדים הראשונים להיסגר בתקופת צמצום.
מספר הדיירים מוכפל פי 1.7
אנו סבורים שהשוק הזה עומד בפני זינוק משמעותי וצפוי לגדול מהמצב כיום בו מודל WeWork מהווה פחות מ-1.6% ממלאי המשרדים בארה"ב לכ-20%-30% עד שנת 2030. למרות זאת יש למודל כמה חולשות מובנות שישפיעו על ההתפתחות ומבנה התחרות. ראשית בעלי הנכסים צפויים להגביל את התפתחות השוק בעיקר בגלל הצפיפות שהוא מייצר. מספר הדיירים למטר במודל של משרד שיתופי עולה פי 1.7.
תחשבו שבשביל להגיע למשרד או לצאת ממנו אתם צריכים לחכות 10 דקות למעלית וההשפעה על ערך הנכס תתבהר. לדעתנו בכל מגדל מספר הקומות שיוכלו להיות מוסבות לחללי עבודה משותפים מוגבל. חיסרון נוסף הוא התחרות על שירותי ערך מוסף בין בעל הנכס ל-WeWork: תחזוקה, מרכזיה, קבלה, חדרי ישיבות...
כיום חברת התחזוקה של הבניין יכולה לגזור קופון על שירותים אלו מכל הדיירים מלבד המשרדים המשותפים. החיסרון המהותי ביותר במודל של חללי עבודה משותפים הוא אולי העדר הנאמנות של הלקוחות. כשהשכירות מתחדשת כל חודש בחודשו ואין שום השקעה במושכר התמריץ לקום ולעזוב יכול להגיע ממגוון מאוד רחב של סיבות: מיקום, מחיר, רמת תחזוקה, עיצוב, שכנים ואפילו איכות הקפה.
החברות בתחום צמחו כפטריות אחרי הגשם
בעולם של ריבית אפסית יש הגיון רב להשקיע בנדל"ן ויש הרבה מודלים שאפשר לבחור מבניהם איך לבצע את ההשקעה. אפשר להשקיע במודל עסקי חדש כמו WeWork שצומח בטירוף ואפשר להשקיע בחברות שהן בעלות הנכסים. חברות המתמחות בסקטור המשרדים נהנות מההתפתחות של שוק חללי העבודה המשותפים המוסיפים יציבות כשוכרים לטווח ארוך אבל הן לא חשופות למודל העסקי של אף אחת מהחברות שמתמחות בתחום אשר צמחו כפטריות אחרי הגשם. רק בתל אביב יש כמה עשרות מתחמים כאלו ואפילו שניים המתמחים בקהל הנשי – "פנתרה" ברחוב הארבעה ו"האוס" ברמת השרון.
סיכון ההשקעה בחברות הבנויות במבנה משפטי של ריט נמוך יותר הן בזכות חלוקת הדיבידנד השוטפת הגלומה במודל העסקי והן כי החברות הן בעלות הנכסים כך שגם אם יש תפעול לקוי או שוק יורד, עדיין נכס הבסיס קיים וניתן יהיה ביום הדין להעמידו למכירה.
כמו בכל תחום בהשקעות, הסיכון והסיכוי הולכים יד ביד. בהינתן השווי שהוצמד ל-WeWork היו רבים שסברו שהיא החלום אבל בניגוד לחלומות אחרים שצמחו בכלכלה השיתופית WeWork לא משבשת את התעשייה הקיימת. בניגוד Uber ששיבשה את הפרנסה לחברות הסעים ו–Airbnb שמשפיעה על תעשיית בתי המלון, WeWork מוסיפה נדבך נוסף לתעשיית הנדל"ן המניב.
בתוך עולם שנמצא בקצב שינוי מוגבר עם תעשיות וחברות שנולדות ולצדן תעשיות וחברות ותיקות שנעלמות מרענן למצוא תחום יציב בו החברות החדשות והמודלים החדשים אינם שוחקים ומעלימים את הקיים אלא מחזקים ומרחיבים אותו.
הכותבים הם זיו ספיר ואייל מייכור מנכ"ל ושותף מנהל בקרן Comrit של אי.בי.אי בית השקעות ואנליסט הקרן. הקרן משקיעה בנכסים מניבים בארה"ב ועשוי להיות לה עניין ואחזקות בנכסים ובחברות המוזכרים בכתבה.
- 2.דניאל 12/10/2019 08:31הגב לתגובה זולא נהיר כלל
- 1.איזו כתבה חנפנית. זו לא כתבה, זו פרסומת (ל"ת)דוד 11/10/2019 07:25הגב לתגובה זו
סמאד 3החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3
הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים
בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל.
זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.
האם הסמאד 3 שובר שוויון?
החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.
ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים.
- מלחמת הרחפנים: בריטניה מכפילה השקעות בנשק אוטונומי
- שר החוץ הפולני הביא ללונדון כטב"מ איראני והזהיר: "רוסיה יכולה לתקוף בעומק אירופה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.
מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
כאשר כוחות כל כך מרכזיים אינם מעוניינים בירידת מחירים, הסיכוי לשינוי אמיתי נמוך עד קלוש
מחירי הדירות הנתונים האחרונים על האטת המכירות של הקבלנים בפרט, ומצבו של שוק הנדל”ן בכלל, אינם מפתיעים איש. הקיפאון והירידה בהיקף מכירת הדירות צפויים לאור רמת המחירים וגם הירידה במחירי הדירות מתחילת השנה די צפויה לאור רמת המחירים הגבוהה. זו ירידת מחירים גורפת במחירי הדירות, אך ברור כי כלל הגורמים האינטרסנטיים בשוק עושים כל שביכולתם כדי לשמר את רמות המחירים. הם מנסים לטשטש את הירידה במחירים, הם מחביאים אותה, הכל כדי לנסות לשדר עסקים כרגיל.
הם מחביאים את ירידת המחירים תוך הענקת הנחות והטבות בעקיפין. במילים אחרות, “הנחה גדולה” בלי לקרוא לה הנחה, העיקר שהמחיר הרשמי לא ייפגע. אבל פרקטית הרוכשים שקונים בתנאי תשלום נוחים לצד הטבות נוספות מקבלים הנחה. לדחות את תשלום הדירה הגדול - 80% שנה אחרי שנכנסים לדירה זו הנחה של 5% בערך (להרחבה: דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?).
מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט, הציג נתון של ירידה ב-0.2% במחירי הדירות לחודשים יולי-יוני בהשוואה לחודשי יוני-מאי, כאשר מדובר על ירידה חמישית ברצף. בחינה רחבה יותר מצביעה על ירידה חודשית ממוצעת של 1.5% במספר העסקאות בשנה החולפת, נתון התואם את סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהצביעה על ירידה נוספת בקצב העסקאות ברבעונים האחרונים.
האטה זו מודגשת במיוחד בקרב הקבלנים במכירת דירות חדשות, כאשר אם בוחנים את מכירת האלו בחודשים האחרונים רואים ירידה דרמטית של עשרות אחוזים במכירות לעומת תקופה מקבילה אשתקד. במקביל, יש ירידה גם בעסקאות יד שנייה, אבל מתונה מאוד - כ-5% ולא 20%-30% כפי שסופגים הקבלנים בדירות חדשות. זה מעיד על מצוקתם של הקבלנים כשלצד זה יש גם המשך גידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, על אף שהוצא להן היתר בנייה. היקף המלאי הלא מכור עומד על כ-82 אלף דירות.
- מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה עושים הקבלנים בכדי להתמודד עם המצב? לאחר שבנק ישראל הטיל בחודש מרץ את המגבלות השונות למבצעי 80/20, הקבלנים מבצעים פחות או יותר את אותם המבצעים, רק בצורה שונה. ממש אותה הגברת בשינוי אדרת: משכנתה בגובה של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס, ריהוט חדש לדירה ומימון מס הרכישה. מדובר בהטבות ששווין מאות אלפי שקלים, המהוות בפועל הורדת מחיר, רק מבלי להציג זאת ככזו. בחודשים האחרונים הם גם מציעים לרוכשים לדחות את התשלום של 80% עד לשנה אחרי הכניסה לדירה, יש גם מצבים שהדחייה אפילו ארוכה יותר.
