השקעות בנדל"ן באירופה - הדור הבא!

השקעה בנדל"ן, באירופה, על בסיס מתווה הנאמנות על פי ההסדר החדש, החזקה בנדל"ן - דרך: אוסטריה / לוקסמבורג / קפריסין - אימתי וכיצד ?

בכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי ההשקעה המומלצות של תושבי ישראל בכל מדינה. מקובל בנושא זה לעשות הבחנה בין השקעות בנדל"ן בארה"ב לבין השקעות בנדל"ן, באירופה ובמדינות שונות בעולם.

במאמר זה נעסוק במודל משפטי חדשני, המתאים להשקעה בנדל"ן, באירופה.

מתווי ההשקעה בנדל"ן באירופה מערבים בדרך כלל מבנים, המשתנים בהתאם למדינה הרלוונטית, למטרות ההשקעה ולתקופותיה. תנאי בסיסי לביצוע השקעה בנדל"ן בידי זרים, במדינות מזרח אירופה, הנו בדרך כלל החזקה באמצעות חברה מקומית. כך לדוגמה, המצב בהשקעה בנדל"ן, במדינות: רומניה, בולגריה, הונגריה, ליטא, פולין ומדינות רבות אחרות.

הדבר נדרש לעתים גם במטרה לקבל תנאי מימון זר ומטעמים עסקיים אחרים. מכירת הנדל"ן ברמת החברה חייבת בדרך כלל, במס חברות באותן המדינות. לדוגמה: מס בשיעור 15% - בליטא, 16% - ברומניה, 18% - בהונגריה, 19% - בפולין. משיכת הרווח כדיווידנד ליחיד תושב ישראל חייבת בניכוי מס במקור, בשיעורים של 10% או 15%, בהתאם למדינה הרלוונטית ולהשלמת ניכוי מס בשיעור 25% בישראל. כלומר, מדובר במס אפקטיבי, הנע בין השיעורים 40%-36.25% ויותר.

כתכנון מס ניתן להציע היום לעשות שילוב נבון שבין הסדר הנאמנות, שנכנס לתוקף משנת 2006, ובין הדירקטיבות והאמנות האירופיות. כך ניתן לבצע השקעה בנדל"ן באירופה, באופן שבו המס הסופי והכולל לא יעלה על שיעור 20% בישראל ובחוץ לארץ ביחד. זאת, באשר למכירות של נדל"ן לאחר שנת 2007, שנרכש לאחר שנת 2003, שיעור 25% באשר למכירות של נדל"ן בשנת 2006, שנרכש לאחר שנת 2003, ומס בשיעור ליניארי על פי יחס התקופות באשר לנדל"ן, שנרכש לפני שנת 2003 ונמכר בשנים 2006 או 2007 (25%-20% בתקופה משנת 2003 ו-49% בתקופה שלפני שנת 2003). כיצד ?

לדוגמה, השקעה בפולין: יחיד תושב ישראל ייצור נאמנות, שהנאמן שלה יהיה חברה קפריסאית ובה הוא יהיה בעל 100% מן המניות. החברה הקפריסאית תחזיק ב-100% בחברה הפולנית. החברה הפולנית תוצג בכתב הנאמנות, כחברה להחזקת נכסי הנאמנות. החברה הפולנית תרכוש את הנדל"ן בפולין, והנדל"ן ייחשב לנכסי הנאמנות.

מכירת הנדל"ן ברווח בפולין תביא למיסוי בשיעור 19%, כמס חברות בפולין. משיכת הרווח כדיווידנד מן החברה הפולנית לחברה הקפריסאית תהיה פטורה ממס, הן בפולין והן בקפריסין: בפולין - מכוח דירקטיבת אירופה בדבר חברה-אם וחברה-בת; בקפריסין - מכוח פטור ההשתתפות ועל פי תנאיו. משיכת הרווח כדיווידנד מן החברה הקפריסאית לבעל המניות הישראלי פטורה ממס בקפריסין, על פי הדין הפנימי הקפריסאי. אם המכירה תבוצע בשנת 2007 ואילך, אזי היחיד יידרש לשלם בישראל רק 1% מס נוסף (או 6%, אם המכירה תבוצע בשנת 2006), ולא 25% נוספים. מדוע? מכיוון שמדובר בנאמנות שיוצר תושב ישראל.

על פי הסדר זה רואים, הן את החברה הקפריסאית והן את החברה הפולנית כשקופות, ולכן היחיד מוצג כמשקיע ישיר בנדל"ן לצורכי המיסוי בישראל, על אף שרשרת ההחזקה התאגידית לעיל. משמע, מדובר בחיסכון במס, בשיעור כ-20%. את מתווה הנאמנות מומלץ לבנות תמיד בצורה יסודית ומקצועית, ולפנות לקבל אישור מראש מרשות המסים בישראל [להלן - "הרשות"], כדי למנוע תאונות מס מיותרות.

לצד השימוש במתווה הנאמנות ניתן גם לבצע השקעות בנדל"ן, במדינות מסוימות באירופה, תוך שימוש בהחזקה באמצעות חברות, שלא ייחשבו כשקופות בישראל. מבנה כזה יכול להיות רלוונטי, לדוגמה, כאשר מדובר בהשקעות רבות ובתדירות גבוהה, שיחשפו את המשקיע הישראלי במתווה השקיפות לטענת מס של 49%, כהכנסה מעסק / עסקת אקראי, ולא מרווח הון.

לדוגמה, השקעה בליטא: ניתן להקים חברה קפריסאית, או חברה לוקסמבורגית שתחזיק בחברה אוסטרית. החברה האוסטרית תחזיק בחברה ליטאית. החברה הליטאית תרכוש את הנדל"ן ותפתח אותו. מכירת המניות של החברה הליטאית, לאחר יותר מ-12 חודשים, תהיה פטורה ממס באוסטריה על פי פטור ההשתתפות. המכירה תהיה פטורה ממס גם בליטא, הן על פי הדין הפנימי הליטאי (שאינו ממסה איגודי מקרקעין כמקרקעין, שכן הם ממוסים במס, בשיעור 15%, בניגוד לאנגליה שבה קיים, לדוגמה, פטור ממס רווח הון בגין השקעות בנדל"ן אנגלי, בידי משקיעי חוץ ככלל), והן על פי האמנה בין ליטא לאוסטריה.

השארת הכספים באוסטריה תמנע תופעה של "חברה נשלטת זרה" (CFC), כיוון שעל פי האמנה בין ישראל לאוסטריה קיים שומר מסך בשיעור 25% באוסטריה. אך ניתן יהיה למשוך תמיד את הכספים בדרך של דיווידנד, שיהיה פטור ממס באוסטריה - בין על פי הדירקטיבה, אם ההחזקה היא דרך קפריסין, ובין על פי האמנה עם לוקסמבורג, נוסף על הדירקטיבה, אם ההחזקה היא דרך לוקסמבורג.

גם בלוקסמבורג יש שומר מסך בשיעור 15% כלפי ישראל, כך שכל עוד הכספים לא נמשכו, ניתן לשלם רק שיעור 10% בישראל. בלוקסמבורג ניתן לפני המשיכה לפרק את החברה בפטור מלא שם, אך מובן שאם אין צורך בכספים, ברמת היחיד, מומלץ להימנע מכך כדי שלא להיות חשופים להשלמת שיעור 15% בישראל, חלף המס שנחסך בלוקסמבורג.

מובן שקיימות עוד דרכי השקעה נוספות, שניתן להתאימן על פי מאפייני ההשקעה והמשקיע על בסיס ייעוץ פרטני, וכן להתאים השקעות שבוצעו למתווה מס מופחת. נציין עוד, כי על פי תקדימי בית המשפט העליון (פסקי הדין בענייני חזון, סיון, פרומדיקו ואח') לרשות אין סמכות לפסול תכנוני מס אלה. חקיקת המס למניעת תכנוני מס אגרסיביים איננה חלה כעיקרון על תכנוני מס אלה, בהיותם מעוגנים כדבעי בחוק ובאמנות, וסיכויי הרשות בדיון משפטי עליהם הם ספקולטיביים - דבר שימנע ממפקח סולידי מקצועי להתנגד להם. יצוין לבסוף, כי במרבית המקרים, ניתן לערוך את ההתאמות במבני החזקה קיימים אשר, מטבע הדברים, תוכננו כדי לתת מענה ההולם את המצב החוקי הקודם, ולהתאימם לשינוי מטרות ההשקעה ולהפחתת המס בישראל ובחוץ לארץ על רווחי הון ועל הכנסות פסיביות ללא הוצאות.

הכותבים - ממשרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר שות', עורכי דין.