יגאל דמרי
צילום: יח

רווח שלי פי 6 לדמרי: מוכר קרקע ב-181 מיליון שקל

דמרי מוכר קרקע בתשואה מרשימה שמביאה לרווח של 150 מיליון שקל - איך עושים כזאת תשואה בנדל"ן?
אביחי טדסה | (3)

חברת דמרי דמרי 0% , אחת החברות המובילות בתחום הנדל"ן בישראל, מדווחת על עסקה מרשימה - מכירת קרקע בשטח של כ-7.9 דונם במחיר של 181 מיליון שקל, הקרקע כוללת זכויות להקמת 318 יחידות דיור. מה שמיוחד בעסקה הזו הוא שהחברה מצליחה להרוויח על הקרקע סכום נכבד של 150 מיליון שקל, מה שמצביע על רווח של פי 6 מהשקעתה הראשונית. לפי גורם המעורה בעסקה רוכש הקרקע הינו עודד תורג'מן, בעל חברת אמירי גן, אשר בין היתר הקים את פרויקט המסחר "מול החוף" בחדרה. 

 

קרקע כאופציה לעליית מחירי הדירות

רכישת קרקע כאופציה להשקעה היא אסטרטגיה שמבוססת על ההנחה ששווקי הנדל"ן ימשיכו לעלות. כאשר הביקוש לדירות גובר, כמו שקרה בשנים האחרונות, מחירי הדירות נוטים לעלות. רכישת קרקע במצבים כאלו תעלה הרבה יותר. דמיינו שקרקע מהווה 10% מהעלות הכוללת של פרויקט ובשעה שכל הנתונים עלו בשיעור מתון (עלויות עבודה, חומרי גלם וכו') מחירי הדירות עלו ב-30%. אותה קרקע תזנק במחיר פי 3-4, כדי שהרוכש שלה עדיין ירוויח את הרווח היזמי המקובל. כן, נשמע אולי מוזר, אבל קרקעות שנתפסות כנס אולי סולידי, הם נכס מאוד מסוכן לטוב ולרע, אצלנו בעיקר לטוב - על רקע העליות החדות במחירי הדירות לארוך זמן. 

הקרקע אינה רק נכס פיזי, אלא גם פוטנציאל. כאשר הקרקע מקבלת אישורים לתכנון ובנייה, ערכה יכול להאמיר בצורה משמעותית. כל אישור תכנון, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה, יכול להניע את ערך הקרקע למעלה. זה מאפשר לבעל הקרקע לא רק למכור קרקע, אלא גם למכור אפשרות לפיתוח עתידי שמתחבר לעליית ערך הדירות באזור.

 

עתיד ורוד לחברת הנדל"ן

העסקה של דמרי ממחישה את הכוח של השקעות נכונות בשוק הנדל"ן. בעזרת הידע והניסיון של החברה לכדי זיהוי ההזדמנויות מה שהוביל למעשה לרווח הגדול. חברת הנדל"ן ממשיכה בהרחבת הפעילות שלה לאחר רכישת הקרקע בשדה דב, התוכנית של דמרי להמשך הדרך היא להנפיק את זרוע ההתחדשות העירונית אחרי הכניסה המסתמנת למדד ת"א 35.

בנוסף לרכישת הקרקע הנוכחית, כאמור, החברה שואפת להנפיק את זרוע ההתחדשות העירונית שלה, מה שיכול להביא להון נוסף ולחזק את מעמדה בשוק. כניסתה המסתמנת למדד ת"א 35 תוסיף לה יתרון תחרותי משמעותי, ותאפשר לה למשוך משקיעים חדשים ולהגביר את הנזילות שלה. השילוב של העסקאות האחרונות עם האסטרטגיה ארוכת הטווח של דמרי להתרחבות וההשקעה בפרויקטים מגוונים, כמו שדה התעופה דוב הוז, מצביע על כך שהיא בדרך הנכונה למקסם את הרווחים ולהמשיך להוביל בשוק הנדל"ן הישראלי.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    לרון 14/10/2024 08:42
    הגב לתגובה זו
    יש ירידות,דוגמא -נייקי,העליות בדמרי מיצו עצמן,לא לרוץ,לא המלצה
  • 2.
    דמרי מקטין מינוף (ל"ת)
    עושה חשבון 13/10/2024 16:19
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ד"ר שומכלום 13/10/2024 16:12
    הגב לתגובה זו
    הודעת יחצ של דמרי גרפה כתבה מיותרת -עבודת יחצ טובה. מדוע לא רשמו מתי הקרקע נרכשה ובאיזה איזור? איך ניתן לדעת על טיב העסקה ומה זה מעיד על שאר הקרקעות של החברה? כל מטרת הדיווח לנפח את שווי החברה כדי "להמחיש" שהקרקעות מעל השווי בספרים. איפה הרשות? החברות חברות להתחיל להסביר ולפרט יותר
יו"ר נאוויטס גדעון תדמור, צילום: החברהיו"ר נאוויטס גדעון תדמור, צילום: החברה
דוחות

פי 7.5 ב-3 שנים - נאוויטס עוברת להפקה מלאה בשננדואה: הכנסות של כ-98 מיליון דולר ו-EBITDA של כ-67.6 מיליון דולר

פי 7.5 ב-3 שנים והכתובת היתה על הקיר ( האם נאוויטס היא מציאה? );  החלטת ההשקעה הסופית (FID) לפיתוח השלב הראשון של SEA LION צפויה להתקבל עד סוף שנת 2025
מנדי הניג |

לפני שלוש שנים ניתחנו את נאוויטס וקיבלנו שיש שם סיכוי גדול. עם סיכון, תמיד יש סיכון, אבל המחיר של השותפות נראה לנו נמוך בהינתן החלום - כתבנו על זה ועל שותפויות אחרות  - האם מניות הגז והנפט אטרקטיביות? והאם נאוויטס היא מציאה? נאוויטס עלתה מאז פי 7.5 - 650%.  התוצאות ברבעונים האחרונים מספקים את הסיבה. האם אפשר היה לדעת זאת בעבר? זה היה החלום של גדעון תדמור ולהבדיל מחולמים אחרים הוא קיבל על החלום שלו מימון משורה ארוכה של בנקאים בארה"ב. אלה לא נכנסים כשהן חושבים שהסיכון גדול מדי. כלומר, זה היה חלום שראו אותו כבר מתגבש במציאות. היו גם סיכונים כמו מחירי הנפט שעלולים לרדת ובעיקר בעיות שעלולות להיות בתפעול וקידוח בשלבים המאוחרים.

משקיעים לקחו את הסיכון הזה כענק והוא היה בינוני. כשזה קורה, יש לפעמים הזדמנות. משקיעים גם נדבקו בסנטימנט השלילי של תחום הגז והתרחקו מנאוויטס. תדמור ידע לנצל את הסנטימנט בשוק הנפט בצורה מושלמת. הסנטימנט השלילי שנבע בעיקר מהקולות הרבים והחזקים שקראו להפסקת השימוש בדלקים פוסילים גרם לגופי הענק בתחום לעצור את התקדמות הקידוחים למרות שהושקעו בהם מיליארדים. זה היה עניין של תדמית והם חיפשו ועדיין מחפשים להיראות פחות פוגעים בסביבה. מעבר לכך, הם העריכו שמחירי הנפט יפלו.

אחרי שהשקיעו מעל מיליארד דולר בקידוח  מכרו אותו במחיר של דירת 5 חדרים יקרה בת"א. תדמור סגר מימון, השקיע, הנפיק והצליח לייצר ברבעון האחרון Ebitda  של 68 מיליון דולר כשנאוויטס נסחרת ב-14.4 מיליארד שקל. הצפת ערך עצומה. יש לטענת תדמור הזדמנויות נוספות והוא קודח בהם, אבל שוב נזכיר שהתחום לא חף מסיכונים. הסיכון הגדול ביותר הוא מחיר הנפט. טראמפ אמר בנאום כניסתו לבית הלבן Drill Baby Drill ושינה שוב את כללי המשחק, אבל המגמה ארוכת הטווח היא ירידה במחיר הנפט ושימוש מופחת. רק שזה לא עניין של שנתיים-שלוש, זה עניין של טווח ארוך.

בינתיים, הביקושים לנפט מתגברים. זה התחיל במלחמה בין רוסיה לאוקראינה שגרם למחירי הנפט לעלות, נמשך במתיחות אצלנו במזרח התיכון ועכשיו מפנימים שהביקוש לאנרגיה מכל הסוגים יזנק כדי לתמוך במהפכת ה-AI. אז הנפט ישאר כאן עד תקופה ארוכה. 



נאוויטס פטרוליום נאוויטס פטר יהש  מסכמת רבעון שבו פעילות פרויקט שננדואה נכנסה להפקה מלאה ומקבלת ביטוי משמעותי בדוחות. השותפות, הפועלת בתחום הפקת הנפט והגז במים עמוקים בארצות הברית, עברה במהלך הרבעון מתהליך הרצה מדורג של הבארות לכיוון הפקה יציבה, והשינוי ניכר בתוצאות הכספיות. מאגר שננדואה, שנכנס לשלב ה-Ramp-Up החל מיולי, הפך למנוע העיקרי של העלייה בהכנסות ובתוצאות התפעוליות.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נייס תיפול 10% בפתיחה, לאומי ומזרחי טפחות מדווחות

פער ארביטרז' שלילי יכביד על הפתיחה הבוקר אחרי ירידות בוול סטריט ונפילה נקודתית של נייס; ברקע, טראמפ אישר כי בכוונתו למכור מטוסי F35 לסעודיה, במה שעשוי לקרב נורמליזציה, אך גם משנה את תמונות הכוחות במזרח התיכון

מערכת ביזפורטל |

מבול הדוחות ממשיך גם הבוקר, עם שני בנקים נוספים, לאומי ומזרחי טפחות

המסחר צפוי להיפתח היום במגמה שלילית ברקע הירידות בוול סטריט, שמחזירים את המניות הדואליות עם ארביטרז' שלילי של כ-0.8%. לפני התמונה הכוללת, אי אפשר שלא לדבר על נייס נייס 0%  שחוזרת עם פער שלילי של כ-10%, אחרי שנפלה אתמול בוול סטריט ברקע פרסום תחזיות מאכזבות, ורשמה שפל נוסף. רק כדי להמחיש את הירידה, המניה ירדה משיא של כ-320$ בשנת 2021, והיום קרובה מתמיד ל-120$ למניה, רמות שהמניה ביקרה בהן רק בתקופת הקורונה, אחרי איבוד של יותר מ-60% מערכה מהשיא. נייס סיפקה תחזית שממחישה למה המניה נראית "זולה" על הנייר: החברה עצמה מעריכה שחיקה ברווחיות בשנים הקרובות, הרווח התפעולי אמור לרדת מ-31% ב-2025 לכ-25%–26% ב-2026, ורק ב-2028 להתייצב סביב 27%, הרבה מתחת לציפיות השוק המוקדמות ל-30%. גם שיעור תזרים המזומנים החופשי יישאר נמוך יותר מהצפי המוקדם. במקביל נייס מעלה הילוך בהשקעות ב-AI וצופה שהכנסות התחום יכפילו את עצמן למיליארד דולר, אך המשקיעים רואים את המחיר שהוא שחיקה בשורה התפעולית. זה בדיוק מה שהדגשנו בחודשים האחרונים, שהירידות החדות במניה לא מקריות ושמכפיל נמוך לא בהכרח הופך אותה להזדמנות אוטומטית; השוק לרוב מתמחר במדויק את הסיכון שבשנים של רווחיות נמוכה יותר ואת אי-הוודאות לגבי היכולת של נייס להפוך את מהפכת ה-AI ממנוע איום למנוע צמיחה אמיתי. נייס נופלת ב-9% - צופה ירידה ברווחיות

וזה לא משהו ששייך לנייס בלבד, חברות נוספות עשויות להיפגע ממהפכת ה-AI, הן בשורת הרווחים והן בשורת ההכנסות, ועל המשקיעים להבין מי מובילה את המגמה, ומי תנסה להדביק את הפער.


בצד הארביטרז', מלבד נייס, טבע טבע 0%   וטאואר טאואר 0%  חוזרות עם פער שלילי של כ-3% כל אחת, ואלביט אלביט מערכות 0%  עם 1.7%.



בצד הגיאופוליטי, אתמול התקבלה החלטת מועצת הביטחון לאמץ את היוזמה האמריקנית לפירוז עזה ולהקמת מנגנון בינלאומי לייצוב הרצועה, אשר מוסיפה רובד חדש של אי ודאות לשוק המקומי. מצד אחד, עצם קידום מתווה בינלאומי מפחית במעט את פרמיית הסיכון האזורית, במיוחד כל עוד רוסיה וסין נמנעו ולא הטילו וטו. מצד שני, ההתנגדות של חמאס לפירוז מלא, יחד עם המחלוקות הפנימיות בישראל סביב עקרונות התוכנית, מזכירים לשוק שמדובר בתהליך ארוך, מורכב ורחוק ממימוש. עבור המשקיעים זה אומר שהסדר עשוי להיתפס חיובי, אבל ללא שינוי מהותי בשטח, התנודתיות סביב הנושא הביטחוני צפויה ללוות את השוק גם בתקופה הקרובה.