יגאל דמרי
צילום: יח

רווח שלי פי 6 לדמרי: מוכר קרקע ב-181 מיליון שקל

דמרי מוכר קרקע בתשואה מרשימה שמביאה לרווח של 150 מיליון שקל - איך עושים כזאת תשואה בנדל"ן?
אביחי טדסה | (3)

חברת דמרי דמרי 0% , אחת החברות המובילות בתחום הנדל"ן בישראל, מדווחת על עסקה מרשימה - מכירת קרקע בשטח של כ-7.9 דונם במחיר של 181 מיליון שקל, הקרקע כוללת זכויות להקמת 318 יחידות דיור. מה שמיוחד בעסקה הזו הוא שהחברה מצליחה להרוויח על הקרקע סכום נכבד של 150 מיליון שקל, מה שמצביע על רווח של פי 6 מהשקעתה הראשונית. לפי גורם המעורה בעסקה רוכש הקרקע הינו עודד תורג'מן, בעל חברת אמירי גן, אשר בין היתר הקים את פרויקט המסחר "מול החוף" בחדרה. 

 

קרקע כאופציה לעליית מחירי הדירות

רכישת קרקע כאופציה להשקעה היא אסטרטגיה שמבוססת על ההנחה ששווקי הנדל"ן ימשיכו לעלות. כאשר הביקוש לדירות גובר, כמו שקרה בשנים האחרונות, מחירי הדירות נוטים לעלות. רכישת קרקע במצבים כאלו תעלה הרבה יותר. דמיינו שקרקע מהווה 10% מהעלות הכוללת של פרויקט ובשעה שכל הנתונים עלו בשיעור מתון (עלויות עבודה, חומרי גלם וכו') מחירי הדירות עלו ב-30%. אותה קרקע תזנק במחיר פי 3-4, כדי שהרוכש שלה עדיין ירוויח את הרווח היזמי המקובל. כן, נשמע אולי מוזר, אבל קרקעות שנתפסות כנס אולי סולידי, הם נכס מאוד מסוכן לטוב ולרע, אצלנו בעיקר לטוב - על רקע העליות החדות במחירי הדירות לארוך זמן. 

הקרקע אינה רק נכס פיזי, אלא גם פוטנציאל. כאשר הקרקע מקבלת אישורים לתכנון ובנייה, ערכה יכול להאמיר בצורה משמעותית. כל אישור תכנון, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה, יכול להניע את ערך הקרקע למעלה. זה מאפשר לבעל הקרקע לא רק למכור קרקע, אלא גם למכור אפשרות לפיתוח עתידי שמתחבר לעליית ערך הדירות באזור.

 

עתיד ורוד לחברת הנדל"ן

העסקה של דמרי ממחישה את הכוח של השקעות נכונות בשוק הנדל"ן. בעזרת הידע והניסיון של החברה לכדי זיהוי ההזדמנויות מה שהוביל למעשה לרווח הגדול. חברת הנדל"ן ממשיכה בהרחבת הפעילות שלה לאחר רכישת הקרקע בשדה דב, התוכנית של דמרי להמשך הדרך היא להנפיק את זרוע ההתחדשות העירונית אחרי הכניסה המסתמנת למדד ת"א 35.

בנוסף לרכישת הקרקע הנוכחית, כאמור, החברה שואפת להנפיק את זרוע ההתחדשות העירונית שלה, מה שיכול להביא להון נוסף ולחזק את מעמדה בשוק. כניסתה המסתמנת למדד ת"א 35 תוסיף לה יתרון תחרותי משמעותי, ותאפשר לה למשוך משקיעים חדשים ולהגביר את הנזילות שלה. השילוב של העסקאות האחרונות עם האסטרטגיה ארוכת הטווח של דמרי להתרחבות וההשקעה בפרויקטים מגוונים, כמו שדה התעופה דוב הוז, מצביע על כך שהיא בדרך הנכונה למקסם את הרווחים ולהמשיך להוביל בשוק הנדל"ן הישראלי.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    לרון 14/10/2024 08:42
    הגב לתגובה זו
    יש ירידות,דוגמא -נייקי,העליות בדמרי מיצו עצמן,לא לרוץ,לא המלצה
  • 2.
    דמרי מקטין מינוף (ל"ת)
    עושה חשבון 13/10/2024 16:19
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ד"ר שומכלום 13/10/2024 16:12
    הגב לתגובה זו
    הודעת יחצ של דמרי גרפה כתבה מיותרת -עבודת יחצ טובה. מדוע לא רשמו מתי הקרקע נרכשה ובאיזה איזור? איך ניתן לדעת על טיב העסקה ומה זה מעיד על שאר הקרקעות של החברה? כל מטרת הדיווח לנפח את שווי החברה כדי "להמחיש" שהקרקעות מעל השווי בספרים. איפה הרשות? החברות חברות להתחיל להסביר ולפרט יותר
אמיר חדד מנכל ברומטר
צילום: אתר החברה
ראיון

"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"

"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, מנהל ההשקעות הראשי בברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח, מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את הסיכון ולמה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ברומטר אמיר חדד

"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".

אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"  

"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".

מסיימים שנה. איך אתם בברומטר?

“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל 80% בשוק".

אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?

"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".

אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?

"אני חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.

אנשי השנה 2025אנשי השנה 2025
אנשי השנה

20 הגדולים; במי אתם בוחרים?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה אנשי השנה

סליחה מראש מהמנכ"לים הטובים, הנהדרים, המצוינים של החברות הנסחרות שהצליחו לייצר תשואה טובה השנה. סליחה מראש גם מהבעלים עם החוש העסקי והיכולות הפיננסיות המדהימות שהשביחו את החברות שלהן. רוב הצפת הערך הגדולה ביותר השנה היא לא בזכותכם. כן, אתם מנהלים באמת מוצלחים, אבל השנה הצפת הערך שהיא הפרמטר המרכזי שבו אנחנו מדרגים את אנשי השנה של שוק ההון הגיעה ממקום אחר לגמרי - מהרגולטור.

אפשר לכנות את זה שתיקת הכבשים של הרגולטורים. ההנאה (רווחה כלכלית) בכל עסקה מתחלקת בין שני הצדדים. יש צד של מוכרים ויש צד של קונים, יש צד של נותני שירותים ומוכרי מוצרים ויש צד של ציבור צרכני. כאשר הצד המוכר מרוויח זה על חשבון הרווחה של הציבור. כאשר המחירים נמוכים, הרווחה של הציבור עולה והרווחים יורדים. תדמיינו כסף שצריך להתחלק בין השניים. החברות חזקות מול הצרכנים ולכן יש רגולטור. השנה הוא לא היה בשיאו.

רגולטור מנומנם הוא הסיבה לרווחים אדירים בתחומי הביטוח ורווחים גדולים בדמי ניהול על השקעות וחסכונות שסידרו לחברות הביטוח שנה חלומית שלא היתה אף פעם בתחום. רגולטור לא פחות מנומנם ייצר לבנקים רווחי שיא. רווחים הם יצירת ערך ראשונה, תשואה זו יצירת ערך שנייה שהיא לרוב תוצר של הרווחים. אז הרגולטורים - הממונה על שוק ההון והביטוח ונגיד בנק ישראל והפיקוח על הבנקים - הם בעצם אחראים על יצירת הערך בבורסה. אנחנו יודעים, אתם כועסים עליהם בכובע שלכם כצרכנים, אבל בכובע שלכם כמשקיעים אתם צריכים להודות להם. 

שני התחומים האלו - בנקאות וביטוח - הם יותר מחצי מהשווי של המניות העיקריות במדדים המובילים. אבל גם מחוץ להם יש תחומים שקיבלו עזרה. הממשלה עזרה, זה תפקידה. סמוטריץ' שחרר תקציבים - בעיקר לביטחון, אבל בכלל הוצאות המדינה גדלו מאוד בשנה האחרונה. סמוטריץ' לא לבד - הפרויקט הענק, המרשים ואולי המיותר של מירי רגב מספק לכל חברות התשתיות בארץ אופק לעשרות שנים. פעם חברת תשתיות היתה "מצורעת" בבורסה. מי רוצה להשקיע בחברה עם רווחיות של 3% שאחת לתקופה קורסת כי לא העריכה נכונה את העלויות והרווחים? בשנים האחרונות, המוסדיים קונים אותן ללא הפסקה גם כשהן מרוויחות 3%, כי הן רק צומחות. רגב הבטיחה להן את העתיד. 

אתמול המבקר אמר שהמטרו תגיע מאוחר ובתקציב הרבה יותר גדול (הערכנו לאחרונה שזו רכבת לשום מקום כי עד שהיא תגיע כבר לא יצטרכו אותה - פרויקט המטרו בגוש דן יוצא לדרך: טעות היסטורית או הצלחה ענקית?), אבל מה זה משנה - עשרות חברות ורבבות עובדים מתפרנסים ממנה .


אבל בלי חמיצות ובלי ציניות. זו היתה שנה נהדרת ביצירת ערך - בדוחות, בבורסה ולעובדים. הסיבות היו מגוונות וגם אקסוגניות, אבל עשרות מנהלים סיפקו את הסחורה. מערכת ביזפורטל בחרה את 10 הגדולים שלה וגם את איש השנה ותציג את העשירייה בימים הקרובים (את איש השנה בוועידת ההשקעות של ביזפורטל בפברואר), ועכשיו אנחנו מחכים לכם - בחרו את איש השנה שלכם. יש כאן 30 אנשים, חלקם מפתיעים, בהדרגה הרשימה תרד ל-10 האנשים שלכם, ואז תיפתח הצבעה חדשה על איש השנה.