חברת מדיפאואר 0.25% שבשליטת איש ההיי-טק יאיר גולדפינגר (53%) ומוחזקת בין היתר על ידי אלוני חץ 0.11%  (10.7%) שבשליטת נתן חץ, דיווחה הבוקר על תוצאות הרבעון השני של השנה. מנתוני החברה עולה כי ההכנסות מהשכרת נכסים (FFO) הסתכמו ברבעון החולף בכ-3.6 מיליון דולר, בהשוואה לכ-2.9 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2019 – עלייה של 24%.

הרווח מהשכרת נכסים (NOI) הסתכם ברבעון השני בכ-8.3 מיליון דולר, בהשוואה לכ-6.2 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד – גידול של כ-34% שמקורו בשני נכסים חדשים שנרכשו בינואר 2020.

ההון המיוחס לבעלי המניות הסתכם נכון ל-30 ביוני 2020 בכ-73.8 מיליון דולר, בהשוואה לכ-70.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

החברה מציינת כי שיעור גביית דמי השכירות בנכסי החברה בחודשים האחרונים, החל מפרוץ מגיפת הקורונה, היה בטווח של 84%-89% וכי נכון לחודש יולי 2020 הוא נאמד ב-88%. החברה קיבלה בקשות להסדרי תשלום בקשר לדמי השכירות מכ-20% מהדיירים, הגיעה להסדר אל מול כ-85% מהפניות, והיא מנהלת משא ומתן עם מספר קטן של דיירים. החברה אומדת את סך בקשות הסדרי התשלום הנמצאות במו"מ בהיקף זניח ביחס להכנסות שכ"ד השנתיות הצפויות.

החברה לא שיערכה ברבעון השני של השנה את שווי הנכסים שלה בטענה כי "לא מצאה אינדיקציות לשינוי משמעותי בשיעורי ההיוון של נכסיה ולכן לא חלו שינויים בשווי ההוגן של נכסיה".

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קופת המזומנים של החברה מסתכמת בכ-14 מיליון דולר.

בינואר השנה, רכשה החברה שני נכסי נדל"ן מניב בפנסילבניה וניו ג'רזי, ארה"ב בהיקף כולל של כ-64 מיליון דולר הצפויים להניב לחברה NOI שנתי של 2.4 ו-1.6 מיליון דולר בהתאמה.

"כשתסתיים תקופת הגרייס בהלוואות שניתנו לרכישת נדל"ן מניב, אנחנו נהיה שם, נזילים ועם נגישות למזומנים" אומר רון שטרן מנכ"ל מדיפאואר בראיון לביזפורטל. שטרן מכוון למשבר הקורונה ולזעזועים שהוא הביא לעולם הנדל"ן המניב וכשמאחוריו בעלי מניות חזקים עם נגישות לשוק ההון, האמירה הזו מעניינת עוד יותר.

שטרן מעריך שתקופת הגרייס בהלוואות לנדל"ן מניב תסתיים בסוף השנה ואז יגיע גל של דיפולטים בענף, מה שיהפוך את מי שמחזיק מזומנים ויש לו נגישות למזומנים לשחקן רעב מאוד.

• אקזיט לפימי - הצעת המכר ל"עמל ומעבר" הצליחה
• אין עשן בלי אש - תחזית מאכזבת לנייס, אבל יש נקודת אור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

משבר הקורונה שינה את תחום הנדל"ן המניב, יכול להיות שעכשיו אנחנו רואים רק את קצה הקרחון, והשוק הזה הולך להשתנות לבלי היכר?

"אני לא חושב שהעולם עומד להשתנות ב-180 מעלות. המגמות שהתחילו עוד קודם הואצו ומה שאנחנו רואים היום בתחום הנדל"ן המניב היה קורה בלאו הכי, אבל בטווח של 15 שנים כך שמשבר הקורונה האיץ תהליכים.

"יש בעצם כמה דברים שאנחנו רואים היום. בפרברי הערים, מרכזי הסחר הפתוחים מציעים נוחות גבוהה ללא חוויה, כלומר יש חניה, יש מגוון אבל כן, אין הופעות לילדים והרצאות בערב. ואם אנחנו מסתכלים לאן העולם הולך, אז אחד התהליכים שהואצו, בטח בארה"ב הוא תהליך הדעיכה של הקניונים הסגורים.

"כדי להבין את התהליך הזה צריך ללכת אחורה לתחילת שנות ה-80, אז היה בום גדול בתחום הקניונים והיום מה שאנחנו רואים אלה קניונים שנבנו בשנות ה-80 ויש להם 3 עוגנים גדולים כשבמרכזם יש שדרת חנויות.

"בכל מטרופולין גדול בארה"ב יש 5 קניונים וזה הרבה יותר מידי. כולם מבינים שמתוך 5 קניונים רק אחד יהיה דומיננטי, קניון שני שיהיה עם שוכרים טובים ימשוך ועוד שלושה קניונים יסגרו. בארה"ב, בשונה מישראל, אנשים פשוט נוטשים קניונים כשהשוכרים מתמעטים ועלויות האחזקה הופכות להיות גדולות מידי.

"אתה צריך להבין, בארה"ב עלויות הקרקע נמוכות משמעותית מהעלויות המוכרות לנו בישראל, כך שלבנות קניון זה בעיקר עלות הבניה ולכן בעלי הקניונים פשוט נוטשים אותם".

שטרן הוא ידען גדול בתחום הנדל"ן המניב, הוא מנהל את מדיפאואר שמפעילה מרכזי סחר פתוחים בארה"ב וקנדה. החברה כמעט ולא ממונפת כשנכון לתום הרבעון הראשון של השנה יתרת החוב הכולל שלה (ברמת החברה) עומדת על כ-90 מיליון שקל.

האסטרטגיה של מדיפאואר היא להחזיק במרכזי סחר פתוחים מחוץ למרכזי הערים כשהמפתח ליעילות בסוג החזקה כזה הוא תמהיל השוכרים. שטרן גיבש אסטרטגיה לפיה העוגן בכל מרכז סחר של החברה צריך להיות סופרמרקט וכאן צריך לשים דגש על השוני בין הסופרמרקטים המוכרים לנו בישראל לאלה בארה"ב. בעוד בישראל ניתן לקנות בסופרמרקט מזון לסוגיו השונים, בארה"ב ניתן לקנות בסופרמרקט הכל החל מבגדים זולים, עובר באלקטרוניקה וכלי עבודה וכד' כך שהסופרמרקט הופך להיות המרכז אליו מגיעים כולם.

בהתאם, תמהיל השוכרים של מדיפאואר הוא כזה ש-44% משטחי המסחר שלה מושכרים לסופרמרקטים, 13% מהשטחים מושכרים לחנויות לממכר מזון ומשקאות ו-8% מהשטחים מושכרים לבתי מרקחת. יתר השטחים מושכרים לחנויות דיסקאונט ונותני שירותים.

בכל זאת, קניונים ישרדו, אתה יכול לאפיין אותם?

"מי ישרוד? הקניון שיציע חוויה. כשנכנסים לקניון טוב רואים את זה. רואים את המסעדות עם החוויה לילדים עם הרבה השקעה בגינון והשקעה גדולה בתחזוקה. אבל תזכור את המאפיינים של הדור החדש - המילניאלס - קשה להוציא אותם מהבית. הדור הזה יוצא מהבית רק אם יש לו חוויה יוצאת דופן. מדובר בשינוי חברתי וכלכלי, פשוט צריך סיבה לצאת מהבית. הדור הזה, אם הוא רוצה לקנות משהו שהוא לא מזמין באמזון, הוא פשוט יוצא מהבית, קונה וחוזר הביתה.

"אז מי ישרוד? אלה שיציעו חוויה יוצאת דופן שתמשוך את הקהל כך שיצדיק את העלויות הגדולות בתחזוקה של קניון. משבר הקורונה רק האיץ תהליכים ומי שגסס לפני המשבר ימות עכשיו".

אז למעשה, איפה אתם נמצאים בשוק הזה?

"בתפיסת עולמי יהיה קניון עוגן שעובד או מרכז קהילתי קטן, כמונו, שמציע נוחות שמתאימה בדיוק למילניאלס, יש חניה. את צריך לקנות משהו? אתה יוצא בקלות מהבית, קונה מה שצריך והולך הביתה. זה נוח, מהיר ויעיל. נכון, אין חוויה אבל אין גם את העלות ביצירת החוויה ובמקום זה, יש נוחות. בעולם, במבט קדימה יהיה או נוחות או חוויה משמעותית. ותזכור, חוויה משמעותית צריכה הרבה כסף והשקעות – יש גופים שמתמחים בזה ויודעים לעשות את זה, אבל כרגע זה מייצר קונסולידציה של השוק.

"בארה"ב, בפרברים, מרכז מסחרי משתרע על-פני 20 דונם. המתחמים האלה הופכים להיות מיושנים ומתוחזקים באופן לקוי כי פשוט אין כדאיות להשקיע סכומים גדולים בשיקום שלהם ואצלנו המטרה היא להגיד לצרכן: אתה רוצה חולצה? תבוא תקנה חולצה. זו משוואה פשוטה".

אבל הזעזוע לא פסח גם על המרכזים הפתוחים?!

"נכון, אבל המרכזים של מדיפאואר נמצאים בפרברים, אנחנו מנסים כבר תקופה לשנות את התמהיל השוכרים באופן כזה שידע לעמוד באתגרים המשתנים גם בכלכלה וגם בתרבות. לא חשבנו על קורונה אבל זה תהליך שהחל עוד קודם.

"היום אין לנו שוכר מתחום ההלבשה, ההנעלה ואלקטרוניקה – אלה דברים שעברו לאינטרנט. אבל שים לב לתהליך הזה: עד הקורונה חנויות ישבו בקומה שלישית בקניות ושילמו 60 דולר למטר, היום הם עוברים לפרברים למרכזים מסחריים, שומרים על נוכחות אינטרנטית ומשלמים 13 דולר למטר.

"מאז שפרץ המשבר אנחנו רואים הרבה מרפאות ומרכזים רפואיים שעוברים למרכזים שלנו. הם שואלים את עצמם, למה להיות בקומה 4 בלי חניה כשאתה יכול להיות אצלנו, עם חניה בשפע שלא עולה לך וללקוחות שלך דולר אחד? זה חישוב שמתאים לתקופה כשמצמצמים עלויות מבלי לפגוע בפעילות הליבה של העסק.

"מגמה מעניינת היא שחנויות הכל בדולר נפתחות אצלנו. אלה חנויות עם תחלופה גדולה ומהירה של מלאים ושל לקוחות וזה פורמט שעובד טוב מאוד".

במשבר הזה עושים משלוחים במקום לבוא לסופרמרקט, שוכרי העוגן שלכם נפגעים?

"לגבי שוכרי העוגן, צריך להגיד את האמת, הסופרמרקטים נאבקים מול האונליין ואי אפשר להימלט מזה, אבל כאן נכנס ההבדל בין מרכזי הערים לפרברים.

"בפרברים אנחנו רואים עלייה במכירות בחנויות הפיזיות שנה אחר שנה. זה קורה כי צריך להבין את התרבות האמריקאית – הסופר מהווה אחד ממקומות הבילוי הלאומי ובפרברים, הסופר הוא מוקד משיכה גדול ולצרכן כבר לא כדאי לעשות משלוח. עדיף לו לבוא, הרי אין בעיית חניה, להעמיס את הרכב וללכת הביתה. עכשיו תראה את התהליך: בארה"ב מקטינים פורמטים ובתוך הסופר מנסים לתת חוויה בסיסית, ונותנים לאנשים סיבה לבוא. בדרך כלל מה שקורה זה שיש אפשרות להזמין באינטרנט ולבוא לקחת. בד"כ הלקוח עושה סיבוב בסופרמרקט ונחשף למבצע אגרסיבי וקונה מעבר למה שקנה באונליין – זה יוצר לו תמריץ לבוא פיזית לחנות – משלוחים כמעט לא עושים, זה נורא יקר באזורים האלה".

מבנה הבעלות במדיפאואר יוצר חברה מעניינת: בעל השליטה בחברה הוא יזם האינטרנט יאיר גולדפינגר כשבעל מניות נוסף הוא נתן חץ. זה הופך שילוב מעניין בין יכולות שכוללות ניתוח של מטה דאטה עם בלוקים.

"תשאל את עצמך למה אמזון קנו את אולפודס, הרי באותה מידה הם יכלו להרחיב את יכולת המשלוחים שלהם, אבל בכל זאת הם עברו תהליך שהשורה התחתונה שלו היא שאם אתה רוצה להגדיל מכירות בפרברים, אתה צריך חנויות פיזיות במרכזים פתוחים עם נוחות מירבית".

מה ליזם אינטרנט כמו יאיר גולדפינגר ולנדל"ן? ובכלל איזו תרומה יכולה להיות לו לעסקים האלה?

"יאיר גולדפינגר הוא איש הייטק שנמצא בארה"ב כבר הרבה שנים. בשנים האלה הוא למד היטב את הכלכלה האמריקאית והדינמיקה שלה ומכאן הוא נכנס, כמו איש היי-טק רציני למיקרו כלכלה והקים מייזם ריטייל באינטרנט. יש לו בסיס נתונים משלו עם ניתוחים משלו והוא מביא אינפוט חשוב מאוד בכל הנוגע לניתוח מגמות הריטייל בארה"ב".

ספר לי על הגביה שלכם בתקופה הזו

"ממוצע גבייה בריטייל הוא 50% ואצלנו ממוצע הגבייה 80%. אל תבין לא נכון שאנחנו מוותרים על 20% מדמי השכירות שמגיעים לנו, אבל אנחנו בהחלט פורשים את זה והתוצאה היא שמספר לקוחות קטן מאוד איים לעזוב אותנו אם לא נוותר להם והבהרנו להם – מבחינתנו שיעזבו".

לא עדיף להקל קצת על השוכרים שבקשיים כדי להרוויח אותם בהמשך?

"אם אתה שוכר קטן יש לך שתי אפשרויות: לשבת ליד חנות של גאפ או לשבת ליד סופר שגם בשיא המגיפה הביא תנועה של לקוחות כשהחנויות של גאפ היו סגורות. הבחירה היא פשוטה לשוכר הקטן - אתה מעדיף את הסופר – הוא מביא תנועה של לקוחות כל הזמן בחורף ובקיץ במשבר כלכלי או במשבר רפואי כשאתה מוסיף לזה את שכר הדירה הנמוך משמעותית מהאופציה השנייה והנוחות ללקוחות שלך, החירה היא די פשוטה".

בוא נדבר רגע על המודל שלכם, מהי שיטת הפעולה שלכם?