סיפור הזוי: חברת נדל"ן הודיעה על הפחתת נכס מהותי ברומניה, שחתך את ההון העצמי בלא פחות מ-20%

נכס הנדל"ן ברומניה עמד ריק במשך שנים בלי כוונה לבנות עליו, ורק עכשיו נזכרה החברה לעדכן את המשקיעים שערכו ירד ב-80%

ידידיה אפק | 27/05/2014 20:39 (7)

נושאים בכתבה ורדינון

חברת הנדל"ן ורדינון נדלן הודיעה היום (ג') שתאלץ להכיר בדיעבד בירידת ערך מהותית מאוד בשווי נכס ברומניה, שאותו מחזיקה חברת הבת ויגו 2006. ירידת הערך הזו מביאה למחיקה של 17.5 מיליון שקל בסעיף נדל"ן להשקעה בספרי החברה בשנים 2012 ו-2013 - סכום עצום עבור חברה שהיקף המאזן שלה עומד על 114.7 מיליון שקל.

המחיקה הזו מציפה מחדש את אחת הבעיות המהותיות ביותר בשוק ההון - איפה היו רואי החשבון המבקרים? בשנים האחרונות עולות מדי פעם פרשיות מהסוג הזה, כשהאחרונה והבולטת בהן היא חברת טלדור שמחקה סכום עתק של 30% מההון העצמי.

במקרה של ורדינון, חברת נדל"ן הפועלת בעיקר בהונגריה, רומניה וגאורגיה ומנוהלת על ידי דן ורדינון, מדובר במחיקת שווי של נכס שהיה רשום בספרי חברת הבת בשווי 4.567 מיליון אירו ושונה לשווי של 917 אלף אירו בלבד - 80% פחות. ורדינון מחזיקה ב-47% ממניות ויגו ולכן מציגה את נכסיה כחלק מהדוחות המאוחדים.

הרשות לחצה - והחברה הפחיתה את הנכס ב-80%

מההודעה שפורסמה לרשות לניירות ערך עולה כי מקור השערוך הזה נבע מלחץ מצד גורמים ברשות. לפי הודעת החברה, "בבסיס ההצגה מחדש (של שווי הנכס) עומדת בחינה מחודשת של החברה את הצורך בהיוון עלויות הקשורות בפיתוח הקרקע וכן את ההנחות על בסיסן מוערך השווי של הנכס".

מנבירה בדוחות החברה ל-2013 עולה כי הנכס המדובר, בעיר פלוישטי ברומניה, הוא שטח קרקע של כ-30 אלף מ"ר שיועד בשנת 2006 לבניית קניון. ויגו קיבלה בזמנו היתר בניה לפרויקט, אך בשל המצב הכלכלי והעיכוב בקבלת אשראי הקפיאה החברה בשנת 2008 את הפרויקט והיתר הבניה פג תוקפו. לפי הדוחות האחרונים, לחברה הרומנית אין תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע.

מאז הוצג הנכס לפי שווי שהוערך לפי המודל הבא: NOI (תזרים מייצג) של 3.079 מיליון אירו בשנה, עם שיעור היוון של 6-7%. מיותר לציין שמאחר והנכס הוא שטח ריק ואין לחברה תוכניות לבנות עליו בזמן הקרוב, הערכת השווי הזו הייתה מעט מוזרה.

בעקבות ההפחתה הזו בנדל"ן להשקעה, ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ירד מ-39.2 מיליון שקל לכ-31 מיליון שקל בדוחות 2013, ובדוחות הרווח והפסד של 2012 נרשם גידול בסעיף 'הוצאות אחרות' בסך 17.5 מיליון שקל, מה שהעביר את החברה מרווח שנתי של 1.73 מיליון שקל להפסד של 15.8 מיליון שקלים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הרווח באותה שנה עמד על 42.2 שקלים למניה, ולאחר השינוי עבר להפסד של 22 שקל למניה, כך שמדובר במכה רצינית לבעלי המניות. בחישוב פשוט מדובר בירידה של כ-20% בהון החברה נכון לסוף השנה שעברה, כך שיתכן מאוד שמחיר המניה יצלול בשיעור דומה עם פתיחת המסחר מחר.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
רק ביג 4 28/05/2014 12:53
הגב לתגובה זו
מצער לשמוע על כל כך הרבה מקרים בהם רו"ח מבקר כשל בתפקידו ולא הזהיר את ציבור המשקיעים על השווי האמיתי של הקרקע. יש בעייתיות מסוימת לתת לרו"ח מבקר שמתגורר בישראל לבקר נדל"ן באיזורים בהם אין לו את המומחיות הדרושה לכך. גם אני נכווית בעבר, ולכן החלטתי לעבוד עם אחד ממשרדי ה BIG4 באיזור שבו הנדל"ן מוחזק. יש חברה ישראלים תותחים שמנהלים דסק ישראלי ב KPMG בבודפשט. הם מומחים בעסקאות נדל"ן באיזור.
6.
כתבה מקיפה - כל הכבוד (ל"ת)
אחד שמבין 28/05/2014 10:18
הגב לתגובה זו
5.
יסר 28/05/2014 09:30
הגב לתגובה זו
ממנים מקורבים וממותגים
4.
jr 28/05/2014 09:14
הגב לתגובה זו
ככה זה כשממנים מקורבים ומלחכי פינכה
3.
dw 28/05/2014 06:59
הגב לתגובה זו
ונגיד אפילו שהיו תוכניות בנייה, שאינן. האם שיעור היוון של 6-7% בלבד הוא ריאלי, לאיזה חור ברומניה?
2.
ומה עם תביעות נזיקין ממהמנהלים ומרואי החשבון? (ל"ת)
אנונימי 28/05/2014 01:36
הגב לתגובה זו
1.
משקיע 27/05/2014 21:16
הגב לתגובה זו
כל שני וחמישי סיפור חדש...

משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג | 25/12/2025 11:37

נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.

להמשך הכתבה לחץ כאן