"הירידה בתפוסת המשרדים צריכה להדליק נורה אדומה, המחירים יירדו"
חברת הנדל"ן אמות פרסמה הבוקר (א') את תוצאותיה
נציין כי 'מאן נכסים' פרסמה בשבוע שעבר סקירה מאוד קשה עבור שוק המשרדים לפיה
אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר במגדל שוקי הון, אומר כי באופן יחסי, אמות מציגה תוצאות סבירות ביחס לשוק המשרדים והמרכזים המסחריים בישראל, אולם גם היא נפגעת מהמגמה השלילית של חצי השנה שנה האחרונה. "כפי שצפינו כבר לפני מספר רבעונים, מתרבים הסימנים השליליים בשוק המשרדים, כאשר במהלך שני הרבעונים האחרונים ירדה התפוסה במגזר זה של אמות בכ-3.5%. גם שוק המרכזים המסחריים של אמות נמצא במגמה שלילית עם ירידה של כ-1.8% בתפוסה תוך חצי שנה". במגדל מעניקים למניית החברה המלצת החזק עם מחיר יעד של 10 שקל למנייה, הנמוך ב-1.5% מהשער הממוצע היומי העומד על 10.15 שקל למנייה.
ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של כלל ברוקראז', אומרת כי החברה מציגה דוח סביר בהתאם לצפי. "קצב צמיחת ההכנסות מתמתן לאור הצפי לשינוי המגמה בשוק המשרדים. הבסיס העסקי של אמות נותר איתן וכך גם יכולת החברה להתמודד בסביבה עסקית מאתגרת יותר. הנתונים הבסיסים עדיין נמצאים במצב טוב, בעיקר בכל הנוגע לשכר הדירה. אנו מותירים את מחיר היעד וההמלצה. תשואת שוק, 10.4 שקל למניה.
נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות מעלה את מחיר היעד מ-10.8 שקל ל-11.05 שקל למנייה: "החששות מעודף היצע בשוק המשרדים בעיקר באזור המרכז לא באות עדיין לידי ביטוי בדוחות וייקח זמן (אם בכלל) עד שנראה את השפעתן. עם זאת ניתן להבחין בירידה בשיעור התפוסה כך שלא ניתן להתעלם מחשש זה. כרגע שיעור התפוסה בשוק עדיין גבוה באזורי הביקוש ועוזר לחברה להמשיך להציג תוצאות טובות. אנו סבורים כי התמקדות החברה בביצוע רכישות בהיקף גבוה מתחילת השנה הינו נכון ומאפשר לחברה לקבע מרווח פיננסי גבוה יחסית ומגדיל את ה-FFO העתידי שלה. המודל שלנו מתבסס על שילוב של מכפיל FFO 10 (על FFO של 255 מיליון שקל) ועל מודל NAV בשיעור היוון של 7.85% (בדומה לשיעור ההיוון של החברה). הדיסקאונט עומד על כ-9% והמלצתנו הינה החזק."
מנגד, שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', אינו כה אופטימי: "אמות מציגה תוצאות טובות לרבעון הראשון של 2013, להערכתנו המגמה בענף מתחילה להשתנות ושיעורי התפוסה שירדו ברבעון הראשון הם הסנונית הראשונה לכך. עודפי ההיצע בחולון, בני ברק ופתח תקווה ישפיעו להערכתנו בהמשך השנה ונצפה בירידה מסוימת במחירי השכירות בכל גוש דן. אם זאת, חשוב לציין כי כמו במשבר ב-2008 ממנו אמות יצאה חזקה בשל איכות נכסיה וניצול ההזדמנויות שהיו בתקופה, גם כיום אנו רואים בחיוב את הגדלת פעילות החברה על ידי הגדלת הפורטפוליו ורכישה של נכסים."
ליפמן מוסיף כי הרכישה של מתחם HP בתשואה של כ-7.8% צמוד, כשבמקביל החברה מרחיבה את סדרה ב' ומגייסת חוב צמוד בריבית אפקטיבית של 3.2% (מח"מ 6.7) גוזרת פער תשואה אדיר של 4.6% וממחישה את חוזק החברה. על אף הרכישות המינוף של החברה נותר ברמה של כ-54% ולהערכתנו רמה זו צפויה להישמר. "מודל הערכת השווי שלנו גוזר מחיר של 11.5 שקל למנייה (מחיר המשקף אפסייד של 13.3%) בתשואת שוק ועוקבים אחר ענף המשרדים והתמורות הצפויות בו והעובדה כי לחברה פיזור נאה הן גיאוגרפי והן סגמנטלי מספקת הגנה טובה."
רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, טוען כי אמות פרסמה דוחות סבירים, אם כי נראה כי חלה האטה מסויימת בצמיחה בפרמטרים התפעוליים. "בנוסף, הירידה בתפוסה צריכה להדליק נורה אדומה ויש לעקוב אחר פרמטר זה. לאור העליות במניה בתקופה האחרונה, אנו ממליצים על המניה בתשואת שוק ומותירים את מחיר היעד שלנו על 11.3 שקל."
דורון דגול, אנליסט הנדל"ן של בנק איגוד, מעניק לחברה מחיר יעד נמוך משמעותית של 9.7 שקל למנייה בהמלצת החזק: "התוצאות יצאו בהתאם לצפי, ניכרת בדוח ההאטה: NOI אורגני כמעט לא השתנה (מנכסים זהים. עלה רק 0.9%), שיעור התשואה המשוקלל עלה ב 0.1% פעם ראשונה לאחר תקופה ארוכה של ירידה ולא היה עדכון מעלה לשווי כלשהו של הבניינים. המצב הפיננסי עדיין טוב והאטה לא אומרת שנכנסים למשבר כלשהו אבל מצב השוק מאתגר יותר. תשואת הדיבידנד עדיין גבוהה - כ- 7% ואולי תרד לפי המחירים הנוכחיים לאזור ה 6% ומשהו".
