נכסים ובנין: הערכת השווי בלאס וגאס נמוכה משמעותית מהערכת החברה
קבוצת נכסים ובנין מסכמת את הרבעון השני של 2012 עם הכנסות מהשכרת נכסים בהיקף של כ-189 מיליון שקל, זאת לעומת כ-132 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של 43%.
אולם, המצב בלאס וגאס עדיין אינו משביע רצון - נכון למועד הדו"ח, נכסים ובניין ואלעד גרופ, בבעלותו של איש העסקים יצחק תשובה, ממשיכות לפעול להשגת הסדר ביחס להלוואה עבור פרויקט הפלאזה בלאס וגאס שיתרת הקרן שלה היא כ-620 מיליון דולר. ביום 9 באוגוסט, מועד פרעון ההלוואה, נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לבין המלווים לפיו המלווים התחייבו להימנע מנקיטת סעדים בקשר לאי פירעון ההלוואה עד ליום 9 באוקטובר 2012. אידיבי מסרה כי השתתפותה בהסדר ליתרת סכום שלא תעלה על כ-97 מיליון שקל.
קרקע הפרויקט מוצגת בדוחות הכספיים של חברת הפרויקט לפי שווי של 700 מיליון דולר, בהתאם להערכת שווי שנערכה בספטמבר 2011. החודש קיבלה החברה חוות דעת ממעריך שווי לפיה נכון ליום 30 ליוני 2012 לא חל שינוי מהותי לרעה בפרמטרים הכלכליים של הערכת השווי מספטמבר. מנגד, הערכות שווי המצויות בידי גורמים מממנים של הפרויקט מצביעות על שווי נמוך משמעותית מהשווי על פי ההערכה.
הרווח המיוחס לבעלי המניות של החברה הסתכם ברבעון השני בכ-26 מיליון שקל, קיטון של כ-72% בהשוואה לרווח הנקי בתקופה המקבילה אשתקד אשר הסתכם בכ-92 מיליון שקל. נציין כי הרווח ברבעון המקביל אשתקד כלל שערוך של בניין HSBC בסך של 70 מיליון שקל, ואילו ב-2012 שערוך הבניין בוצע ברבעון הראשון.
הכנסות הקבוצה ממכירת דירות ומקרקעין הסתכמו ברבעון השני בכ-138 מיליון שקל, לעומת כ-55 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (רישום ההכנסות נעשה על פי IFRS ומושפע מקצב איכלוס הדירות). במחצית הראשונה של 2012 מכרה הקבוצה 130 דירות, זאת לעומת 260 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, קיטון של 50%. מנגד, בהשוואה למחצית השנייה של 2011 במהלכה נמכרו 90 דירות, חל גידול של 44%.
הכנסות מעליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה הסתכמו ברבעון השני של 2012 בכ- 129 מיליון שקל לעומת כ- 135 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בחודש יוני 2012 עודכנו הערכות שווי לכלל הנכסים המניבים של הקבוצה בישראל. זאת, עקב שינוי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מהנכסים עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד ועליית המדד בשיעור של כ- 1.6% ממועד עריכת השערוך הקודם (ב- 30 ביוני 2012), וכן עקב עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים בנכסיה השונים של הקבוצה.
במארס 2012, בנוסף לעידכון השווי ההוגן של בניין HSBC בניו-יורק, עודכן השווי ההוגן של בניין ברני'ס בשיקגו לסך של 155 מיליון דולר. נתוני ההשוואה בסעיף ההכנסות מעליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה לרבעון השני ולחציון הראשון של 2012 לא כוללים את הרווח משערוך בניין HSBC ליום 30 ביוני 2012 בסך כ- 139 מיליון שקל, אשר נכלל בסעיף חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות.
האמצעים הנזילים של הקבוצה הכוללים מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות סחירות הסתכמו ביום 30 ביוני 2012 בכ- 2.57 מיליארד שקל לעומת כ- 1.266 מיליארד שקל ביום 31 בדצמבר 2012. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון השני של 2012 בכ- 88 מיליון שקל לעומת כ- 104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בהיקף של 15.4% ברבעון השני של 2012 נובעת מפעילות המגורים .
רפי ביסקר, יו"ר דירקטוריון הקבוצה, מסר: " הקבצה רשמה השנה הצפת ערך גדולה שעיקרה עסקת מגדל HSBC בניו יורק, אשר באה לידי ביטוי בעליית שווי הנכס ובביצוע מימון מחדש שהניב לחברה תזרים פנוי של כ- 150 מיליון דולר. יתרות האמצעים הנזילים של כ- 2.6 מיליארד דולר ותזרים המזומנים היציב של החברה מהווים בסיס טוב להמשך פיתוח וניצול הזדמנויות עסקיות לצד יכולת גבוהה של עמידה בהתחייבויות."
סגי איתן, מנכ"ל הקבוצה, אמרה: "הקבוצה רואה בתחום הנדל"ן המניב בישראל את ליבת עסקיה ומנוע צמיחה עתידי. לצד המשך השבחת מכלול הנכסים הקיים (תפוסה ממוצעת של 96%), פועלת הקבוצה להרחבתו ע"י בניה ותכנון של פרויקטים בתחום המשרדים והמסחר בהיקף של כ- 160 אלף מ"ר באזורי ביקוש. ייזום זה יביא להמשך צמיחה וגידול בהכנסות משכ"ד".
נכון למועד הדו"ח, הקבוצה ממשיכה לפעול להשגת הסדר ביחס להלוואה עבור פרויקט הפלאזה בלאס וגאס שיתרת הקרן שלה היא כ-620 מיליון דולר. ביום 9 באוגוסט, מועד פרעון ההלוואה, נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לבין המלווים לפיו המלווים התחייבו להימנע מנקיטת סעדים בקשר לאי פירעון ההלוואה עד ליום 9 באוקטובר 2012. אידיבי מסרה כי השתתפותה בהסדר ליתרת סכום שלא תעלה על כ-97 מיליון שקל.
- 2.אהרון 21/08/2012 11:32הגב לתגובה זושווי הקרקעות שם שוות אולי 100 מיליון . משחקים עם הדוחות ואין התערבות של הרגולטור הישן . הכל משחקי מזל ודוחות ורטואלים . שקרים ועוד שקרים רק כאשר החברה תקרוס וכספי המשקיעים ירד לטמיון יתעורר הציבור הטיפש . תבינו דנקנר נשאר חסר כל אבל ממשיך לחלק כסםי ציבור לעצמו ולמקורביו כולל רבנים הזויים
- 1.מפריע לי שהמשקיעים מפסידים והמשכורות של המנכ"ל בשמיים (ל"ת)samsung 21/08/2012 10:52הגב לתגובה זו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?
למה מניות הביטוח נפלו בחמישי ועל מניות הארביטראז'
מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.
זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.
זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת.
ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה".
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים. כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?
למה מניות הביטוח נפלו בחמישי ועל מניות הארביטראז'
מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.
זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.
זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת.
ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה".
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים. כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.
