פינוי בינוי בת"א: 104 דירות ייהרסו, 260 ייבנו - כמה עולה דירה?
עוד פרוייקט של פינוי בינוי יוצא לדרך, הפעם בתל אביב: על פי התב"ע החדשה ב"מתחם אלמגור" הממוקם בשכונת נווה שרת, בסמוך לאזור תעסוקה "עתידים" ושכונת צהלה, יהרסו 104 דירות ישנות ויוקם פרויקט חדש המשלב בינוי מרקמי בבניינים של 9 קומות ומגדל בגובה של כ-30 קומות, ובסך הכל כ-260 יח"ד חדשות. בפרוייקט יש גם חניון תת קרקעי. במסגרת התוכנית הוקצה מגרש חדש בשטח של 1000 מ"ר ביעוד למבני ציבור.
מחירי הדירות בשכונת נווה שרת בתל אביב נעים סביב 40 אלף שקל למטר. הדירות הקטנות מגיעות ל-44 אלף שקל למ"ר ויותר והגדולות - סביב 36 אלף שקל למ"ר. השכירות בשכונה, עבור דירות סטודיו ודירות קטנות נמוכה יחסית לתל אביב ולכן היא מושכת צעירים רבים. דירות 4 חדרים חדשות יחסית יושכרו סביב 8,000-8,500 שקל, אבל אפשר למצוא דירות סטודיו במחיר של עד 3,500 שקל. התשואה כאן אינה גבוהה למשקיע ונעה סביב 2%, תלוי בפרוייקט ובסוג הנכס.
על המתחם חלה תוכנית בניין עיר חדשה, אותה קידמו בעלי הדירות באמצעות החברות המנהלות הנמצאת בשלב שלפני החלטה למתן תוקף. בסופו של דבר, החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברת וקסמן גוברין גבע, ובעלי הדירות במתחם "אלמגור" בצפון תל אביב, בחרו בחברת "אנשי העיר" מקבוצת רוטשטיין לביצוע הפרויקט.
הפרויקט נוהל ב"מודל החברתי", בו בעלי הדירות הם יזמי ההליך והם אלו המקדמים אותו. עם השלמת שלב אישור התב"ע, בעלי הדירות ערכו כאמור את המכרז לבחירת היזם שיתקשר איתם בהסכם פינוי בינוי וילווה אותם בהליכי הרישוי, הפינוי וההריסה והבנייה של הפרויקט החדש.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "למרות התקופה המאתגרת, הייתה התעניינות רבה במכרז שכן מדובר בעסקה עם הרבה וודאות בהשוואה לעסקאות פינוי בינוי רגילות. בעלי הדירות כבר מאוגדים ומיוצגים והתוכנית אושרה ולמעשה מדובר בעסקת קומבינציה עם קרקע זמינה. בהיבט המימון, שהפך לנושא קריטי בעקבות העלאות הריבית בשנה האחרונה, יש לפרויקט יתרון כי הוא צפוי לצאת לשיווק בעוד כשנתיים עם השלמת הרישוי ולכן היזמים לא צריכים לממן מעכשיו את עלות הקרקע או את הבנייה ולשלם עלויות מימון כבדות עד לתחילת הבנייה בפועל".
- 4.יוסי 18/09/2023 00:11הגב לתגובה זובסוףלאחר כול התלאות של פיצוץ אוכלוסין , אתם ממש תמותו מרעב בייסורים ממושכים!
- 3.רומן 14/09/2023 15:21הגב לתגובה זומה התוספת שהדיירים קיבלו?
- 2.זקי 13/09/2023 22:12הגב לתגובה זוצאו לנו כבר מהעיר עם כל הפינוי בינוי הזה, לכו תבנו בנגב. הרסתם לנו את העיר
- 1.חזירים, הלוואי ולא תמכרו אף דירה (ל"ת)עידו 13/09/2023 15:29הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
