יד שנייה: בכמה נמכרת דירת 3 חדרים ברחוב ויצמן בגבעתיים?
דירת 2.5 חדרים בהרצליה נמכרה ב-1.64 מיליון שקל, דירת 3 חדרים באזור הכרמל בחיפה נמכרה ב-1.11 מיליון שקל. ליקטנו את העסקאות הבולטות בשבוע החולף
משרדי התיווך והמכירות הבולטים מדווחים על עסקאות הנדל"ן שנעשו ברחבי הארץ בשבוע החולף:
שדרות
דירת 4 חדרים ברחוב יגאל אלון, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-570,000 שקל.
רי/מקס שלי
חולון
דירת 2.5 חדרים ברחוב סוקולוב, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,315,000 שקל.
רי/מקס אבניו
גבעתיים
דירה 3 חדרים ברחוב ויצמן, 86 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,800,000 שקל.
רי/מקס 100%
ירושלים
דירת 4 חדרים ברחוב אלפסי, 106 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-3,350,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב מרדכי אלקחי, 110 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,390,000 שקל.
רי/מקס חזון
באר שבע
דירת 3 חדרים ברחוב יצחק שיפר, 72 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-725,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב שדרות ירושלים, 76 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-835,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב יד ושם, 55 מ"ר, קומה 1 מתוך 19, חנייה, מעלית, נמכרה ב-450,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הצבי, 104 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-880,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב משה שרת, 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-670,000 שקל.
רי/מקס פלוס
הרצליה
דירת גן 2.5 חדרים ברחוב פעמונית, הרצליה, 55 מ"ר + גינה 90 מ"ר, קרקע מתוך 2, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,640,000 שקל.
רי/מקס One
דירת 5 חדרים ברחוב העצמאות, 130 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
רעננה
פנטהאוז 5 חדרים ברחוב בר אילן, 135 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חנייה, מעלית, נמכר ב-3,250,000 שקל.
רי/מקס One
קרית ביאליק
דירת 4.5 חדרים ברחוב בן צבי, 101 מ"ר+10 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 15, מעלית, חנייה, נמכר ב-1,250,000 שקל.
רי/מקס FAMILY
חיפה
דירת 5 חדרים ברחוב שכטר יוסף, 130 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, עם חניה כפולה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-3.15 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב ביכורים, 120 מ"ר + 100 מ"ר מרפסות, קומה 5 מתוך 5, עם חניה כפולה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הספורט (אזור מרכז הכרמל), 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, בלי מעלית, בלי חניה, נמכרה ב-1.115 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב שושנת הכרמל, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, בלי מעלית, עם חניה, נמכרה ב-1.28 מיליון שקל.
דירת 5.5 חדרים ברחוב כספרי, 115 מ"ר + 50 מ"ר גינה, קרקע מתוך 2 עם חניה ומחסן, בלי מעלית, נמכרה ב-1.835 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
השכרה:
רמת גן
דירת 5 חדרים ברחוב רימלט, 130 מ"ר, קומה 13 מתוך 14, חנייה, מעלית, הושכרה ב-7,600 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב בר לב, 110 מ"ר, קומה 15 מתוך 15, מעלית, חנייה, הושכרה ב-6,750 שקל.
רי/מקס 100%
- 7.בנתיים 24/02/2019 17:15הגב לתגובה זובנתיים 16,000 משקיעים מכרו במחיר מוזל. בנתיים , 90,000 מנסים למכור לפני המפולת . יד 2
- אתה משלם שכירות,כסף שלא חוזר אליך.ואתה ממציא נתון ביד2 (ל"ת)אתה משלם שכירות 25/02/2019 01:06הגב לתגובה זו
- 6.תחשבו במשך כמה 24/02/2019 08:09הגב לתגובה זותחשבו במשך כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
- 5.מיכה הכהן 24/02/2019 07:25הגב לתגובה זוהקבלנים כבר יורדים מהגג וחלק מהם בקפיצה.............................................
- 4.עמית 22/02/2019 15:36הגב לתגובה זואותה דירה לא במחיר בועה, פחות 1/2 מליון שקל .
- לא רלוונטי לכולם,לא רלוונטי למי שלא עומד בקריטריונים (ל"ת)לא רלוונטי לכולם 24/02/2019 08:12הגב לתגובה זו
- 3.בנתיים 22/02/2019 15:35הגב לתגובה זובדירות יד שניה, המצב גרוע יותר. 90,000 דירות חודשים רבים על המדף.
- 2.מבין 22/02/2019 12:55הגב לתגובה זולא יעזור לכם כל הכתבות שקר האלה
- הלמ"ס טוען אחרת ,שמחירי הדירות ב2018 ,ירדו רק ב 1.4%- (ל"ת)הלמס חושב אחרת 24/02/2019 08:11הגב לתגובה זו
- 1.ממי 22/02/2019 12:01הגב לתגובה זוזה לא הגודל האמיתי של הדירות. זה דירות שרשומות בטאבו בלי שטחי מרפסות והרחבות שהורחבו עם השנים ככה שהדירות האלה בפועל ב 25% אפילו 30% יותר גדולות ממה שמעתיקים מאתר רשות המיסים שמסתמך על רישומי הטאבו, שהם כאמור יותר קטנים מהמציאות בפועל. תפסיקו להטעות אנשים שדירה 86 מטר בגבעתיים נמכרה ב 1.8 מיליון. זו דירה שהיא 100 מ"ר, לפחות. לא לקחו בחשבון הרחבות שבוצעו עם השנים בדירה ולא נרשמו בטאבו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
