שוק המשכנתאות: קיטון ברמת המינוף, הבנקים מצמצמים את פיגורי הלווים
היקף המשכנתאות בחודש ינואר ירד ב-5.5% בהשוואה לחודש דצמבר והסתכם בכ-3.033 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום. נתוני הבנק מעידים על ירידה במינוף נוטלי המשכנתאות.
סך המשכנתאות שניטלו בשיעור הגבוה מ-75% מימון עמד על 3.24%, זאת לעומת 4.67% בחודש אפריל. סך המשכנתאות ברמת מינוף של 60%-75% ירד אף הוא, אולם בשיעור זניח מ-35% בחודש אפריל ל-33.4% בחודש ינואר.
היקף המשכנתאות שניטלו בשיעור הגבוה מ-60% עמד על 39.73%, קיטון של כ-3% בהשוואה לנתון שנרשם בחודש אפריל אשר עמד על 42.78%. כשבוחנים את סך הביצועים, ניכר בהלוואות בסכומים של עד 600 אלף שקל שיעור נוטלי המשכנתאות בשיעור מימון מעל 60% עמד על 56.77%, קיטון של כ-4% בהשוואה לחודש אוגוסט אז נרשם שיעור של 60.7% ורמת מינוף דומה לשאר הנתונים שנרשמו השנה אשר עמדו על ממוצע של 57.68% מאז חודש אפריל. מנגד, בסכומים גבוהים יותר של 1.2 מיליון שקל ומעלה ניתן לראות ירידה בסך המשכנתאות שניטלו בשיעור מימון הגבוה מ-60% מ-36.11% באפריל ל-31.18% בחודש ינואר.
עוד ניתן להסיק מהנתונים כי הבנקים החלו בחודש ינואר לצמצם את סך פיגורי המשכנתאות מצד הלווים של מעל 90 יום בחודש ינואר עמד סך הפיגורים על 2.578 מיליארד שקל, ירידה של כ-5% בהשוואה לשיעור הפיגורים של חודש דצמבר אשר עמד על 2.714 מיליארד שקל.
בהלוואות היקרות יותר, של 1.2 מיליון שקל ומעלה, ניתן לראות ירידה קלה בפיגורים מ-319 מיליון שקל בחודש דצמבר ל-316 מיליון שקל בחודש ינואר, אולם בהשוואה לסך הפיגורים של חודש אפריל, אשר עמד על 270 מיליון שקל, עדיין מדובר בשיעור פיגורים גבוה ב-17%. בהלוואות בהיקפים הגבוהים מ-2 מיליון שקל ניתן לראות ירידה חדה יותר בסך הפיגורים מ-173 מיליון שקל בחודש דצמבר ל-164 מיליון שקל בינואר, שינוי של 5.2%.
ברמת תמהיל המשכנתאות ניתן לראות כי הוראת בנק ישראל מחודש מאי, אשר הגבילה את המשכנתאות עם רכיב משתנה עד ל-5 שנים לשיעור של 33%, הובילה לשינוי בתמהיל שבחרו הנוטלים - סך הביצועים במסלול ריבית פריים ירד מ-44.2% בחודש אפריל ל-24.11% בחודש ינואר ואילו סך הביצועים במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה עלה מ-2.28% בחודש אפריל ל-9.96% בחודש ינואר, הגבוה ביותר מצאת ההגבלה. בנוסף, סך הביצועים בריבית משתנה הצמודה למדד גדל מ-35.04% בחודש אפריל ל-44.63% בחודש ינואר.
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, מסר כי "ניתן ללמוד מהתונים שלמרות שלפי הגבלת בנק ישראל הלווים יכלו ליטול עד 33% מסך המשכנתאות ברכיב הפריים, רק כ24.1% מסך המשכנתאות בחודש ינואר 2012 היו ברכיב זה. נתון זה מוכיח כי הלווים מבינים את החשיבות שבשמירה על ההחזר החודשי והסכנות הטמונות במסלול הפריים יחד עם הכדאיות הכללית בו לאורך בזמן. נוטלי המשכנתאות צריכים לקחת בחשבון שהפריים שכיום עומד על 4% (ואף צפוי לרדת) , עם השנים יעלה ויוביל לעלייה בהחזר החודשי. עליית ריבית בשיעור של 1% מובילה לגידול של 55 שקל לחודש על כל 100 אלף שקל."
כתבה נוספת בנושא:
- 2.מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ מיתון!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 00:46הגב לתגובה זו
- 1.יורם 04/03/2012 15:00הגב לתגובה זוהמון רוכשים לא מקבל איושר למשכנתה....לא לוקחים סיכון, היום כבר רק אנשים אמידים יכולים לקנות דירות....מנגד האשרא לקבלנים נסגר....בקרוב תהיה התרסקות מחירים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
