שוק המשכנתאות: קיטון ברמת המינוף, הבנקים מצמצמים את פיגורי הלווים
היקף המשכנתאות בחודש ינואר ירד ב-5.5% בהשוואה לחודש דצמבר והסתכם בכ-3.033 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום. נתוני הבנק מעידים על ירידה במינוף נוטלי המשכנתאות.
סך המשכנתאות שניטלו בשיעור הגבוה מ-75% מימון עמד על 3.24%, זאת לעומת 4.67% בחודש אפריל. סך המשכנתאות ברמת מינוף של 60%-75% ירד אף הוא, אולם בשיעור זניח מ-35% בחודש אפריל ל-33.4% בחודש ינואר.
היקף המשכנתאות שניטלו בשיעור הגבוה מ-60% עמד על 39.73%, קיטון של כ-3% בהשוואה לנתון שנרשם בחודש אפריל אשר עמד על 42.78%. כשבוחנים את סך הביצועים, ניכר בהלוואות בסכומים של עד 600 אלף שקל שיעור נוטלי המשכנתאות בשיעור מימון מעל 60% עמד על 56.77%, קיטון של כ-4% בהשוואה לחודש אוגוסט אז נרשם שיעור של 60.7% ורמת מינוף דומה לשאר הנתונים שנרשמו השנה אשר עמדו על ממוצע של 57.68% מאז חודש אפריל. מנגד, בסכומים גבוהים יותר של 1.2 מיליון שקל ומעלה ניתן לראות ירידה בסך המשכנתאות שניטלו בשיעור מימון הגבוה מ-60% מ-36.11% באפריל ל-31.18% בחודש ינואר.
עוד ניתן להסיק מהנתונים כי הבנקים החלו בחודש ינואר לצמצם את סך פיגורי המשכנתאות מצד הלווים של מעל 90 יום בחודש ינואר עמד סך הפיגורים על 2.578 מיליארד שקל, ירידה של כ-5% בהשוואה לשיעור הפיגורים של חודש דצמבר אשר עמד על 2.714 מיליארד שקל.
בהלוואות היקרות יותר, של 1.2 מיליון שקל ומעלה, ניתן לראות ירידה קלה בפיגורים מ-319 מיליון שקל בחודש דצמבר ל-316 מיליון שקל בחודש ינואר, אולם בהשוואה לסך הפיגורים של חודש אפריל, אשר עמד על 270 מיליון שקל, עדיין מדובר בשיעור פיגורים גבוה ב-17%. בהלוואות בהיקפים הגבוהים מ-2 מיליון שקל ניתן לראות ירידה חדה יותר בסך הפיגורים מ-173 מיליון שקל בחודש דצמבר ל-164 מיליון שקל בינואר, שינוי של 5.2%.
ברמת תמהיל המשכנתאות ניתן לראות כי הוראת בנק ישראל מחודש מאי, אשר הגבילה את המשכנתאות עם רכיב משתנה עד ל-5 שנים לשיעור של 33%, הובילה לשינוי בתמהיל שבחרו הנוטלים - סך הביצועים במסלול ריבית פריים ירד מ-44.2% בחודש אפריל ל-24.11% בחודש ינואר ואילו סך הביצועים במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה עלה מ-2.28% בחודש אפריל ל-9.96% בחודש ינואר, הגבוה ביותר מצאת ההגבלה. בנוסף, סך הביצועים בריבית משתנה הצמודה למדד גדל מ-35.04% בחודש אפריל ל-44.63% בחודש ינואר.
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, מסר כי "ניתן ללמוד מהתונים שלמרות שלפי הגבלת בנק ישראל הלווים יכלו ליטול עד 33% מסך המשכנתאות ברכיב הפריים, רק כ24.1% מסך המשכנתאות בחודש ינואר 2012 היו ברכיב זה. נתון זה מוכיח כי הלווים מבינים את החשיבות שבשמירה על ההחזר החודשי והסכנות הטמונות במסלול הפריים יחד עם הכדאיות הכללית בו לאורך בזמן. נוטלי המשכנתאות צריכים לקחת בחשבון שהפריים שכיום עומד על 4% (ואף צפוי לרדת) , עם השנים יעלה ויוביל לעלייה בהחזר החודשי. עליית ריבית בשיעור של 1% מובילה לגידול של 55 שקל לחודש על כל 100 אלף שקל."
כתבה נוספת בנושא:
- 2.מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ מיתון!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 00:46הגב לתגובה זו
- 1.יורם 04/03/2012 15:00הגב לתגובה זוהמון רוכשים לא מקבל איושר למשכנתה....לא לוקחים סיכון, היום כבר רק אנשים אמידים יכולים לקנות דירות....מנגד האשרא לקבלנים נסגר....בקרוב תהיה התרסקות מחירים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
