הסיפור של ויקטור אסולין, שהחל עם רכישת מגרש בשכונת מקור חיים בירושלים עוד c-1976, הסתיים כמעט 50 שנה אחר כך בבית המשפט, כשניסה לטעון שהמבנה הישן שעל הקרקע הוא "דירת מגורים מזכה" - מונח שעשוי להעניק לו פטור ממס שבח או לפחות הקלה משמעותית. אלא שוועדת הערר שמעה את הטענות, בדקה את הראיות, ערכה ביקור בנכס, וקבעה פה אחד כי לא מדובר בדירה, לא מדובר במגורים, ובוודאי שלא במשהו המזכה בהטבת מס.

ההליך נפתח לאחר שאסולין מכר את זכויותיו במגרש תמורת 11 מיליון שקל (ובהמשך העדכון – 12.05 מיליון שקל). במסגרת הדיווח לרשויות המס, הוא ביקש לסווג את המבנה הישן שעמד על הקרקע כ"דירת מגורים מזכה", והעריך את שוויו העצמי של המבנה בכ-3.6 מיליון שקל. אלא שלטענת מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, מדובר במבנה הרוס ונטוש, שאינו ראוי למגורים ואין לראות בו כלל כדירה. שומה חדשה שהוצאה חייבה את אסולין במס שבח מלא, תוך קביעה כי אינו זכאי לפטור או לחישוב ליניארי מוטב.

אסולין ערער על ההחלטה וטען כי המבנה שימש למגורים בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת, כי הוא עצמו ורעייתו תכננו להתגורר בו בעתיד, וכי הייעוד התכנוני של הנכס היה "מגורים". הוא הדגיש גם צעדים שנקט לאורך השנים לקראת שיקום הנכס, כמו היוון זכויות, רכישת הבעלות המלאה בנכס וסילוק חובות. אלא שהוועדה, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה את כל טענותיו, וציינה כי, "לא מדובר בדירה, אלא במבנה נטוש, מוזנח ובלתי ראוי למגורים". בפסק הדין המפורט, הוסבר כי גם מבחינה משפטית וגם מבחינה עובדתית, הנכס אינו עומד בהגדרה של דירת מגורים. הוועדה הזכירה את ההגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין, שלפיה "דירה או חלק מדירה... שבנייתה נסתיימה... ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה", והבהירה שהמבחן אינו רק תכנוני או כוונתי, אלא בראש ובראשונה פיזי. 

"הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה"

הביקור שערכו אנשי רשות המסים בנכס העלה ממצאים קשים: מדובר במבנה הרוס וחשוף, ללא תשתיות מים, חשמל או גז, נטול חלונות, דלתות, מטבח, שירותים או כל מתקן אחר המאפשר מגורים. השופט דורות הבהיר בהחלטתו כי, "הראיות מלמדות כי הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה, ואינו יכול להיחשב לדירת מגורים לא בפועל ולא בכוח". הוועדה לא הסתפקה במצב הפיזי של הנכס, ובחנה גם את השימוש שנעשה בו בפועל לאורך השנים. מתצהירים, מסמכים ועדויות התברר כי במשך עשורים שימש המבנה לצרכים מסחריים בלבד: בתחילה הוא שימש חנות למכירת חלקי חילוף, לאחר מכן מחסן לעצים ולבסוף לאחסנת כלי רכב. גם כשלא נעשה בו שימוש מסחרי, לא נעשה בו כל שימוש למגורים. אפילו אשתו של אסולין הודתה בחקירה כי, "לא היה ראוי למגורים".

• הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אסולין ניסה לטעון כי בשנות השבעים התגוררה במבנה דיירת מוגנת בשם דוידי, אך הוועדה דחתה את הטענה. השופט דורות העיר כי "מדובר בטענה לא מבוססת, שנשענה רק על עדויות שמיעה של קרובי משפחה, ללא אסמכתאות וללא זיקה למועד הרלוונטי - יום המכירה". גם מבחינת התכנון העירוני, קבעו חברי הוועדה כי הנכס אינו מיועד למגורים. תוכנית שהיתה בתוקף בעת המכירה ייעדה את המבנה לשימור מסחרי בלבד, ואיפשרה שימושים כמו בית קפה או מסעדה - אך לא למגורים. במלים אחרות, גם לו היה שיפוץ עתידי, לא ניתן היה להסב את המבנה לדירה.

הוועדה לא חסכה ביקורת גם מההתנהלות של אסולין מול הרשויות לאורך השנים. מתברר כי בהצהרותיו לפקיד השומה הוא הציג את הנכס כחלק מהונו העסקי, ולא כרכוש פרטי. בבקשות לתכנון ולבנייה צוין שימוש מסחרי ברור, כמו "עסק למכירת חלקי חילוף לרכב". בנו של אסולין אף הודה בחקירה כי המחשבה על מגורים היתה "רעיון" בלבד, וכי כבר ב-2017 החלה המשפחה בקידום תוכנית מסחרית לניצול הקרקע. לפיכך נקבע, כי אין מדובר בנכס שתואם את תכלית הפטור ממס, שנועד למי שמוכר את דירת מגוריו הפרטית, ולא למי שפועל ממניעים עסקיים. בהקשר זה הבהיר השופט כי, "תכלית הפטור או ההקלה במס שבח נועדה לשרת מטרה סוציאלית מובהקת - להקל על פרטים במימוש דירת מגוריהם, ולא להיטיב עם משקיעים הפועלים מתוך מניע עסקי". ולכן, גם במישור הערכי, אין הצדקה להענקת פטור.

להחזיר את העניין לבדיקה מחודשת

לסיום, התייחסה הוועדה גם לשאלה כיצד יש לחלק את שווי המכירה בין שתי רכישות שביצע אסולין לאורך השנים - האחת ב-1976 והשנייה ב-2016. כאן לא התקבלה עמדתו של המשיב בשלמותה, ונקבע כי יש להחזיר את העניין לבדיקה מחודשת, כדי לשקף "מס אמת". חברי הוועדה סברו כי הנתונים שהוצגו אינם מספיקים לקביעה נחרצת, וכי יש לאפשר לעורר להציג מסמכים נוספים שיבהירו את טיב זכויותיו ואת התמורות ששילם. כאמור, על אף ההסתייגות הזו, טענתו המרכזית של אסולין לפטור ממס שבח נדחתה. הוועדה חייבה אותו גם בהוצאות משפט בסכום כולל של 20 אלף שקל. פסק הדין ניתן בהרכב שכלל את השופט אביגדור דורות, רו"ח שלמה מדהלה והשמאית אריאלה אקשטיין.

• בית המשפט קבע: יועץ כלכלי אחראי לקריסת העסק
• צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואת הסבתא בת ה-97 נפסלה - וזו הסיבה לכך

האם ייתכן מצב שבו מבנה ישן, הרוס או נטוש יוכר בכל זאת כדירת מגורים לצורכי פטור ממס שבח?

כן, אך הדבר תלוי בנסיבות. הפסיקה קובעת כי יש לבחון את "הפוטנציאל הממשי" של הנכס לשמש למגורים, גם אם בפועל הוא לא בשימוש. עם זאת, נדרשת תשתית פיזית מסוימת: מתקני חשמל, מים, מטבח, שירותים ועוד. במקרה הנוכחי, הוועדה קבעה כי לא מתקיים אפילו פוטנציאל כזה, ולכן לא ניתן לראות במבנה דירה, לא בפועל ולא בכוח.

מה הייתה החשיבות של העבר המסחרי של הנכס בקביעת הוועדה?

העבר המסחרי היה קריטי. לא רק שמדובר בשימוש עקבי בנכס לצרכים עסקיים במשך עשורים, אלא שגם במסמכים רשמיים לאורך השנים - כולל הצהרות למס הכנסה ובקשות להיתרי בנייה - הוצג הנכס כעסק ולא כמקום מגורים. העובדה הזו סתרה את טענות העורר בדבר אופי מגורים של המבנה והובילה לקביעה נחרצת שהוא אינו עומד בדרישות החוק ל"דירת מגורים מזכה".

מה המשמעות של ייעוד תכנוני למגורים לעומת שימוש בפועל?

ייעוד תכנוני הוא אחד השיקולים בבחינת הגדרת דירה, אך לא השיקול היחיד ואפילו לא העיקרי. בית המשפט הדגיש כי לא די בכך שהמבנה מיועד בתוכנית המתאר למגורים, יש לבחון גם את השימוש שנעשה בו בפועל ואת מצבו הפיזי. כאן, הנכס הוחזק כעסק, עמד הרוס ונטוש, ונקבע כי השימוש בפועל גובר על ייעוד תכנוני שלא מומש מעולם.

האם הכוונה העתידית של הבעלים לגור בנכס יכולה להשפיע על סיווגו לצורכי מס?

הוועדה שללה זאת בצורה ברורה. נקבע כי "כוונה ערטילאית" להתגורר בנכס בעתיד, בייחוד כשאינה מגובה בצעדים ממשיים כמו שיפוץ או רישיון לשימוש מגורים, אינה מספיקה. החוק מתמקד במצב הנכס ביום המכירה, ולא בכוונות תיאורטיות שלא מומשו.

האם הוועדה נתנה משקל לעובדה שהמבנה היה כלול ברשימת אתרי שימור?

כן, אך לא באופן שתומך בעמדת העורר. דווקא העובדה שהמבנה היה מיועד לשימור, ואף תואר במסמכים כחורבה שידע "שריפת פנים והריסה בידי פולשים", חיזקה את המסקנה שמדובר במבנה שאינו כשיר למגורים. הייעוד לשימור לא שינה את העובדה כי אין למבנה תשתיות מינימליות או צביון מגורים.

מה המשמעות של החזרת נושא חלוקת התמורה בין שתי הרכישות לבדיקה מחודשת?

בעוד שהוועדה דחתה את הערר בנוגע למהות הנכס, היא סברה כי אין בידיה מספיק מידע כדי לקבוע מהו החלק היחסי של כל רכישה מתוך שווי המכירה הכולל. לכן הוחלט להחזיר את הסוגיה למנהל מיסוי מקרקעין, כדי לאפשר לעורר להציג מסמכים נוספים. זהו צעד שנועד לשקף "מס אמת", ולאו דווקא להקל על העורר.

האם יש תקדימים משפטיים דומים שבהם נדחתה טענה לקיומה של דירת מגורים?

בהחלט. הוועדה הסתמכה בין היתר על פסקי דין קודמים כמו עניין כורש, גולן, חכים ו-רויכמן, שבהם נקבעו מבחנים מחמירים לסיווג דירה. בכל אחד מהמקרים האלה הודגשה החשיבות של המצב הפיזי והשימוש בפועל. פסק הדין הנוכחי מהווה נדבך נוסף בגיבוש ההלכה בנושא.

במקרה דומה, נמכר ב-2020 נכס שנראה, במבט ראשון, כמו עוד בית תל-אביבי ישן בשכונת נווה צדק. אבל כשנכנסים פנימה, התמונה משתנה בתכלית. מה שנחשף בפני בית המשפט שדן במקרה היה מבנה נטוש כמעט לגמרי, ללא מקלחת, שירותים או מטבח, חלקו חשוף לרוח וגשם, כשגם חיבורי החשמל והאינסטלציה בסיסיים לא פעלו. הקונה, שהעיד במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהכריעה בנושא באפריל האחרון, תיאר את מה שראה: "היה מדובר בקליפה חיצונית בלבד... לא ניתן היה להתגורר שם אפילו ליום אחד, לא בלי שיפוץ עמוק ויסודי". אותו קונה רכש את הנכס במכירה כפויה מכונס נכסים, תמורת סכום שובר שיאים - 11.5 מיליון שקל, אך הוא ציין כי הסכים לעסקה רק בגלל הפוטנציאל האדריכלי והמיקום של הבית. השופטת ירדנה סרוסי ניתחה בהרחבה את המצב הפיזי של הנכס ואת ההשלכות המשפטיות שלו. העורר ביקש מוועדת הערר למיסוי מקרקעין להכיר בנכס כדירת מגורים מזכה, כדי לזכות בפטור או בהקלה במס שבח בעת המכירה. טענתו המרכזית היתה שהנכס נבנה למגורים, היה מיועד לשמש למגורים לפי ההיתר שלו, ואף שימש בפועל למגורים בעבר – ולכן מגיע לו הפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין. רשות המסים סירבה להעניק לו את הפטור ממס שבח, בטענה כי הנכס אינו עומד בהגדרת דירת מגורים מזכה – בעיקר בגלל מצבו הפיזי: הוא היה נטול מקלחת, שירותים, מטבח, ובלי טופס 4 או תעודת גמר. האיש נקלע לחובות, ולכן הליך המכירה של הבית נעשה במסגרת כינוס נכסים.