אלדד פרשר: "אנשים בעשירון השמיני לא יכולים לקנות דירה במרכז או בי-ם, בקרוב גם לא יוכלו לקנות בפריפריה"
אלדד פרשר "לפעמים הכותרות בעיתונים יוצרות אמירות שהן לא במקומן, קרן המטבע לא כתבה שהנדל"ן יקרוס", כך אמר אלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות בכנס של גלובס בתל אביב. "זה התחיל לקרות כשהריבית הריאלית במשק צנחה באופן חד, הבאנו לכאן מדיניות של האמריקנים שהיא שונה לחלוטין משלנו. 5 שנים ברציפות אנחנו חיים בסביבת ריבית ריאלית שלילית, זה גורם למשקיעים להשקיע בנדל"ן. בינואר 2009 ההשקעה הטובה ביותר הייתה לקנות את מדד ת"א 25, הכי פשוט והכי זול".
לדבריו, יש לנו מדיניות מוניטרית מרחיבה שנועדה לוודא שהיצוא בישראל לא ייפגע לאורך זמן, אך היא יוצרת עלייה במחירים של נכסים אלטרנטיביים "אני באמת ובתמים מאמין שיש בעיה ציבורית אמיתית במחירי הדירות בישראל. כמות המשכורות הנדרשת לרכישת דירה מגיעה למקומות שבהם זוגות צעירים וגם מבוגרים רבים לא יכולים לקנות דירה. הדרך היחידה שהם מפצים את עצמם זה דרך הריבית שהיא כל כך נמוכה, התופעה התחילה בתל אביב והיא זולגת לאט לאט לפריפריה. היא מביאה לכך שהדירות שם נושקות כבר למיליון שקלים, עכשיו דירות צפונה לקריות ודרומה מבאר שבע עוברות את המיליון שקלים."
"גם העשירון ה-9 לא יכול לרכוש דירה בתל אביב"
"משפחה שרוצה לרכוש דירה ולהיות אחראית לגורלה, אם לא מאפשרים לה לקחת יותר מ-60% לתקופה של 25 שנה, ולוקחים את השכר הממוצע לפי עשירונים, רואים שגם בעשירון 9 אף אחד לא יכול באמת לרכוש דירה בת"א, בעשירון 8 בקושי ניתן לרכוש דירה בגוש דן ובירושלים ובעשירונים 6,7 ו-8 אי אפשר לקנות דירה בשום מקום במרכז הארץ".
לגבי מצב שוק המשכנתאות, אומר פרשר כי סכום המשכנתא הממוצע הוא 626 אלף שקל "בכל מקום בו התפתחה בועת מחירים המערכת הבנקאית גרמה לכך, ישראל היא המדינה היחידה בעולם שהורידה את ה-LTV בזמן של עליית מחירים כיום 51.1%. משקל הדירות להשקעה הולך ויורד מ-25% ל-15%. בגלל המדיניות הזו שמאוד חרדה לסיכונים בשוק יש ירידה בהלוואות לדיור שנמצאות בפיגור עד לרמה הנמוכה ביותר שהיו מעולם. בנק ישראל בהתייחסות השמרנית שלו לסיכון הזה גרם למערכת הבנקאית להפריש הון הולך וגדל לכל משכנתא, המשכנתאות בישראל הן בין הפחות מסוכנות בעולם. במדינת ישראל מקצים למשכנתאות 60% כשבאירופה מקצים בין 10% ל-15%, כלומר למשכנתא לא מסוכנת בישראל מקצים למעלה מפי 2 הון בהשוואה לאירופה".
- אלדד פרשר: "מנכ"ל בנק הוא תפקיד שוחק ועתיר סיכונים"
- בנק מזרחי טפחות - רווח שנתי של 1.84 מיליארד שקל; תשואה של 11.9%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרשר חוזר לתחזיות קרן המטבע וסבור ששוק הנדל"ן הישראלי רחוק מהתפוצצותה של בועת נדל"ן "קרן המטבע אמרה שיש 80% הסתברות לכך שמחירי הדירות יירדו ב-5 השנים הקרובות ב-10% לכל היותר. אנחנו רואים עלייה דיי ניכרת בשנים האחרונות בגמר הבנייה שמדביקה את הביקוש הנוכחי לדירות, אשר לאור הגידול הטבעי באוכלוסיה הוא כ-40 אלף דירות, ללא השקעה. יש לנו למעלה מ-100 אלף יחידות דיור חסרות וזה ישפיע באופן משמעותי על המחירים. מה שמשפיע על יציבות המחירים הוא שמלאי הדירות החדשות למכירה משדר יציבות, ב-2009-2011 ראינו עלייה משמעותית כשמלאי היה נמוך משמעותית."
לדבריו, הבעיה הסוגיה הבעייתית ביותר היא מימון פרויקטים, ולכן רבים מהם נתקעים - "יש המון תוכניות שמתבצעות בממשלה, אין לא מדברות על מימון או על מממנים, אז לדוגמה בחריש, יש אישורי בנייה בהיקפים עצומים, יש גורם בישוב שדוחף את התוכניות, אך בסוף הממשלה ממכרזת את זה לקבוצות רכישה בהיקפים היסטריים, 600-700 יחידות דיור, אין דברים כאלה אפילו בתל אביב. האם יהיה להם הון של 100 אלף שקל לדירה במקרה של חריגה של 20%? מי שמיכרז היקפים כאלה בחריש לא חשב אפילו לדקה על צד המימון, אז הם רוצים לבנות, אך אף בנק לא ירצה לממן אותם כי הסיכון אדיר."
- 7.תל אביבי 13/03/2014 09:47הגב לתגובה זואו עמידר כולם יכולים, אבל מי ירצה? יש גם אנשים שיש להם ממון לדירה במרכז ת"א אבל לא קונים במחירי בועה. נכסים לא קונים בשיא!
- 6.מיליארדים ע"ח הפראייר=כ-200משכורת=בועהמעל50%פיצוץ=מיתון (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 12/03/2014 12:40הגב לתגובה זו
- 5.בועהמעל50%פיצוץבפני האשם=מעמד ביניים עני=מיתון2014-17! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 12/03/2014 12:38הגב לתגובה זו
- 4.לימבו 12/03/2014 12:22הגב לתגובה זוהשטח הכלוא בין כ. סבא - הרצליה - בת ים - שוהם - כ סבא, הוא 320 קמ"ר, זהה לשטח הרצועה, אלא שבמרכז מתגוררים כמליון יותר! צפיפות הכבישים באיזור המרכז היא הגבוהה בעולם!!
- 3.אחד שחושד 12/03/2014 12:05הגב לתגובה זואם לפי הדברים פה גם עשירון 9 בקושי יכול לקנות דירה = מעל 80% מהתושבים לא יכולים לקנות דירה. צריך יותר מזה כדי לשים תוית ענק של "בועה" כל הנושא?? הרי המשכורות לא יעלו בצורה משמעותית אז מה נראה לכם שיקרה?
- 2.הפתרון הוא: יותר מכרזי 'מחיר למשתכן'. לפיד תתעורר!!! (ל"ת)רמי 12/03/2014 11:43הגב לתגובה זו
- 1.הבעיה היא בריבית הנמוכה. אין בעית היצע, יש בעית ביקוש. (ל"ת)יונטי 12/03/2014 11:08הגב לתגובה זו
- למה לקנות אג"חים אם שכ"ד משוחרר ממס הכנסה? (ל"ת)D 12/03/2014 12:25הגב לתגובה זו
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
