הדולר לאן? "מה שקורה עכשיו זה שבירה מנטאלית של המשקיעים"
מטבע הדולר מאבד היום עוד 0.9% וחוזר בדיוק לרמה בה נסחר ב-31 לדצמבר 2008. מאז אותה רמה הוא הצליח לעליות כמעט 14% לרמה של 4.26 שקלים וכאמור, גם לעשות את כל הדרך חזרה.
בנקי ההשקעות הזרים רואים את הדולר ממשיך לאבד גובה ונסחר ברמות נמוכות בהרבה. בברקליס פרסמו כבר בתחילת חודש יוני, כאשר הדולר עמד על 3.96 שקלים, סקירה בה עם טענו כי הדולר יגיע ל-3.70 תוך שלושה חודשים ומעט לאחר מכן גם ל-3.60.
במריל לינץ' היו אפילו יותר אגרסיביים ובסקירה שפרסמו בשבוע שעבר כתבו כלכלני בנק ההשקעות כי שביוני 2010 יעמוד שער החליפין על 3.4 שקל לדולר.
הפננו את השאלה בדבר כיוון הדולר בטווח הקצר והארוך לשניים מבכירי הכלכלנים בישראל.
שלמה מעוז, הכלכלן הראשי של אקסלנס-נשואה: "כרגע העניין הוא בכלל לא כלכלי אלא מנטאלי. אפשר לראות שברמות הנוכחיות של הדולר הציבור פשוט נשבר וזה דומה למה שקרה בשוק המניות כשאנשים נשברו והחלו לקנות. אפשר לראות את זה גם לפי המחזורים המאוד גדולים בשוק המט"ח בישראל בימים האחרונים".
לדבריו של מעוז, על התחזקות של הדולר אין ממש על מה לדבר לפני שנראה התחזקות בכלכלה העולמית וזה לא אמור לקרות עד שנה הבאה. מאזן הגירעון המסחרי ירד לאחרונה מרמה של 6 מיליארד דולר לרמה של 2 מיליארד דולר. כשנתחיל לראות שינוי במגמה הזו של מאזן המסחר, כלומר גידול ביבוא חומרי הגלם ומוצרי ההשקעה, אז גם נראה התאוששות של הדולר אבל כאמור, זה לא אמור לקרות בזמן הקרוב אבל כשזה יקרה, אז נראה את הדולר גם מעל 4 שקלים"
מיכאל שראל, הכלכלן הראשי של קבוצת הראל פיננסים
"להערכתי בטווח הארוך אנחנו ראה את הדולר ברמות נמוכות יותר מול השקל ואני מדבר על שנים. זה נמשך ע"י העודף הקיים בחשבון השוטף, כלומר יש יותר ייצוא מייבוא והמצב הזה ימשיך לגדול בשער החליפין הנוכחי".
בנק ישראל קובע גם כי צפוי עודף גדול בחשבון השוטף של המשק של 3.2 מיליארד דולר ב-2009 לעומת 1.6 מיליארד ב-2008. לדבריו של שראל, "הדבר מייצר לחץ על הדולר, הדבר לא צפוי להשתנות משמעותית וצריך לקחת בחשבון גם כי לארה"ב יש בדיוק את הבעיה ההפוכה, וזה יוצר וימשיך לייצר לחץ על הדולר בעולם".
עם זאת, לדבריו של שראל, העניין של העודף בחשבון השוטף ומאזן המסחר אלו דברים הקשורים לטווח הארוך. בטווח הקצר ישנם מספר דברים שצפויים לקבוע את כיוון הדולר. "הראשון הוא כמובן ההתערבות של פישר, או יותר נכון מועד סיום ההתערבות הזו. כרגע ההערכה היא שהוא יפסיק לרכוש בתוך חצי שנה, לא יותר. אם הוא יודיע על הפסקה מיידית, כמובן שזה יגרום להתחזקות השקל, אם הוא יודיע שיפסיק רק עוד חצי שנה אז זה יכול לגרור פיחות. אני חושב שהוא יודיע על הקטנת הרכישות ובכלל לא ידבר על תאריך סיום הרכישות".
"דבר שני שמאוד משפיע על הדולר בטווח הקצר זה שוקי המניות", אומר שראל. "כרגע מגמת העליות החדות במניות תומכת בשקל. במידה והמגמה הזו תשתנה אז נראה את הדולר מתחזק".
לסיכום אומר שראל, כי "בטווח הארוך אני לא רואה את הדולר מעל 4 שקלים אבל בטווח הקצר, תיקון אגרסיבי בשוקי המניות לצד מהלך מפתיע של פישר בהחלט עשויים לשלוח את הדולר אל מעל לרמה זו".
השקעה בדולר
בבורסה בתל אביב קיימים מספר כלים להשקעה בדולר או לשם גידור מפני הפסדים. משקיע יכול לרכוש או לכתוב נגזרים על הדולר-שקל, בדומה לאופציות הקיימות על מדד המעו"ף. מדובר באופציות שנועדו בד"כ למסחר/גידור בטווח-קצר.
עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות
מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה.
פרויקט יוקרה במרכז רמת גן
חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.
התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות.
התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
