מה 'תוקע' את שיעור ההיוון של חברות הנדל"ן המניב?
נדל"ן מניב במצב שיגרה שווי שוק של חברת נדל"ן מניב טיפוסית נוטה להיות דומה לשווי ההון העצמי שלה. כלומר, היחס בין שווי השוק לבין ההון העצמי ("מכפיל ההון") יהיה על פי רוב 1. מדובר בחברות שהדוחות הכספיים שלהן נכתבים לפי שיטת ה-IFRS. אולם, היום כמעט לכל חברות הנדל"ן המניב המקומיות במדד ת"א 100, שווי השוק גבוה משווי ההון העצמי. כך קורה שאצל רובן המכריע מכפיל ההון גבוה מ-1, ולכך ישנן שתי סיבות אפשריות:
- ישנה פעילות יזמית שצפויה להציף ערך מעל השווי בספרים.
- השוק צופה ירידה בשיעור ההיוון מעבר לספרים. התרשים המצורף מראה זאת היטב.
מחיר ההיוון "תקוע"
חברות הנדל"ן המניב בישראל נהנות זה זמן מירידה חדה בעלות גיוס החוב, תוצאה של הריבית המזערית במשק. אך שיעור ההיוון של נכסיהן יורד בשיעור נמוך מכך, לכן המרווח שהן משיגות על פעילותן הולך וגדל.
הדבר מפתיע, שכן לנוכח ירידת הריבית העקבית, היינו מצפים לראות ירידה משמעותית יותר בשיעור ההיוון, דבר שהיה גורם לשיערוכים גבוהים יותר של החברות, לעלייה בהונן העצמי ובסופו של דבר - להצטמצמות המרווחים, כפי שקרה בארה"ב.
מה גורם לכך?
הסבר אחד נוגע להערכות השווי של הנכסים, המופיעים במאזני החברות. ההערכות הללו נעשות לרוב על ידי שמאים חיצוניים, שאומדים את הנכס תוך התבססות על מרכיבים כגון שכר הדירה, שיעור התפוסה, סוג החוזה, המיקום הגיאוגרפי ועוד. כמו כן, נלקח בחשבון מרכיב חשוב נוסף - השוואה לעסקאות נדל"ן אחרות בשוק. אולם, כיום אין כמעט עסקאות כאלו ובהיעדר בסיס להשוואה, נותרים שיעורי ההיוון ללא שינוי ניכר, בעוד הריבית ממשיכה לרדת.
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- גב ים: 9% צמיחה ב-NOI, שיעור התפוסה יציב על 96%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פערים גדולים בין הקונים למוכרים הם הסיבה למיעוט העסקאות. למוכרים לא כדאי למכור כל עוד הריבית האלטרנטיבית נמוכה בהרבה מתשואתו השוטפת של הנכס המניב, המגיעה היום לטווח של 7%-9%. מי שבכל זאת מוכר, דורש שיעור היוון נמוך בהרבה מזה הרשום בספרים, כזה שישקף את הריבית ועלות החוב הנמוכות ויפצה אותו. הקונים (החברות הציבוריות) מבינים כי כל רכישה לפי שיעור היוון נמוך מהספרים תחייב אותם, לפי כללי ה-IFRS, לבצע שערוכים ומחיקות מיד אחרי ביצוע העסקה, מהלך שאינו רצוי להן.
הסבר אפשרי נוסף לכך ששיעורי ההיוון יורדים כה לאט, הינו חשש מהאטה במשק וגידול בהיצע, שיגררו ירידה במחירי השכירויות, בשיעורי התפוסות ועלייה ברמת התחרות, שיקזזו, כאמור, את השפעת הירידה בשיעורי ההיוון.
האם מציאות זו תאריך ימים?
כנראה שבשוק ההון חושבים אחרת. חברות הנדל"ן המניב המקומיות מתומחרות כאמור מעל ההון העצמי שלהן, כך שמדובר לדעתם באנומליה שתתאים את עצמה ותוליך לירידה במחירי ההיוון. אם תהיינה לבסוף עסקאות רבות יותר, במחירי היוון נמוכים יותר, ניתן לומר שרוב החברות כבר מגלמות זאת היום בשווי השוק שלהן עד לרמה מסוימת.
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
אני סבורה ששיעורי ההיוון בספרים לא ירדו, כל עוד אין עסקאות בשטח. בנוסף, חשוב לציין כי היעדר ההתאמה של שיעור ההיוון לירידת הריבית נותנת למשקיעים "הגנה" בתרחיש בו עליית הריבית תתחיל בקצב מדוד והדרגתי.
- 4.פליפר 03/10/2014 10:08הגב לתגובה זוהשוק לפני נפילה....הוזהרתם
- 3.האנוומליה הזו לא יכולה להימשך עוד הרבה זמן (ל"ת)יוסי 02/10/2014 13:57הגב לתגובה זו
- 2.ניסים 02/10/2014 12:17הגב לתגובה זותודה.
- 1.השאלה רק מתי הריבית תעלה?! (ל"ת)שחר 02/10/2014 10:10הגב לתגובה זו
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
