תשלום מקדמה בהליכי כינוס נכסים

תשלום המקדמה בהליכי כינוס נכסים עלול להזיק הן למוכר והן לבנק. לפיכך, במקרים כאלה ראוי להיעתר לבקשה להקטנת המקדמה על פי ההוראות שנקבעו בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), נדרש רוכש זכויות במקרקעין (למעט רוכש זכויות בדירת מגורים מזכה) לבצע ניכוי מס במקור מתוך סכום התמורה הקבוע בהסכם המכר כמקדמה על חשבון מס השבח, בשיעור שבין 7.5% ל-15%, בהתאם למועד רכישת המקרקעין. תכלית מנגנון ניכוי המס במקור היא לספק לרוכשים הגנה, באמצעות האפשרות לקבל את אישורי המסים לשם השלמת רישום הזכויות במקרקעין כנגד תשלום המקדמה. לפיכך הרוכש נהנה ולא על חשבון המוכר, שכן אף אם סכום המקדמה היה גבוה מסכום המס האמיתי, יוחזר הסכום ששולם ביתר למוכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בחוק. ואולם, במכירה על ידי כונס נכסים עלול להיווצר עיוות במקרים שבהם סכום המקדמה גבוה מחבות המס כפי שתיקבע בשומות המנהל, שכן כספי התמורה המיועדים לשרת את חוב החייב לבנק הזוכה ממשיכים לצבור באותה עת ריבית חריגה (הגבוהה באופן משמעותי מהריבית שתצטרף להחזר בגין מקדמה ששולמה ביתר). מסיבה זו פוגע הניכוי במקור הן בבנק אשר חוב החייב כלפיו ממשיך לתפוח, והן בחייב אשר יתרת חובו לבנק תהא גדולה יותר (בשל הפערים בין הריבית על החזר המקדמה לריבית שצובר החוב). יתרה מכך, הרציונל העומד בבסיס הניכוי במקור אינו מתקיים בהליכי כינוס, שכן הרוכש אינו בסכנה של היעדר מקור לכיסוי סכומי המס החלים על המוכר, מאחר שסכומים אלו ישולמו על ידי הכונס מתוך קופת הכינוס. אף אם יחולק דיווידנד לבנק אשר נקט בהליכי הכינוס לפני שהתקבלו אישורי המסים, הרי יחולק הדיווידנד רק כנגד כתב שיפוי של הבנק המופקד כתנאי למינוי הכונס, שבו יתחייב להשיב לקופת הכינוס כל סכום שהכונס יצטרך לשלם בגין מסים שיחולו על המכר. זאת ועוד, על פי הפסיקה במקרים של מכירה מכוח סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 יקבל הרוכש את האישור לרישום על שמו בכל מקרה (פסק הדין עבד שלאטה, ת"א 17554/94). נקודה נוספת הראויה להתייחסות היא זהות מקבל ההחזר במקרה שבו שולם מס ביתר. המקדמה ששולמה ביתר היא בבחינת חלק מן התמורה המתקבלת בגין מכירת זכויות הבעלים בנכס, וסכום זה משועבד לטובת הבנק אשר נקט בהליכי הכינוס. כלומר, סכום ההחזר חייב להשתלם לקופת הכינוס המתנהלת על ידי כונס הנכסים ולא לידי החייב. אשר על כן, יש לוודא כי בידי מנהל מס שבח הכלים הנחוצים לשם הפיקוח והאכיפה הנדרשים במקרה זה, כדי למנוע זליגה של כספי המכר בחזרה לידי החייב חלף העברתם לידי כונס הנכסים ומשם אל נושי החייב. לאור האמור לעיל, מוצע כהליך שגרתי להיענות לבקשה להקטנת מקדמה אשר מוגשת על ידי כונס נכסים (כנגד התחייבות של הכונס לשאת בחיוב המס שיחול), וכן להשיב את החזר המקדמה אך ורק לחשבון הכינוס. *תודתנו נתונה לעו"ד רן ברא"ז על הסיוע בכתיבת המאמר.