מיסוי מימוש מניות בחברה ברומניה

שאלה: ------- נישום משכיר חדר אחד מחדרי דירת מגוריו שבבעלותו שלא לצורכי מגורים, אלא לצורך מתן אפשרות לעשרה תלמידים ללמוד שם דברי קבלה. השאלות: 1. האם חל על השכרה זו מס ערך מוסף ? 2. מה יש לרשום בחשבונית האישית של הנישום, אשר תינתן על דמי השכירות שמשולמים ? 3. מה הן ההשפעות העתידיות על חיוב מס שבח בעת מכירתה של הדירה הזו [?]; האם יחול על המכירה מס שבח ו/או באילו תנאים ימשיך לחול על הדירה הזו הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ?

תשובה: -------- חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 מחייב "עסקה" במס. במקרה דנן, אין עוסק ש"מוכר" ולא תיתכן "עסקה" אלא רק אם תתקיים "עסקת אקראי". כאשר יחיד משכיר חדר בדירת מגורים ליחיד או לעמותה, אין מתקיימת הגדרת "עסקת אקראי"; ולפיכך - אין עסקה ואין חבות מס. במצב, שבו השוכר הוא עוסק, השוכר מקרקעין לצורכי עסקו - תיחשב ההשכרה לעסקת אקראי; ובכך - תיפול החבות במס על כתפי השוכר. ולפי תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 [להלן - "תקנות מע"מ"], יצטרך העוסק להוציא חשבונית מס עצמית ולשלם את המס על פיה. סעיף 49(א) ל"חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963" מגדיר דירה, שהיא "דירת מגורים מזכה": "דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים באחת משתי התקופות שלהלן: (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה." לעניין הזה - קובעות תקנות מע"מ, כי יראו את התקופה, שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעולות דת - כתקופה, שבה שימשה הדירה למגורים. בתקנות מס שבח מקרקעין - "קביעת מס שבח מקרקעין (תקופה שבה שימשה דירה לפעולות חינוך או דת), התשנ"ח-1998" נקבע, כי "תקופה שבה שימשה דירה לחינוך שיטתי לעשרה ילדים או יותר, בגן ילדים, בפעוטון, במעון ילדים או בכיתות לימוד, וכן תקופה שבה שימשה לפעולות מועדון נוער, יראו כתקופה שבה שימשה לפעולות חינוך". הקביעה דלעיל גם קובעת, כי תקופה שבה שימשה הדירה רק כבית תפילה, לרבות לימודי דת, יראו את התקופה הזו כתקופה שבה שימשה לפעולות דת. כלומר: אם השימוש בדירה נעשה למטרות דת, כאמור בתקנות - יישמר הפטור ממס שבח לדירת המגורים בעת מכירתה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.