מאבק משפטי: האח יפנה את הבית שקיבל ברשות מאמו המנוחה
גר בדירה של אימו גם לאחר פטירתה - המשפחה התנגדה, מה קבע בית המשפט?
מאבק משפחתי שנמשך שנים הגיע באחרונה לסיומו, כשבית המשפט המחוזי במרכז-לוד הכריע באופן חד וברור: האח שגר בבית שבנוי על מקרקעי האם המנוחה מ-2013 ייאלץ לפנותו עד 1 במרץ 2026. הערעור שהגיש נדחה במלואו, ובית המשפט קבע כי לא הוכח שהיתה לו זכות קבועה להתגורר במקום. מדובר בסכסוך מתמשך בין האח לבין אחיו ואחותו, שירשו את המקרקעין בהתאם לצוואת האם המנוחה.
האם, שנפטרה ב-2019, הותירה אחריה צוואה ברורה שנערכה כבר ב-2012 ובה חילקה את נכסיה בין ילדיה - למעט המערער, שלא נכלל כלל בחלוקת המקרקעין. למרות זאת, הוא המשיך לגור ביחידת דיור שהקים עוד במהלך חייה של האם על השטח, לטענתו בהסכמתה. זמן קצר לאחר פטירתה, נחתם הסכם בין הצדדים שלפיו הוא יפנה את המקום עד ינואר 2020 ואף יוסדר הסכם שכירות עד אותו מועד, אך הוא לא עמד בהתחייבות. בהמשך נחתם הסכם נוסף, שבו הוסכם כי יוכל להישאר עד אוגוסט 2022 תמורת תשלום פינוי של 300 אלף שקל - תשלום שהיה מותנה בכך שיפנה במועד, אך גם הפעם ההסכם לא קוים. התוצאה היתה הגשת תביעה לסילוק ידו מבית המשפט לענייני משפחה, שהתקבלה במלואה.
בית המשפט לענייני משפחה פסק כי על המערער לפנות את המקרקעין בתוך 60 יום, לאחר שקבע כי מדובר ברשות הדירה. השופטת עידית בן דב ג'וליאן הדגישה כי גם אם כוונת האם המנוחה היתה לאפשר לבנה להתגורר במקום עד שישתקם כלכלית, אין בכך להפוך את הזכות לבלתי הדירה. בפסק הדין צוין כי המערער עצמו הודה במהלך עדותו ש“נכון שכשאמא שלי היתה בחיים היא יכולה היתה להחליט מה שהיא רוצה לגבי רכושה”, אמירה שהעידה על כך שמדובר ברשות שניתנת לביטול.
הבן טען שהשקיע כספים ביחידה
בערעור טען המערער כי מכיוון שהיה נתון בהליכי פשיטת רגל בעת עריכת הצוואה, נמנע מאמו לציין את זכויותיו כדי שלא ייפגע. לטענתו, עצם מתן ההרשאה לבנות את הבית לאחר עריכת הצוואה מוכיחה שהעניקה לו זכות בלתי הדירה. הוא הדגיש את מצבו הרפואי הקשה וטען כי התנאי של "עד שישתקם" מעולם לא התקיים ולכן אין לפנותו. עוד הוא טען כי השקיע כספים רבים בבנייה ובתחזוקה של היחידה ועל כן, לכל הפחות, היה על בית המשפט להתנות את הפינוי בהשבת השקעותיו. כמו כן, התלונן הבן על כך שלא ניתנה לו האפשרות לזמן עדים רבים שהיו תומכים בגרסתו.
- ההבטחה לא נכללה בצוואה - זו הסיבה שכן תצא לפועל
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשיבים, לעומת זאת, טענו כי הם בעלי הזכויות הבלעדיים במקרקעין לאחר קיום הצוואה, וכי אחיהם קיבל מאמם נכס אחר בחייה ששוויו עולה על זה שהם קיבלו. לדבריהם, הרשות שניתנה לו היתה זמנית בלבד, מתוך רצון לאפשר לו לשקם את חייו, והיא פקעה זה מכבר. הם הזכירו כי המערער קיבל את חלקו בכספי העיזבון ולא השיב אותו להם, וכי לא הוכח שהשקיע במבנה כפי שטען. לדבריהם, די בכך שהסכימו שלא לגבות ממנו דמי שימוש במשך שנים כדי לקזז כל טענה להשקעות לכאורה שביצע.
בית המשפט המחוזי, בהרכב של השופטים צבי ויצמן, צבייה גרדשטיין פפקין ואלי ברנד, דחה את הערעור שהגיש הבן בהתאם לתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תוך שהוא מאמץ את ההנמקות של בית המשפט לענייני משפחה במלואן. בפסק הדין נכתב כי, "לא מצאנו כי יצאה שגגה כלשהי מתחת ידו. אדרבה, כפי שציין בית המשפט קמא - המערער הודה בעצמו כבר בראשית ההליך כי לאמו המנוחה עמדה הזכות לקבל כל החלטה ביחס למקרקעין בחייה". השופטים הבהירו בפסק הדין שפורסם כי רשות שימוש במקרקעין ללא תמורה היא מטבעה רשות הניתנת לביטול וכי החריג - הכרה ברשות בלתי הדירה - שמור למקרים נדירים בלבד שבהם קיימת הסתמכות משמעותית. הם ציטטו את הפסיקה שלפיה, "המגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם".
לא היתה לו זכות קניינית במקום
השופטים הוסיפו בהכרעתם כי העובדה שהאם ביקשה לאפשר לבנה להישאר בבית עד שיסתדר אינה מלמדת על הענקת זכות נצחית, אלא רק על פרק הזמן המוגבל שניתן לו. הם הזכירו כי גם בהסכמים המאוחרים שנחתמו צוין במפורש שמדובר ברשות הדירה, מה שמחזק את המסקנה כי לא היתה לו זכות קניינית במקום. לגבי הטענות הכספיות של המערער, נקבע כי אלה נטענו ללא פירוט או תימוכין, וממילא לא הוגשה תביעה כספית מצדו עד היום.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
עם זאת, השופטים בחרו להעניק למערער ארכה נוספת לפינוי בשל מצבו הרפואי והזמן שיידרש לו למצוא דיור חלופי לאחר שנות מגורים ארוכות במקום. "שעה שמדובר באדם שמצבו הרפואי קשה סברנו כי ארכה מדודה טרם פינויו מבית מגוריו מהווה איזון ראוי", הם כתבו בהכרעת הדין. לפיכך נקבע מועד פינוי חדש - 1 במרץ 2026 - פרק זמן נוסף שמאפשר לו להיערך. בנוסף, חויב המערער לשלם למשיבים הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 שקל, והפיקדון שהפקיד בבית המשפט יועבר להם.
מה זה בכלל "בר רשות" במקרקעין?
בר רשות הוא מי שקיבל אישור להשתמש במקרקעין שלא שייכים לו, למשל לגור בהם, בלי להיות הבעלים שלהם. ההיתר הזה יכול להיות זמני או קבוע, אבל בדרך כלל אם אין הסכם כתוב שמעניק זכות לכל החיים, מדובר ברשות שניתן לבטל אותה בכל עת.
למה חשוב שבית המשפט קבע שהרשות היתה
"הדירה"?
מכיוון שזה אומר שהאחים שירשו את המקרקעין יכלו להחליט לסיים את ההסכמה ולהחזיר את הנכס לשימושם. אם היתה נקבעת רשות "בלתי הדירה", הוא היה יכול להישאר בבית עד סוף ימיו בלי שיהיה ניתן לפנות אותו.
מה המשמעות של העובדה שהמערער קיבל ארכה עד מרץ 2026?
המשמעות היא שבית המשפט רצה לאפשר לו זמן להתארגן, למצוא פתרון דיור אחר ולהיערך למעבר. זו סוג של הקלה אנושית, לא ביטול של פסק הדין.
האם האחים היו יכולים לדרוש ממנו גם דמי שימוש עבור השנים שהוא גר שם אחרי פטירת האם?
מבחינה משפטית כן. אבל הם ויתרו על זה, אולי כדי לא להקשות עליו עוד יותר. זה גם שיחק לרעתו, כי בית המשפט אמר שהוויתור שלהם מראה שלא התכוונו לתת לו זכות בלתי מוגבלת בזמן.
למה בית המשפט לא בדק את ההשקעות שהוא
טען שהוא ביצע במבנה?
כי הוא לא הביא הוכחות מסודרות או חוות דעת שמאי. בית המשפט הדגיש שאם היה חושב שמגיע לו כסף, הוא יכול היה להגיש תביעה כספית נפרדת - אבל הוא לא עשה את זה.
אם המערער היה מצליח להוכיח שהאם רצתה שיגור שם כל חייו, מה היה קורה?
אז בית המשפט היה יכול לקבוע שמדובר ברשות בלתי הדירה, מה שהיה נותן לו זכות לגור שם לצמיתות. אבל כדי להגיע למסקנה כזו צריך ראיות ברורות, למשל צוואה שמזכירה את זה במפורש או הסכם חתום - וזה לא קרה כאן.
מה יקרה אם המערער לא יתפנה עד מועד הפינוי שנקבע?
במקרה כזה האחים יוכלו לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולבקש פינוי בכוח באמצעות צו בית משפט.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
