הצלחת פרויקט מגורים תלויה במיתוג אקולוגיה מעמדית

עבור רבים מרוכשי הדירות הרכב האוכלוסיה ורמת השכנים מהווה שיקול מכריע בהחלטת הרכישה
צחי ברדוגו |

הסיסמא הידועה בענף הנדל"ן של "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" (מיקום, מיקום, מיקום) הפכה מיושנת. כיום המגמה החדשה בשיווק פרוייקטים יוקרתיים היא - סגנון חיים.

כיום חברות הבנייה כבר לא מסתפקות בלהציע "רק" דירה. כיום הרוכשים רוצים לקבל יחד עם הדירה גם מסגרת מובנית של סגנון חיים. הם רוצים לדעת מה הם מקבלים יחד עם הדירה.

כאשר דונאלד טרמפ, יזם הבנייה הידוע, הקים בזמנו את "מגדל טרמפ" לפני כשני עשורים, אנשיו שיווקו אותו עם מסר מובלע שאם יש לך מספיק כסף כדי לגור כאן, אז רסיסים מהזוהר המצליחני של טרמפ ידבקו גם בך. עדות לגישה זו מאפיינת כיום אין ספור פרוייקטים למגורים הנמכרים גם בארץ. המפרט הטכני חשוב, אך כיום הוא כבר ממש לא מספיק.

אחד המרכיבים החשובים במיתוג פרוייקט יוקרתי הוא האקולוגיה המעמדית שלו. עבור רבים מרוכשי הדירות הרכב האוכלוסיה ורמת השכנים מהווה שיקול מכריע בהחלטת הרכישה. הם מרגישים שאם בשכנותם מתגוררים בעלי תפקידים בכירים, כגון: רופאים, קצינים, מנכ"לים, אנשי היי-טק, זה מעניק חיזוק להחלטתם ונותן להם תחושה שבחירתם בפרוייקט מגורים זה היא נבונה. קורה לא אחת שרוכשי דירות מעדיפים להתפשר בנושא גודל הדירה ובקירבתה לעיר, אך חשוב להם יותר מיקומה בפרוייקט שמקרין איכות חיים ואקולוגיה מעמדית המספקת להם את הצורך בהשתייכות. מבחינה זו, פרוייקט המגורים מהווה מעין כרטיס ביקור, "אמור לי היכן אתה גר ואומר לך מי אתה".

לנוכח גישה זו, חברות בנייה נאלצות כיום להשקיע משאבים ניכרים במיתוג פרוייקטים, כחלק ממאמצי השיווק שלהן. הם מעצבים לפרוייקט לוגו, סיסמה, לוק ואווירה ומרפדים אותו בפרסום ויח"צנות מאסיביים, עם בחירה קפדנית של קהלי יעד. אחת הדוגמאות הבולטות לכך הוא פרוייקט yoo, ההולך ונבנה בדרך נמיר פינת ההלכה בת"א. או פרוייקטים אחרים הבונים מיצוב עם הרבה: "חלומות", "סביונים", "פסגות", "גינות", "כרמים", "פקאן", "אקליפטוס", "שמורה", "פארק", "ים", "צמרות", או "מגדלים" בהרכבים שונים. מרביתם מקרינים דימוי ירוק, מרחבים עם הרבה טבע, מתקדם, עכשווי, יוקרה, נוף, חדשנות, עיצוב, שקט, ובידול כביכול מכל מה שהכרתם עד עכשיו.

בשנות החמישים והשישים נבנו שכונות שנקראו שיכונים, קריות ומעונות פועלים. אך כיום רוכשי הדירות הפכו מתוחכמים יותר והעלייה ברמת החיים מאלצת גם את היזמים להתאים את "המוצר" לדרישות הציבור שרוצה לא רק 4 קירות, אלא מסגרת מובנית של סגנון חיים עם כל השירותים הנילווים הנגזרים ממנו.

כמו כן, ישנן שכונות מגורים וותיקות עם מותג היסטורי של מוניטין, כדוגמת צהלה או אפקה בתל אביב, אשר לצידן נבנו בתקופות מאוחרות יותר שכונות חדשות הנושאות שם המצביע על קרבתן למותג המוכר, תוך כדי מתיחתו לאזור הצמוד אליו.

קונספט נוסף שקנה לו אחיזה במיתוג פרוייקטים למגורים הוא מתחם סגור ומבודל מסביבתו, בין אם זו שכונה סגורה, או מגדלים עם שרותי שמירה וגישה סלקטיבית למבקרים מן החוץ. יתרונו בכך שהוא מעניק לדיירי המקום מרכיבי בטחון, שקט ופרטיות מירביים, ומחזק אצלם את מימד "ביתי הוא מבצרי". בתוך כך נחשפנו גם לתופעה של שכונות מגורים הפועלות כעמותה ומפעילות וועדת קבלה לרוכשים פוטנציאליים חדשים. על אף שהדבר עורר תרעומת ציבורית בחלק מהמקרים, הוא מצביע על מגמה של רצון לשמור על המרקם האנושי והאקולוגיה המעמדית הגבוהה שלו, כחלק מסגנון החיים של תושבי המקום.

כפועל יוצא מהתפישה הרווחת כיום של אקולוגיה מעמדית, ישנם לא מעט פרוייקטים למגורים שמאמצי הפרסום שלהם מופנים למגזרים יעודיים, כגון עורכי דין, אנשי צבע קבע ורואי חשבון. זאת כדי לחזק את המותג ולהעניק לו את הסטטוס הנחשק, כמו גם לתרום לרמת הביקוש שלו. שכן כידוע, אם פרוייקט מסוים נהנה מרמות ביקוש גבוהות, יש לדבר השפעה על תהליך ההחלטה של רוכשי הדירות, שמרביתם מעוניינים לשמר על ערך השקעתם. עם זאת חשוב לציין כי גורם זה אינו סטטי ומושפע ממשתנים נוספים.

דוגמאות אלה ואחרות מחזקות את תפישת האקולוגיה המעמדית והרכב האוכלוסיה כנדבך מרכזי ומשמעותי ביותר בתהליך של מיתוג שכונות ופרוייקטים למגורים. אמנם לובי מפואר עם הרבה משטחי שיש עשוי להואיל, אך לרוכשי הדירות כיום חשוב יותר לדעת מיהם השכנים שמתגוררים מעבר לקיר המשותף, מי כבר רכש כאן דירה, ומי עומד לרכוש כאן דירה. אנשים - זה כל הסיפור.

*הכותב הוא מנכ"ל חברת בדק-בית מקבוצת קו מנחה,

המספקת שרותי מידע ובדיקות לרוכשי דירות

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?

הסיכויים להורדת ריבית מאוד גבוהים, איך זה ישפיע על השווקים הפיננסיים ועל הכסף שלכם? וגם - 10 דברים שצריך לדעת על ריבית בנק ישראל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה אמיר ירון ריבית

הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא שחקן הגנתי. סוג של בונקר. העיקר לא לספוג שער. לא צריך לנצח, צריך לא להפסיד. היו לו הרבה הזדמנויות לצאת למתפרצת, לכבוש ולהלהיב את הקהל. הוא יכול היה להוריד ריבית במספר הזדמנויות בעבר והיו לכך את כמעט כל התנאים הכלכליים, אבל למה לקחת סיכון ואולי להפקיר את ההגנה. הוא הולך על הכי בטוח שיש. אבל גם הוא יודע שנגמרו התירוצים למשחק הגנתי. השוק דורש כבר מזמן הורדת ריבית ורואים את זה בתמחורים של אגרות החוב והנכסים הסולידים. התנאים במשק ונתוני המאקרו תומכים בהפחתת ריבית. חוץ מזה, אצלנו יש ריבית ריאלית של 2% - אינפלציה של 2.5% וריבית של 4.5% מובילה לריבית ריאלית של 2% - זה גבוה מאוד בראייה עולמית. 

ועדיין, הכל פתוח - עד שלא מורידים, הכל לכאורה פתוח, אבל הסיכויים להפחתה מחר של הריבית מאוד מאוד גבוהים. האינפלציה ירדה לתוואי ונשארת בו כבר מספר חודשים, שער הדולר נמוך, אחרי ירידה של 10% מתחילת השנה והוא בולם ומדכא עליות של מחירי יבוא. אנחנו אולי לא סיימנו את המלחמה, אבל יש סוג של הפסקת אש. גם נתוני הכנסות והוצאות המדינה עומדים בתקציב ועוד שורה של נתונים כלכליים והכי חשוב לנגיד - האינפלציה במסלול יורד. הריבית הגבוהה נועדה לדכא את האינפלציה שהיא האיום הגדול לכלכלה. הנגיד השאיר את הריבית גבוהה כי היא גורמת לירידה בהלוואות ובצריכה וגורמת לירידה בביקושים. כל זה כדי למנוע ביקושים שיעלו את המדד. 

האינפלציה ירדה ל-2.5% התחזית קדימה  היא לכ-2.2% ב-12 החודשים הקרובים, אז אפשר לשחרר מעט. וזו מילת המפתח - מעט. אל תצפו שירידה של רבע אחוז בריבית מ-4.5% ל-4.25% תשנה משמעותית את החזרי המשכנתא, את התשלום בגין הלוואות. זה יהיה בשוליים. 

איך הפחתת הריבית תשפיע על הכסף שלכם? 

ההורדה הצפויה מגיעה לאחר 14 החלטות רצופות שבהן הריבית נותרה ללא שינוי והנה ההשפעות שצפויות להיות לה:

נתחיל במשכנתאות: השינוי הצפוי ישפיע ישירות על נוטלי משכנתאות והלוואות בריבית משתנה. במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-25 שנה, הורדה של 0.25% תוביל להפחתה של כ-70 שקל בהחזר החודשי. גם ההלוואות שלכם במסלול משתנה יוזלו בשיעור של 0.25%.

אלכס זבזינסקי
צילום: רועי מזרחי

"אין מניות זולות" התחזית ל-2026 של אלכס זבז'ינסקי

ה-AI מחזיק את וול סטריט מעל המים אבל הסיכונים רבים: צמיחה חלשה, שוק עבודה מקרטע ותמחורים מנותקים למרות זאת, זבז'ינסקי מאמין כי "ריבית ה-FED צפויה לרדת יותר מהתחזיות"; איפה כדאי לנתב את הכסף לקראת 2026?

מנדי הניג |

מיטב מפרסמים את התחזית השנתית של אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של הקבוצה.

זבז'ינסקי לא מנסה לייפות את המציאות. 

הוא קובע כבר בהתחלה מעריך שהכלכלה העולמית נכנסת לשנה שבה הצמיחה תהיה מהנמוכות ב-15 השנים האחרונות, השווקים מתומחרים ברמות שיא כמעט בכל מדד אפשרי  וכל זה בזמן שהמנוע היחיד שמחזיק את הכלכלה האמריקאית (והשווקים בעקבותיה) הוא ההייפ סביב בינה מלאכותית, שכבר מראה סימני עייפות ראשונים. הוא מציג תמונה שבה ארה"ב עלולה להדרדר למיתון אם ה-AI לא ימשיך לספק את הסחורה, אירופה מתאוששת בקצב איטי מדי, יפן מסוכנת פיננסית, ובכל זאת דווקא יש מקומות שבהם הוא רואה הזדמנות אמיתית: אסיה (אפילו סין), ישראל ובעיקר השקל החזק והזרמות הענק לקופות הגמל והפנסיה.

זבז'ינסקי לא מהסס להגיד את האמת שהיא אולי לא הכי פופולרית כיום: "אין מניות זולות".  

כמעט כל מדדי המניות בעולם נסחרים באחוזונים הגבוהים ביותר של 15 השנים, למעט סין והונג קונג. בארה"ב התלות בשבע מניות ה-Mag7 (שבע המופלאות) הפכה קיצונית, ו-493 המניות האחרות ב-S&P 500 יש תשואה שנמוכה ממדדי העולם כבר חמש שנים ברציפות.

ובכל זאת, יש מקום לאופטימיות . הריבית בארה"ב (ובעקבותיה בעולם) צפויה לרדת הרבה יותר ממה שהשוק מתמחר כיום - אולי אפילו מתחת ל-3% - וזה בדיוק מה שיכול לתת רוח גבית לשווקים המתעוררים ולשוק המקומי בישראל.

אז מה הוא ממליץ לעשות עם הכסף ב-2026? להוריד חשיפה לארה"ב, להעלות משמעותית לאסיה לשמור משקל יתר במניות ישראליות, להעדיף אג"ח ממשלתיות שקליות בינוניות ולהתרחק מאג"ח קונצרניות שבהן המרווחים כבר בשפל היסטורי בלי פיצוי על הסיכון. 

הכלכלה האמריקאית: תלויה בהייפ של ה-AI, עם סיכון למיתון

זבז'ינסקי פותח את הסקירה באזהרה על הכלכלה האמריקאית, שצפויה לצמוח בקצב נמוך של 1.9% ב-2026, לעומת 2.9% השנה - הקצב הנמוך ביותר מאז 2016, למעט שנת הקורונה. "הצמיחה תלויה בהתפתחויות בתחום ה-AI, בעוד יתר התחומים נחלשים", הוא כותב. ההשקעות בתשתיות AI זינקו ב-23% במחצית הראשונה של 2025, בעוד שאר הכלכלה כמעט ולא צמחה. גם העליות בשווקים הפיננסיים, שתמכו בצריכה הפרטית, קשורות לאופטימיות סביב AI והאופטימיות הזאת כבר מתחילה להתערער כמו שנוכחנו לראות בשבוע המסחר האחרון שבו אפילו התוצאות הטובות של אנבידיה לא הצליחו לתמוך במגמה החשדנית שהחלה להתבסבס.