הצלחת פרויקט מגורים תלויה במיתוג אקולוגיה מעמדית
הסיסמא הידועה בענף הנדל"ן של "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" (מיקום, מיקום, מיקום) הפכה מיושנת. כיום המגמה החדשה בשיווק פרוייקטים יוקרתיים היא - סגנון חיים.
כיום חברות הבנייה כבר לא מסתפקות בלהציע "רק" דירה. כיום הרוכשים רוצים לקבל יחד עם הדירה גם מסגרת מובנית של סגנון חיים. הם רוצים לדעת מה הם מקבלים יחד עם הדירה.
כאשר דונאלד טרמפ, יזם הבנייה הידוע, הקים בזמנו את "מגדל טרמפ" לפני כשני עשורים, אנשיו שיווקו אותו עם מסר מובלע שאם יש לך מספיק כסף כדי לגור כאן, אז רסיסים מהזוהר המצליחני של טרמפ ידבקו גם בך. עדות לגישה זו מאפיינת כיום אין ספור פרוייקטים למגורים הנמכרים גם בארץ. המפרט הטכני חשוב, אך כיום הוא כבר ממש לא מספיק.
אחד המרכיבים החשובים במיתוג פרוייקט יוקרתי הוא האקולוגיה המעמדית שלו. עבור רבים מרוכשי הדירות הרכב האוכלוסיה ורמת השכנים מהווה שיקול מכריע בהחלטת הרכישה. הם מרגישים שאם בשכנותם מתגוררים בעלי תפקידים בכירים, כגון: רופאים, קצינים, מנכ"לים, אנשי היי-טק, זה מעניק חיזוק להחלטתם ונותן להם תחושה שבחירתם בפרוייקט מגורים זה היא נבונה. קורה לא אחת שרוכשי דירות מעדיפים להתפשר בנושא גודל הדירה ובקירבתה לעיר, אך חשוב להם יותר מיקומה בפרוייקט שמקרין איכות חיים ואקולוגיה מעמדית המספקת להם את הצורך בהשתייכות. מבחינה זו, פרוייקט המגורים מהווה מעין כרטיס ביקור, "אמור לי היכן אתה גר ואומר לך מי אתה".
לנוכח גישה זו, חברות בנייה נאלצות כיום להשקיע משאבים ניכרים במיתוג פרוייקטים, כחלק ממאמצי השיווק שלהן. הם מעצבים לפרוייקט לוגו, סיסמה, לוק ואווירה ומרפדים אותו בפרסום ויח"צנות מאסיביים, עם בחירה קפדנית של קהלי יעד. אחת הדוגמאות הבולטות לכך הוא פרוייקט yoo, ההולך ונבנה בדרך נמיר פינת ההלכה בת"א. או פרוייקטים אחרים הבונים מיצוב עם הרבה: "חלומות", "סביונים", "פסגות", "גינות", "כרמים", "פקאן", "אקליפטוס", "שמורה", "פארק", "ים", "צמרות", או "מגדלים" בהרכבים שונים. מרביתם מקרינים דימוי ירוק, מרחבים עם הרבה טבע, מתקדם, עכשווי, יוקרה, נוף, חדשנות, עיצוב, שקט, ובידול כביכול מכל מה שהכרתם עד עכשיו.
בשנות החמישים והשישים נבנו שכונות שנקראו שיכונים, קריות ומעונות פועלים. אך כיום רוכשי הדירות הפכו מתוחכמים יותר והעלייה ברמת החיים מאלצת גם את היזמים להתאים את "המוצר" לדרישות הציבור שרוצה לא רק 4 קירות, אלא מסגרת מובנית של סגנון חיים עם כל השירותים הנילווים הנגזרים ממנו.
כמו כן, ישנן שכונות מגורים וותיקות עם מותג היסטורי של מוניטין, כדוגמת צהלה או אפקה בתל אביב, אשר לצידן נבנו בתקופות מאוחרות יותר שכונות חדשות הנושאות שם המצביע על קרבתן למותג המוכר, תוך כדי מתיחתו לאזור הצמוד אליו.
קונספט נוסף שקנה לו אחיזה במיתוג פרוייקטים למגורים הוא מתחם סגור ומבודל מסביבתו, בין אם זו שכונה סגורה, או מגדלים עם שרותי שמירה וגישה סלקטיבית למבקרים מן החוץ. יתרונו בכך שהוא מעניק לדיירי המקום מרכיבי בטחון, שקט ופרטיות מירביים, ומחזק אצלם את מימד "ביתי הוא מבצרי". בתוך כך נחשפנו גם לתופעה של שכונות מגורים הפועלות כעמותה ומפעילות וועדת קבלה לרוכשים פוטנציאליים חדשים. על אף שהדבר עורר תרעומת ציבורית בחלק מהמקרים, הוא מצביע על מגמה של רצון לשמור על המרקם האנושי והאקולוגיה המעמדית הגבוהה שלו, כחלק מסגנון החיים של תושבי המקום.
כפועל יוצא מהתפישה הרווחת כיום של אקולוגיה מעמדית, ישנם לא מעט פרוייקטים למגורים שמאמצי הפרסום שלהם מופנים למגזרים יעודיים, כגון עורכי דין, אנשי צבע קבע ורואי חשבון. זאת כדי לחזק את המותג ולהעניק לו את הסטטוס הנחשק, כמו גם לתרום לרמת הביקוש שלו. שכן כידוע, אם פרוייקט מסוים נהנה מרמות ביקוש גבוהות, יש לדבר השפעה על תהליך ההחלטה של רוכשי הדירות, שמרביתם מעוניינים לשמר על ערך השקעתם. עם זאת חשוב לציין כי גורם זה אינו סטטי ומושפע ממשתנים נוספים.
דוגמאות אלה ואחרות מחזקות את תפישת האקולוגיה המעמדית והרכב האוכלוסיה כנדבך מרכזי ומשמעותי ביותר בתהליך של מיתוג שכונות ופרוייקטים למגורים. אמנם לובי מפואר עם הרבה משטחי שיש עשוי להואיל, אך לרוכשי הדירות כיום חשוב יותר לדעת מיהם השכנים שמתגוררים מעבר לקיר המשותף, מי כבר רכש כאן דירה, ומי עומד לרכוש כאן דירה. אנשים - זה כל הסיפור.
*הכותב הוא מנכ"ל חברת בדק-בית מקבוצת קו מנחה,
המספקת שרותי מידע ובדיקות לרוכשי דירות

מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב
ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.
בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.
הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית?
מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%
יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב.
- ה-CPI של אוגוסט: הקריאה השנתית תואמת לצפי, אבל הקצב החודשי מפתיע ללמעלה
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש. לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".

בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
הממוצעים שפרסם בנק ישראל משקפים פערים חדים בין הריביות שהציבור מקבל לבין אלה שהוא משלם: 1.1% על עו"ש בזכות מול 12.1% על חובה, פערים גדולים בין הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות, ובנוסף גם פערים של עשרות אחוזים בריביות אשראי בין גופים שונים
הצרכן הישראלי מחכה בכליון עיניים להורדת הריבית, שלא ירדה מינואר 2024, ובנתיים, עד ההודעה הבאה של הנגיד, בנק ישראל פירסם את נתוני הריביות במשק, שמראים בבירור כיצד רוב הציבור מאבד את כספו לאור שיעורי הריבית הגבוהים.
נתחיל בעובר ושב, שבו סך יתרת משקי הבית היא 232 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה 8.4% בלבד נושא ריבית, וגם זו נמוכה, היות והממוצע עומד על 1.1% בלבד. אם נשווה את הריבית לעובר ושב בחובה, נראה תמונה הפוכה עם ריבית ממוצעת של 12.1%. זהו הפרש של יותר מפי 10. מבחינת הריבית שתקבלו על יתרת עו"ש, בנק מסד מוביל עם 3.2%, לאומי ויהב עם 2% ואילו בבנק הפועלים יתנו לכם 0.2% בלבד על יתרת העו"ש. אם נסתכל על הריבית על עו"ש בחובה, לקוחות בנק לאומי ישלמו את שיעור הריבית הגבוה ביותר, 13.6%, ואחריהם גם לקוחות של בנק הפועלים ישלמו שיעור גבוה של 12.9%, דיסקונט עם 11.3% ומזרחי עם 10.1%. הבנק הזול ביותר בתחום הוא יהב, עם 9.10% בלבד.
הריבית גבוהה, אבל לא בפיקדונות
מבט על נתוני הריבית בהלוואות מראה פער עצום בין הממוצעים, היות והלוואה חוץ בנקאית אצל כאל תגבה מכם ריבית ממוצעת של כ-11.3%, בעוד שאם תעשו זאת בבנק הדיגיטלי, וואן זירו, תיגבה מכם את הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר, 6.9%, אך היקף ההלוואות שלו נמוך במיוחד. בבנקים הקטנים יותר תקבלו הלוואות בתנאים טובים ביותר, כשבנק מסד ויהב עם כ-7.9% ו-8.1%, בהתאמה. מבין הבנקים הגדולים, ממוצע ההלוואות של דיסקונט הוא הנמוך ביותר, עם 8.4% ואילו מזרחי עם הממוצע הגבוה ביותר, כ-9.5%, כך שגם בקרב הבנקים הגדולים ישנו הפרש לא קטן בכלל. מבחינת הלוואות אצל גופים חוץ בנקאיים, אצל מקס וישראכרט ההלוואה תהיה בריבית גבוהה של 10% וכ-10.7%, בהתאמה. במילים אחרות, הפערים מראים כי לקוח עלול לשלם פי 2 ריבית, בהתאם לבחירתו בגוף הפיננסי. ממוצע הריבית על ההלוואות עומד על כ-9.2%. סך ההלוואות שניתנו באוגוסט הוא 4.97 מיליארד שקל.
אם נסתכל על פיזור הריביות להלוואות נראה נתון בולט נוסף, שמראה פערים גדולים בין לקוחות אותו הגוף. בכאל, למשל, הריבית הממוצעת היא 11.3%, אך לקוחות מסוימים חווים ריביות של עד 16.7%. במרכנתיל, הטווח נע בין 6.4% ל־15.5%, ובהפועלים מ־6.6% ועד 14.7%. וכך, במקרים פרטניים שבהם הלקוחות הם בעלי פרופיל סיכון גבוה הריבית תהיה גבוהה דרמטית מלקוחות "טובים".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך הפיקדונות של משקי הבית עמד על כ-39.6 מיליארד ש"ח, והחריג הוא הבנק הדיגיטלי One Zero, שמציע ריבית קבועה של 5% בפיקדון לשנה, בעוד שהממוצע על הריבית הקבועה בפקדונות לשנה עומד על 4.2% והבנקים הגדולים ברובם נותנים תשואות נמוכות יותר, כשלאומי הוא היחיד מהבנקים הגדולים שנמצא מעל הממוצע, עם ריבית קבועה של כ-4.3%. את הריבית הקבועה הנמוכה ביותר מבין הבנקים הגדולים תקבלו בבנק הפועלים, עם 4.08% בלבד, ואילו בבנקים הקטנים המצב אף פחות טוב, כשבבנק מסד תקבלו 3.69% בלבד. וכך, גם כשמדובר בפיקדון שנתי, אנחנו רואים שרובה המוחלט של המערכת נותנת שיעור נמוך יותר מריבית הבסיס של בנק ישראל.