ככל שההון העצמי גבוה יותר - המשכנתא גבוהה יותר
ככל שההון העצמי של הלווה גבוה יותר, עולה גם סכום המשכנתא אותו הוא נוטל, כך עולה מבדיקה שערכה מחלקת המחקר של חברת AMG מודלים כלכליים, המתמחה בייעוץ ובמיחזור משכנתאות.
הבדיקה, שנערכה בקרב כ-850 מלקוחות החברה, ניסתה לבדוק האם קיים קשר בין גובה ההון העצמי ההתחלתי העומד לרשות רוכשי הדירות, לבין היקפן הכספי של המשכנתאות הנלקחות ע"י הלווים. לדברי גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברת AMG מודלים כלכליים, נתוני הסקר, ניפצו את הדעה הרווחת לפיה ככל שההון העצמי גבוה יותר, המשכנתא הנלקחת הינה נמוכה יותר: "מנתוני הסקר עולה, כי דווקא בעלי ההון העצמי הגבוה הנם בעלי המשכנתאות הגבוהות ביותר. מדובר בצרכנים חכמים היודעים לכלכל את צעדיהם הפיננסיים בחוכמה, על פי רוב בעלי השכלה פיננסית/משפטית אשר נוטלים משכנתא באחוזי מימון גבוהים, על אף שיש ביכולתם לרכוש את הדירה כמעט ללא צורך במשכנתא כלל, תוך התחייבות להחזרים חודשיים גבוהים. את הונם העצמי הם מנתבים לאפיקי השקעה סולידים המניבים תשואה העולה על גובה הריבית במשכנתא וכך מרוויחים מההפרש שנוצר".
על פי הסקר, המשכנתא הממוצעת של 74% מבין בעלי ההון עצמי בגובה של כ-250-300 אלף דולר הינה בגובה של כ-300-350 אלף דולר. כמו כן, 87.5% מהנשאלים בעלי הון עצמי התחלתי הנע בין 150-200 אלף דולר, רוכשים דירה במחיר ממוצע של כ-400 אלף דולר והיקפה הכספי של המשכנתא הממוצעת הנלקחת על ידם עומדת על כ-250-280 אלף דולר.
לעומתם, 78% מבעלי הון עצמי התחלתי הנע בין 40-50 אלף דולר רוכשים דירה במחיר ממוצע של עד 110 אלף דולר ולפיכך נוטלים משכנתא ממוצעת בגובה של כ-100 אלף דולר. 66% מבעלי הון עצמי ההתחלתי הנע בין 60-70 אלף דולר, רוכשים דירה במחיר של כ-180-200 אלף דולר ונוטלים משכנתא בגובה של כ-120-150 אלף דולר.
לדברי רופא, לאחרונה ניכרת מגמה בקרב נוטלי המשכנתאות, בעיקר מהמעמד הבינוני, של הקטנת ההתחייבות החודשית, או על ידי מיחזור המשכנתא או על ידי פריסתה לתקופה ארוכה יותר וזאת, על מנת לשמור על רמת חיים מסויימת תוך הפחתת העומס הכלכלי והסיכונים: "אם עד לפני כשנתיים תקופת ההלוואה הממוצעת בקרב נוטלי המשכנתאות עמדה על 15-20 שנה וההחזר החודשי עמד על 3450 שקל בממוצע, הרי שכיום, נוכל למצוא יותר ויותר אנשים הממחזרים את המשכנתא לתקופה של 17-25 שנה ומקטינים את ההחזר החודשי ל 2400 שקל בממוצע.
בנוסף, קיים גם יחס ישיר גם בין רמת ההכנסות החודשיות למינוס בבנק. הווה אומר, ככל שההכנסה החודשית גבוהה יותר, כן המינוס גבוה יותר. לכאורה הנתונים הללו הינם בגדר אבסורד, אולם ההסבר לכך פשוט, מאחר והבנקים מאשרים אוברדרפט בגובה ההכנסה החודשית הממוצעת למשפחה ועל כן, ככל שההכנסה המשפחתית גבוהה יותר, כך גם האשראי. מבדיקה מעמיקה של הנתונים הפיננסיים עולה כי המנטליות הישראלית מכתיבה אורח חיים ברמה גבוהה, הרבה מעבר ליכולות הכלכליות, מה שמסביר באופן מובהק את המינוסים והחריגות הגדולות אליהם נכנס הישראלי הממוצע".
אנבידיהקריית טבעון - למה אנבידיה בחרה בה ו-10 עובדות על האזור
רשות מקרקעי ישראל אישרה הקצאת קרקע בפטור ממכרז לחברת אנבידיה בקריית טבעון, כחלק מתוכנית להקמת קמפוס טכנולוגי ענק - קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון. הפרויקט, שממתין לאישור סופי מהנהלת החברה העולמית, צפוי להעסיק קרוב ל-10,000 עובדים ולהשפיע על לפחות 10,000 נוספים. קריית טבעון שמתגוררים בה כ-20,000 תושבים, עומדת לכאורה בפני שינוי גדול. האם הציפיות מוגזמות?
הקמפוס החדש יעסיק כאמור עובדים חדשים רבים, אבל לא חייבים לגור בקריית טבעון כדי לעבוד באנבידיה. יש ישובים רבים בסמוך, חיפה במרחק של 18 דקות. גם תל אביב במרחק של שעה, נתניה בפחות מ-50 דקות. ויש תחבורה יחסית נוחה - זה היה התנאי הגדול של אנבידיה. כלומר, זה בהחלט אירוע חשוב לקריית טבעון ולאזור כולו, אבל צריך לקחת אותו בפרופורציות. חלק גדול מהעובדים יגיע לאזור בבוקר ויעזוב אחרי הצהריים. יהיו כאלו שיעדיפו לגור בסביבה, אבל צריך לזכור שמדובר על הקמה שתיקח שנים ושהמעבר לאזור על פני שנים, כנראה לא יהיה בהיקפים ענקיים - כן, האזור יגדל באוכלוסייה, יתחזק כנראה כלכלית, אבל האם קריית טבעון תגדל ל-30 אלף איש תוך 3 שנים? - מה פתאום.
אז מה כן יקרה? מחירי הדירות יעלו. גם ככה אין היצע גדול של דירות והמחירים בעלייה, והציפיה לאנבידיה תוביל לעלייה מדורגת במחירי הדירות באזור. יהיו עסקים רבים בקמפוס והתעסוקה באזור תגדל - גם של יהודים וגם של ערבים (שמהווים כ-25%-30% מאוכלוסיית האזור). האם זה יוביל לפריחה אדירה? אולי זה יקרה במרחק של 10 שנים מהיום, אם הקמפוס יילך ויתרחב. אלו תהליכים ארוכים. תהיה פריחה, אבל לא בום כלכלי אדיר באזור.
הקמפוס של אנבידיה ישתרע על 90 דונם, עם פוטנציאל לבניית 120,000 מ"ר של מבנים. המיקום, בגבול המערבי של קריית טבעון ליד מחלף שער העמקים בכביש 6. תחנת הרכבת בכפר יהושע, במרחק קצר. אנבידיה, שמתמקדת בפיתוח שבבי AI ומערכות גרפיקה, רואה בקמפוס זה חלק מהרחבת פעילותה בישראל. החברה כבר מפעילה מרכזי פיתוח בתל אביב ובאר שבע, וכעת היא מכוונת לצפון כדי לנצל כוח אדם מיומן באזור חיפה. ההקצאה בפטור ממכרז משקפת אסטרטגיה ממשלתית לעודד השקעות זרות בפריפריה, עם תמריצים כספיים שמפחיתים עלויות ראשוניות ומעודדים יצירת מקומות עבודה איכותיים. השאלה אם המדינה לא נותנת בחינם. נזכיר כי גם לאינטל נתנו הנחות ענקיות. בדיעבד לא בטוח שזה היה צעד חכם. עכשיו אנבידיה היא המלכה, אבל הגלגל מסתובב. את המתנות לחברות הגלובליות צריך לדעת לפזר, לא לשים את כל הבצים בסל אחד.
- קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון
- השאלה שעולה מדוח המבקר בנושא הארנונה: לאן נעלמו 10 מיליארד שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקמפוס החדש יאפשר פיתוח מוצרים כמו שבבי Blackwell, שמיועדים למרכזי נתונים. מנכ"ל אנבידיה ג'נסן הואנג ציין בעבר כי ישראל היא "מרכז חדשנות מרכזי". ישראל מהווה כ-10% מכוח האדם של אנבידיה ובמו"פ כנראה שמדובר על סדר גודל של 15%. המרכזים בישראל והצמיחה כאן מאוד חשובים לאנבידיה שצפויה להשקיע 2 מיליארד דולר בקמפוס. אנבידיה כבר מעסיקה בישראל כ-5,000 עובדים עוד כ-3 שנים זה יוכפל.
״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״
מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?
שער הדולר השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף 0.04% אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.
אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה.
לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים.
הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.
- רבל זינקה 10.9%, אפולו 7.4%, אקונרג'י ב-5.5%; נעילה חיובית בת"א
- שער הדולר מזנק ב-0.8% - המשך לנפילות בוול סטריט; ומה קורה בחוזים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנפגעים
מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות
