רשימה זו מטרתה ניתוח הסיבות להאטה שצופים כותבים שונים בשוק הנדל"ן עד שנת 2007.

ראשית, השבח לרשות המיסים על הרפורמה במס של ו. קפוטא-מצא. הרפורמה כוללת שורה ארוכה של שינויים כמו פר-רולינג, פטור-השתתפות, קרנות-נדל"ן, הפחתת שיעורי המס, ותכנוני מס אגרסיביים, שמשקל כולם מצטבר כדי רפורמה משמעותית וחשובה אף אם חלקיה אינם שקולים לבדם לכדי משקל כזה. רוב, כמנהל כשרוני הוכיח כי ראיית-על מנותקת מעיסוק אובססיבי במילים ומשפטי חוק יכולה להביא לתוצאות טובות. איחוד האגפים שלא רבים האמינו בו הופך לעובדה מוגמרת והגבייה, למרות הצמיחה הסולידית (אך היציבה) במשק עולה על כל המדדים האוביקטיביים גם בהשוואה לעבר. יוזמות מקוריות של מס וחלילה, הרתעת מתכנני מס, מעצר אנשי מס שונים, יוצרים כולם אפקט של הגברת גבייה וולונטרית. התופעה של כדאי לי "לשלם יותר" מס פושטת ומפכה בין שארית משלמי המס בעשירונים העליונים. אפילו מנהלי משרדי-מס החלו לוותר על קנסות כשהבינו כי יש בכך תוספת לגביה, אודות לקטרזיס שערך בהם זאב פורת. עם כל זאת החקיקה הנוגעת למס שבח לוקה במספר חסרונות שיובילו להאטת הגביה. טור זה תומך קבוע ביוזמות מס חיוביות כאמור, ולפיכך נמליץ בהמשך על תיקוני חקיקה שיוציאו המקרקעין מן הקפאון אותו מנבאים רואי שחורות. הבעיה, אם בכלל, טמונה בתיקון 147 לפקודה. תיקון 147 לפקודת מס הכנסה שנחקק ביולי שנה זו קובע כי מס על ריווחי הון ירד החל משנת 2006 ומיסוי על מקרקעין ירד החל מ-2007 ל-20% מס, במקום 25% מס, שהיו בתוקף לגבי ריווחי הון מ-2003 ולגבי מיסוי מקרקעין מ-7 לנובמבר 2001.

חריג לחקיקה הנ"ל קובע כי בעל שליטה של 10% יהיה חייב במכירת מניות במס בשיעור 25%. חריג שני קובע כלל ניפרד ביחס לחבר בני אדם, שיחוייבו ב-25% מס. בכך יש אמנם הקלה לגבי חברות שחוקי האינפלציה חלים עליהם, זאת עקב ביטול משטר האינפלציה על מניות בבורסה, והורדת שיעורי המס על מניות נסחרות ל-25% רטרואקטיבית החל מ-2006.

· לגבי נכסים שנרכשו בין השנים 1948 ל-1960 חלים שיעורי מס מירביים בין 12% ל-24%. עם זאת לאור האלטרנטיבה שנקבעת, לפי רצון הנישום, יוכל המוכר לבחור בשיעור מס מירבי של 20% לפי החוק החדש. גם ביטול שיעורי מס ההסטוריים שנקבע רק לחברות נדל"ן בעלות הכנסות מעסק (יכין חק"ל, פרדס, וכיוצא בזה חברות של חקלאים עצמאים בלתי מאוגדים בתנועת המושבים או הקיבוצים. תיקון המהווה הפלייה בלתי חוקתית ולכן סביר שיבוטל על ידי בית המשפט לחוקה בישראל, קרי בג"צ) הוגבל לעליה עד תיקרה בשיעור של 20%.

· ההפלייה הנ"ל קובעת בנוסף כי גם יחיד שקיבל קרקע מחברה עסקית כאמור, אגב פירוק החברה, יווספו החל משנת 2005 – 1% בכל שנה לשיעורי המס ההיסטוריים. אך בכל מקרה כאמור לעיל לא יותר מ-20%.

· לגבי נכסים שנרכשו, אחרי 31.3.61 (סוף ש"מ 1960) ועד 7.11.2001 יחולו שיעורי מס המשוקללים לפי שיעור המס השולי המקסימלי של היחיד ושיעורי המס של 20% (25% בוטל רטרואקטיבית) החל משנת 2003 לריווחי הון מ-7.11.01 לגבי מקרקעין. עם הורדת שיעורי המס הכלליים השקלול ירד אף הוא כך שלדוגמה בשנת המס 2010 יעשה שיקלול בין 20% ל-44%.

· קיים גם שיעור 16% מס. לגבי נכסים שנרכשו בתקופה שבין 7.11.2001 ליום 31.12.2002 נקבעה ברפורמת מס שבח, תיקון 50, הקלה מובנית המלווה את המקרקעין עד למכירה ולפיה מוכר יהיה זכאי להנחה בשיעור 20%. הווה אומר, מכירה של מקרקעין שנקנו בין 7.11.01 ל-31.12.02 תזכה את המוכר להקלת מס בשיעור של 20%. מוכר בשנים 2006-2005 יהיה זכאי להנחה 5% מ-25%, המס השולי החל, ובסך הכל ישלם 20% מס. מוכר בשנים 2007 ואילך יהיה זכאי ל-4% הנחה במס, וסך הכל ישלם 16% מס במקום 20% מס שנקבעו בתיקון 147 הנ"ל החל מ-2007.

· לגבי זכויות במקרקעין שנרכשו בתקופה שבין יום 1.1.03 ליום 31.12.2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור 10% משיעור המס החל, הווה אומר מס בשיעור 22.5% למוכרים בשנים 2006-2005 ומס בשיעור 18% למוכרים בשנים 2007 ואילך.

· לגבי נכסים שנרכשו לאחר 31.12.2003 יחולו שיעורי המס האמורים לעיל, הווה אומר 25% בשנים 2006-2005 ו-20% משנת 2007 ואילך.

במידה ועל המקרקעין שולם סכום כסף בעת רכישתם, הרי שעל המרכיב האינפלציוני ישולם מס בשיעור 10% על החלק האינפלציוני עד ליום 31.12.93 ועל החלק שמיום זה ואילך לא ישולם מס כלל.

מתגובות ראשונות עולה כי יש היסוס לגבי עיתויי מכירה בתקופה הקרובה, שכן אדם שברשותו מקרקעין, ויש באפשרותו להמתין תקופת ביניים לא ארוכה, הרי שמכירה בשנת 2007 ואילך יכולה להקנות לאותו אדם שיעורי מס שבח מופחתים, הנעים בין 5%-4% אם המכירה בשנת 2007 או אפילו 10% אם המכירה הינה בשנת 2010, והכל בהתחשב בתאריך רכישת המקרקעין.

למותר לציין כי החלת שיעורי המס החדשים (20%) החל משנת 2007 ולא משנת 2006 היא לדעתנו ביסוד עיכוב שוק הנדל"ן. איננו יודעים אם אכן כך, לפחות לא באופן גורף (קבלנים, יזמים אינם מושפעים), אך למנוע חשש לירידה בעסקות הנדל"ן בשנים 2005 ו-2006 ועל מנת להגביר הגביה המלצתנו: לתקן מועד הורדת המס בנדל"ן ל-20% מיידית ואפילו לקבוע מס של 19% למכירות עד סוף 2005.