צבי סטפק
צילום: ביזפורטל
דעה

אג"ח צמודות למדד הדיור - היתרונות והחסרונות

התוכנית להנפקת איגרות חוב צמודות למדד מחירי הדיור היא בחזקת Win – Win – Win למשפרי הדיור/רוכשי קורת גג, לרוכשי הדירות להשקעה ולמדינה; יש לה אמנם חסרונות אבל ניתן להתגבר על מרביתם 
צבי סטפק | (12)

בהמשך לטור הראשון: שוק המניות ושוק הדירות - על הדמיון והשוני בין השווקים והאם יש בינהם מתאם?, והצגת הבעיות בשוק הדירות, הנה הצעה שעשויה להביא להפחתת ביקושים בשוק הדירות ולהקל על רוכשי הדירות. 

ההצעה שלי היא להנפיק איגרות חוב צמודות למדד הדיור, תוכנית שתכניס שקט למערכת ושיש בה יתרונות לשחקנים השונים: רוכשי דירה להשקעה, רוכשי דירות לקורת גג וגם למדינה. זו תוכנית שהצעתי לפני כמה שנים, ומסיבות שונות, כנראה, לא כולן ענייניות, לא התקבלה, וחבל כי אני מאמין שהיא הייתה יכולה לבלום או לפחות למתן את עליית מחירי הדירות וכך גם היום. 

התוכנית היא להנפיק איגרות חוב מטעם המדינה שתהיינה צמודות למדד מחירי הדירות באופן מלא ותספק ריבית בשיעור שייקבע על ידי השוק. רכישת איגרות החוב בהנפקה וגם לאחר מכן תהיה מוגבלת ללקוחות פרטיים ותיאסר על משקיעים מוסדיים לסוגיהם. איגרות החוב תיסחרנה, אחרי הנפקתן, בבורסה. 

 

צד המשקיעים

מנקודת ראותם של המשקיעים בדירות, מכשיר פיננסי חדש זה יעניק להם אפשרות להמיר השקעה בדירה שהיא השקעה לא נזילה בהשקעה נזילה, אפשרות להחליף השקעה שיש בה אמנם אפשרות לאפסייד – רווח במקרה של המשך עליית מחירי הדירות, אך יש בה גם אפשרות של דאונסייד – ירידת מחירים והפסד, במכשיר פיננסי שגם בו יש אפסייד ודאונסייד. (אלא אם המדינה תהיה מוכנה לתת הגנה חלקית מפני ירידה, מה שלא צפוי לקרות). זאת ועוד: יש כאן חיסכון ברור בעלויות של מס רכישה, עלויות נוספות ו"התעסקות", לא תמיד בריאה, עם השוכרים. 

בניין דירות בתל אביב; קרדיט: דורון סהר

בניין דירות בתל אביב; קרדיט: דורון סהר

צד הרוכשים/דיירים

מנקודת ראותם של צרכני הדירות, בין שמדובר ברוכשי דירה ראשונה, ובין שמדובר במשפרי דיור, ה"משדרגים", היתרון הגדול הוא שיש להם פה מכשיר פיננסי שמגן עליהם מפני המשך עליית המחירים.  

יתרה מזו, אותם רוכשי דירה ראשונה שמסוגלים להמתין עם הרכישה, ישיגו מכשיר,  שגם מגן עליהם מפני המשך העלייה וגם מאפשר להם בהמשך לקנות דירה במחיר נמוך מזה של היום, אם וכאשר מחירי הדירות יירדו, ומצבם בוודאי שלא הורע. 

המדינה תספק מסר ברור לשוק

קיראו עוד ב"שוק ההון"

לכאורה, עקב האכילס של התוכנית טמון בכך שהמדינה נוטלת על עצמה סיכון גדול של המשך עליית מחירי הדירות בשיעור שלא ניתן לחזות אותו מראש. במקום להנפיק אג"ח צמודות למדד המחירים לצרכן, היא תנפיק, רחמנא ליצלן, אג"ח צמודות למדד מחירי הדיור. 

אכן, הציבור יתפוש את המהלך הזה כסיכון שהמדינה לוקחת על עצמה. אבל היא הנותנת. יש פה מסר ברור של המדינה לשוק – אנחנו מאמינים שמחירי הדירות גבוהים מדי ולא ימשיכו לעלות אלא יירדו, אנחנו עושים הכל כדי שזה יקרה, ולכן אנחנו מוכנים לקחת את הסיכון הזה. הציבור יאמר לעצמו, שאם המדינה מוכנה לקחת את הסיכון הזה על עצמה, סימן שיהיה לה אינטרס ברור להוריד את מחירי הדיור. מכיוון שחלק ניכר מבעיית הביקוש המקדים נובע מחוסר אמון מתמשך שהוא תוצאה של מה שקרה עד היום, ומחרדה שהמחירים ימשיכו לעלות, הרי שלאלמנט הפסיכולוגי יש כאן משמעות מיוחדת.  

ואחרי כל זה, בפועל, להערכתי, לא באמת מדובר בסיכון מבחינת המדינה, ואפרט. 

האם גם כאשר מדובר באגרות חוב צמודות למדד המחירים לצרכן, המדינה יודעת לחזות את שיעור עליית מדד המחירים לצרכן בעשור הקרוב? נכון, יש סטטיסטיקה שמראה שהממוצע השנתי, נניח, ב-15 השנים האחרונות היה קרוב ל-2%, אבל, האם זה מבטיח, שזה יהיה המצב גם ב-15 השנים הבאות? 

ובאשר להתנהגות מדד הדיור, גם לזה יש סטטיסטיקה: עלייה ריאלית שנתית (בהשוואה למדד המחירים לצרכן) ממוצעת של כ-2.4% מאז 1994, השנה שממנה והלאה יש תיעוד מסודר של מחירי הדיור.  

נניח, לצורך העניין, שהפער קדימה בין שני המדדים לא יהיה 2% לשנה, אלא 5% בשנה, כלומר, שמדד מחירי הדירות יעלה בשנים הבאות ב-5% בממוצע שנתי יותר ממדד המחירים לצרכן. זה אומר, שהתחייבות המדינה על הנפקה של 10 מיליארד שקל בהשוואה להנפקת אג"ח צמודות למדד המחירים לצרכן באותו סכום תגדל בכ-500 מיליון שקל בשנה. זו הוצאה נוספת שתקציב המדינה יכול לעמוד בה. אבל, זוהי תמונה מוגזמת, שכן בפועל מה שיקרה הוא, שאם אכן מדד מחירי הדירות ימשיך לעלות באופן ניכר בשנים הקרובות, חלק מהעלייה שלו הרי תגיע ממילא גם למדד המחירים לצרכן דרך מחירי השכירויות שיעלו אף הם, ובנוסף – המיסים שתקבל המדינה מענף הנדל"ן יגדלו יחד עם עליית המחירים, וכנראה, גם כתוצאה מהעלייה ברמת הפעילות בענף. אלה יקזזו חלק ניכר מן העלייה בהתחייבויות המדינה. 

יתרון נוסף של הנפקת אג"ח צמודות למדד הדיור הינו שהוא נותן למדינה כלי יוצא מן הכלל לאמוד ולנתח באופן רציף את ציפיות הציבור לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות. זאת, באמצעות השוואה בין התשואה לפדיון שתיתן אגרת חוב שצמודה למדד מחירי הדירות לבין אגרת חוב שצמודה למדד המחירים לצרכן, שתיהן לאותה תקופה. כך בדיוק אומד בנק ישראל את הציפיות לאינפלציה. הוא משווה את התשואה לפדיון של אג"ח צמודה למדד המחירים לצרכן לתשואה לפדיון של אגרת חוב שקלית לאותה תקופה.  

כללו של דבר: מנקודת ראותם, הן של המשקיעים בדירות והן של צרכני הדירות – קוני דירה ראשונה ומשפרי דיור, יש כאן מצב של Win-Win-Win – עיקר התועלת שתופק מן המכשיר החדש תהיה בצד של צינון הביקוש ופחות בצד של הגדלת ההיצע, אבל בכל מקרה, היתרון בתוכנית הזו שהיא היחידה שעובדת בו זמנית על שני צידי המשוואה: ביקוש והיצע.  

 

ומהו, בכל זאת, חסרונה של התוכנית?  

על פניו, החסרון העיקרי של התוכנית בהשוואה לרכישה פיזית של דירה טמון בכך, שכאשר רוכשים דירה ששוויה, נניח, מיליון שקל ויש לך הון עצמי של 400 אלף שקל, אתה יכול לקבל משכנתא של 600 אלף שקל, וכך לרכוש את הדירה ו"לבטח" את עצמך מפני עלייה נוספת במחיר. 

במקרה של השקעה באגרת חוב צמודה למדד מחירי הדירות, אתה תוכל להשקיע רק את מה שיש לך, קרי, 400 אלף שקל, שהרי לא מתקבל על הדעת שתיקח/תקבל הלוואה רגילה על 600 אלף שקל הנותרים. באופן כזה, אתה מוגן מפני עליית מחירים רק על אותם 400 אלף שקל, ואם מחירה של הדירה יהיה "מחר" מיליון ומאתיים אלף שקל, כלומר, מחירה עלה ב-20%, אתה חסכת לעצמך מתוך ה-200 אלף שקל רק 80 אלף שקל, ואתה תיאלץ להוציא מכיסך עוד 120 אלף שקל. כלומר, זאת לא הגנה מושלמת. 

כדי להתגבר על החסרון הזה שלא מאפשר לרוכש אגרות החוב "לבטח" את עצמו באופן מושלם מפני עלייה במחירי הדירות (על כל סכום שוויה של הדירה), ניתן לשלב בהנפקה גם כתבי אופציות שיאפשרו למחזיק בהם לרכוש אגרות חוב נוספות בעתיד (תמורת תשלום, נוסף, כמובן). זהו, למעשה, סוג של מינוף שדומה ואף עדיף על המינוף המושג באמצעות לקיחת משכנתא. לא בטוח שבסביבה הנוכחית, האוצר יהיה מוכן למהלך כזה שהוא סוג של חשיבה מחוץ לקופסה. 

לא בטוח שמשרד האוצר מוכן לחשיבה כזו מחוץ לקופסא; שר האוצר, בצלאל סמוטריץ'; קרדיט:ניב מוסמן, לעמ

לא בטוח שמשרד האוצר מוכן לחשיבה כזו מחוץ לקופסא; שר האוצר, בצלאל סמוטריץ'; קרדיט:ניב מוסמן, לעמ

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    צבי סטפק , ניתוח מצוין , בן אדם רציני וכלכלןבחסד (ל"ת)
    רן 29/08/2024 11:03
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    מצר מצויין שהוצע ע"י משקיעים בעבר והמדינה העתיקה אותו (ל"ת)
    רמי 26/08/2024 10:02
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    כלכלן בשוק ההון 25/08/2024 13:48
    הגב לתגובה זו
    צריך קודם להקים מדד קייס-שילר ישראלי. זה ייקח כמה שנים (20?). אחרי שיוכח כאמין אפשר לנסות ולהנפיק עליו אג"ח.
  • 8.
    אמיתי 25/08/2024 12:48
    הגב לתגובה זו
    אז הוא כנראה לא מודד את מחירי הדיור. דירה שנקנתה ב 94 שווה היום פי 8. שזה בערך 7% שנתי. ונתון זה של עליה במחירי הדירה הוא האחראי היחידי לכך שעסקה לא משתלמת כמו משכנתא הופכת לבוננזה. קומבינות.
  • 7.
    העורב 25/08/2024 12:06
    הגב לתגובה זו
    ואיזו כנסת שלרוב חבריה יש יותר מדירה אחת תצביע בעד אסון כזה ?
  • 6.
    משקיע 25/08/2024 11:58
    הגב לתגובה זו
    ניחוש שלי הם לא יסכימו. רגילים להפיל את הסיכון על האזרחים והמשקיעים הקטנים
  • 5.
    סחור סחור 25/08/2024 11:50
    הגב לתגובה זו
    שאין למדינה אינטרס להוריד את מחירי הדירות. אז כל רעיון תומך יזרק לפח
  • 4.
    למרות החסרונות, רעיון מעולה (ל"ת)
    שאלתי - אל 25/08/2024 10:03
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    עכשיו רק תסביר איך המנפיק מתכסה מול המדד (ל"ת)
    דני שמאי נהריה 25/08/2024 07:52
    הגב לתגובה זו
  • תקרא שוב (ל"ת)
    ותבין... 25/08/2024 10:03
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ZZ 25/08/2024 07:19
    הגב לתגובה זו
    כול עוד אין מנגנון המרה סביר בין האגח לנכס הבסיס התוכנית לא תהה טובה בטח כשיש שוק עתיקי קרי חוזים ואופציות., המדינה צריכה להשכיר אדמות בחינם ל100 שנה (מתגלגל) לקופות גמל במכרז לבנות דירות רבות לשכירות ארוכות טווח, צריך להפריד בין הבעלות לדירה לבין הזכות לגור בדירה לטווח ארוך בש"ד סביר.. אף אחד לא צריך לשמור על מחירי הדיור כמו שהוא לא שומא על אף השקעה אחרת הוא כן צריך לשמור על כמות מאוד גדולה של שכירות לטווח ארוך . וגם קופות הגמל ירוווחו(שזה אנחנו) מוצר אלטרנטיבי בתשואה טובה (שהרי האדמה חינתם המכרד על כמות הדירות/שכ"ד)
  • 1.
    החיים 25/08/2024 07:07
    הגב לתגובה זו
    אני לא קלקלן...אבל יהיה אינטרס של כולם שהמחירים יעלו אז המחירים יעלו מי שלא יצליח לקנות אג"ח לפני שמחירו של האג"ח יזנק יקנה דירות...כי הרי המדד יצביע על זינוק עתידי במחירי הדירות
כסף
צילום: Freepik

קרנות ההשתלמות באוגוסט: תשואה של כ-1.1% במסלול הכללי; כ-1.3% במסלול המנייתי

המסלולים הכלליים הניבו תשואה ממוצעת של כ-1.1% באוגוסט, והמנייתיים התקרבו ל-1.3%; אנליסט ומנורה בולטות בראש, מור וילין לפידות בתחתית; מתחילת השנה: פערים של יותר מ-1.5% בין מובילים לנגררים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה קרן השתלמות

אוגוסט אולי נפתח באי-ודאות בשווקים עם חששות גיאו-פוליטיים אבל הסתיים כשעוד חודש טוב לחוסכים. מדדי המניות סגרו בעליות נאות בארץ ובעולם, והתשואות בקרנות ההשתלמות ממשיכות לטפס, עם ממוצע של כ-1.1% במסלולים הכלליים וכ-1.3% במסלולים המנייתיים.

מנורה ואנליסט מושכות קדימה במסלול הכללי

במסלולים הכלליים, שמיועדים לרוב הציבור ומחזיקים בתמהיל מגוון יחסית של מניות, אג"ח ונכסים אלטרנטיביים, נרשמה באוגוסט תשואה בטווח של 0.92% עד 1.24%. את הטבלה החודשית הובילה קרן ההשתלמות של אנליסט, עם 1.24%, כשאחריה מיטב עם 1.19% ומנורה עם 1.17%.

בתחתית הטבלה עומדת קרן ההשתלמות של אינפיניטי, עם תשואה של 0.56% בלבד, נמוכה משמעותית מהממוצע הענפי. מעליה נמצאת ילין לפידות עם 0.92% ומגדל עם 0.97%.

אם מסתכלים על התשואה המצטברת מתחילת השנה, גם כאן אנליסט בראש עם 9.82%, כשמור (9.62%), מגדל (9.50%) וכלל (9.74%) קרובות אליה. בתחתית נמצאות אינפינטי (0.56%) ילין לפידות (8.19%) והראל (8.15%).

בהסתכלות על שלוש השנים האחרונות אנליסט מובילה עם 35.29%, לפני מיטב (33.07%) ומור (33.56%). אינפיניטי משתחלת למרכז הטבלה עם תשואה של 32.41%, קצת מעל כלל וילין לפידות. מנגד, הראל נשארת מאחור עם 26.65% בלבד - פער של כמעט 9% מהמובילה.


הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה בת"א סגרה על האפס; ניו מד עלתה 2.9%

טבע ירדה 3.6%, הביטוח עלה 0.85%, הבנקים ירדו 0.4%

מערכת ביזפורטל |

השוק תיקן את הירידות. אולי זה בגלל שנתניהו קצת חזר בו מהאמירה הקשה של אתמול, כשבמקביל יש חדשות משרדי ממשלה מקבילים על שת"פ עם העולם. בולט במיוחד משרד האנרגיה - היו דווח על העמקת שיתוף הפעולה עם קפריסין לשם העברת גז לאירופה. מעבר לכך, נתניהו מתכנן מסיבת עיתונאים הערב בנושאים כלכליים. השוק מעריך שתהיה הרגעה מסוימת. 


ידיעה נוספת בתחום האנרגיה היתה על הרחבת התשתיות לצנרת שתוביל גז מישראל למצרים - שברון נערכת להגדלת ייצוא הגז מישראל למצרים. מדובר על פרויקט לוויתן כמובן וזה השפיע על מניות לוויתן בעיקר ניו מד שזכתה כבר מהבור לתשואה עודפת על השוק בזכות הראיון בביזפורטל - יוסי אבו: "השוק מפספס את ניו מד" - מאיפה יגיע האפסייד בהמשך?


הנפקות פרטיות פוגעות במשקיעים מקרב הציבור. הנה הדוגמה האחרונה - חברת חג'ג' אירופה חג'ג' אירופה -11.42%  , שקיימה אמש מכרז למשקיעים מסווגים והנפיקה עבורם מניות שדה פקטו דיללו את המשקיעים הפרטיים. להרחבה בנושא ראו כאן - צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%.

הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו. פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי - הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?

מנכ״ל משרד התחבורה: "צריך להיות ערס כדי לשחרר תקציבים" - משה בן זקן מדבר על השיח מול האוצר, על התחב״צ, על רכבת מהירה לחיפה ועל זה שחייבים להשקיע בתשתיות אפילו אם הרובוטקסי בדרך לפה כי ״גם טסלות יכולות להיתקע בפקקים״; הוא משוכנע שישראל בדרך למהפכה תחבורתית אבל מזהיר שלא יקרה כלום בלי תקציבים, ביצוע והרבה מרפקים. משרד התחבורה טוען שהוא סוף סוף "שם גז". בועידת התשתיות של ביזפורטל, מנכ"ל המשרד משה בן זקן נשמע אופטימי, אבל לא מתכחש למציאות הקשה שפוגשת את כולנו כל בוקר על הכביש. לדבריו, תקציבי עתק כבר ממומשים בשטח, פרויקטים של רכבות מהירות מתקדמים, וגם על מהפכת התחבורה האוטונומית הוא אומר "אנחנו שם".