עסקת מניבים זנלכל – מי עשה עסקה טובה יותר?
זנלכל זנלכל -0.69% דיווחה היום על עסקה למכירת מתחם בבעלותה באזור התעשייה אלון תבור (עפולה) עליו ממוקמים מפעל השימורים של החברה ושטחי אחסנה לקרן הריט מניבים וזאת תמורת 154 מיליון שקל. כשבודקים את זה לעומק ממש לא בטוח שזו עסקה טובה לזנלכל.
לכאורה לפי הדיווח זנלכל עושה עסקה מצוינת עם רווח צפוי נטו של כ-86.5 מיליון שקל (שחלקו (40 מיליון שקל) ירשם עם השלמת העסקה והיתר לאורך תקופת הסכם השכירות ותזרים נטו של כ 115 מיליון שקל (אחרי מס ועלויות העסקה). אבל כשבודקים מקבלים שמניבים ריט הרוכשת היא זו שעשתה עסקה טובה.
כמה נקודות על העסקה בעיניים של משקיע בזנלכל:
- רווח ההון שירשם מהעסקה הוא חד פעמי.
- סביר כי חלק גדול מהרווח יחולק כדיבידנד לבעלי המניות, אבל זה לא יחזור.
- בעקבות העסקה הרווח התפעולי השוטף של זנלכל (שעמד על רמה של כ 40 מיליון בשנת 2022) צפוי לקטון בשיעור משמעותי וזאת עקב דמי השכירות השוטפים שהיא תשלם למניבים - 10 מיליון שקל בשנה, צמוד למדד. אם מניחים כי מכפיל הרווח של זנלכל לא ישתנה לעומת מכפיל הרווח הנוכחי, צפויה להערכתי בעתיד פגיעה בשווי זנלכל.
- הנחה שהעסקה מגדילה את הסיכון הפיננסי של זנלכל בסוף התהליך שכן היא מאבדת נכס מוחשי שהופך למזומנים שסביר שיחולקו או יעשה בהם שימוש תפעולי.
- בהנחה והמזומנים יחולקו, ייתכן שהמכפיל רווח לפיו המשקיעים יהיו מוכנים לקנות את מניית זנלכל אפילו ייקטן, כך שצפויה פגיעה כפולה בשווי החברה (עקב ירידה במכפיל עצמו וירידה ברווח המייצג השוטף). עם זאת, אזכיר שזנלכל נסחרת במכפיל רווח יחסית סביר ואפילו נמוך של כ-9.
- אופי העסקה (טווח ארוך בתנאי טריפל נט) נראה יותר כמו הלוואה מובטחת (כאשר הרוכש/מלווה מקבל שעבוד/בעלות בדרגה ראשונה על נכס קריטי למוכר) לטווח ארוך בריבית יקרה של 6.5% צמוד. לפני הוצאות נילוות שיהיו לזנלכל לאורך תקופת השכירות לשמירה על הנכס.
- נראה כי מניבים עושה עסקה שהיא בעיקרה פיננסית בסיכון נמוך ואפסייד מוגבל לטווח הקצר עד הארוך.
- תקופת ההסכם (15 שנה) ודמי השכירות שישולמו בתקופת השכירות הראשונה (כ-150 מיליון צמוד למדד) צפויים לאפשר למניבים להחזיר את ההשקעה. בנוסף, מניבים מקבלת בטוחה בצורה של נדל"ן תפעולי שהוא קריטי לפעילותה הנוכחית של זנלכל.
- לאורך שנות ההסכם מניבים יוכלו לפעול לשינוי זכויות של הקרקע הנרכשת והשבחתה.
- הסיכון של מניבים הוא כמובן תלות בשוכר יחיד. ורכישה של נכס שמותאם בצורה מלאה לצרכיה של זנלכל.
- זנלכל השלימו לאחרונה את רכישת מחלבות רמת הגולן תמורת כ-40 מיליון שקל (מזה כ-7.5 מיליון בגין מלאי) כאשר הפעילות היתה בהליך של הקפאת הליכים. לצורך השבחת הפעילות סביר כי זנלכל נדרשים להשקיע כספים רבים, ויכול להיות שזה חלק מהטריגר של הנהלת החברה לביצוע העסקה הנוכחית עם מניבים. מעבר לכך, יש גם מחשבה על "הצפת ערך" בטווח הקצר.
- לאור איכות החברה, תחום פעילותה, והעובדה שאין לזנלכל אג"חים בשוק ההון, סביר כי אם במקום העסקה הנוכחית שהיא מסוג sell & lease back היא היתה פונה להנפקת אג"ח ללא ביטחונות בסבירות גבוהה לטעמי ההנפקה הייתה נהנית מביקושים גבוהים ונסגרת בהערכה גסה בריבית צמודה בשיעור של 4% בלבד.
הכותב משמש כבעלים וכמנכ"ל של חברת י.מ.ל.א. ייעוץ והשקעות בע"מ, אשר מתמחה בייעוץ וליווי חברות בנושאי גיוסי הון, הנפקות, ייעוץ וליווי בהליכי דירוג אשראי, בנקאות להשקעות, ייעוץ פיננסי ועסקי.
- זנלכל: ההכנסות קטנו ב-12% לסכום של כ-124 מ' שקל ברבעון
- דוח חזק לזנלכל (יכין) - ההכנסות עלו ב-33%, הרווח זינק ב-59%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותב מחזיק ו/או עלול להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 5.גרי 22/08/2023 10:09הגב לתגובה זושווי הנכס בדוחות של החברה נמוך בהרבה מהסכום שצפויה לקבל ולכן מדובר במהלך נהדר במידה וישתמשו נכון בכסף. למשל פירעון אשראי קיים והקטנת החוב
- 4.חנניה בית 14/08/2023 12:23הגב לתגובה זוהחברה לא הסבירה בשום פורום מדוע היא מבצעת את המכירה, היתה בכלל צריכה לכנס את הדירקטוריון ואולי אספת בעחי מניות ולא עשתה!!. כותב הסקירה היה צריך לדבר עם החברה!!.
- 3.זאב 08/08/2023 09:43הגב לתגובה זואגרות החוב הנסחרות בבורסה הם לתקופה של 3-4 שנים ופה מדובר בעסקה ל 15 שנה,ולפיכך הדברים אינם ברי השוואה.
- 2.דודו 07/08/2023 20:53הגב לתגובה זושטויות במיץ כל מה שכתוב פה. מוכר שחושב שהנדלן מתומחר גבוה ומבין שברמת ריבית כזו אין הגיון לממן אותו קונה שעשה עסקה טובה. הגיון יש לשני הצדדים.
- 1.לרון 07/08/2023 17:25הגב לתגובה זולמי יותר למי פחות,גם אנגל שלמה עשו עיסקה דומה,לא הוזכר אך לדעתי השיקול של זנלכל הוא ערך הקרקע הגבוה בימים אלה ויכול ב 15 שנה לרדת משמעותית
ראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמןטאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
ברק עילם ברח בזמן, על המשבר בנייס והסיכונים והסיכויים; ועל המימוש הצפוי בטאואר אחרי הזינוק המרשים
אולי נייס הגיעה לרצפה? אתמול היא זינקה בוול סטריט וחזרה להיסחר מעל 100 דולר. היא חוזרת למסחר בת"א עם ארביטראז' חיובי של 5%.
אחרי קריסה בשבוע האחרון על רקע הנמכת תחזית, נייס נסחרת במכפיל רווח עתידי של מתחת ל-9. זה מאוד נמוך וזה כנראה משקף שני דברים - את החשש מהנמכת ציפיות בהמשך הדרך ואת חוסר האמון בהנהלה של נייס - לא מפרסמים דוח כספי ואחרי יומיים מנמיכים ציפיות לשנה הבאה. זו התנהלות שוול סטריט לא אוהבת ולא מקבלת.
ועדיין, אולי זה בגלל חוסר הניסיון של סקוט ראסל, הטירון בתפקיד. אולי זאת טעות של מתחילים וזה מזכיר לנו שברק עילם תזמן בצורה מושלמת את העזיבה מנייס. פשוט - ברח בזמן. הוא הבין בשנה האחרונה שלו שמגיעה מהפכה גדולה, הוא לא רצה לעבור עוד מהפכה בחברה במיוחד שהיא איום גדול על הפעילות. 10 שנים הספיקו לו, כשהשנים האלו מחולקות לשתיים - השנים הטובות והשנים הגרועות. ב-5 שנים שווי נייס עלה פי 4, ב-5 שנים הבאות לא היה שינוי. בשנה האחרונה המניה קרסה במעל 50%.
מאז הודעת הפרישה שלו המניה נפלה ב60% - מה זה אם לא בריחה - ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?
נייס היום מאוד מאוימת על ידי ה-AI ומצד שני מדגישה שה-AI הוא דווקא מנוע הצמיחה העיקרי שלה. חברות תוכנה בכלל מאוימות מאוד כי ניתן לפתח תוכנה במהירות ובזול. נייס פועלת בשוק ה-CRM שעובר טלטלות גדולות - המהפכה משנה אותו לחלוטין.
- טאואר זינקה ב-17% - מה אמר ראסל אלוונגר שהרים את המניה?
- מנכ"ל טאואר: "אנחנו נמצאים בעמדה חזקה - טכנולוגיות הליבה כולן מציגות צמיחה שנתית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נייס בנקודת הזמן הזו היא סיכוי גדול וסיכון גדול. היא לכאורה מאוד זולה, אבל זה בגלל החששות של השוק מהמשך הנמכת ציפיות. זו חברה במשבר שהחצי שנה הקרובה מאוד קריטית לעתידה. אם היא תלמד להתמודד מול איום ה-AI ואף להצטרף אליו כפי שהיא מצהירה, השוק יכול לתפוס אותה אחרת. אם היא תפספס תחזיות בהמשך, משבר האמון יכול להתחזק.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמה יהיה מחר בבורסה?
מי חושב שיש הזדמנות במניות הנדל"ן היזמי? המניות הדואליות, ההודעה על הריבית ועד כמה המס החדש על הבנקים ישפיע על המניות?
המס המתוכנן על הבנקים הוא לא מס חכם. אם רוצים להעביר מרווח הבנקים לרווחת הציבור אפשר לעשות זאת באלגנטיות דרך הגברת תחרות, הגבלת עמלות וחיוב ריבית על העו"ש. האפקט מיידי וברור. המס יספק לבנקים גושפנקא דווקא להעלאת ריבית - המס יגולגל על הלקוחות. היה מס מיוחד על הבנקים ב-2024-2025 - הוא נכשל. הרגולטור עזב את הבנקים כי הוא הטיל מס והבנקים חגגו על העו"ש שלכם ולקחו מכם ריבית גבוהה על הלוואות ונתנו ריבית נמוכה על פיקדונות.
אבל נראה שהאפקט הנכון מבחינת האוצר ואולי גם מסיבות פוליטיות, מס על הבנקים - עושה יותר רושם ציבורי. לציבור בבנקים זו דווקא בשורה רעה, למשקיעים בבנקים זה עדיף מאשר הטלת הוראות ישירות. חוץ מזה יש עוד זמן עד שזה יקרה, יהיו הסתייגויות ועימותים. על פניו, מניות הבנקים אמורות להיפגע מהמהלך הזה, אבל כשמנתחים את זה לעומק רואים שזה לא יהיה דרמה גדולה בהינתן שתהיה התגמשות על המס העודף ואולי גם על דרך החישוב וההצמדה. כזכור לא נקבע על ידי הצוות מס מתאים אך הם נתנו רמז עבה - מס של 9% בדוגמאות ובעבודת הצוות על גידול של 50% ברווח מהרווח הממוצע ב-2018-2022. הרווח הזה יהיה צמוד. ההשלכה בפועל היא בהערכה גסה הקטנה של הרווח ב-5%, ואחרי כל ההתדיינויות זה עשוי להגיע ל-3%-4%. לא ביג דיל בשביל הבנקים.
בחמישי, מניות הבנקים ירדו ב-1.7%, יש עוד לאן לרדת, אבל ממש "בקטנה". למעשה, מה שישפיע יותר על המניות הוא האי וודאות. הידיעה שיש עוד דרך ודיונים עד לקביעת המס העודף, מייצרת אי וודאות ואי שקט במניות. זה חמור יותר מאשר וודאות אפילו חמורה. אם מחר בבוקר היה נקבע המס, המניות היו אולי מאבדות כמה אחוזים בודדים וזהו. עכשיו יש רעשים מסביב וזה יימשך חודשים.
השוק מעדיף וודאות קשה על אי וודאות אפילו פחות קשה. במקרה של הבנקים זה לא קשה, מה שיקרה לא יהפוך את המצב לקשה. אבל זה לא נוח שיש קצת עננה למעלה.
- הבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
- מימון ישיר זינקה 8.9%; מלם-תים צנחה 9.5%, פולירם 8.2% - נעילה מעורבת בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שער הדולר מזנק בימים האחרונים. בשישי הוא קפץ - שער הדולר מזנק ב-0.7% ל-3.28; מה הסיבה ומה צופים הכלכלנים? כשהשער הרציף של הדולר עומד על 3.29 שקלים לדולר - דולר שקל רציף 0.28%
