עסקת מניבים זנלכל – מי עשה עסקה טובה יותר?
זנלכל זנלכל -0.15% דיווחה היום על עסקה למכירת מתחם בבעלותה באזור התעשייה אלון תבור (עפולה) עליו ממוקמים מפעל השימורים של החברה ושטחי אחסנה לקרן הריט מניבים וזאת תמורת 154 מיליון שקל. כשבודקים את זה לעומק ממש לא בטוח שזו עסקה טובה לזנלכל.
לכאורה לפי הדיווח זנלכל עושה עסקה מצוינת עם רווח צפוי נטו של כ-86.5 מיליון שקל (שחלקו (40 מיליון שקל) ירשם עם השלמת העסקה והיתר לאורך תקופת הסכם השכירות ותזרים נטו של כ 115 מיליון שקל (אחרי מס ועלויות העסקה). אבל כשבודקים מקבלים שמניבים ריט הרוכשת היא זו שעשתה עסקה טובה.
כמה נקודות על העסקה בעיניים של משקיע בזנלכל:
- רווח ההון שירשם מהעסקה הוא חד פעמי.
- סביר כי חלק גדול מהרווח יחולק כדיבידנד לבעלי המניות, אבל זה לא יחזור.
- בעקבות העסקה הרווח התפעולי השוטף של זנלכל (שעמד על רמה של כ 40 מיליון בשנת 2022) צפוי לקטון בשיעור משמעותי וזאת עקב דמי השכירות השוטפים שהיא תשלם למניבים - 10 מיליון שקל בשנה, צמוד למדד. אם מניחים כי מכפיל הרווח של זנלכל לא ישתנה לעומת מכפיל הרווח הנוכחי, צפויה להערכתי בעתיד פגיעה בשווי זנלכל.
- הנחה שהעסקה מגדילה את הסיכון הפיננסי של זנלכל בסוף התהליך שכן היא מאבדת נכס מוחשי שהופך למזומנים שסביר שיחולקו או יעשה בהם שימוש תפעולי.
- בהנחה והמזומנים יחולקו, ייתכן שהמכפיל רווח לפיו המשקיעים יהיו מוכנים לקנות את מניית זנלכל אפילו ייקטן, כך שצפויה פגיעה כפולה בשווי החברה (עקב ירידה במכפיל עצמו וירידה ברווח המייצג השוטף). עם זאת, אזכיר שזנלכל נסחרת במכפיל רווח יחסית סביר ואפילו נמוך של כ-9.
- אופי העסקה (טווח ארוך בתנאי טריפל נט) נראה יותר כמו הלוואה מובטחת (כאשר הרוכש/מלווה מקבל שעבוד/בעלות בדרגה ראשונה על נכס קריטי למוכר) לטווח ארוך בריבית יקרה של 6.5% צמוד. לפני הוצאות נילוות שיהיו לזנלכל לאורך תקופת השכירות לשמירה על הנכס.
- נראה כי מניבים עושה עסקה שהיא בעיקרה פיננסית בסיכון נמוך ואפסייד מוגבל לטווח הקצר עד הארוך.
- תקופת ההסכם (15 שנה) ודמי השכירות שישולמו בתקופת השכירות הראשונה (כ-150 מיליון צמוד למדד) צפויים לאפשר למניבים להחזיר את ההשקעה. בנוסף, מניבים מקבלת בטוחה בצורה של נדל"ן תפעולי שהוא קריטי לפעילותה הנוכחית של זנלכל.
- לאורך שנות ההסכם מניבים יוכלו לפעול לשינוי זכויות של הקרקע הנרכשת והשבחתה.
- הסיכון של מניבים הוא כמובן תלות בשוכר יחיד. ורכישה של נכס שמותאם בצורה מלאה לצרכיה של זנלכל.
- זנלכל השלימו לאחרונה את רכישת מחלבות רמת הגולן תמורת כ-40 מיליון שקל (מזה כ-7.5 מיליון בגין מלאי) כאשר הפעילות היתה בהליך של הקפאת הליכים. לצורך השבחת הפעילות סביר כי זנלכל נדרשים להשקיע כספים רבים, ויכול להיות שזה חלק מהטריגר של הנהלת החברה לביצוע העסקה הנוכחית עם מניבים. מעבר לכך, יש גם מחשבה על "הצפת ערך" בטווח הקצר.
- לאור איכות החברה, תחום פעילותה, והעובדה שאין לזנלכל אג"חים בשוק ההון, סביר כי אם במקום העסקה הנוכחית שהיא מסוג sell & lease back היא היתה פונה להנפקת אג"ח ללא ביטחונות בסבירות גבוהה לטעמי ההנפקה הייתה נהנית מביקושים גבוהים ונסגרת בהערכה גסה בריבית צמודה בשיעור של 4% בלבד.
הכותב משמש כבעלים וכמנכ"ל של חברת י.מ.ל.א. ייעוץ והשקעות בע"מ, אשר מתמחה בייעוץ וליווי חברות בנושאי גיוסי הון, הנפקות, ייעוץ וליווי בהליכי דירוג אשראי, בנקאות להשקעות, ייעוץ פיננסי ועסקי.
- זנלכל: ההכנסות קטנו ב-12% לסכום של כ-124 מ' שקל ברבעון
- דוח חזק לזנלכל (יכין) - ההכנסות עלו ב-33%, הרווח זינק ב-59%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותב מחזיק ו/או עלול להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 5.גרי 22/08/2023 10:09הגב לתגובה זושווי הנכס בדוחות של החברה נמוך בהרבה מהסכום שצפויה לקבל ולכן מדובר במהלך נהדר במידה וישתמשו נכון בכסף. למשל פירעון אשראי קיים והקטנת החוב
- 4.חנניה בית 14/08/2023 12:23הגב לתגובה זוהחברה לא הסבירה בשום פורום מדוע היא מבצעת את המכירה, היתה בכלל צריכה לכנס את הדירקטוריון ואולי אספת בעחי מניות ולא עשתה!!. כותב הסקירה היה צריך לדבר עם החברה!!.
- 3.זאב 08/08/2023 09:43הגב לתגובה זואגרות החוב הנסחרות בבורסה הם לתקופה של 3-4 שנים ופה מדובר בעסקה ל 15 שנה,ולפיכך הדברים אינם ברי השוואה.
- 2.דודו 07/08/2023 20:53הגב לתגובה זושטויות במיץ כל מה שכתוב פה. מוכר שחושב שהנדלן מתומחר גבוה ומבין שברמת ריבית כזו אין הגיון לממן אותו קונה שעשה עסקה טובה. הגיון יש לשני הצדדים.
- 1.לרון 07/08/2023 17:25הגב לתגובה זולמי יותר למי פחות,גם אנגל שלמה עשו עיסקה דומה,לא הוזכר אך לדעתי השיקול של זנלכל הוא ערך הקרקע הגבוה בימים אלה ויכול ב 15 שנה לרדת משמעותית
שווקים מסחר (AI)תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה
תחזית אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות.
אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב,
מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא
עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים
הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי
מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט, מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה.
ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר:
התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026
- פייזר מאותתת על קיפאון במכירות ב-2026 והמניה נחלשת
- הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגאר פי אופטיקל צונחת 7%, מדד הבנקים עולה 1.2%; מדדי הדגל בירידות עד 0.8%
מניית אר פי אופטיקל יורדת לאחר שבעלי עניין מכרו כ-14% מהון החברה בעסקת בלוק בדיסקאונט. אחרי ירידות של קרוב ל-9% במדד הביטוח, היום נפתח בהתאוששות מסוימת, ונראה אם המגמה תימשך לאורך היום. מתקרבים לסיום שנה מדהימה - ומה צפוי בשנה הבאה?
המסחר בתל אביב נפתח הבוקר במגמה חיובית מתונה, כשהמדדים המובילים נסחרים סביב יציבות עם נטייה לעליות. לאחר הפתיחה החיובית, הבורסה עוברת למגמה מעורבת: המדד המרכזי נסחר סביב שערי הפתיחה בנטייה קלה לירידות, בעוד ת"א 90 נחלש ומאבד עד 1%. מדד הבנקים והסקטורים הדפנסיביים מציגים התאוששות, וברקע בולטת גם תנועה חיובית באנרגיה, בעוד שוק האג"ח ממשיך להיסחר ביציבות יחסית.
זו השנה הטובה ביותר בבורסה ב-30 השנים האחרונות, ובכלל אנחנו ברצף של שנים טובות. אבל מה מגיע אחרי עליות - ירידות. בדיוק כמו שאחרי ירידות מגיעות העליות. בסה"כ שוקי המניות עולים, הממוצע הרב שנתי הוא 7% בשנה. אבל כאשר במשך שנתיים השוק עולה פי 2, אז החשבון הרב שנתי מתבלבל. או שהממוצע עולה, או שצפויה התמתנות בשוק.
הבורסות באסיה מתנהלות במגמה מעורבת. מדד קוספי בסיאול מתחזק ב-2.2%, מדד ניקיי בטוקיו נחלש ב-0.4%, מדד שנגחאי בעלייה קלה של 0.04% והאנג סנג בהונג קונג בירידה של 0.83%. סיאול עולה בהמשך לעלייה בייצוא מדרום קוריאה שחצה השנה את רף 700 מיליארד הדולר לראשונה אי פעם. הכסף זינק לשיא חדש של 83.5 דולר לאונקיה, אך בהמשך ירד ל-80 דולר.
בוול סטריט נרשמה בשבוע החולף מגמה חיובית, כאשר שלושת המדדים המרכזיים סגרו בעליות. דאו ג'ונס עלה ב-1.2%, מדד S&P 500 התחזק ב-1.2%, ונאסד"ק הוסיף 1.4%. השבוע הקרוב צפוי להתמקד בפרסום פרוטוקול ישיבת דצמבר של הפד, שבה הופחתה הריבית ברבע נקודת אחוז, לצד נתוני שוק הנדל"ן בארה"ב ונתוני התביעות השבועיות לדמי אבטלה, על רקע המשך המעקב אחר ההתפתחויות הגיאו-פוליטיות והשפעתן על השווקים.
- נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מניות הפיננסים בירידה. זה לא רק בגלל המס של סמוטריץ', זה ההבנה שהרווחים העצומים האלו לא יכולים להימשך. בביטוח זה יהיה ירידות מחירי ביטוח הרכב, ואז גם בתחומים נוספים. בבנקים - נקווה לתחרות של המיני בנקים, זה אירוע חשוב. מסים לא יעזרו, הם רק יתגלגלו שוב עליכם.
