ניתוח

קיסטון הבטיחה תשואה של כ-10% בשנה. בפועל היא הפסידה כ-35%

למה המנהלים מרוויחים אבל החוסכים מפסידים ומדוע המוסדיים נכנסים לקרנות הללו? האם קרן קיסטון היא הזדמנות השקעה?
נתנאל אריאל | (12)

זה נשמע לכם מאוד בטוח: קרן תשתיות ריט סולידית. זה מזכיר לכם את מנגנון הריט מהנדל"ן המניב ואתם מבינים/ מפנימים שזה הדבר הבא – הרי מי לא צריך תשתיות? ואתם רוכשים. גם אם אתם לא עשיתם זאת, קרנות הנאמנות שלכם וגם קופות הגמל והפנסיה שלכם עשו זאת. לכאורה בצדק, השקעה סולידית, עם הבטחה לתשואה מרשימה: חד ספרתית גבוהה, או דו ספרתית נמוכה. השקעה במקומות הכי חשובים: אנרגיה, אנרגיה סולארית, תחנות כח, תחבורה. כדי לחדד לכם ושלא תתבלבלו כמה שההשקעה לכאורה מפתה, הקרן אפילו מדגישה במצגת למשקיעים שהנכסים שלה הם עם "קורלציה נמוכה מול מחזורי הכלכלה בהיותם מספקים מוצרים בסיסיים עם סיכוני ביקוש נמוכים".

ולא רק זה – אתם מקבלים שמות/ יזמים רציניים: גיל דויטש, רוני בירם שהקימו את אקסלנס והפכו אותה לענקית, לצד בר נבות המנכ"ל של הקרן.

 

זו הסיבה שאלטשולר שחם מחזיקים ב-22% ממניות קיסטון ריט קיסטון ריט, מנורה מחזיקים ב-10%, קרנות המורים והגננות מחזיקים בכ-7% (קראו כאן על ההשקעה הגדולה-הכושלת-אולי מושחתת של קרנות המורים), כלל ב-6.4% ומגדל ב-5.5%. אבל כל המוסדיים האלה מופסדים בהרבה כסף. מי שנכנס בהנפקה הראשונית מופסד בשנה ושלושה חודשים כ-35%. מרחק ענק בין צפי לתשואה של כ-10% לבין מה שקרה בפועל.

 

איך זה קרה? הנה כמה סיבות, חלקן ידועות מראש:

- קרנות כאלו (וזה קרה גם בג'נרשיין קפיטל ג'נריישן קפיטל -0.18%  במשך כמה שנים), צריכות כסף להשקעות. ההנפקה הראשונה היא הכניסה לבורסה, אבל המשקיעים היו צריכים לדעת שיהיו הנפקות נוספות. הנפקות נוספות מדללות את המשקיעים הקיימים ובעצם מחלקות את "השלל" את הערך הנצבר על פני יותר מניות. כלומר, גם אם הקרן מרוויחה, הרווח הזה פתאום (במקביל להנפקה) מתחלק עם בעלי מניות נוספים – זה גורם משמעותי לירידה במחיר. למה זה משפיע? כי הידיעה שהגיוסים יימשכו, מייצרת סנטימנט שלילי. כלומר, עצם הידיעה שהקרן צריכה כספים ותגייס אותם בשוק המניות, מייצרת לחץ של מכירות.

- דמי הניהול: המטרה של היזמים-מייסדים-מנהלים של הקרן היא לא בהכרח אותה מטרה כמו של בעלי המניות בקרן. הם רוצים דמי ניהול גדולים ככל שאפשר. דמי הניהול הם פונקציה של היקף הנכסים. אז כמה שיותר נכסים, כמה שיותר רכישות, כמה שיותר מימון, ככה עדיף להם. זה גם אומר שלא בטוח שהעסקאות האלה נעשות רק כדי להשיג תשואה למשקיעים, אלא גם כדי לייצר דמי ניהול. וזה גם אומר שגיוסים הם דרך חיים, לפחות בשנים הראשונות.

- עסקת אגד: עסקת אגד גדולה והיא היתה באוויר הרבה זמן כשבשוק היה ברור שקיסטון תלך לגיוסים. גיוסים כאמור זה דילול וכשהעסקה באוויר חודשים יש סנטימנט שלילי של מוכרים. אז כן, בראיון לביזפורטל אומר נבות בר שמדובר ב"עשור מלא באפשרויות בעבור אגד וכי הקרן תיכנס גם לתחומים חדשים", רק שבדרך צריך לגייס.

- הוצאות המימון: עד לפני חצי שנה, תשתיות היו עסק טוב כי מול התשואה על הנכסים, הייתה ריבית נמוכה במיוחד. אבל עכשיו כשהריבית היא 6%, 7%, וגם 8%, זה כבר לא כזה עסק טוב. לא רק זה, אלא מבינים שהמינוף הגדול של הקרנות האלו עלול להיות מסוכן מאוד. וגם – מבינים שזה לא עסק של תשתיות, זה עסק של מימון – קונים משהו ומממנים אותו בשיעור גבוה. ההצלחה תלויה גם בעסקים שנרכשים אבל לא פחות מזה במימון. הנה מה שהקרן עצמה אומרת (אבל רק בסוף המצגת כמובן) - "הוצאות המימון של החברה חשופות לעליית ריבית בגין האשראי שהתקבל מגוף מוסדי. בתקופה של חוסר וודאות האטרקטיביות של נכסי תשתית לאומית גדלה וממתנת את השפעת עליית התשואות על שיעורי ההיוון". וגם: "אגרות החוב של החברה צמודות למדד ועלייה באינפלציה צפויה להגדיל את עלויות המימון". זה דומה אגב לנדל"ן מניב. הנדל"ן הוא עסק, אבל העסק האמיתי זה לסגור את עסקת המימון ולייצר תשואה על ההון העצמי. ברגע שהמשחק השתנה והוצאות המימון יעלו בהמשך לעליית הריבית, מתברר שהמרכיב הגדול בפעילות הממונפת הזו הוא המימון ושהחברות האלו נהנו יותר מאשר כל דבר אחר מהריבית האפסית. זה נגמר. 

הנה כאן מתוך המצגת (ההדגשה באדום לא במקור)

קיראו עוד ב"שוק ההון"

ומה יהיה בהמשך? קיסטון היא קרן טובה, מפוזרת, ובהחלט צפוי שהיא תספק תשואה אמיתית על הנכסים ולמשקיעים. מעבר לכך – היא נסחרת כעת עמוק מתחת לשוויה הכלכלי לכאורה, כך שהתשואה הצפויה על השווי להערכת מנהליה, זה כבר מספר דו ספרתי יפה. מצד שני, עלולות להיות הפתעות – המימון כאמור כבר לא זול ועסקת אגד, אומנם נראית בשווי לא גבוה מדי, אבל גם לא זול. מכפיל רווח של כ-17-18 על חברת התחבורה הגדולה הוא כנראה אפקטיבית נמוך יותר כי יש נדל"ן בהיקף משמעותי, אבל גם בנטרול נכסים עודפים, לא מדובר בעסקה בהזדמנות או עסקה מלאה. זו עסקה במחיר מלא, רגע לפני הזינוק בריביות.

כך נראה גרף המניה:

מה מחזיקה קיסטון?

בתחום התחבורה קיסטון ריט מחזיקה ב-21.3% מקבוצת המפעיל, עם תחזוקה ותפעול של כבישים כולל כביש 6 ומנהרות הכרמל, 47% באגד, ו-30% ב-Eranovum (עמדות טעינה לרכבים חשמליים בספרד). היא מחזיקה ב-50% ממתקן התפלת המים VID באשקלון. בתחום האנרגיה היא מחזיקה ב-16.3% בתחנת הכוח רמת חובב, בתחנת חגית 16.3%, בתחנת הכח באר טוביה (IPM) היא מחזיקה ב-34.3%. בתחום האנרגיה המתחדשת היא שולטת (45.2%) בחברת סאנפלאואר, ובתחום התקשורת ב-30% ממניות סינטוריון.

בתחום התפלת המים היא צופה שיעור תשואה פנימי IRR של 6.5%, אבל בתחבורה מדובר על 12-16%, ובתחום האנרגיה המנעד רחב יותר, בין 7% בתחנת IPM דרך 11% בחגית ועד 26.6% בתחנת רמת חובב.

מבחינת המשקל של תחומי הפעילות של קיסטון, תחום התחבורה והרכב החשמלי מהווה 46% מנכסי הקרן, האנרגיה המתחדשת מהווה 45% מהנכסים והשאר 9%. לקרן נכסים בשווי של 2.6 מיליארד שקל.

במחצית הראשונה של 2022 רשמה קיסטון הכנסות של 175 מיליון שקל, רווח תפעולי של 158.7 מיליון שקל ורווח נקי של 105 מיליון שקל. היא צופה כי עליית מחירי החשמל יגדילו את הכנסות תחנות הכח וכן את הרווחיות שלהן, במקביל לעלייה בביקוש לחשמל שצפויים גם הם להועיל.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    דוד 17/10/2022 21:26
    הגב לתגובה זו
    תשתיות ותחבורה זה שם המשחק להשקעה בתקופה הנל של חוסר ודאות בארץ ובעולם ובמיוחד נדלן כמו שיש לאגד וקיבלו בנזיד הדשים אם ידעו לנהל בצורה נבונה פוטנציל להכנסת שותף נוסף לנדלן וסגירת מימון רכישה של החברה כתבה לא מקצועית ומטעה הגורמת לי בדיוק מחשבה להשקיע ולרכוש בשער כזה את המניה
  • 11.
    יריב 17/10/2022 12:17
    הגב לתגובה זו
    אבל הריביות בעליה והאג"ח שהוא ליותר מ 5.5 שנים - תשואתו כנראה תעלה. הבעיה הגדולה שרואים בשוק היא עסקת אגד שהיא לא פרופורציונלית בגודלה לגודל הקרן ומייצרת סיכון גדול, מה גם שההצעה של הקרן הייתה גבוהה בהרבה מההצעה הבאה בתור. האם בקיסטון ראו משהו שמציעים אחרים לא ראו? סביר שלא. התשואה כרגע על אגד נמוכה וההשקעה הזו צפויה לייצר משקולת על ביצועי הקרן בשנים הקרובות. משקיע קיים שמקבל תשואה טובה יחסית מסתכל ורואה משקל כל כך גדול עם סיכונים ותשואה נמוכה יותר וחושב לעצמו: למה אני צריך לממן את זה? בשביל העמלות של המנהלים?
  • 10.
    אחלה כתבה (ל"ת)
    זיו 16/10/2022 16:26
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מבין2 16/10/2022 13:12
    הגב לתגובה זו
    זה לא ריט אלא חיקוי של חברת אחזקות
  • 8.
    דוד גימלאי חייל אווי 16/10/2022 12:24
    הגב לתגובה זו
    ניראה לי שכל השקעה מפשיטה עם הזמן את המשקיע מנכסוו. טיפש מי שזורק את הכסף לפח. החכם רוכש דירה ומשלשל על כולם...
  • 7.
    dd 16/10/2022 11:41
    הגב לתגובה זו
    מנצראלה שלח שני טיסנים והבריח את מטוסי החמקן
  • 6.
    אני 16/10/2022 11:24
    הגב לתגובה זו
    איך קורלציה נמוכה למחזור העיסקי כשמדובר בנכסים הקשורים באנרגיה ובתשתיות?!
  • 5.
    בשנתיים האחרונות אלטשולר הקפידה להגיע לכל השקעה כושלת.. (ל"ת)
    מירק'ה 16/10/2022 11:17
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מומו 16/10/2022 11:15
    הגב לתגובה זו
    כרגע חלוקת השלל הולכת להנהלה והמינוף באחריות הציבור.ברגע שיחלקו דיבידנד ובאופן קבוע ויציב ניתן יהיה לבצע הערכת שוויעד אז הריט שווה 0 עגול לציבור וסכום ענק להנהלה
  • 3.
    שמוליק 16/10/2022 11:03
    הגב לתגובה זו
    תשתיות זה משהו במחזורים מאטד ארוכים, אז לכאורה אין מה להתרגש בירידות או עלויות. אבל פה נקודתית יש עיסקה אחת ענקים במחיר מופרז
  • 2.
    שחרזדה 16/10/2022 10:50
    הגב לתגובה זו
    אם כתוצאת לוואי , המשקיעים ירוויחו זה יהיה נחמד למנהלים. הכסף שהושקע בהם, על ידי מנהלים אחרים שהכסף לא שלהם. נועד לרווחתם האישית של המנהלים . ככה זה בכול העולם וככה זה גם אצלנו. מבאס אבל נכון
  • 1.
    אבל יש משהו שאנחנו לא מבינים הם יבחרו את הממשלה וה 16/10/2022 10:47
    הגב לתגובה זו
    אבל יש משהו שאנחנו לא מבינים הם יבחרו את הממשלה והם יקחו דמי ניהול ח״א יודע אם הציבור יהנה מזה אבל המנהלים לא עכפטט
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.03%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

ג'ין טכנולוגיות קופצת ב-10%; מדד הביטוח נופל 1.6%

המדדים נסחרים בירידות כאשר מניות הביטוח בולטות בירידות, בעוד מניות הביטחוניות נהנות מביקושים; במקביל, המתיחות בין רוסיה לנאט"ו מחריפה עם חדירת רחפנים לפולין, בעוד איראן ו־IAEA מנסות לייצב את החזית הגרעינית

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר מתנהל בירידות שערים, כאשר מדדי ת"א 35 ו-90 נסחרים בירידה של עד 0.5%.
במבט על הסקטורים המרכזיים ירידות, כאשר מדד הבנקים יורד 0.5% ומדד הביטוח בולט לשלילה ומאבד 1.5%. מי שבולטות לחיוב הן המניות הביטחוניות, אולי דווקא כמו שמצופה מהן.

השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?

ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין, והמתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; היום דווח כי ראש ממשלת פולין דונלד טוסק הצהיר כי פולין ביקשה מנאט"ו להפעיל את סעיף 4 של הברית, סעיף שמאפשר התייעצות דחופה בין החברות כאשר אחת מהן מרגישה שאיום נשקף לביטחונה או לשלמותה הטריטוריאלית, לאחר שמטוסי נאט"ו הוזנקו כדי להתמודד עם חדירת כטב"מים רוסים למרחב האווירי של פולין, וברקע נשקלת אפשרות לחזק את מערך ההגנה האווירית באזור. האירועים מסמנים החרפה חמורה במתיחות בין רוסיה לנאט"ו, כאשר פולין מדגישה שמדובר בהפרה ישירה ומסוכנת של ריבונותה. מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)? בכתבה כאן - רחפנים רוסיים חדרו לפולין: עוד דלק למניות הביטחון

בעוד בנאט"ו הגזרה מתחממת, באיראן הגזרה מתקררת. על פי דווחים, איראן וה-IAEA חתמו אתמול על הסכם טכני במצרים שמייצר מסגרת לחידוש שיתוף הפעולה וביקורות גרעיניות, במאמץ לבלום הליך סנקציות מתמשך מצד ברית המעצמות. יחד עם זאת, הקיום הפורמלי של הסכם זה תלוי בהמשך תנודות בשטח, במיוחד אם יוחזרו סנקציות, והאופן שבו תתבצע הפיקוח בפועל.

אתמול ביצעה ישראל תקיפה אווירית על מטה הנהגת חמאס בדוחא שבקטאר. זה הפעם הראשונה שאירוע צבאי כזה מתרחש בשטח מדינה שהייתה עד כה מעורבת בתיווך. צה"ל שוב הוכיח עליונות, רגישות ודיוק בלתי רגיל בפעולה בלב דוחא, התקיפה הישירה הראשונה נגד הנהגת חמאס בקטאר. המהלך סימן עוצמה אסטרטגית ויישום מדויק של יכולת תקיפה מעבר לגבולות, ותמך בשוק המניות. בסיכום היום מדדי ת"א 35 ו-125 רשמו שיאים חדשים, ות"א 90 רחוק מרחק נקודות בודדות משיא דומה. גם בשוק הגלובלי התגובה הייתה מאופקת, כאשר הנפט שנחשב לאינדיקטור שמושפע מהמתיחות במזרח התיכון עלה קלות לרמה של 63 דולר לחבית.