"כאשר מרבית החדשות הרעות כבר מאחורינו, מניית נכסים ובנין כיום מגלמת הרבה יותר סיכוי מאשר סיכון", כך אומר אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, בסקירה של מניית החברה.

במגדל העניקו עד כה המלצת החזק למרות דיסקאונט דו ספרתי וזאת לאור צפי לאירועים שליליים בפעילות החברה. "כעת לאחר שקרקע פרויקט הפלאזה בלאס וגאס איננה רלוונטית, חל ארגון מחדש של שאר הפרויקטים בעיר ההימורים, וקיימים איתותים חיוביים באשר לאפשרות מימוש ברווחים נאים של בנייני המשרדים במנהטן ושיקגו, אנו סבורים כי החדשות הרעות כבר מאחורינו, וגם תחת הערכות שמרניות יחסית, מחיר המניה כיום זול. אם נוסיף לכך צפי חלוקת דיבידנד נאה במידה וימכרו את בניין HSBC, אפשר כי המגמה החיובית שהחלה במניית החברה בחודש האחרון תמשך ביתר שאת גם ב-2013", מדגיש עציוני.

עציוני הוסיף, כי ההודעה על קבלת פניה ראשונית לרכישת בניין HSBC בניו יורק לפני כחודש בסכום של כ-750 מיליון דולר דיי הפתיעה. "אמנם ההודעה פורסמה בשלב מאוד מוקדם של מו"מ שאין כלל ודאות כי יגיע לכלל הסכם, אולם היא מהווה אינדיקציה חיובית מאוד לגבי רמות התמחור של נכסי פריים במנהטן. על רקע שנה פושרת של נכסים ובנין ב-2012 שכללה מימושי נכסים, כישלון המו"מ להסדר מול הנושים ואיבוד הקרקע בפרויקט הפלאזה בלאס וגאס, ארגון מחדש של שאר הפעילויות בעיר ההימורים ומחיקות שהביאו את יתרת העודפים לתחום השלילי, בולטת לטובה ההחזקה בבניין HSBC אשר עשויה להציף ערך רב לנכסים ובניין ולהיטיב מאוד עם בעלי המניות."

ההשקעה בבניין HSBC מהווה לפי הערכת השווי של מגדל (כ-700 מיליון דולר) למעלה משליש משווי נכסיה של נכסים ובניין, כאשר ביחד עם ההחזקה בבניין Barneys בשיקאגו (כ-155 מיליון דולר), משקל שני הנכסים עומד על קרוב למחצית משווי נכסי החברה. כלומר, לשווי מימוש בניין HSBC צפויה להיות השפעה מכרעת על תמחור החברה, כאשר, בכל מחיר אשר יעלה על השווי הנוכחי בספרים (כ-580 מיליון דולר + השקעה נוספת של כ-25 מיליון דולר בעלויות שיפוץ והתאמה של הבניין), קיים אפסייד על מחיר השוק הנוכחי.

עציוני מסביר כי לנכסים ובנין יתרת עודפים שלילית לחלוקה ל-30 בספטמבר 2012 בגובה של 71 מיליון שקל. "אין ספק כי עובדה זו לא תורמת לקבוצת IDB אשר הייתה שמחה להעלות חלק מיתרות המזומנים אל החברות למעלה. מימוש ברווח נאה, צפוי לגרום לרישום רווח הון גדול וחידוש אפשרות חלוקת הדיבידנד. רמת הדיבידנד שתחולק תלויה בגובה רווח ההון שירשם, אולם להערכתנו, באם יתקבל בסוף המחיר המדובר בהצעה הראשונית, צפויה חלוקת דיבידנד של 200-250 מיליון שקל (תשואה של כ-17-21% על מחיר המניה הנוכחי). יש להדגיש כי גם בתסריט אופטימי, נכסים ובנין הינה חברה עם רמת מינוף גבוהה של מעל 70%, כך שכל חלוקה לא אחראית אמנם תיטיב עם בעלי המניות בטווח הקצר, אולם גם תרע את מצבה הפיננסי של החברה."

"החברה נסחרת במכפיל הון נוכחי הקרוב ל-1, אשר איננו נותן ביטוי לתוספת הערך הצפויה במימוש בניין HSBC מעל לשווי הנוכחי בספרים", מסכם עציוני. "שילוב של הצפת ערך צפויה מניו יורק ואולי גם שיקאגו, ביחד עם סבירות גבוהה לחלוקת דיבידנד נאה מעלים משמעותית את כדאיות הרכישה לטווח הקצר. אנו מעלים את המלצתנו לקניה ואת מחיר היעד ל-255 שקל (כ-33% יותר מהמחיר הנוכחי העומד על כ-192 שקל למניה)".