מגדל מעלים המלצה: "הצפת ערך ודיבידנד מעלים משמעותית את כדאיות מניית נכסים ובניין"
"כאשר מרבית החדשות הרעות כבר מאחורינו, מניית נכסים ובנין כיום מגלמת הרבה יותר סיכוי מאשר סיכון", כך אומר אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, בסקירה של מניית החברה.
במגדל העניקו עד כה המלצת החזק למרות דיסקאונט דו ספרתי וזאת לאור צפי לאירועים שליליים בפעילות החברה. "כעת לאחר שקרקע פרויקט הפלאזה בלאס וגאס איננה רלוונטית, חל ארגון מחדש של שאר הפרויקטים בעיר ההימורים, וקיימים איתותים חיוביים באשר לאפשרות מימוש ברווחים נאים של בנייני המשרדים במנהטן ושיקגו, אנו סבורים כי החדשות הרעות כבר מאחורינו, וגם תחת הערכות שמרניות יחסית, מחיר המניה כיום זול. אם נוסיף לכך צפי חלוקת דיבידנד נאה במידה וימכרו את בניין HSBC, אפשר כי המגמה החיובית שהחלה במניית החברה בחודש האחרון תמשך ביתר שאת גם ב-2013", מדגיש עציוני.
עציוני הוסיף, כי ההודעה על קבלת פניה ראשונית לרכישת בניין HSBC בניו יורק לפני כחודש בסכום של כ-750 מיליון דולר דיי הפתיעה. "אמנם ההודעה פורסמה בשלב מאוד מוקדם של מו"מ שאין כלל ודאות כי יגיע לכלל הסכם, אולם היא מהווה אינדיקציה חיובית מאוד לגבי רמות התמחור של נכסי פריים במנהטן. על רקע שנה פושרת של נכסים ובנין ב-2012 שכללה מימושי נכסים, כישלון המו"מ להסדר מול הנושים ואיבוד הקרקע בפרויקט הפלאזה בלאס וגאס, ארגון מחדש של שאר הפעילויות בעיר ההימורים ומחיקות שהביאו את יתרת העודפים לתחום השלילי, בולטת לטובה ההחזקה בבניין HSBC אשר עשויה להציף ערך רב לנכסים ובניין ולהיטיב מאוד עם בעלי המניות."
ההשקעה בבניין HSBC מהווה לפי הערכת השווי של מגדל (כ-700 מיליון דולר) למעלה משליש משווי נכסיה של נכסים ובניין, כאשר ביחד עם ההחזקה בבניין Barneys בשיקאגו (כ-155 מיליון דולר), משקל שני הנכסים עומד על קרוב למחצית משווי נכסי החברה. כלומר, לשווי מימוש בניין HSBC צפויה להיות השפעה מכרעת על תמחור החברה, כאשר, בכל מחיר אשר יעלה על השווי הנוכחי בספרים (כ-580 מיליון דולר + השקעה נוספת של כ-25 מיליון דולר בעלויות שיפוץ והתאמה של הבניין), קיים אפסייד על מחיר השוק הנוכחי.
עציוני מסביר כי לנכסים ובנין יתרת עודפים שלילית לחלוקה ל-30 בספטמבר 2012 בגובה של 71 מיליון שקל. "אין ספק כי עובדה זו לא תורמת לקבוצת IDB אשר הייתה שמחה להעלות חלק מיתרות המזומנים אל החברות למעלה. מימוש ברווח נאה, צפוי לגרום לרישום רווח הון גדול וחידוש אפשרות חלוקת הדיבידנד. רמת הדיבידנד שתחולק תלויה בגובה רווח ההון שירשם, אולם להערכתנו, באם יתקבל בסוף המחיר המדובר בהצעה הראשונית, צפויה חלוקת דיבידנד של 200-250 מיליון שקל (תשואה של כ-17-21% על מחיר המניה הנוכחי). יש להדגיש כי גם בתסריט אופטימי, נכסים ובנין הינה חברה עם רמת מינוף גבוהה של מעל 70%, כך שכל חלוקה לא אחראית אמנם תיטיב עם בעלי המניות בטווח הקצר, אולם גם תרע את מצבה הפיננסי של החברה."
"החברה נסחרת במכפיל הון נוכחי הקרוב ל-1, אשר איננו נותן ביטוי לתוספת הערך הצפויה במימוש בניין HSBC מעל לשווי הנוכחי בספרים", מסכם עציוני. "שילוב של הצפת ערך צפויה מניו יורק ואולי גם שיקאגו, ביחד עם סבירות גבוהה לחלוקת דיבידנד נאה מעלים משמעותית את כדאיות הרכישה לטווח הקצר. אנו מעלים את המלצתנו לקניה ואת מחיר היעד ל-255 שקל (כ-33% יותר מהמחיר הנוכחי העומד על כ-192 שקל למניה)".
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
