"אנחנו מרוויחים פעמיים - בלי למכור את הנכס", יו"ר מגדלי הים התיכון על היתרונות בדיור המוגן

חברת מגדלי הים התיכוןמגדלי תיכון 2.29%  , הרשת הגדולה בענף הדיור המוגן בבורסה, עם 40 שנות פעילות - מציגה נתונים די מרשימים: היא מפעילה כיום שמונה בתי דיור מוגן בפריסה ארצית. מכפר סבא ורמת השרון ועד ירושלים ורחובות, עם כ-1.9 אלף יחידות דיור פעילות ותפוסה ממוצעת של 94.5% (נכון לסוף מרץ 2025).

כמו כן, החברה מקדמת כ-800 יחידות דיור נוספות בשלבי תכנון, יזום והקמה בשלושה פרויקטים חדשים: בית חדש בפארק איילון (בהקמה), בית נוסף ברמת אביב (בתכנון), ופרויקט דיור מוגן בשדה דב בצפון תל אביב, שבו זכתה החברה במכרז של רמ"י, תמורת כ-418 מיליון שקל.

לאחר השלמתם, צפויה החברה להפעיל 11 בתי דיור מוגן עם כ-2.7 אלף יחידות. שווי השוק של החברה עומד כיום על כ-1.8 מיליארד שקל, עם הון עצמי שמיוחס לבעלי מניות הרוב של 1.4 מיליארד שקל. החברה מפעילה גם מעל 400 מיטות סיעוד, ומשקיעה בסטארטאפים ובשירותים משלימים לגיל השלישי.

בראיון לביזפורטל, יו"ר הדירקטוריון מוטי קירשנבאום מדבר על המודל הכלכלי הייחודי, מסביר מדוע החברה לא רודפת אחרי גיוסים - ומציב יעד ברור: להישאר מובילי השוק גם בעוד עשור.

״אנחנו לא רק חברת נדל״ן – אנחנו פלטפורמה לגיל השלישי״

החברה פועלת כבר 40 שנה - אבל השוק עדיין מתפתח. מה מצב הביקוש?

"אנחנו חלק ממגמה עולמית של הזדקנות האוכלוסייה. ישראל אמנם חריגה בנתוני הילודה שלה, אבל תוחלת החיים כאן עולה - הצורך במסגרת תומכת רק גדל. כיום רק כ-3% מאוכלוסיית היעד גרים בדיור מוגן בפועל, וזה יגדל משמעותית. אנחנו רואים יותר מבוגרים עם נכסים, שמעדיפים איכות חיים, קהילה וביטחון. שעם הזמן מבינים את היתרון שבמעבר לדיור מוגן".

״פרויקט בפארק איילון – בהיקף של 1.1 מיליארד שקל״

בצד ההיצע - מה עומד על הפרק?

"בשנים הקרובות נוסיף שלושה פרויקטים: בית בפארק איילון (בהקמה), בית ברמת אביב, ופרויקט גדול מאוד בשדה דב, שבו זכינו לאחרונה במכרז של רמ"י. הבית בפארק איילון לבדו צפוי לכלול כמעט פי שניים יחידות מבית גני תקווה (שהוא כבר כיום הגדול שלנו), והעלות הכוללת בפרויקט היא 1.1 מיליארד שקל. מדובר במיזמים מורכבים, עם רגולציה, אישורים ותפעול, שדורשים ניסיון עמוק וביטחון של הדיירים והמשקיעים כאחד".

איך עובד המודל?

"הדייר מפקיד פיקדון, לרוב מיליון וחצי עד שני מיליון שקל - שמוחזר בדרך כלל ליורשיו לאחר שחיקה של עד 50% לאורך 12-15 שנים. אבל כאן מגיע החלק החשוב: כשהדייר עוזב, מי שנכנס אחריו משלם את הפיקדון לפי מחיר עדכני, שבדרך כלל גבוה יותר. כך נוצר עודף תזרימי, שגם בשגרה שומר על רווחיות גבוהה. זה מודל של רווח יזמי חוזר - גם בשיווק הראשוני וגם בכל תחלופה. אנחנו יוצרים רווח פעמיים, בלי למכור את הנכס."

בכך למעשה נוצר מצב שבו החברה נהנית פעמיים: ראשית, מהרווח היזמי. ושנית, מההחזקה בנדל"ן שהולך ומשביח את עצמו וגם משלם שכירות.

• מגדלי הים התיכון תובעת את אפקון בסכום של כ-57 מיליון שקל
• מגדלי הים התיכון תקים 300 יחידות דיור מוגן בשדה דב

״המהפכה החשבונאית – אפשרה לנו בכלל להגיע לשוק ההון"

מהי זווית ההסתכלות שלך על המעבר מהגדרת רכוש קבוע לנדל"ן להשקעה?

"לפני כעשור היינו מחויבים לסווג את הנכסים כרכוש קבוע. מה שאילץ אותנו לרשום פחת ולא ליהנות מעליית ערך. ניהלנו מול רשות ני"ע תהליך ארוך, הבאנו חוות דעת בינלאומיות, וב-2014 השגנו את האישור לסווג את הנדל"ן כ'נדל"ן להשקעה'. זה היה שינוי מהותי, פתאום הרווחים שיקפו את הערך האמיתי, והצלחנו להנפיק לפי שווי של 650 מיליון שקל. היום אנחנו כבר מעל 1.8 מיליארד שקל, אחרי חלוקת דיבידנדים של 600 מיליון שקל".

החשבונאות קצת מסובכת אבל שווה להבין אותה: עד לאמצע העשור הקודם, חברות דיור מוגן לא יכלו לסווג את הנכסים שלהן בספרים בתור נדל"ן להשקעה - וזה דרמטי. כי אם הן לא מסווגות בצורה הזו הן בעצם 'מפסידות' את כל הרווח מעליית הערך. מה שיוצר מצב שכל דו"ח הרווח והפסד הוא שונה. מדובר על הבדל של שמיים וארץ עבור החברות מהתחום. מאז שנכנס לתוקף ההנחייה של רשות ני"ע - זה שינה לחלוטין את האופן בו מודדים ומעריכים את השווי של חברות אלו.

עם הביקוש לדיור המוגן - האם יש מקום לשחקנים חדשים?

"יש כניסה של יזמים חדשים, אבל מדובר בענף תפעולי מאוד. אתה לא יכול פשוט לבנות וללכת. הדיירים אצלנו מפקידים את מיטב כספם -הם חשדנים, זהירים, ועם סטנדרט גבוה. כדי להקים בית דיור מוגן צריך מערך שלם: תכנון, רגולציה, שירותים, ניהול איכות, וגם אמון. לכן חסמי הכניסה אמיתיים, וזו סיבה מרכזית לכך שאנחנו מובילים את השוק".

• חברת "סבון" עוזבת את ישראל; גולף במגעים לרכישת פעילות החנויות והאתר
• רשות ני"ע מגבירה פיקוח: גם מפיצי הנפקות יחויבו להירשם ולדווח
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה לגבי סיכונים? ומה עשיתם בגיוס האחרון?

"בתשקיף אנחנו מציינים שורה ארוכה של סיכונים - ביניהם רגולציה, שינויים בשוק ותחרות. אבל גם הקורונה, שנחשבה אתגר, דווקא חיזקה אותנו. הדיירים נהנו ממסגרת תומכת ולא היו מבודדים. לגבי גיוס האג"ח ביום שלישי האחרון, למרות ביקושי יתר של מעל ל-800 מיליון שקל, בחרנו לגייס רק 350 מיליון. זה מה שמתאים לנו - ואנחנו חברה שמרנית. לא רצנו רחוק מדי, וזה חלק מה-DNA שלנו".

איפה תהיו בעוד חמש שנים?

"אנחנו פלטפורמה שלמה לגיל השלישי. מעבר לדיור המוגן, יש לנו 450 מיטות סיעוד, קרן הון סיכון שמשקיעה בסטארטאפים לגיל השלישי, ומועדון חברים ארצי שפונה גם למי שלא מתגורר אצלנו. נמשיך להתרחב פיזית: ברמת אביב, בשדה דב, בפארק איילון. ונמשיך גם להעמיק את הממשק עם הצרכים המשתנים של אוכלוסיית הגיל השלישי. זה העתיד שלנו, ושם נהיה".

עוד הוא אומר בנושא: "אנחנו חברה שמרנית - אבל עם תוכניות להוביל את השוק גם בעוד עשור".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-1.84 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-1.41 מיליארד שקל (מיוחס לבעלי מניות הרוב). מכפיל ה-FFO של החברה הוא 16. מניית החברה עלתה בשנה האחרונה בכ-29% וב-12 החודשים האחרונים בכ-78%.

יהיה מעניין לראות איך הדברים יתפתחו בחברה והאם המניה תגיב בהתאם.