"אנחנו מרוויחים פעמיים - בלי למכור את הנכס", יו"ר מגדלי הים התיכון על היתרונות בדיור המוגן
חברת מגדלי הים התיכוןמגדלי תיכון 0.59% , הרשת הגדולה בענף הדיור המוגן בבורסה, עם 40 שנות פעילות - מציגה נתונים די מרשימים: היא מפעילה כיום שמונה בתי דיור מוגן בפריסה ארצית.
מכפר סבא ורמת השרון ועד ירושלים ורחובות, עם כ-1.9 אלף יחידות דיור פעילות ותפוסה ממוצעת של 94.5% (נכון לסוף מרץ 2025).
כמו כן, החברה מקדמת כ-800 יחידות דיור נוספות בשלבי תכנון, יזום והקמה בשלושה פרויקטים חדשים: בית חדש בפארק איילון (בהקמה), בית נוסף
ברמת אביב (בתכנון), ופרויקט דיור מוגן בשדה דב בצפון תל אביב, שבו זכתה החברה במכרז של רמ"י, תמורת כ-418 מיליון שקל.
לאחר השלמתם, צפויה החברה להפעיל 11 בתי דיור מוגן עם כ-2.7 אלף יחידות. שווי השוק של החברה עומד כיום על כ-1.8 מיליארד שקל, עם הון עצמי
שמיוחס לבעלי מניות הרוב של 1.4 מיליארד שקל. החברה מפעילה גם מעל 400 מיטות סיעוד, ומשקיעה בסטארטאפים ובשירותים משלימים לגיל השלישי.
בראיון לביזפורטל, יו"ר הדירקטוריון מוטי קירשנבאום מדבר על המודל הכלכלי הייחודי, מסביר
מדוע החברה לא רודפת אחרי גיוסים - ומציב יעד ברור: להישאר מובילי השוק גם בעוד עשור.
״אנחנו לא רק חברת נדל״ן – אנחנו פלטפורמה לגיל השלישי״
החברה
פועלת כבר 40 שנה - אבל השוק עדיין מתפתח. מה מצב הביקוש?
"אנחנו חלק ממגמה עולמית של הזדקנות האוכלוסייה. ישראל אמנם חריגה בנתוני הילודה שלה, אבל תוחלת החיים כאן עולה - הצורך במסגרת תומכת רק גדל. כיום רק כ-3% מאוכלוסיית היעד גרים בדיור מוגן בפועל, וזה יגדל משמעותית. אנחנו רואים יותר מבוגרים עם נכסים, שמעדיפים איכות חיים, קהילה וביטחון. שעם הזמן מבינים את היתרון שבמעבר לדיור מוגן".
״פרויקט בפארק איילון – בהיקף של 1.1 מיליארד שקל״
בצד ההיצע - מה עומד על הפרק?
"בשנים הקרובות נוסיף שלושה פרויקטים: בית בפארק איילון (בהקמה), בית ברמת אביב, ופרויקט גדול מאוד בשדה דב, שבו זכינו לאחרונה במכרז של רמ"י. הבית בפארק איילון לבדו צפוי לכלול כמעט פי שניים יחידות מבית גני תקווה (שהוא כבר כיום הגדול שלנו), והעלות הכוללת בפרויקט היא 1.1 מיליארד שקל. מדובר במיזמים מורכבים, עם רגולציה, אישורים ותפעול, שדורשים ניסיון עמוק וביטחון של הדיירים והמשקיעים כאחד".
איך עובד המודל?
"הדייר מפקיד פיקדון, לרוב מיליון וחצי עד שני מיליון שקל
- שמוחזר בדרך כלל ליורשיו לאחר שחיקה של עד 50% לאורך 12-15 שנים. אבל כאן מגיע החלק החשוב: כשהדייר עוזב, מי שנכנס אחריו משלם את הפיקדון לפי מחיר עדכני, שבדרך כלל גבוה יותר. כך נוצר עודף תזרימי, שגם בשגרה שומר על רווחיות גבוהה. זה מודל של רווח יזמי חוזר - גם
בשיווק הראשוני וגם בכל תחלופה. אנחנו יוצרים רווח פעמיים, בלי למכור את הנכס."
בכך למעשה נוצר מצב שבו החברה נהנית פעמיים: ראשית, מהרווח היזמי. ושנית, מההחזקה בנדל"ן שהולך ומשביח את עצמו וגם משלם שכירות.
- מגדלי הים התיכון תובעת את אפקון בסכום של כ-57 מיליון שקל
- מגדלי הים התיכון תקים 300 יחידות דיור מוגן בשדה דב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
״המהפכה החשבונאית – אפשרה לנו בכלל להגיע לשוק ההון"
מהי זווית ההסתכלות שלך על המעבר מהגדרת רכוש קבוע לנדל"ן להשקעה?
"לפני כעשור
היינו מחויבים לסווג את הנכסים כרכוש קבוע. מה שאילץ אותנו לרשום פחת ולא ליהנות מעליית ערך. ניהלנו מול רשות ני"ע תהליך ארוך, הבאנו חוות דעת בינלאומיות, וב-2014 השגנו את האישור לסווג את הנדל"ן כ'נדל"ן להשקעה'. זה היה שינוי מהותי, פתאום הרווחים שיקפו את הערך האמיתי,
והצלחנו להנפיק לפי שווי של 650 מיליון שקל. היום אנחנו כבר מעל 1.8 מיליארד שקל, אחרי חלוקת דיבידנדים של 600 מיליון שקל".
החשבונאות קצת מסובכת אבל שווה להבין אותה: עד לאמצע העשור הקודם, חברות דיור מוגן לא יכלו לסווג את הנכסים שלהן בספרים בתור נדל"ן להשקעה - וזה דרמטי. כי אם הן לא מסווגות בצורה הזו הן בעצם 'מפסידות' את כל הרווח מעליית הערך. מה שיוצר מצב שכל דו"ח הרווח והפסד הוא שונה. מדובר על הבדל של שמיים וארץ עבור החברות מהתחום. מאז שנכנס לתוקף ההנחייה של רשות ני"ע - זה שינה לחלוטין את האופן בו מודדים ומעריכים את השווי של חברות אלו.
עם הביקוש לדיור המוגן - האם יש מקום לשחקנים חדשים?
"יש כניסה של יזמים חדשים, אבל מדובר בענף תפעולי מאוד. אתה לא יכול פשוט לבנות וללכת. הדיירים אצלנו מפקידים את מיטב כספם -הם חשדנים, זהירים, ועם סטנדרט גבוה. כדי להקים בית דיור מוגן צריך מערך שלם: תכנון, רגולציה, שירותים, ניהול איכות, וגם אמון. לכן חסמי הכניסה אמיתיים, וזו סיבה מרכזית לכך שאנחנו מובילים את השוק".
- מקס סטוק הוציאה 12 מיליון שקל כדי לגדר את השקל, ההכנסות צמחו ב-6%
- נייס מכה את התחזיות; מאשרת תחזית להמשך, אבל יש נקודת חולשה
- תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
- הבנקים זינקו בכ-6%, הפניקס זינקה 7%; סאפיינס ב-24%
מה לגבי סיכונים? ומה עשיתם בגיוס האחרון?
"בתשקיף אנחנו מציינים שורה ארוכה של סיכונים - ביניהם רגולציה, שינויים בשוק ותחרות. אבל גם הקורונה, שנחשבה אתגר, דווקא חיזקה אותנו. הדיירים נהנו ממסגרת תומכת ולא היו מבודדים. לגבי גיוס האג"ח ביום שלישי האחרון, למרות ביקושי יתר של מעל ל-800 מיליון שקל, בחרנו לגייס רק 350 מיליון. זה מה שמתאים לנו - ואנחנו חברה שמרנית. לא רצנו רחוק מדי, וזה חלק מה-DNA שלנו".
איפה תהיו בעוד חמש שנים?
"אנחנו פלטפורמה שלמה לגיל השלישי. מעבר לדיור המוגן, יש לנו 450 מיטות סיעוד, קרן הון סיכון שמשקיעה בסטארטאפים לגיל השלישי, ומועדון חברים ארצי שפונה גם למי שלא מתגורר אצלנו. נמשיך להתרחב פיזית: ברמת אביב, בשדה דב, בפארק איילון.
ונמשיך גם להעמיק את הממשק עם הצרכים המשתנים של אוכלוסיית הגיל השלישי. זה העתיד שלנו, ושם נהיה".
עוד הוא אומר בנושא: "אנחנו חברה שמרנית - אבל עם תוכניות להוביל את השוק גם בעוד עשור".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-1.84 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-1.41 מיליארד שקל (מיוחס לבעלי מניות הרוב). מכפיל ה-FFO של החברה הוא 16. מניית החברה עלתה בשנה האחרונה בכ-29% וב-12 החודשים האחרונים בכ-78%.
יהיה מעניין לראות איך הדברים יתפתחו בחברה והאם המניה תגיב בהתאם.
- 2.אנונימי 30/06/2025 23:16הגב לתגובה זומגלגלים מיליונים מושכים משכורות עתק עם בונוסים של מיליונים והעובדים עם משכורות מינימום. שלא תהנו מהכסף
- 1.אנונימי 30/06/2025 15:14הגב לתגובה זועח הפיקדונות של הדיירים..
סקוט ראסל מנכל נייס; קרדיט: נייסנייס מכה את התחזיות; מאשרת תחזית להמשך, אבל יש נקודת חולשה
סקוט ראסל, מנכ"ל נייס: "הבינה המלאכותית נמצאת בליבת האסטרטגיה שלנו. אנחנו
בחזית מהפיכת ה-AI בשוק חוויית
הלקוח, ואנו רק בתחילתו של המסע"; ההכנסות ברבעון השלישי יהיו נמוכות מהצפי, ההכנסות בשנה כולה כמו התחזית הקודמת; תחזית הרווח בשנה כולה עולה מעט ל-12.43 דולר למניה; למה המניה יכולה דווקא לרדת?
נייס נייס NICE Ltd -13.61% מדווחת על תוצאות טובות מעט מהתחזית ברבעון השני - "אנחנו שמחים לדווח על רבעון חזק נוסף עם הכנסות שהסתכמו ב- 727 מיליון דולר, מעל הרף העליון של טווח התחזית, ורווח למניה של 3.01 דולר, ברף העליון של הטווח הצפוי", אמר סקוט ראסל, מנכ"ל נייס. "הביצועים נבעו מהמשך התחזקות בפעילות הענן שלנו, שצמחה ב- 12% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מנוע הצמיחה המרכזי של פעילות זו הוא הביקוש המואץ לפתרונות בינה מלאכותית ושירות עצמי, שבא לידי ביטוי בגידול של 42% בהכנסות השנתיות החוזרות (ARR) בתחום זה, לעומת רבעון מקביל אשתקד."
ראסל הוסיף כי: "הבינה המלאכותית נמצאת בליבת האסטרטגיה של נייס, ואנחנו נמצאים בחזית מהפיכת ה-AI בשוק חוויית הלקוח, ואנו רק בתחילתו של המסע. המומנטום שלנו צפוי להתגבר עם שילוב יכולות השיחה ויכולות הסוכן החכם בתחום חווית הלקוח המבוססת בינה מלאכותית של Cognigy, שהן המובילות בתעשייה, מה שיאפשר לנו לספק חוויית לקוח אנושית על הפלטפורמה שלנו, CXone Mpower. המובילות שלנו בחדשנות בתחום הבינה המלאכותית נשענת על בסיס פיננסי איתן, רווחיות גבוהה ומאזן חזק, לצד שורה הולכת וגדלה של שותפויות אסטרטגיות שגייסנו במהלך ששת החודשים האחרונים."
תחזית חלשה לרבעון השלישי - אישור תחזיות לשנה כולה
האנליסטים ציפו להכנסות של 737 מיליון דולר ברבעון השלישי ורווח למניה של 3.17 דולר למניה. זה יהיה נמוך יותר. התחזית המעודכנת של החברה היא להכנסות של 722 מיליון דולר עד 732 מיליון דולר, גידול של 5% לפי נקודת האמצע של התחזית לעומת אשתקד, אבל מתחת לתחזית. הרווח (non-GAAP) למניה בדילול מלא ברבעון השלישי צפוי להיות בטווח של 3.12 דולר עד 3.22 דולר, שמייצג גידול של 10% לפי נקודת האמצע של התחזית לעומת אשתקד, ומרכזו דומה לצפי האנליסטים.
ועדיין - בחברות צמיחה מחפשים גידול בהכנסות. הירידה בתחזית הרבעון השלישי תטריד את האנליסטים והיא עשויה להוביל את המניה לירידה, למרות שכעת היא עולה (מעבר ל-2% שזה הארביטראז' החיובי)
- תמורת כ-955 מיליון דולר: נייס רוכשת את Cognigy
- נייס עוקפת את הצפי בדוחות, גם התחזית מעל לצפי; המניה עולה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה כאמור מאשררת את תחזית סך ההכנסות (non-GAAP) לשנת 2025 שצפוי להסתכם ב-2,918 מיליון דולר עד 2,938 מיליון דולר, שמייצג גידול של 7% לפי נקודת האמצע של התחזית לעומת אשתקד. החברה מעלה את תחזית הרווח (non-GAAP) למניה בדילול מלא לשנת 2025 שצפוי להיות בטווח של 12.33 דולר עד 12.53 דולר, שמייצג גידול של 12% לפי נקודת האמצע של התחזית לעומת אשתקד. במילים אחרות, אפשר להבין מהתחזית לרבעון שלישי ורביעי שהחברה מצליחה להתייעל - להרוויח יותר עם אותן הכנסות.
מגדל זינקה 5.3%, לאומי 2.5%; או פי סי ירדה 3.4%
סגירה חיובית בבורסה בהובלת מדד ת"א 90 שעלה 1.7%, ומדד ת"א 35 עלה 0.6%. במבט על הסקטורים מדד הבנקים עלה 0.8%, מדד הביטוח קפץ 2.5%, מדד הנפט והגז עלה 1.6% ומדד הנדל"ן עלה 2.3%.
עלבד: הרווח הנקי זינק בכ-64% - חלוקת דיבידנד ראשונה מזה 5 שנים עלבד על בד 21.04% מסכמת רבעון שיא עם הכנסות של 462 מיליון שקל, צמיחה אורגנית של כ-4% לעומת השנה שעברה, לצד המשך ירידה ביחס החוב ל-EBITDA לרמה של כ-2 בלבד, לעומת למעלה מ-6 לפני כשנתיים וחצי. מבחינת עלבד, הרבעון הנוכחי מצביע על מגמת שיפור בהכנסות לצד יציבות פיננסית שמאפשרת השקעות נוספות וחלוקת דיבידנד. עם זאת, החברה עדיין פועלת בשוק תחרותי מאוד, עם רגישות גבוהה למחירי חומרי הגלם ולשינויים בשערי המטבע, והמשך השיפור תלוי ביכולת לשמר את היעילות הגבוהה ולממש את פרויקטי ההתרחבות, בהם הקמת המפעל בדימונה, בהתאם ללוחות הזמנים.
"אחרי שלושה רבעונים רצופים של יציבות ותשלום
החוב על Optimal Care, הגיע הזמן שגם בעלי המניות ייהנו, לא רק בעלי החוב", כך עולה משיחה עם יעקב חן, מנכ"ל עלבד ברקע חלוקת הדיבידנד הראשונה מזה 5 שנים עלבד: "עוברים מלשרת את בעלי החוב ללשרת את בעלי המניות", בעקבות הדוחות וברקע הראיון מניית עלבד זינקה בכ-21%.
מחר יתפרסם מדד המחירים לצרכן בישראל, נתון שצפוי להמשיך לרכז תשומת לב מצד המשקיעים ובכלל הציבור הרחב שהמדד משפיע עליו באופן ישיר - המחירים בסופר, הריבית על ההלוואות, ההצמדה על הלוואות, משכנתאות ועוד. המדד גם משפיע על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב יביא לדחייה של הורדת הריבית. בחודשים האחרונים נרשמה מגמת ירידה באינפלציה, אבל בחודשיים האחרונים היא עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%. הצפי כעת הוא לעלייה חודשית של 0.3%-0.5%, בהובלת סעיפי השכירות, הנופש והטיסות, כאשר חלק מההשפעה יקוזז על ידי ירידות עונתיות בלבוש ובהנעלה. מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
- מנורה וכלל זינקו 5%, הפניקס והראל 4%; מדד הביטוח חתם עם עליה של 4.6%
- הבינלאומי איבד 2.4%, מזרחי כ-2%; מדד הבנקים ירד 1.5%, ת"א 90 ב-2.1%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נייס בדוחות סבירים, לא משהו מרשים מאוד, התחזית השנתית אושרה מחדש. המניה בתמחור שנראה על פניו נמוך - היא עולה, אבל אל תבנו על זה כי תחזית ההכנסות של הרבעון השלישי חלשה, והאנליסטים נותנים משקל גדול לרבעון הבא, יותר מאשר השנה כולה.
