הפלפל ההונגרי חריף יותר

בזמן שממשלת ישראל נשענת על תכנית מחיר למשתכן כדי לפתור את בעיית היצע והגדלת התחלות הבנייה, ממשלת הונגריה ביצעה מספר מהלכים חדים, ברורים ומהירים להמרצת השוק והתחלות הבנייה. התוצאה? שוק הנדל"ן ההונגרי דוהר קדימה אחרי שנים של היצע מצומצם

בשנת 2008 כשהכה המשבר הכלכלי העולמי בשווקי העולם, הונגריה נכנסה למיתון עמוק, האבטלה גאתה ונרשמה צניחה במתן אשראי ליזמים ורוכשי דירות. בשנים לאחר מכן, כשמחירי הדירות בישראל זינקו לשיאים, המשקיעים הזרים נטשו את הונגריה והתחלות הבנייה במדינה האירופית צנחו לרמה אפסית.

בארבע השנים האחרונות ניסתה ממשלת ישראל להביא לפתרון משבר הדיור ולהוריד מחירי הדירות עבור זוגות צעירים. כל המעורבים הנוגעים בדבר במשרדי הממשלה חזרו על הסיסמא – "היצע, היצע והיצע". כולם הסבירו כי הפתרון האמיתי למשבר הדיור מתחיל ונגמר בהגדלת היצע הדירות, כאשר היעד הממשלתי הוא להכפיל ואולי אפילו לשלש את התחלות הבנייה בישראל. נכון להיום אנו עדיין רחוקים מהיעד שהוגדר.

בהונגריה, פעלו בתקופה המקבילה לפתרון המשבר החריף שפקד אותם והוביל לצניחה בהתחלות הבנייה ולמחסור חמור של דירות חדשות. בזמן שהממשלה הישראלית משיקה תכנית אחר תכנית, הממשלה ההונגרית ביצעה מספר מהלכים חדים, ברורים ומהירים להמרצת השוק והגדלת התחלות הבנייה. ומה התוצאה?

• האם הבנקים בולמים את ירידת מחירי הדירות?
• דירות בכפר סבא - ירידות מחירים בשנה האחרונה; מה יהיה בהמשך?

בשנת 2016 הוציאו היתרי בניה בהונגריה ל-31 אלף יח"ד אחרי ששנת 2015 הסתיימה עם כ-12,000 יח"ד בלבד – זינוק של 250% בפוטנציאל התחלות הבנייה בתוך שנה, והחציון הראשון של 2017 מצביע כבר על עליה של 40% נוספים לקצב של מעבר ל-40 אלף יחד בשנה. בישראל באותו הזמן החלה בנייה של 53,503 יח"ד ושנה לאחר מכן, בתקופה שבה הממשלה זועקת כי חייבים להגדיל היצע, הצליחו להגדיל את התחלות הבנייה ב-158 דירות בלבד או 0.3% בלבד.

אז הנה מספר מהלכים שביצעה ממשלת הונגריה וטוב תעשה ישראל אם תשקול ליישם את חלקן עם ההתאמות המתבקשות לשוק הישראלי כדי להוביל לפתרון המשבר:

1. הורדת המע"מ על הדירות מ-27% ל-5% בלבד לדירות חדשות: מדובר בהורדה לתקופה מוגדרת מראש של יחידות שיבנו בתוך ארבע שנים. הורדת המע"מ בצורה חדה ובאופן מיידי למסגרת זמן מוקצבת נועדה ולהחזיר את היזמים שנטשו את שוק הנדל"ן ההונגרי לאחר המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008. על ידי הורדת המע"מ והגדלת כדאיות הייזום מצפים בממשלה ההונגרית להגדיל את התחלות הבניה באלפי יחידות דיור בשנה ומעריכים שהגידול בהיקף הבניה יכסה את הפחתת שיעורי המע"מ.
2. מענקים לזוגות צעירים לקניית דירות: מתן מענקים לזוגות צעירים לרכישת דירה בא לפתור שתי בעיות מקומיות. ראשית לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה ובכך לייצר צמיחה במשק, ושנית כדי להגדיל את הילודה במדינה שנמצאת בנסיגה דמוגרפית כמו בחלקים נרחבים באירופה. המשמעות היא שזוגות צעירים מקבלים הטבה של כ-33 אלף יורו לרכישת דירה, לאו דווקא חדשה, כאשר בין התנאים ישנה התחייבות לרמת ילודה וכמובן עזרה לזוג שיש לו כבר מספר ילדים, כלי שמאפשר לזוג "מוטב" לבחור בעצמו היכן וכיצד לנצל את ההטבה שניתנה לו. 
3. הלוואות מסובסדות מעבר למענק שניתן לזוגות צעירים: מלבד המענקים המדינה מספקת גם הלוואות מסובסדות לרכישת דירה. מדובר בהלוואות הנושאות ריבית אפסית והופכות את הרכישה לנוחה יותר.
4. הטבות עובד מעביד: מעביד יכול להעניק במסגרת השכר לעובד, תשלום שישמש את העובד לתשלום משכנתא, במקרה כזה הסכום פטור מעלויות ביטוח לאומי ומיסוי סוציאלי.
5. מיכון ופישוט תהליך הרישוי בבניה רוויה: ממשלת הונגריה הבינה כי כדי להאיץ את תנופת הבנייה היא חייבת לפתור את בעיית הבירוקרטיה בענף הנדל"ן. בין היתר היא קבעה מספר חוקים שמחייבים את הרשויות לעמוד בזמנים. כך למשל נקבע כי היתר בנייה יינתן בתוך מקסימום ארבעה חודשים. בנוסף צומצמו מאוד מרווחי ההתנגדות של שכנים וצדדי ג'. פעולות אלו מייצרות ליזמים מרחב תמרון ופעולה והופכים את הייזום בהונגריה לאטרקטיבי ומהיר יותר. פרויקטים רבים בעת האחרונה מצליחים לעמוד ביעד של ארבעה חודשים להיתר.
6. פישוט הליך בניית צמודי קרקע ובתים פרטיים: במקרים אלו ניתנה הרשאה לבנות לפי התב"ע ללא הליך של היתר בניה ורק בסיום הבניה להגיש את מסמכי התכנון המעידים כי הבית נבנה לפי התקנות, מה שפתח חסם תכנוני רחב, הוריד לחץ רב מרשויות התכנון ואפשר תחילת בניה מיידית של אלפי יחידות.
7. הסדרת שוק הביצוע: הממשלה החלה לפקח על מערכת היחסים בין היזמים לבין הקבלנים המבצעים והפעילה חובת ביטוח ממשלתי לפרויקטים בהם הביצוע מעל 4 מיליון אירו כדי לוודא שהתשלומים לקבלן המבצע יובטחו עד לסיום הפרויקט. כך הם מנסים למנוע פשיטות רגל של יזמים וקבלנים מבצעים שעשויים לתקוע פרויקטים.

לסיכום, ממשלת ישראל פועלת במישור אחד של תכנית מחיר למשתכן, אולם טובה ככל שתהייה תכנית זו, היא חד-מימדית ולא מספקת מגוון פתרונות המשלימים אחד את השני. לראיה ישנן דרכים רבות לפתור משבר דיור ולהגדיל את כמות התחלות הבנייה במדינה, גם בצורה של תכנית רב מימדית הפועלת על מספר רבדים באוכלוסיה ובשוק המקומי, וטוב יעשו בקבינט הדיור אם יסתכלו מפעם לפעם על מדינות שכנות ויצירתיות בהגדלת היצע המגורים יד ביד עם השוק החופשי.

שוק הנדל"ן ההונגרי מתעורר כיום מתרדמה ארוכה. קו הרקיע מתמלא במנופים ועשרות אלפי יחידות חדשות מאושרות לבנייה ומשתחררות אל השוק. משקיעים מכל העולם חוזרים לראות במדינה ובבירתה בודפשט יעד אטרקטיבי להשקעה ורוכשי דירות למגורים רוכשים דירות בקצב הולך ועולה. מעבר לכך, התנעת קטר הנדל"ן ההונגרי מחדש יוצרת השפעה חיובית משמעותית על הכלכלה כולה. 

הכותב הוא מנכ"ל חברת אלדר השקעות מקבוצת אלדר לפרטים נוספים לחצו כאן