178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי למרות שקצב הנפקת היתרי הבנייה גבוה, התחלות הבנייה בירידה של כמעט 10% לעומת רבעון מקביל אך עם עלייה של 35% לעומת רבעון שני. השלמת הפרויקטים מתעכבת, אבל השיפור בקצב התחלות הבנייה ישפר את קצב השלמת הפרויקטים בהמשך.
ברבעון השלישי של השנה, זמן הקמת דירה התארך מה שמוביל לעיכוב במסירת דירות בכמה חודשים טובים.
מצוקת כוח האדם שהחלה בעקבות פרוץ המלחמה, שהביאה ליציאה של כ-80 אלף עובדים פלסטינים מהענף, אומנם נפתרת בהדרגה, ועדיין יש מחסור שמוערך ב-30-40 אלף עובדים - זה הגורם העיקרי להימשכות הבנייה.
משך הבנייה: לפני המלחמה, זמן הקמת דירה עמד על 32 חודשים, וברבעון השלישי של השנה הוא התארך ל-34 חודשים. מהנתונים עולה כי היקף דירות בבנייה פעילה בשיא של 178 אלף, נתון שלא נראה בשנים האחרונות וזה נובע מהתארכות זמן הבנייה. במקביל נרשמה ירידה משמעותית במספר הדירות שהושלמו בפועל, מה שמצביע על פער הולך וגדל בין התחלות בנייה להשלמתן.
כרבע מהתחלות הבנייה בשנה החולפת היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 76% מהן נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.
הגורמים לירידה בהתחלות הבנייה
הירידה בהתחלות הבנייה נובעת משילוב גורמים כלכליים ותפעוליים. העלייה בריבית בשנה האחרונה ציננה את הביקוש לדירות, והמלחמה האחרונה הוסיפה אי-ודאות למשק, שגרמה ליזמים להאט את פעילותם. בנוסף, מחסור חמור בעובדים בענף הבנייה, בעיקר בשלבי הגמר והשלד, מעכב את קצב ההשלמה של פרויקטים רבים.
- קרן האקוויטי One Invest רכשה 35% ב'אריאל גבאי' ב-160 מיליון שקל
- חברת רייק קיבלה היתר בנייה למגדל בשדרות הילד ברמת גן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם תחום ההתחדשות העירונית, שנחשב בעבר למנוע צמיחה משמעותי בענף, חווה ירידה חדה. ברבעון השלישי צנחו התחלות הבנייה בתחום זה ב-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-3,225 דירות בלבד. מחסור בעובדים ואי-עמידה בעומס הבקשות מצד הרשויות המקומיות גורמים לעיכובים במימוש היתרים, ומגבילים את הצמיחה האפשרית בתחום.
השפעת המחסור בעובדים והעיכובים בגמר בנייה
מחסור בעובדי בניין, במיוחד בשלבי הגמר כמו עבודות ריצוף, טיח וצבע, הוביל לשפל של שנתיים במספר הדירות המוכנות. רק 12,086 דירות הושלמו ברבעון השלישי, ירידה של 13.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיכובים אלו יוצרים מאבקים משפטיים בין יזמים לרוכשים, הדורשים פיצויים על איחורים במסירה.
בעוד מספר הדירות בבנייה פעילה הגיע לשיא של 178,088 דירות, מדובר בתוצאה של האטה משמעותית בקצב ההשלמה ולא בגידול מתמשך בפרויקטים חדשים. ההשלכות ניכרות גם בעלייה בעלויות היזמים, הנאלצים להתמודד עם עיכובים והוצאות נוספות.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
עם זאת, הנתונים האלו הם רחוקים מלהיות שחורים - למרות המלחמה, למרות אי הוודאות, ולמרות שהיה מחסור גדול בעובדים, שוק הדיור לא מתרסק. היקף הדירות במחזור בעלייה וזה יענה על הביקוש העתידי כמו כן, התחלות הבנייה אומנם ירדו לעומת רבעון קודם, אך עלו לעומת רבעון שני. הנתונים דווקא מעודדים, כשעם סיום המלחמה בצפון, והגעתם של פועלים זרים נוספים, קצב התחלות הבנייה עשוי לעלות.
למעשה, אם נתונים כאלו ובהינתן שההיצע ישתפר, אפשר להעריך בזהירות שהיחס בין הביקוש להיצע שיתנה. הביקוש הוא קבוע, כשדווקא המלחמה יצרה ביקושים, אנשים רצו להרגיש בטוחים וחיפשו דירות עם ממ"ד, וכעת יכול להיות סוג של חזרה לביקושים רגילים. ההיצע יגדל - גם בזל המלאי בביצוע וגם בשל היקף התחלות הבנייה שצפוי לעלות. זה יכול למתן את עליות המחירים
ירושלים בתנופה, תל אביב מאטה
נתוני הלמ"ס מצביעים על פערים משמעותיים בין ערים שונות. ירושלים מובילה עם 5,790 התחלות בנייה בשנה האחרונה, עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, בתל אביב, שבה החלה בנייתן של 4,817 דירות, נרשמה ירידה של 13.4% בקצב הבנייה. מגמות אלו משפיעות גם על מחירי הדירות: בירושלים מסתמנת ירידה מסוימת במחירים, בעוד שבשאר הארץ המחירים נותרו יציבים או עלו.
- 6.מחיר הדירה למ"ר ירד מ 30 אלף ש"ח לבערך 12. (ל"ת)דמע 28/12/2024 00:22הגב לתגובה זו
- 5.בנה 24/12/2024 22:16הגב לתגובה זוויש ירידה במסירות הנדלן ממשיך לטפס
- 4.דליה 24/12/2024 13:31הגב לתגובה זולמה הקבלנים שמו רגל על הברקס של הבניה? כי אין להם קונים! זה למה! למה בבנק ישראל התחילו להזיע כי יש 19.5 מילארד שקל של הלוואות בפיגור מעל ל 90 יום! זה למה!
- 3.השאלה מתי הבועה תתפוצץ ? (ל"ת)רפאל 22/12/2024 22:45הגב לתגובה זו
- 2.שי 22/12/2024 22:36הגב לתגובה זויש מחסור חריף בדירות( להשקעה). הסיבה היחידה לדעתי בירידה של התחלות הבניה היא לטובת שימור המחירים הגבוהים.
- 1.שלמה 22/12/2024 22:01הגב לתגובה זונגמר הסיפור של הדירות להשקעה לא משתלם מבחינת תשואה וכבר מזמן מעל כח הקניה של 90% מהאוכלוסיה , צריך מיסוי אגרסיבי ואיסור על השכרת דירות או לפחות חיוב לתת מחיר זול וגם ה10% האלו שעדיין קונים או מחזיקים הרבה דירות יחפשו לעשות כסף במקומות אחרים
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
