לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט

לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.

הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.

 נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף.  המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי. 

כלל אצבע - לקנות או לשכור

כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.

דוגמה מהשטח - דירה בתל אביב במחיר 3,500,000 ש"ח עם שכירות חודשית של 8,000 ש"ח (שנתית 96,000 ש"ח) – P/R = 36.5. זה גבוה מ-20, כך ששכירות זולה יותר בטווח קצר. לעומת זאת, שכר הדירה היה 18,000 שקל, התמונה משתנה. מדובר על P/R=14 (שכירות שנתית 216,000 ש"ח לדירה של 3 מיליון) ואז קנייה על פי הכלל עדיפה.

הכלל עובד ברוב המקרים כי הוא מבוסס על תשואה ממוצעת של 5% (1/20=0.05), המשקפת תשואה ממוצעת על פני זמן בשווקים דרך השקעה מעורבבת במניות או אג"ח. בישראל, עם תשואה משכירות של 3.38% (2025) ו-P/R ממוצע של 29.6, המדד תומך בשכירות בערים מרכזיות. אך יש לזכור את מגבלותיו: הוא אינו כולל עליית ערך, אם כי מתחילת השנה המחירים ירדו בכ-7% , מסים (מס רכישה 8%), תחזוקה (1%) והוא לא מתייחס לשינויים משפחתיים ואישיים.

• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

ירידה בהיקף העסקאות - ירידה במחירים

נתונים עדכניים מראים ירידה חדה בהיקף המכירות. מחירי הדירות הממוצעים בירידה, אם כי זה לא מבטא את עומק הירידה כי זה נתונים של לפני כ-3 חודשים וכי הלמ"ס לא בוחנים את מכלול ההשפעות על המחיר (למשל - לא נבחנים הנחות המימון במכירת דירות חדשות). הממוצע לדירה הוא 2,272,300 ש"ח (ירידה של 2.5% מ-2024), בתל אביב 3,500,000 ש"ח (ירידה של 8.4%). השכירות הממוצעת - ממוצע ארצי 4,878 ש"ח לחודש.  P/R ארצי עומד על כ-40, בתל אביב על 36 - רמז ליתרון של שכירות על פני רכישה.