הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה נדלן בנייה
צילום: שלומי יוסף

הטריק של הקבלנים - הנחה בכאילו

מחירי הדירות יורדים, אבל במקרים לא מעטים קבלנים מספקים מבצעים אחרי שדחפו כלפי מעלה את המחיר - אז תהיו עירניים  
איציק יצחקי | (18)
נושאים בכתבה מחירי הדירות קבלנים שכר דירה

המספרים מוכיחים שמחירי הנדל"ן במגמת בלימה, כי הקבלנים כבר לא מצליחים למכור כמו פעם. זה נכון, אנחנו רואים את זה גם דרך הירידה בכמות המשכנתאות, דרך גובה ההחזר, דרך המבצעים שלהם, ובעיקר דרך נתוני הלמ"ס. על ירידת המחירים בשוק הדירות תוכלו לקרוא כאן, וזה צפוי להימשך:

כשהריבית בשיא, לא רק הרוכשים מפסידים מכך בגלל האטת ביקושים, אלא גם הקבלנים, ש"סובלים" מעלויות מימון גבוהות ולא מצליחים להדביק את הפער. הם כבר מורידים מחירים, כך עולה מנתוני הלמ"ס ומחלקים הנחות בדלת האחורית - פטור ממדד, חניה או מחסן במתנה ואפילו מזגן מיני מרכזי. העיקר שתהיו מרוצים.

סיור שערכנו לאחרונה בין מספר משרדי מכירות באזור השרון, מבהיר היטב שבמבצעים האלו יש טריק. אתם צריכים לבדוק היטב את המחירים באזור-שכונה-בניינים לפני שאתם משתכנעים לקנות את הדירה בגלל מבצע. הסיבה היא שבמקרים מסוימים המבצעים האלו הם לא באמת מבצעים. 

"המבצע הזה היה כאן גם לפני שנה. אנחנו מעניקים כבר שנים פטור ממדד", סיפר לנו איש מכירות באחד המשרדים וממנו אתה מבין - חלק מהמבצעים הם הנחות בכאילו. "בסוף - זה מגולם במחירי הדירות. אם אתה שואל אותי, יש האטה במכירות, כי נכנסים לכאן פחות אנשים. אבל לומר לך שמכרתי דירות בפחות כסף? לא בהכרח. בסוף, אני נותן 10-15 אלף שקל הנחה על דירה ממוצעת, אבל לא מוריד יותר. אם יש תקופה קשה, אני נותן גם מזגן".

חישבנו. הנחה כזאת, של מזגן מיני מרכזי משקפת, עבור דירת 4 חדרים באותו אזור במחיר של 2.2 מיליון שקל, הנחה של 1.8% במחיר. זו הנחה שאינה מגולמת במחיר. אתם לא רואים אותה בנתוני הלמ"ס שביטאו ירידה של 3% בחודשיים האחרונים. ככה בעצם מגיעים לירידה של כ-55 בחודשים האחרונים במחירי הדירות (כולל המבצע), אבל מדובר בהנחות הטרוגניות - יש מקומות עם הנחות משמעותיות ויש כאלו בלי הנחות, זה עניין של ביקוש והיצע. 

כדי לברר איפה עומדת עקומת הביקוש וההיצע באזור השרון, שוחחנו עם המתווך והבעלים של חברת DBA נדל"ן, דודו מכלוף, שעוסק בשיווק פרוייקטים. "יש האטה בביקושים", הוא מודה. "המבצעים של הקבלנים באים להוריד את החששות של הלקוחות. אחד החששות המרכזיים הוא העלאת הריבית. משפרי דיור צריכים למכור דירות וכדי שיהיה להם ביטחון ויוכלו לקחת הלוואות ביניים, אז הם נותנים להם 20/80 (שלם 20% עכשיו ו-80% עם המפתח, א"י) חלקם עם מדד וחלקם בלי. זה תלוי בפרויקט, בעוצמת הקבלן או בביקושים. כך הם מורידים את החסמים של 'לקנות עכשיו'. אנחנו לא רואים באמת ירידה, אבל רואים עצירה ביחס למחירי 2021 או 2022. המחירים נותרו יציבים ובעצם ההטבות הם בעיקר המבצעים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אנחנו לא רואים את המבצעים בנתוני הלמ"ס.

"נכון, הירידה  במחירי הנדל"ן לדירות חדשות נובעת מפרוייקטים מסוימים, מיתרת מלאי או בפרויקטים שיש להם מקום להוריד מחיר כי הם על קרקעות היסטוריות. הפרויקטים של הקרקעות שנשארו - להם אין הרבה מרווח. לכן הם לא מורידים מחיר משמעותי, כדי שיוכלו לקבל החלטה עכשיו. אם יזם קנה עכשיו קרקע, הוא לא יכול להוריד מחיר כי הוא שילם מחיר מסוים".

תהיה ירידת מחירים?

"דרמטית, בטוח לא. בישראל אין אפשרות להוריד מחיר. מי מהקבלנים שלא ממהר, יחכה עוד טיפה. מי שיצא לשיווק, יעזור לרוכש במימון. הריבית תחזור בסוף השנה, או תחילת שנה הבאה לרמה נורמלית ויהיה קל יותר לקבלנים. יש ביקוש בשוק כי אנשים מתחתנים ומתגרשים, משפחות עוברות מיקומים. יש האטה, זה כן, אבל לקראת סוף השנה השוק שוב יחזור כי הביקושים קשיחים, התחלות הבניה ירדו ברבעון האחרון ולכן בביקוש מול היצע - השוק יחזור.

מכלוף מדבר על כך שהשוק עדיין זז - יש ביקושים, יש פגישות. יש התחזקות בלידים. זה הזמן של אנשים לקבל החלטה. אתה לא רואה שכונות שלמות בבניה. אין תחרות. בפרוייקטים שיש היום, אין אפשרות להוריד מחירים באופן משמעותי. מבצעי המימון יגרמו ללקוחות להיכנס ולקבל החלטה בנקודות זמן טיפה יותר נוחה מהריבית שישנה היום".

ממה שאנחנו רואים בשטח, המבצע שהקבלנים מפרסמים הוא במקרים רבים אחרי העלאת מחיר. כלומר, הקבלן נותן דחיפה קלה למעלה למחיר ואז מספר לכם על מסע גדול - מזגן, אחריות על המדד ועוד. כך שמבחינה כספית אין פער גדול לעומת המצב הקודם, אבל לקוחות יוצאים בהרגשה שקיבלו החה-מבצע. זה רק טריק. 

תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    מאיר 26/02/2023 15:33
    הגב לתגובה זו
    לא קונים בשום אופן דירות, לא משתלם יקר מאד וריביות "רצח" קבלנים שעד היום עשקו את הציבור, תקועים עם סחורה שלא נמכרת, ועם הלוואות מימון בנקאי שגם עליהם מכביד ולכן לא קונים. הקבלנים מאוגדים יחד ומשתפים פעולה, גם אנו האזרחים צריכים להיות מאוחדים ולומר די להיות פראיירים והעבדים של הבנקאים ושל המדינה שעושקת אותנו במיסים
  • 15.
    צדק 26/02/2023 15:14
    הגב לתגובה זו
    חרטא בפיתה
  • 14.
    כלכלן 26/02/2023 10:55
    הגב לתגובה זו
    שהם נמצאים בתחרות תמידית מול בעלי ההון והמשקיעים החזקים בשוק. ומה לעשות כמו בבורסה כך בנדל״ן, הכרישים תמיד מנצחים את הדגים הקטנים ואז אוכלים אותם. לכן כשתהיה התפרצות ביקושים (אפשר להתווכח מתי זה בדיוק יהיה, לדעתי אחרי שהקבלנים יאטו את הבניה והשיווקים לרמת שפל עקב ההידוק על צווארם של הריבית הגבוהה), זה כבר יהיה מאוחר מדי, כי זה יהיה אחרי שהכרישים הספיקו להיכנס ולצוד את ההזדמנויות.
  • מאיר 26/02/2023 15:38
    הגב לתגובה זו
    המשקיעים שלא יראו דיבידנד בסוף שנה ימכרו את המניות שלהן ואז חברות יאלצו למכור נכסים או בתים והן כבר עושות זאת
  • 13.
    סגול שיער 26/02/2023 09:17
    הגב לתגובה זו
    פה המחירים יכולים לעלות ב-20 אחוז בשנה אבל לרדת, מה פתאום? בדיחה!
  • 12.
    דורון 26/02/2023 08:13
    הגב לתגובה זו
    בהצלחה לממשלת ישראל בהעברת הרפורמה המשפטית. הגיעה הזמן שמערכת המשפט תהיה מאוזנת, השופטים לא ימנו את עצמן, ולא יתקעו את הכלכלה ואת המסחר בגלל אג'נדות ואינטרסי פוליטים, כפי שעשו כמעט עשור שלם עם הגז.
  • יוסי 26/02/2023 18:23
    הגב לתגובה זו
    סיסמאות שדוחפים לך בגלל תמימות ובורות.
  • 11.
    אורן 26/02/2023 07:57
    הגב לתגובה זו
    יש כבר ירידות של 5-10% ויהיו ירידות גדולות מאוד. יגיד המתווך שמדבר מפוזיציה שאין ירידות, לא יעזור לו
  • 10.
    88 26/02/2023 00:13
    הגב לתגובה זו
    והתוצאה עליית מחירים בכל הארץ. תודה לחבר של ערפאת.
  • 9.
    אזרח 25/02/2023 21:19
    הגב לתגובה זו
    מוזר שזה בסדר לקבלן ולקונה לדווח מחיר מכירה גבוה (לשלם מיסים בהתאם) אבל להכיל הנחה ששווה 50-100 אלף שקל.בעוד שנה המחיר יהיה שוב אותו דבר , אבל עם הנחה של 500 אלף שקל
  • 8.
    אין להם ברירה להוריד מחירים אין קונים (ל"ת)
    רועי 25/02/2023 20:41
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    הכל לטובה 25/02/2023 20:29
    הגב לתגובה זו
    יכולים להוריד מחירים כי העלו סתם את המחירים במיליון שח לנכס
  • 6.
    אנונימי 25/02/2023 20:19
    הגב לתגובה זו
    כמות הדירות היא לא קשיחה כי המשקעים יקנו פחות וחלקם אפילו ימכור וזה יגדיל את היצע הדירות לזוגות צעירים ומשפרי דיןר
  • 5.
    הומלסס 25/02/2023 17:26
    הגב לתגובה זו
    כל עוד אין בשוק חדלות פירעון לא של קונים ולא של יזמים השוק במצב טוב ו"ירדת מחירים" היא פנטזיה של פוליטקאים
  • 4.
    שונא שקרנים 25/02/2023 17:01
    הגב לתגובה זו
    ולכן מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת, אז, שלא יעבדו עליכם.
  • 3.
    דבר זה נעשה בכל תחום. גם רשתות (ל"ת)
    Hguy 25/02/2023 16:43
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    יוני111 25/02/2023 16:24
    הגב לתגובה זו
    המחירים יורדים, שלא יבלבלו לכם את המוח
  • 1.
    טל 25/02/2023 15:59
    הגב לתגובה זו
    ימים יגידו
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)

מס על שכר דירה - "הגבייה שלנו עלתה ב-10%"; והאם מס רכוש יחזור?

שי אהרונוביץ' מנהל רשות המסים על מאגר משכירי הדירות והעלייה בהיקף תשלומי מסים על שכר דירה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

שי אהרונוביץ, מנהל רשות המסים עדכן השבוע בכנס של יועצי המס כי הגבייה ממסים על שכר דירה עלתה ב-10%. הוא הסביר כי הגבייה בכלל במיסוי נדל"ן בעלייה והוא שם דגש על המערכות של רשות המסים שמצליבות מידע ואוספות מידע על משכירי הדירות במטרה להוביל למאגר מידע מלא על המשכירים. 

אהרונוביץ מנסה בכל שנה להעביר את חובת הדיווח על משכירים. מדובר בחובת דיווח מינימלית, לא מורכבת מבחינת בירוקרטיה, אבל כל פעם מחדש הוא נבלם בוועדת הכספים. הרכב הועדה וכנראה שהרכב הכנסת והממשלה לא מאפשר להעביר חובת דיווח על משכירים. זה קצת מוזר, כי לכאורה המחוקקים צריכים לדאוג לגילוי ולדיווח נכון. ככה גם הגבייה תהיה גביית אמת וזה ידוע שיש רבבות מעלימי מס בשכר דירה. אפשר לחשוב שחברי ועדת הכספים מוטים אולי אפילו ש, "על ראש הגנב בוער הכובע", אך כמובן שזה לא מבוסס, ושהועדה טוענת שהיא לא רוצה שלציבור יהיה עודף ביורקרטיה ורגולציה.

החשיבות של הדיווח היא אדירה, כי ככה רשות המסים תדע אם יש לאדם מסוים דירה מושכרת ותוכל להבין אם הוא "נופל" בחובת הדיווח. למשל - אם יש לו דירה במרכז תל אביב של 5 חדרים והוא לא מדווח, אז ברור שמשהו לא תקין. ככה היא תעלה גם על דירות בירושה שעדיין לא עברו ליורשים ומניבים שכר דירה ובכלל - תקבל מאגר מלא. 

מעבר לכך, חובת הדיווח תוביל לכך שאנשים ירגישו יותר מפוקחים. הם לא יוכלו לעשות תרגילים להורדת שכר הדירה מתחת לרף, הם ישלמו כמו שצריך. ובכלל - צריך לחזור ולהגיד זאת - מדובר במס שולי. עד 5,640 שקלים אין מס; ומעל יש אפשרויות שונות - 10% או מס על פעמיים ההפרש בין הרף לשכר הדירה.  מדובר במס נמוך במיוחד ועדיין - אנשים רבים מעלימים אותו.  


אהרונוביץ' אומר שרשות המסים מגיעה למאגר משלה והיא עדיין תנסה לחייב בדיווח, כשהדיווח יהיה פשוט ולא מכביד על הציבור. אהרונוביץ אמר בכנס שהגבייה עלתה גם בגלל שהיה החוזים עלו ושאנשים עברו את הרף והחלו לשלם. "הדיווחים עכשיו יותר אמת, צריך להעלות את החוזים למאגר. ככל, שהעולם משתנה, לאט לאט עוד ועוד ועוד אנשים שמשכירים דירות יעברו לשלוח חוזה בסמארטפון עם חתימות אלקטרוניות אז עוד שנתיים שלוש השוק יהיה יותר וככה חוזה יהיה אונליין".


להמשך הכתבה לחץ כאן
בן גביר וינקי קוינט. צילום: מאיה אמזלגבן גביר וינקי קוינט. צילום: מאיה אמזלג

רמ"י מגבירה אכיפה בנגב: מאות צווי הריסה לפלישות על קרקעות מדינה

הפעילות נערכה באזור בסיס נבטים, בקעת באר שבע וסעווה, בשיתוף המשטרה והסיירת הירוקה; שימוש בבינה מלאכותית עוזרת לאתר פלישות מוקדם יחסית

צלי אהרון |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט

רשות מקרקעי ישראל יצאה במבצע אכיפה רחב בדרום, שמטרתו טיפול בפלישות לקרקעות מדינה ומניעת השתלטויות בלתי-חוקיות חדשות. במסגרת הפעילות, שנערכה אתמול באזור הנגב עם דגש על סביבת בסיס נבטים, בקעת באר שבע ואזור סעווה, חולקו מאות התראות לקראת הוצאת צווי הריסה למבנים ומתחמים שהוקמו ללא היתר על קרקע ציבורית.

הפעילות נערכה בשיתוף פעולה של יחידות שונות: עשרות מפקחי רמ"י, כוחות הסיירת הירוקה ויחידת יואב של משטרת ישראל. המטרה המרכזית היא לייצר נוכחות בשטח, לאכוף את החוק, ולסמן כי המדינה אינה מתכוונת לאפשר השתלטות על קרקעותיה, בפרט במרחבים הרגישים של הדרום.

מדובר בשלב נוסף במערך פעולות רחב שמובילה רמ"י בשנים האחרונות, הכולל מבצעי שטח נקודתיים לצד פעילות מודיעינית ואיסוף מידע מרחוק. השם שניתן למהלך הנוכחי הוא ״נץ הדרום 3״ והוא מצטרף לשורת מבצעי אכיפה דומים שבוצעו באזור, כחלק מהתפיסה לפיה יש לשמור על הקרקע הציבורית באמצעות מדיניות עקבית ומובחנת.

אחד ההיבטים הבולטים בפעילות הנוכחית הוא השימוש בכלי בינה מלאכותית ובמערכות מיפוי מתקדמות. 

לגלות מוקדם ולא לחכות שהשטח יתבסס

הרשות מדווחת כי במהלך ההכנות למבצע אותרו פלישות חדשות באמצעות עיבוד צילומי אוויר, סריקות תצ"א וניתוח נתונים בזמן אמת. הרעיון: לזהות התרחבות או יוזמות בנייה מיד כשהן מתחילות, ולא להמתין לכך שהשטח יתבסס ויהפוך למורכב יותר לפינוי. מבחינת הרשויות, שילוב הטכנולוגיה מאפשר קיצור זמני תגובה ושיפור שליטה בשטח.

מבחינת דפוסי אכיפה, הרשות ממשיכה לדבוק בשיטה מדורגת: תחילה התראות, ובהמשך, במידה ואין שיתוף פעולה - פעולות בשטח הכוללות פינוי והריסה בפועל. כך היא מבקשת לייצר הליך מסודר אך תקיף, שמצד אחד מאפשר למי שקיבל התראה לפנות בעצמו, ומצד שני מבהיר שהליך זה אינו בגדר המלצה.

להמשך הכתבה לחץ כאן