צילום: שלומי יוסף

הטריק של הקבלנים - הנחה בכאילו

מחירי הדירות יורדים, אבל במקרים לא מעטים קבלנים מספקים מבצעים אחרי שדחפו כלפי מעלה את המחיר - אז תהיו עירניים

איציק יצחקי | 25/02/2023 15:51 (18)

נושאים בכתבה מחירי הדירות קבלנים שכר דירה

המספרים מוכיחים שמחירי הנדל"ן במגמת בלימה, כי הקבלנים כבר לא מצליחים למכור כמו פעם. זה נכון, אנחנו רואים את זה גם דרך הירידה בכמות המשכנתאות, דרך גובה ההחזר, דרך המבצעים שלהם, ובעיקר דרך נתוני הלמ"ס. על ירידת המחירים בשוק הדירות תוכלו לקרוא כאן, וזה צפוי להימשך:

כשהריבית בשיא, לא רק הרוכשים מפסידים מכך בגלל האטת ביקושים, אלא גם הקבלנים, ש"סובלים" מעלויות מימון גבוהות ולא מצליחים להדביק את הפער. הם כבר מורידים מחירים, כך עולה מנתוני הלמ"ס ומחלקים הנחות בדלת האחורית - פטור ממדד, חניה או מחסן במתנה ואפילו מזגן מיני מרכזי. העיקר שתהיו מרוצים.

סיור שערכנו לאחרונה בין מספר משרדי מכירות באזור השרון, מבהיר היטב שבמבצעים האלו יש טריק. אתם צריכים לבדוק היטב את המחירים באזור-שכונה-בניינים לפני שאתם משתכנעים לקנות את הדירה בגלל מבצע. הסיבה היא שבמקרים מסוימים המבצעים האלו הם לא באמת מבצעים.

"המבצע הזה היה כאן גם לפני שנה. אנחנו מעניקים כבר שנים פטור ממדד", סיפר לנו איש מכירות באחד המשרדים וממנו אתה מבין - חלק מהמבצעים הם הנחות בכאילו. "בסוף - זה מגולם במחירי הדירות. אם אתה שואל אותי, יש האטה במכירות, כי נכנסים לכאן פחות אנשים. אבל לומר לך שמכרתי דירות בפחות כסף? לא בהכרח. בסוף, אני נותן 10-15 אלף שקל הנחה על דירה ממוצעת, אבל לא מוריד יותר. אם יש תקופה קשה, אני נותן גם מזגן".

חישבנו. הנחה כזאת, של מזגן מיני מרכזי משקפת, עבור דירת 4 חדרים באותו אזור במחיר של 2.2 מיליון שקל, הנחה של 1.8% במחיר. זו הנחה שאינה מגולמת במחיר. אתם לא רואים אותה בנתוני הלמ"ס שביטאו ירידה של 3% בחודשיים האחרונים. ככה בעצם מגיעים לירידה של כ-55 בחודשים האחרונים במחירי הדירות (כולל המבצע), אבל מדובר בהנחות הטרוגניות - יש מקומות עם הנחות משמעותיות ויש כאלו בלי הנחות, זה עניין של ביקוש והיצע.

כדי לברר איפה עומדת עקומת הביקוש וההיצע באזור השרון, שוחחנו עם המתווך והבעלים של חברת DBA נדל"ן, דודו מכלוף, שעוסק בשיווק פרוייקטים. "יש האטה בביקושים", הוא מודה. "המבצעים של הקבלנים באים להוריד את החששות של הלקוחות. אחד החששות המרכזיים הוא העלאת הריבית. משפרי דיור צריכים למכור דירות וכדי שיהיה להם ביטחון ויוכלו לקחת הלוואות ביניים, אז הם נותנים להם 20/80 (שלם 20% עכשיו ו-80% עם המפתח, א"י) חלקם עם מדד וחלקם בלי. זה תלוי בפרויקט, בעוצמת הקבלן או בביקושים. כך הם מורידים את החסמים של 'לקנות עכשיו'. אנחנו לא רואים באמת ירידה, אבל רואים עצירה ביחס למחירי 2021 או 2022. המחירים נותרו יציבים ובעצם ההטבות הם בעיקר המבצעים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אנחנו לא רואים את המבצעים בנתוני הלמ"ס.

"נכון, הירידה במחירי הנדל"ן לדירות חדשות נובעת מפרוייקטים מסוימים, מיתרת מלאי או בפרויקטים שיש להם מקום להוריד מחיר כי הם על קרקעות היסטוריות. הפרויקטים של הקרקעות שנשארו - להם אין הרבה מרווח. לכן הם לא מורידים מחיר משמעותי, כדי שיוכלו לקבל החלטה עכשיו. אם יזם קנה עכשיו קרקע, הוא לא יכול להוריד מחיר כי הוא שילם מחיר מסוים".

תהיה ירידת מחירים?

"דרמטית, בטוח לא. בישראל אין אפשרות להוריד מחיר. מי מהקבלנים שלא ממהר, יחכה עוד טיפה. מי שיצא לשיווק, יעזור לרוכש במימון. הריבית תחזור בסוף השנה, או תחילת שנה הבאה לרמה נורמלית ויהיה קל יותר לקבלנים. יש ביקוש בשוק כי אנשים מתחתנים ומתגרשים, משפחות עוברות מיקומים. יש האטה, זה כן, אבל לקראת סוף השנה השוק שוב יחזור כי הביקושים קשיחים, התחלות הבניה ירדו ברבעון האחרון ולכן בביקוש מול היצע - השוק יחזור.

מכלוף מדבר על כך שהשוק עדיין זז - יש ביקושים, יש פגישות. יש התחזקות בלידים. זה הזמן של אנשים לקבל החלטה. אתה לא רואה שכונות שלמות בבניה. אין תחרות. בפרוייקטים שיש היום, אין אפשרות להוריד מחירים באופן משמעותי. מבצעי המימון יגרמו ללקוחות להיכנס ולקבל החלטה בנקודות זמן טיפה יותר נוחה מהריבית שישנה היום".

ממה שאנחנו רואים בשטח, המבצע שהקבלנים מפרסמים הוא במקרים רבים אחרי העלאת מחיר. כלומר, הקבלן נותן דחיפה קלה למעלה למחיר ואז מספר לכם על מסע גדול - מזגן, אחריות על המדד ועוד. כך שמבחינה כספית אין פער גדול לעומת המצב הקודם, אבל לקוחות יוצאים בהרגשה שקיבלו החה-מבצע. זה רק טריק.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

16.
מאיר 26/02/2023 15:33
הגב לתגובה זו
לא קונים בשום אופן דירות, לא משתלם יקר מאד וריביות "רצח" קבלנים שעד היום עשקו את הציבור, תקועים עם סחורה שלא נמכרת, ועם הלוואות מימון בנקאי שגם עליהם מכביד ולכן לא קונים. הקבלנים מאוגדים יחד ומשתפים פעולה, גם אנו האזרחים צריכים להיות מאוחדים ולומר די להיות פראיירים והעבדים של הבנקאים ושל המדינה שעושקת אותנו במיסים
15.
צדק 26/02/2023 15:14
הגב לתגובה זו
חרטא בפיתה
14.
כלכלן 26/02/2023 10:55
הגב לתגובה זו
שהם נמצאים בתחרות תמידית מול בעלי ההון והמשקיעים החזקים בשוק. ומה לעשות כמו בבורסה כך בנדל״ן, הכרישים תמיד מנצחים את הדגים הקטנים ואז אוכלים אותם. לכן כשתהיה התפרצות ביקושים (אפשר להתווכח מתי זה בדיוק יהיה, לדעתי אחרי שהקבלנים יאטו את הבניה והשיווקים לרמת שפל עקב ההידוק על צווארם של הריבית הגבוהה), זה כבר יהיה מאוחר מדי, כי זה יהיה אחרי שהכרישים הספיקו להיכנס ולצוד את ההזדמנויות.
מאיר 26/02/2023 15:38
הגב לתגובה זו
המשקיעים שלא יראו דיבידנד בסוף שנה ימכרו את המניות שלהן ואז חברות יאלצו למכור נכסים או בתים והן כבר עושות זאת
13.
סגול שיער 26/02/2023 09:17
הגב לתגובה זו
פה המחירים יכולים לעלות ב-20 אחוז בשנה אבל לרדת, מה פתאום? בדיחה!
12.
דורון 26/02/2023 08:13
הגב לתגובה זו
בהצלחה לממשלת ישראל בהעברת הרפורמה המשפטית. הגיעה הזמן שמערכת המשפט תהיה מאוזנת, השופטים לא ימנו את עצמן, ולא יתקעו את הכלכלה ואת המסחר בגלל אג'נדות ואינטרסי פוליטים, כפי שעשו כמעט עשור שלם עם הגז.
יוסי 26/02/2023 18:23
הגב לתגובה זו
סיסמאות שדוחפים לך בגלל תמימות ובורות.
11.
אורן 26/02/2023 07:57
הגב לתגובה זו
יש כבר ירידות של 5-10% ויהיו ירידות גדולות מאוד. יגיד המתווך שמדבר מפוזיציה שאין ירידות, לא יעזור לו
10.
88 26/02/2023 00:13
הגב לתגובה זו
והתוצאה עליית מחירים בכל הארץ. תודה לחבר של ערפאת.
9.
אזרח 25/02/2023 21:19
הגב לתגובה זו
מוזר שזה בסדר לקבלן ולקונה לדווח מחיר מכירה גבוה (לשלם מיסים בהתאם) אבל להכיל הנחה ששווה 50-100 אלף שקל.בעוד שנה המחיר יהיה שוב אותו דבר , אבל עם הנחה של 500 אלף שקל
8.
אין להם ברירה להוריד מחירים אין קונים (ל"ת)
רועי 25/02/2023 20:41
הגב לתגובה זו
7.
הכל לטובה 25/02/2023 20:29
הגב לתגובה זו
יכולים להוריד מחירים כי העלו סתם את המחירים במיליון שח לנכס
6.
אנונימי 25/02/2023 20:19
הגב לתגובה זו
כמות הדירות היא לא קשיחה כי המשקעים יקנו פחות וחלקם אפילו ימכור וזה יגדיל את היצע הדירות לזוגות צעירים ומשפרי דיןר
5.
הומלסס 25/02/2023 17:26
הגב לתגובה זו
כל עוד אין בשוק חדלות פירעון לא של קונים ולא של יזמים השוק במצב טוב ו"ירדת מחירים" היא פנטזיה של פוליטקאים
4.
שונא שקרנים 25/02/2023 17:01
הגב לתגובה זו
ולכן מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת, אז, שלא יעבדו עליכם.
3.
דבר זה נעשה בכל תחום. גם רשתות (ל"ת)
Hguy 25/02/2023 16:43
הגב לתגובה זו
2.
יוני111 25/02/2023 16:24
הגב לתגובה זו
המחירים יורדים, שלא יבלבלו לכם את המוח
1.
טל 25/02/2023 15:59
הגב לתגובה זו
ימים יגידו

צילום: תמר מצפי

דירה בהנחה

דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?

ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?

רן קידר | 17/12/2025 11:05

נושאים בכתבה דירה בהנחה מחירי הדירות

תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.

בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.

140 אלף זכאים מחפשים דיור

הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.

ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.

האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן