ערן ענבים מנכל אזורים LIVING
צילום: ליאור גרונדמן

אזורים ליוינג: אפסייד של 25% מברק קפיטל

על אף תשואת חסר של מניית קרן הריט של אזורים, בחברת ההשקעות צופים צמיחה  גדולה לשוק השכרת הדירות המוסדי ברקע מחירי הרכישה המאמירים והריבית הריאלית השלילית, ומדברים על "פוטנציאל להניב תשואה שנתית דו ספרתית על ההון"
איתי פת-יה | (2)

" ריט אזורים ליוי 0.38% צפויה ליהנות מסביבה עסקית חזקה עקב עליית מחירי הדיור והגידול בביקוש למגורים בשכירות מצד משקי הבית. לכך יש להוסיף את הירידה בעלויות המימון שמאפשרת לקרן להציג תשואות דו ספרתיות על ההון המושקע. הקרן נסחרת כיום במכפיל 1.1 על ההון העצמי ולהערכתנו מדובר בנקודת כניסה אטרקטיבית למשקיעים", כך כותבים בחברת ברק קפיטל על קרן הריט מבית אזורים הפעילה בתחום הדיור להשכרה. האנליסט אסף דהן מעניק למנייה המלצת קנייה במחיר יעד של 17.41 שקל למניה, המשקף אפסייד של 25% על מחיר השוק.

ראשית מתייחס דהן לסביבה העסקית בתחום הפעילות ומסביר כי "לאורך שנים רבות שוק הדיור להשכרה בישראל נסמך לחלוטין על משקיעים פרטיים ובניגוד למקובל בעולם, לא התפתח בארץ שוק מוסדי ל דיור להשכרה. זאת למרות ש האוכלוסיה בישראל צעירה וקצב הגידול שלה הוא הגבוה ביותר בקרב המדינות המפותחות. נסיבות אלה מובילות לצורך בישראל של בניית כ-55 אלף דירות חדשות מדי שנה. הטענה הרווחת בשוק במשך השנים ביחס לגורם להיעדר שוק מוסדי לדיור להשכרה, הייתה שהתשואות בו הינן נמוכות מדי".

עוד הוא ממשיך ומציין כי "בשנים האחרונות חל שינוי מהותי בתפיסה ואנו רואים היווצרות של שוק מוסדי לדיור להשכרה ועלייה משמעותית בביקוש של יזמים לפרוייקטי דירות להשכרה לטווח ארוך - ביקוש שהגיע לשיא בשנה החולפת כפי שמשתקף במכרזים האחרונים של החברה הממשלתית דירה להשכיר".

הכותב מציין שלושה גורמים המושכים כיום יזמים לפרויקטי שכירות ארוכת טווח, והם העלייה הצפויה לדבריו במחירי הדירות בשנים הקרובות (שכן האפסייד המשמעותי הוא דווקא במכירת הדירות לאחר תקופת ההשכרה, תוך גריפת רווחים מעליית הערך); הריבית הריאלית השלילית ("ההשקעה בדיור להשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר לאור העובדה שהמרווח בין התשואה הריאלית על שכר הדירה מול אג"ח ממשלתי צמוד נמצא בשיא. כמו כן, סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת כיום ליזמים לממן פרויקטים בריביות אטרקטיביות ובכך להגדיל את התשואה על ההון"; וכן שינויים בהרגלי המגורים בקרב משקי בית (בין היתר עקב "היעדר הון עצמי לנוכח מחירי הדיור המאמירים").

בהמשך לכל אלה בברק קפיטל רואים לפניהם בפרויקטי דיור להשכרה "פוטנציאל להניב תשואה שנתית דו ספרתית על ההון, תחת הנחות סבירות באשר לגידול בשכ"ד ובקצב עליית מחירי הדיור".

ובאשר לקרן הריט עצמה של אזורים, לזו פרויקט מניב באשדוד, שני פרויקטים בהקמה באור יהודה ובראשון לציון ופרויקט דיור להשכרה לסטודנטים בבת ים אשר נמצא בשלבי

תכנון. עוד בפורטפוליו פרויקטים נוספים באשקלון, בת ים, תל אביב ובחיפה. בסך הכל לקרן יש כיום כ-1,500 דירות בשמונה מתחמים, ובחודש האחרון דיווחה על הסכם רכישה נוסף של 66 דירות בשכונת קרית יובל בירושלים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

דהן מציין כי "מאז ההנפקה בפברואר 2020 והחשיפה של הקרן למחירי הדירות באזורי ביקוש, המניה רושמת תשואת חסר ניכרת בהשוואה למדד ת"א בניה, אשר כולל את חברות הייזום לבניה בישראל. זאת למרות עלייה ניכרת במחירי קרקעות לפרויקטים המיועדים לדיור להשכרה, כפי שמעידים המכרזים האחרונים של דירה להשכיר".

את המודל הכלכלי של החברה ודומותיה מדגים דהן באמצעות התשואה על ההון בפרויקט באור יהודה (364 דירות ב-8 בניינים - מחציתן בשוק החופשי ומחציתן בשכר דירה מפוקח). בהתאם לשכ"ד המצוין בשמאות מסוף יוני, הפרויקט צפוי להניב תשואה שוטפת על ההון בשיעור של 6.5% ותשואה על ההון של כ-12% כאשר מוסיפים את העלייה הריאלית השנתית בשווי דירה בפרויקט.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    ממן 14/09/2021 03:01
    הגב לתגובה זו
    רק פרויקט אחד הסתיים אבל חברת אזורים חזקה ונראה שאכן יש פה אפסייד משמעותי. רק הפרויקט באור יהודה לבדו נמצא בתמחור חסר בהשוואה לשוק. הזדמנות
  • 1.
    אנונימי 13/09/2021 14:56
    הגב לתגובה זו
    המודל יתחיל להיות נכון מעוד שלוש שניםהקדמתם את המאוחר
מוטי גוטמן
צילום: עידן גרוס

"מטריקס תיכנס לת"א 35 ותהפוך לאחת מעשר חברות ה-IT הגדולות בעולם"

המיזוג הענק בין שתי ענקיות ה-IT עליו הודיעו במרץ כבר הקפיץ את השווי המצרפי של 2 החברות מהמקום ה-10 ל-8 בארה"ב ומהמקום ה-4 ל-3 באירופה; בלידר סוקרים את ההשפעות של המיזוג ההיסטורי, את הסינרגיה וגם אחרי קפיצה של 62% במטריקס מאז ההודעה הפונטציאל עדיין גדול

מנדי הניג |
נושאים בכתבה מטריקס מג'יק

בתחילת נובמבר מטריקס מטריקס 0.91%   ומג'יק מג'יק 1.76%   נכנסו לשלב המכריע של המיזוג כשמסגרת ההבנות שסוכמה במרץ נסגרה בין השתיים. אם הכל יתקדם כמתוכנן, ב-10 לחודש תיערך אסיפת בעלי המניות של שתי החברות כשהשלמת העסקה צפויה במהלך ינואר 2026. 

על פי תנאי העסקה, מג'יק תימחק מהמסחר ותהפוך לחברה פרטית בבעלות מלאה של מטריקס, כשבעלי מניותיה יקבלו 0.5883 מניות מטריקס לכל מניה שזה יחס שמעמיד את בעלי המניות על כ-31% מהחברה המאוחדת. בסקירה שפרסמה דינה קורשונוב, אנליסטית בלידר שוקי הון היא אומרת "להערכתנו, יחס ההחלפה בין המניות אינו צפוי להשתנות עד להשלמת המיזוג לאור המורכבות המשפטית הכרוכה בהשלמת העסקה".

השוק כבר מבין לאן העסק הזה צועד והוא כבר החל לתמחר את המיזוג חודשים לפני החתימה הרשמית אבל עוד ובעיקר מאז פרסום מזכר ההבנות במרץ. מאז ועד היום זינקה מניית מג'יק בכ-79% לשווי של כ-4 מיליארד שקל בעוד מטריקס הוסיפה כ-62% והיא נסחרת בשווי של 9 מיליארד שקל. כמו השוק, גם בלידר סבורים שהמיזוג ייצור גוף משמעותי בהיקף הפעילות שלו. ביחד הקבוצה הממוזגת תגיע לשווי שוק מצרפי של כ-3.3 מיליארד דולר כ-10.5 מיליארד שקל. למטריקס צפויות הכנסות שנתיות של כ-2 מיליארד דולר ומצבת העובדים תסתכם על 15 אלף. הנתונים האלה מציבים את החברה המאוחדת בין עשר חברות ה-IT הציבוריות הגדולות בארה"ב ובאירופה.

סינרגיה בעיקר בתחום הענן

בלידר מתעכבים גם על הסינרגיות שיהיו במיזוג, ומסבירים כי החיבור בין שתי החברות לא מסתכם רק בהיקף פעילות גדול יותר אלא יוצר יתרון תחרותי ממשי בשווקים שבהם הביקוש הולך וגובר, כמו ענן, דיגיטל, סייבר, דאטה ו-ERP. מטריקס מגיעה לתהליך עם פעילות ענן רחבה ומוכרת בישראל ועם התרחבות פעילה באירופה, בעוד מג'יק מוסיפה יכולת משלימה בשוק האמריקאי שבו היא מחזיקה נוכחות משמעותית וכ-1,500 אנשי מקצוע מקומיים. שילוב כזה, לפי לידר, מאפשר לבנות קו עסקים בינלאומי מגובש יותר, כזה שמגדיל את עומק ההיצע של החברה המאוחדת ומספק לה רגל יציבה בכל אחד מהשווקים המרכזיים בעולם.

החיבור בין שתי הפעילויות משפיע לא רק על פריסה גיאוגרפית אלא גם על האופן שבו החברה המאוחדת יכולה להציע פתרונות מקצה לקצה. בלידר מציינים כי פעילויות ה-ERP של שתי החברות כולל הפתרונות שמג'יק מביאה עמה, מרחיבות את סל השירותים שמטריקס יכולה להציע ללקוחותיה, מחזקות את נאמנות הלקוחות ומאפשרות להיכנס למכרזים גדולים ומורכבים יותר, במיוחד בארגוני אנטרפרייז גדולים. במקביל, העובדה שגם מטריקס וגם מג'יק מחזיקות בקשר אסטרטגי עם AWS יוצרת יתרון כפול, הן נהנות מגישה טובה יותר לטכנולוגיות ולכלי ענן מתקדמים, והן יכולות לגשת יחד לשיתופי פעולה שדורשים היקף פעילות גדול יותר.

רמי לוי
צילום: תמר מצפי
ראש בראש

לקוחות של שופרסל עזבו לרמי לוי - ניתוח

רמי לוי עולה, שופרסל יורדת - במכירות וגם בבורסה; הנה הסיבה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה רמי לוי שופרסל

חודשיים וחצי עברו מאז השיחה הקודמת שלנו עם רמי לוי. היא נסחרה אז ב-300 שקלים למניה, ונראה היה שהיא במחיר אטרקטיבי וציינו זאת. היום היא ב-339 שקל - תשואה של 13%. זה היה ראיון על האיש ועל החברה, לקראת חגיגות ה-70 של רמי לוי המייסד שהתחיל בקמעונאות, אבל מסתבר שיש לו הון גדול יותר דרך ההחזקה ברמי לוי נדל"ן שאוטוטו תונפק בבורסה (רמי לוי - מהמכולת בשוק מחנה יהודה לטייקון; כל התחנות בדרך ל-7 מיליארד שקל). 

נזכרנו בראיון הזה  בהמשך לדוחות הכספיים שפרסם רמי לוי לחברת הקמעונאות. זה אמור להיות יום חג נוסף לרמי לוי - הוא פרסם דוחות שהיו טובים והמניה עלתה ב-3.5%. היום גם שופרסל של האחים אמיר פרסמה תוצאות - הדוחות חלשים והמניה איבדה 7.5%. אצל שופרסל מאבדים נתח שוק, אצל רמי לוי גדלים בנתח השוק. 

לראיון הקודם (הקליקו וכנסו):



המכירות הקמעונאיות של רשת רמי לוי עלו מ‑1.73 מיליארד שקל ל‑1.81 מיליארד שקל, ובחישוב כולל עם פעילות גודפארם מ‑1.85 מיליארד שקל ל‑1.95 מיליארד שקל. לעומת זאת, שופרסל דיווחה על ירידה במכירות: מ‑4.07 מיליארד שקל ל‑3.69 מיליארד שקל. ירידה כ‑9.3%, בעוד רמי לוי צומחת ב‑5.4%. זה אומר שהסיבה היא לא רק ירידות במכירות בשוק כולו, אלא בעיקר צרכנים שחוזרים להשוות מחירים (אחרי שבמלחמה לא היה להם את הקשב לבדוק ולהשוות וכנראה לגלות ששופרסל יקרה לעומת רמי לוי. אלו חדשות רעות לשופרסל וכמובן טובות לרמי לוי.

השוק הבין שרמי לוי מנצח את שופרסל והמניה עלתה ב-3.5% בשעה ששופרסל ירדה ב-7.5%.  זה חריג מאוד ששתי חברות באותו השוק, המקום הראשון והשני בשוק מתנהגות שונה, זה מעיד על DNA שונה מאוד בעסקים, אלו לא חברות דומות, למרות שהן פועלות באותו השוק. השוני נובע מהאסטרטגיה. רמי לוי - דיסקאונט-דיסקאונט-דיסקאונט. שופרסל פחות מתייחסת למחיר ויותר לכוח, פריסה, עומק של מוצרים. כנראה שיוקר המחייה שהולך ועולה גורם לצרכני שופרסל לעזוב לרמי לוי.