בנייה נדלן דירה
צילום: שלומי יוסף

האוצר צריך את המשקיעים יותר ממה שהם צריכים אותו - הפתרון להתנעת שוק הנדל"ן

אירוע אחד במהלך 2020 מבהיר היטב מדוע האוצר זקוק לחישוב מסלול מחדש באשר להברחת המשקיעים מהשוק, שהיוו עוגן למחירי השכירויות. מה זה אומר לקראת ההמשך והאם סמוטריץ' צריך לעשות מעשה ישראל כץ, או להישמר ממנו?
איציק יצחקי | (13)

בסקירת הנדל"ן שפרסם הכלכלן הראשי של האוצר אתמול, סעיף אחד בלט במיוחד: רכישת המשקיעים. 740 דירות רכשו המשקיעים בחודש. זה נשמע הרבה בתקופת מלחמה, בתקופה שבה הריבית גבוהה מאוד, אבל זו ירידה משמעותית לעומת העבר. המשקיעים היו כאן גם בשנה שעברה, בשעה שבה הממשלה הטילה עליהם מס של 8%. הם היו כאן כדי לשמוע שהממשלה רוצה שלא ישתלטו על היצע הדירות שנשארו פנויות בשוק, אבל במקום להגדיל את ההיצע, התחלות הבנייה ירדו בגלל עליית הריבית, ההיצע הצטמצם משמעותית ומחירי השכירות עלו בצורה ניכרת בגלל ההיצע המצומצם שלהן. המשקיעים העדיפו להשאיר דירות ריקות, גם משיקולי מיסוי, ובסופו של דבר המדינה הפסידה - פעם אחת בעקבות בריחת המשקיעים מהשוק ופעם שנייה, בהלימה, בעקבות עליית מחירי השכירות.

דירה להשכרה (שלומי יוסף)פעם, ראיתם בניינים שלמים עם שלטים כאלה. דירה להשכרה (שלומי יוסף)

לא קל להחזיר היום משכנתא. הריבית גבוהה, משקי הבית קורסים והמחירים רק עולים. אבל לא פחות קשה לשלם שכירות - לדעת שהנכס לא שלך ואתה משלם עליו יותר כל שנה. למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי רכישות המשקיעים בשנים הטובות הגבירו כאן את היצע הדירות להשכרה בשוק. מה זה עוד עשה? הגביר את הביקוש והעלה את המחירים. העניין הוא שסביבת הריבית הגבוהה מקשה גם כך על המשקיעים לחדור לשוק ואפשר למצוא את האיזון הנכון. הורדת המס למשקיעים (לא לאלתר, ולא בטוח של-5%) יכולה לסייע לשוק השכירויות מצד אחד, ולא תגרום להצפה בשוק מצד שני. ביטול המס למשקיעים הוא לא נכון ויגרום להצפה, אבל אם אפשר למצוא את לשון המאזניים - אז למה לא?

בואו נסתכל על המספרים: המשקיעים מהווים כמעט 18% מכלל הרוכשים - כלומר, כמעט אחד מחמישה שרוכש דירה הוא משקיע. אבל לצד המספרים - 740 דירות שנרכשו, הם מכרו 907 דירות. המשקיעים מבינים שזאת לא התקופה לחגיגות. נתון נוסף שמרחיק אותם כרגע אפשר להסיק גם מהנתונים, שמראים שהמשקיעים בדרום לא מוכרים הרבה דירות, אבל אלה שלא מתגוררים שם - כן. אין ספק שהמלחמה משפיעה.

כדי להבין מה צריך לעשות עכשיו, נזכרו בסקירת האוצר מאוקטובר 2021. האוצר הודיע אז על זינוק של 35% ברכישת דירות והשוק החל להתעורר. מחירי השכירות נותרו יציבים, בעיקר בגלל שההיצע גדל בבת אחת. כשיותר מ-13 אלף דירות נרכשו בתוך חודש, כשתל אביב, ירושלים וחיפה הובילו את הרכישות ולא הפריפריה, אתה מבין שמשהו קרה. ומה קרה באותו זמן, בחודש יולי של אותה שנה? המשקיעים חיכו להורדת מס הרכישה על דירות להשקעה מ-8% ל-5% ולמרות שתכנית מחיר למשתכן החלה לדעוך, הם הגיעו למשרדי המכירות, רכשו כמעט 50% דירות יותר מאשר החודש המקביל בשנה הקודמת (הייתה קורונה, זה נכון, אבל היא נמשכה גם לתוך 2021, ורק לשם המחשה - זה גידול של 27% בהשוואה ליולי 2019) והבהירו היטב שכל מה שהם רוצים כדי להפריח את השוק מחדש הוא הנחה קטנה במס.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    מני 14/01/2024 08:59
    הגב לתגובה זו
    אני לא מתקרב לשוק ולא חולם לרכוש דירה נוספת. מה יש לי לחפש בתשואה של 2.5%-3% לפני מיסים והוצאות אחזקה???? זאת ההשקעה הכי גרועה שאפשר לעשות. כל השקעה אחרת תניב תשואה יותר גבוהה. לבנות על רווח הון כפי שהיה בעברזה בעייתי מאוד כי אנחנו למעשה במיתון והשכר לא עולה ואנשים לא יכולים להתמנף יותר
  • 10.
    גל 11/01/2024 20:41
    הגב לתגובה זו
    ממס שבח גם על דירה ראשונה ויחידה וגם אלה שהתחייבו לקבלנים וקנו דירות חלופיות . הצפי הוא ביטול עסקאות לדירות חלופיות באם מס שבח עובר . וזה רטרואקטיבית גם עדל דירות שנרכשו לפני 2014 . כך שאיני רואה כיצד ימכרו תוך הפסד כפול .
  • 9.
    רועי 11/01/2024 12:41
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים חולמים על ביקושים ספקולטיבים מחסור הונאת העשור
  • 8.
    שפוי שונא שקרנים 11/01/2024 12:07
    הגב לתגובה זו
    המשקיעים הם אוייב, העלו את מחירי השכירות , לא צריך שום משקיעים. צריך מחירים הוגנים. די לחרטט ולהפוך כל ארחי פארחי ליזם שנהיה מיליארדר אחרי 3 -4 שנים
  • 7.
    אם המחירים ירדו מספיק המשקיעים יחזרו (ל"ת)
    אוהד 11/01/2024 11:34
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ערן 11/01/2024 10:34
    הגב לתגובה זו
    הזוגות הצעירים , החיילים והמילואמניקים נדרסים 15 שנה ע"יי הקרטל ונשלחים לעזה להגנת נכסי המשקיעים. אני מציע שמשקיע יבלה חודש במילואים על כל דירה.
  • פששש 13/01/2024 16:25
    הגב לתגובה זו
    מכונת הרעל כהרגלה מטנפת על כול מי שעושה
  • 5.
    קונה ברחובות 11/01/2024 10:21
    הגב לתגובה זו
    ראית מה קרה לנגיד איך התרסק
  • 4.
    האוצר עד עכשיו הביא רק לעליות מחירים (ל"ת)
    פקיד בכיר 11/01/2024 10:21
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אורטל 11/01/2024 09:57
    הגב לתגובה זו
    למה צריך משקיעים? למה צריך לתדלק את השוק? הוא מתודלק מספיק, הוא צריך להצטנן ומהר
  • 2.
    יו 11/01/2024 09:32
    הגב לתגובה זו
    רוצים לתדלק את השוק שוב אם המשקיעים? איפה האזרח הפשוט? מישישמע מחירי השכירות מטורפים פה רק הורדת מחירי הנדלן תמשוך את האזרח הפשוט לקנות דירה למגורים.
  • 1.
    רק העלאת ריבית ! תאזן מחירים. (ל"ת)
    אייל 11/01/2024 08:54
    הגב לתגובה זו
  • חי 11/01/2024 19:44
    הגב לתגובה זו
    איך יורידו מחיר ? יש עלויות בניה הקבלן צריך להרוויח מחיר עלות הקרקע יקר ....כולם רוצים לגור במרכז... לך תהיה קבלן !
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןדירות בבת ים. צילום: צלי אהרון

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

אדיר בן עמי |

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.


שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.


בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.


סבסוד המשכנתאות 

שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.


בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.


דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןדירות בבת ים. צילום: צלי אהרון

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

אדיר בן עמי |

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.


שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.


בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.


סבסוד המשכנתאות 

שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.


בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.