האוצר צריך את המשקיעים יותר ממה שהם צריכים אותו - הפתרון להתנעת שוק הנדל"ן
בסקירת הנדל"ן שפרסם הכלכלן הראשי של האוצר אתמול, סעיף אחד בלט במיוחד: רכישת המשקיעים. 740 דירות רכשו המשקיעים בחודש. זה נשמע הרבה בתקופת מלחמה, בתקופה שבה הריבית גבוהה מאוד, אבל זו ירידה משמעותית לעומת העבר. המשקיעים היו כאן גם בשנה שעברה, בשעה שבה הממשלה הטילה עליהם מס של 8%. הם היו כאן כדי לשמוע שהממשלה רוצה שלא ישתלטו על היצע הדירות שנשארו פנויות בשוק, אבל במקום להגדיל את ההיצע, התחלות הבנייה ירדו בגלל עליית הריבית, ההיצע הצטמצם משמעותית ומחירי השכירות עלו בצורה ניכרת בגלל ההיצע המצומצם שלהן. המשקיעים העדיפו להשאיר דירות ריקות, גם משיקולי מיסוי, ובסופו של דבר המדינה הפסידה - פעם אחת בעקבות בריחת המשקיעים מהשוק ופעם שנייה, בהלימה, בעקבות עליית מחירי השכירות.
פעם, ראיתם בניינים שלמים עם שלטים כאלה. דירה להשכרה (שלומי יוסף)
לא קל להחזיר היום משכנתא. הריבית גבוהה, משקי הבית קורסים והמחירים רק עולים. אבל לא פחות קשה לשלם שכירות - לדעת שהנכס לא שלך ואתה משלם עליו יותר כל שנה. למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי רכישות המשקיעים בשנים הטובות הגבירו כאן את היצע הדירות להשכרה בשוק. מה זה עוד עשה? הגביר את הביקוש והעלה את המחירים. העניין הוא שסביבת הריבית הגבוהה מקשה גם כך על המשקיעים לחדור לשוק ואפשר למצוא את האיזון הנכון. הורדת המס למשקיעים (לא לאלתר, ולא בטוח של-5%) יכולה לסייע לשוק השכירויות מצד אחד, ולא תגרום להצפה בשוק מצד שני. ביטול המס למשקיעים הוא לא נכון ויגרום להצפה, אבל אם אפשר למצוא את לשון המאזניים - אז למה לא?
בואו נסתכל על המספרים: המשקיעים מהווים כמעט 18% מכלל הרוכשים - כלומר, כמעט אחד מחמישה שרוכש דירה הוא משקיע. אבל לצד המספרים - 740 דירות שנרכשו, הם מכרו 907 דירות. המשקיעים מבינים שזאת לא התקופה לחגיגות. נתון נוסף שמרחיק אותם כרגע אפשר להסיק גם מהנתונים, שמראים שהמשקיעים בדרום לא מוכרים הרבה דירות, אבל אלה שלא מתגוררים שם - כן. אין ספק שהמלחמה משפיעה.
- הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי תיכנס לתוקף עוד 21 יום
- כלכלת הבחירות של סמוטריץ - נותן לכם פטור במסים כדי לקבל מנדטים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדי להבין מה צריך לעשות עכשיו, נזכרו בסקירת האוצר מאוקטובר 2021. האוצר הודיע אז על זינוק של 35% ברכישת דירות והשוק החל להתעורר. מחירי השכירות נותרו יציבים, בעיקר בגלל שההיצע גדל בבת אחת. כשיותר מ-13 אלף דירות נרכשו בתוך חודש, כשתל אביב, ירושלים וחיפה הובילו את הרכישות ולא הפריפריה, אתה מבין שמשהו קרה. ומה קרה באותו זמן, בחודש יולי של אותה שנה? המשקיעים חיכו להורדת מס הרכישה על דירות להשקעה מ-8% ל-5% ולמרות שתכנית מחיר למשתכן החלה לדעוך, הם הגיעו למשרדי המכירות, רכשו כמעט 50% דירות יותר מאשר החודש המקביל בשנה הקודמת (הייתה קורונה, זה נכון, אבל היא נמשכה גם לתוך 2021, ורק לשם המחשה - זה גידול של 27% בהשוואה ליולי 2019) והבהירו היטב שכל מה שהם רוצים כדי להפריח את השוק מחדש הוא הנחה קטנה במס.
- 11.מני 14/01/2024 08:59הגב לתגובה זואני לא מתקרב לשוק ולא חולם לרכוש דירה נוספת. מה יש לי לחפש בתשואה של 2.5%-3% לפני מיסים והוצאות אחזקה???? זאת ההשקעה הכי גרועה שאפשר לעשות. כל השקעה אחרת תניב תשואה יותר גבוהה. לבנות על רווח הון כפי שהיה בעברזה בעייתי מאוד כי אנחנו למעשה במיתון והשכר לא עולה ואנשים לא יכולים להתמנף יותר
- 10.גל 11/01/2024 20:41הגב לתגובה זוממס שבח גם על דירה ראשונה ויחידה וגם אלה שהתחייבו לקבלנים וקנו דירות חלופיות . הצפי הוא ביטול עסקאות לדירות חלופיות באם מס שבח עובר . וזה רטרואקטיבית גם עדל דירות שנרכשו לפני 2014 . כך שאיני רואה כיצד ימכרו תוך הפסד כפול .
- 9.רועי 11/01/2024 12:41הגב לתגובה זוהקבלנים חולמים על ביקושים ספקולטיבים מחסור הונאת העשור
- 8.שפוי שונא שקרנים 11/01/2024 12:07הגב לתגובה זוהמשקיעים הם אוייב, העלו את מחירי השכירות , לא צריך שום משקיעים. צריך מחירים הוגנים. די לחרטט ולהפוך כל ארחי פארחי ליזם שנהיה מיליארדר אחרי 3 -4 שנים
- 7.אם המחירים ירדו מספיק המשקיעים יחזרו (ל"ת)אוהד 11/01/2024 11:34הגב לתגובה זו
- 6.ערן 11/01/2024 10:34הגב לתגובה זוהזוגות הצעירים , החיילים והמילואמניקים נדרסים 15 שנה ע"יי הקרטל ונשלחים לעזה להגנת נכסי המשקיעים. אני מציע שמשקיע יבלה חודש במילואים על כל דירה.
- פששש 13/01/2024 16:25הגב לתגובה זומכונת הרעל כהרגלה מטנפת על כול מי שעושה
- 5.קונה ברחובות 11/01/2024 10:21הגב לתגובה זוראית מה קרה לנגיד איך התרסק
- 4.האוצר עד עכשיו הביא רק לעליות מחירים (ל"ת)פקיד בכיר 11/01/2024 10:21הגב לתגובה זו
- 3.אורטל 11/01/2024 09:57הגב לתגובה זולמה צריך משקיעים? למה צריך לתדלק את השוק? הוא מתודלק מספיק, הוא צריך להצטנן ומהר
- 2.יו 11/01/2024 09:32הגב לתגובה זורוצים לתדלק את השוק שוב אם המשקיעים? איפה האזרח הפשוט? מישישמע מחירי השכירות מטורפים פה רק הורדת מחירי הנדלן תמשוך את האזרח הפשוט לקנות דירה למגורים.
- 1.רק העלאת ריבית ! תאזן מחירים. (ל"ת)אייל 11/01/2024 08:54הגב לתגובה זו
- חי 11/01/2024 19:44הגב לתגובה זואיך יורידו מחיר ? יש עלויות בניה הקבלן צריך להרוויח מחיר עלות הקרקע יקר ....כולם רוצים לגור במרכז... לך תהיה קבלן !
דלית רביב צילום: רמי זרנגרICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות ברמת גן ובגבעתיים
החברה דיווחה כי השלימה את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות בשני מתחמים מרכזיים - ברחוב הרא"ה ברמת גן וברחובות משמר הירדן-ההסתדרות בגבעתיים. שני המתחמים, שמיועדים לפינוי-בינוי, צפויים לייצר יחד מאות יחידות דיור חדשות בהיקפים הנאמדים במיליארדי שקלים. במקביל,
החברה ממשיכה לקדם שורה של תוכניות נוספות בגוש דן, כחלק מתנופת התחדשות עירונית רחבה ברמת גן וגבעתיים
בשתי ערים סמוכות בלב גוש דן, רמת גן וגבעתיים, מדווחת ICR על התקדמות משמעותית בקידום פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. לטענת החברה, היא השלימה בימים האחרונים את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות לצורך קידומם של שני מתחמים מרכזיים: האחד בשכונת נגבה ברמת גן, והשני בשכונת תל גנים בגבעתיים. מדובר בשני פרויקטים שצפויים לייצר מאות דירות חדשות בשטח בנוי צפוף ומבוקש.
ברמת גן מדובר במתחם ברחוב הרא"ה שבשכונת נגבה, המתפרש על פני כ-4.5 דונמים. התוכנית כוללת הריסה של ארבעה מבני מגורים ישנים ובהם כ-100 דירות ועוד 12 חנויות. במקומם מתוכננים להיבנות שלושה מבני מגורים חדשים: מגדל בן 35 קומות שיוקם על צומת הרחובות הרא"ה-נגבה, ושני בניינים מרקמיים בני תשע קומות כל אחד. בסך הכל צפויות להיבנות במתחם כ-260 דירות, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-190 מ"ר ושטח נוסף שיוקצה לשימושים ציבוריים עבור בית הספר עתיד הסמוך. בנוסף, התכנון כולל יצירת זיקות מעבר רגליות שיחברו בין הרחוב הראשי לבין רחובות השכונה הפנימיים - מהלך שמכוון להגביר את הנגישות במרחב.
שכונת נגבה עצמה עוברת בשנים האחרונות גל התחדשות משמעותי, עם שילוב של בנייה חדשה לצד אוכלוסייה ותיקה והשקעה במרחב הציבורי. מיקומה המרכזי, בסמוך לפארק הירקון ולצירי תנועה ראשיים, הפך אותה לאחת השכונות המתחדשות הבולטות במרכז הארץ.
במקביל, בגבעתיים דייוחה כאומר החברה גם על השגת רוב במתחם רחב היקף ברחובות משמר הירדן וההסתדרות שבשכונת תל גנים. המתחם משתרע על פני כ-10 דונמים וכולל כיום שבעה בנייני מגורים בני ארבע קומות ובהם 112 דירות. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנה מתחם עירוני חדש ובו כ-300 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות בפרויקט זה יגיע לכ-690 מיליון שקל. תל גנים נחשבת אחת השכונות המבוקשות בגבעתיים, בין היתר בזכות קרבתה לפארק רבקה ולמוקדי ציבור מרכזיים בעיר. מיקומו של הפרויקט, בלב שכונה מבוססת אך מיושנת בחלקה, הופך אותו לבעל פוטנציאל משמעותי לשינוי פני האזור.
- "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתמקמות של ICR בשתי הערים אינה חדשה, ובשנים האחרונות היא מקדמת בהן כמה פרויקטים נוספים. ברמת גן החברה מקדמת פרויקט גדול בין רחובות רש"י ואבא הלל, שכולל כ-200 דירות וכ-800 מ"ר שטחי מסחר, ומצוי בשלבי קבלת היתרי בנייה. בנוסף, ברחוב פרוג מקודמת תוכנית לפינוי כ-150 דירות ישנות ובניית מגדל בן 30 קומות ושורה של בניינים מרקמיים בני תשע קומות, בסך הכל כ-385 יחידות דיור. התוכנית משתרעת על פני כ-10 דונמים וצפויה לשלב מגורים, מסחר ושטחי ציבור.

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
