אחרי הירידות החדות: האם קרנות הריט בארצות הברית הן הזדמנות?
הסברה שהריבית האפסית תשרת את סקטור הריט בנדל"ן, כנראה בטווח הזמן הנוכחי לא מחזיקה מים. יחד עם סקטור הנדל"ן העולמי, מניות הקרנות, בינתיים, נחתכות חזק. עד כדי כך, שמחירי מרבית הקרנות המחקות בסקטור נחתכו מאז פברואר בכ-30%. אז נכון, מוקדם עדיין לדעת מתי ארצות הברית תצא מהמשבר, אבל האם אפשר לטעון שהמחיר של קרנות הריט נמוך מדי? לא בטוח, אבל כן נראה שלאורך זמן, הקרנות יחזרו לתפקד ובהתאמה המחיר יעלה..
הסיבה לירידות, בינתיים, הם הצעדים שנוקטים בנקי המשכנתאות הגדולים בארצות הברית, פאני מיי ופרדי מאק - כן, כן, אותם אלה שהיו אחראיים על ליבוי משבר הסאב-פריים - שעושים את כל מה שהגופים הפיננסיים האחרים עושים: מצמצמים מרווחים ומכינים עתודות ובטוחות לימים גשומים.
כל חברות הנדל"ן באשר הן עושות עכשיו את כל המימונים מחדש והשפעת הריבית מתבטלת לנוכח פעילותם של הבנקים המלווים הגדולים בשוק. "הריבית לא ירדה באמת, כשהמרווחים עולים זה אומר שהכסף עבר לבטוחות של הבנקים", טוענים גורמים בשוק האמריקאי .
הקרנות המחקות של הריט מתרסקות
בדיקה בקרנות המחקות של סקטור הריט מראה שמחירי היחידות ירדו בחדות, מה שבאופן טבעי מייצר הזדמנויות קניה באופק. מאז ה-4 במרץ הקרן של ונגארד ששווי השוק שלה גבוה מ-66 מיליארד דולר, ירדה מ-93.76 דולר ליחידה למחיר של 70 דולר ליחידה. הקרן של צ'רלס שוואב (סימול: SCHH) בשווי שוק של 5.75 מיליארד דולר ירדה ממחיר של 48.53 דולר ליחידה ל-33 דולר. ירידה של 32%.
- תדיראן השקיעה 60 מיליון שקל בטכנולוגיית טיהור אוויר מזגנים עיליים
- ג'נרל מוטורס: ירידה של 35% בהכנסות הרבעון בסין אבל לא הכל שחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברת פרולוגיס (סימול: PLD) שחקנית גדולה בתחום הריטים - שנעקבת גם על ידי ונגארד וגם צ'רלס שוואב - בעלת שווי שוק שנאמד כיום ב-58.5 מיליארד דולר, ירדה בחודש האחרון מרמה של 99.2 דולר למניה למחיר של 79.2 דולר למניה. כלומר, בחודש השווי שלה ירד מ-70 מיליארד לשווי הנוכחי.
מנגד, ישנן חברות שדווקא "היכו" את השוק עם ירידות מתונות. חברת אקוויניקס (סימול: EQIX), בעלת שווי שוק של 50.8 מיליארד דולר, ירדה רק ב-8% מאז תחילת מרץ, ממחיר של 645.5 דולר למניה, למחיר של 595.5 דולר למניה.
קרן i-share של בלאקרוק (סימול: REET) מ-4 למרץ ירדה מרמה של 27 דולר ליחידה לרמה של 19.2 דולר. ירידה של 29% במצטבר השנתי. הקרן של פידליטי (סימול: FREL) נחתכה מרמה של 28.1 דולר ליחידה לרמה של 20.85 דולר ליחידה.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בקיצור, אתם רואים לאן נושבת הרוח.
- 1.משה מיציע א 30/03/2020 09:58הגב לתגובה זואתה שואל את מי? גם לך אין תשובה ברורה. אז למה אתה מפוצץ את האנשים בכל כך הרבה מידע ואין מסקנה הגיונית. מה התשובה לשאלה ששאלת?
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
