אחרי הירידות החדות: האם קרנות הריט בארצות הברית הן הזדמנות?
הסברה שהריבית האפסית תשרת את סקטור הריט בנדל"ן, כנראה בטווח הזמן הנוכחי לא מחזיקה מים. יחד עם סקטור הנדל"ן העולמי, מניות הקרנות, בינתיים, נחתכות חזק. עד כדי כך, שמחירי מרבית הקרנות המחקות בסקטור נחתכו מאז פברואר בכ-30%. אז נכון, מוקדם עדיין לדעת מתי ארצות הברית תצא מהמשבר, אבל האם אפשר לטעון שהמחיר של קרנות הריט נמוך מדי? לא בטוח, אבל כן נראה שלאורך זמן, הקרנות יחזרו לתפקד ובהתאמה המחיר יעלה..
הסיבה לירידות, בינתיים, הם הצעדים שנוקטים בנקי המשכנתאות הגדולים בארצות הברית, פאני מיי ופרדי מאק - כן, כן, אותם אלה שהיו אחראיים על ליבוי משבר הסאב-פריים - שעושים את כל מה שהגופים הפיננסיים האחרים עושים: מצמצמים מרווחים ומכינים עתודות ובטוחות לימים גשומים.
כל חברות הנדל"ן באשר הן עושות עכשיו את כל המימונים מחדש והשפעת הריבית מתבטלת לנוכח פעילותם של הבנקים המלווים הגדולים בשוק. "הריבית לא ירדה באמת, כשהמרווחים עולים זה אומר שהכסף עבר לבטוחות של הבנקים", טוענים גורמים בשוק האמריקאי .
הקרנות המחקות של הריט מתרסקות
בדיקה בקרנות המחקות של סקטור הריט מראה שמחירי היחידות ירדו בחדות, מה שבאופן טבעי מייצר הזדמנויות קניה באופק. מאז ה-4 במרץ הקרן של ונגארד ששווי השוק שלה גבוה מ-66 מיליארד דולר, ירדה מ-93.76 דולר ליחידה למחיר של 70 דולר ליחידה. הקרן של צ'רלס שוואב (סימול: SCHH) בשווי שוק של 5.75 מיליארד דולר ירדה ממחיר של 48.53 דולר ליחידה ל-33 דולר. ירידה של 32%.
- תדיראן השקיעה 60 מיליון שקל בטכנולוגיית טיהור אוויר מזגנים עיליים
- ג'נרל מוטורס: ירידה של 35% בהכנסות הרבעון בסין אבל לא הכל שחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברת פרולוגיס (סימול: PLD) שחקנית גדולה בתחום הריטים - שנעקבת גם על ידי ונגארד וגם צ'רלס שוואב - בעלת שווי שוק שנאמד כיום ב-58.5 מיליארד דולר, ירדה בחודש האחרון מרמה של 99.2 דולר למניה למחיר של 79.2 דולר למניה. כלומר, בחודש השווי שלה ירד מ-70 מיליארד לשווי הנוכחי.
מנגד, ישנן חברות שדווקא "היכו" את השוק עם ירידות מתונות. חברת אקוויניקס (סימול: EQIX), בעלת שווי שוק של 50.8 מיליארד דולר, ירדה רק ב-8% מאז תחילת מרץ, ממחיר של 645.5 דולר למניה, למחיר של 595.5 דולר למניה.
קרן i-share של בלאקרוק (סימול: REET) מ-4 למרץ ירדה מרמה של 27 דולר ליחידה לרמה של 19.2 דולר. ירידה של 29% במצטבר השנתי. הקרן של פידליטי (סימול: FREL) נחתכה מרמה של 28.1 דולר ליחידה לרמה של 20.85 דולר ליחידה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בקיצור, אתם רואים לאן נושבת הרוח.
- 1.משה מיציע א 30/03/2020 09:58הגב לתגובה זואתה שואל את מי? גם לך אין תשובה ברורה. אז למה אתה מפוצץ את האנשים בכל כך הרבה מידע ואין מסקנה הגיונית. מה התשובה לשאלה ששאלת?
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
