מומחי הנדל"ן עונים: כיצד הרעה מתמשכת במצב הביטחוני תשפיע על מחירי הדירות?
המצב הבטחוני בישראל ממשיך להיות מתוח כאשר כל יום מתרחשים עוד ועוד פיגועים מקומיים. ישנם רבים הסבורים כי מדובר בפתיחתה של אינתיפאדה שלישית, אשר תימשך זמן רב. האינתיפאדה השנייה פגעה קשות במשק הישראלי, אשר באחת מהפעמים היחידות בהיסטוריה שלו סבל מהתכווצות בתוצר (כמובן שלהתפוצצות בועת הדוט קום גם הייתה השפעה על המצב).
האינתיפאדה השנייה השפיעה ביתר שאת גם על שוק הנדל"ן הישראלי, אשר הגיב בירידה במחירי הדירות ובמיעוט רכישות. Bizportal שוחח עם מספר מומחי נדל"ן אשר הסבירו כיצד הרעה מתמשכת במצב הביטחוני עשויה להשפיע על שוק הדיור.
יהודה כתב, מבעלי "קבוצת כתב" ויו"ר וועדת המיסוי בהתאחדות בוני הארץ, אמר: "אם המצב הביטחוני הקיים יימשך, גם שוק הנדל"ן עשוי להגיב לכך כאשר בטווח הקצר תורגש האטה של המכירות באזורים מסוימים עם חיכוך גבוה בין שתי האוכלוסיות , הערבית והיהודית. מקומות כמו ירושלים ואזורים מסוימים בצפון או בקרבת השומרון".
"עם זאת השוק לא ייעצר מאחר והביקושים חזקים יותר מההיצע והפערים בין ההיצע לביקוש הם הגורם המרכזי לתנועה בשוק הנדל"ן , לכן גם אם במשך תקופה קצרה מספר העסקאות יהיה נמוך יותר . מחירי הדירות לא ירדו וכשהמצב יירגע , בתקווה בקרוב, השוק גם יתקן את עצמו מהר מאוד, דבר שעשוי לעודד גם עליית מחירים נוספת לאחר מכן", מסביר כתב. "כמו כן, המדד הטוב ביותר לבדיקת "הדופק" של השוק היא הבורסה וניתן לראות שגם היום השוק מתנהג כרגיל מאחר ואין ירידות שערים בגלל המצב הביטחוני".
"הזדמנות לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי"
ליאור רוט, מנכ"ל משגב לשיווק מתחמי מגורים: "מסתמנת האטה בשוק בעקבות המצב הביטחוני הרגיש וריבויי הפיגועים ברחבי הארץ, זוהי הזדמנות לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי. בעקבות התחממות ביטחונית יש ירידה במחירים בשיעור של כ 2%– 3%, ניתן ללמוד מההיסטוריה כי המחירים חוזרים לעלות תוך זמן קצר, כפי שקרה לאחר צוק איתן, עופרת יצוקה והאינתיפאדה השנייה."
עוד הוסיף רוט: "לציבור הישראלי יש חוסן בלתי רגיל ולצערנו הוא רגיל לתקופות ביטחוניות קשות. עבור זוג צעיר ו\או משקיעי נדל"ן זוהי דווקא הזדמנות. בצוק איתן לדוגמא היה ניתן לרכוש דירה בהנחה משמעותית עקב הקיפאון ששרר בשוק, כאשר כשבועיים לאחר המבצע השוק כבר חזר לעלות".
חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, אמר: "לצערי אנחנו למודי ניסיון וענף הנדל"ן יודע לצלוח תקופות כאלה. בטווח הקצר יכול להיות שתהיה ירידה נקודתית בביקושים כי רוכשי דירות ידחו טיפה את ההחלטה שלהם. מצד שני גם בצד ההיצע עלולה להיות ירידה מכיוון שחברות בנייה אולי יהיו זהירים יותר ויעכבו פתיחה של פרויקטים חדשים הן בגלל ירידה בביקושים והן בגלל קשיים בביצוע. למרות זאת, אני לא צופה שבנתונים הקיימים תהיה השפעה דרמטית על המחירים מכיוון שאין מלאי של דירות".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לשאלה האם המחסור בעובדים יחריף אומר פייגלין "יש להאיץ את החלטת הממשלה להביא 20 אלף עובדים זרים כדי להתגבר על המחסור שמחריף בשל אי הגעה של עובדים מהשטחים לאתרי הבנייה".
ירידה בביקושים באזורי החיכוך
לדברי שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי "המצב הבטחוני מזכיר לציבור שמגורים בעיר מעורבת ובאזורי החיכוך יכולים להיות נפיצים בתקופות מסויימות. תזכורת זו מורידה את הביקושים אך לטווח הקצר בלבד. ביישובים ביהודה ושומרון אני מאמין שהביקושים צונחים שכן החיכוך חזק יותר. העדנה לה זכו שיווקים בחלק מייושבי איו"ש תיפסק לדעתי לפרק זמן די ארוך".
ניב רום, סמנכ"ל שיווק קבוצת כנען, אמר: "לדעתי מחירי הדיור לא צפויים לרדת. צריך להבין שהפועלים הפלסטיניים לא מגיעים לאתרי הבנייה, פרויקטים תקועים ואם המצב ימשך ייווצר מהר מאד מחסור בדירות, מצב שיגרום לעליית מחירי הדירות. אירועי הטרור כיום אינם מתמקדים במקום ספציפי, הם מתרחשים במקומות שונים ברחבי הארץ, כך שאני לא רואה, שהמחירים ירדו, אלא להיפך. מחירי הדירות ברחבי הארץ, לא ירדו בעקבות מבצע "צוק איתן " בשנה שעברה או בכל תקופה של מתיחות ביטחונית בעבר, גם כיום, אני לא צופה, שתהיה השפעה על שוק הנדל"ן".
רחל מלכה מנכ"ל ובעלים חברת מעוז דניאל: "אני צופה שמחירי הדיור יעלו . המצב הביטחוני המתוח ואירועי הטרור, שאנו עדים להם, דווקא גורמים למשקיעים מחו"ל לרצות להשקיע בנדל"ן בישראל. לא מעט משקיעים מטעמים ציוניים, רוצים לחזק את מדינת ישראל ובתקופות מתוחות מבחינה ביטחונית, הם בוחרים להשקיע בפרויקטי נדל"ן כדי להעביר מסר של חיזוק ההיאחזות בקרקע. מעבר לזה, אם בוחנים תקופות מתוחות בעבר, ניתן לראות שלא היה לזה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן, אנשים לא מקפיאים החלטה של רכישת דירה בגלל מצב בטחוני".
ארז כהן, שמאי המקרקעין אמר: "המצב הבטחוני הרעוע מהווה לצערי סכנה ממשית ליציבות ענף הבנייה שגם ככה סובל קשות מעיוות מבני ותלות מוגזמת ביותר בכוח העבודה מהשטחים. מצב של סגר חלקי אפילו, אי הגעה של מקצת העובדים, שלא לדבר על חלקם הגדול, עלול לפגוע בקידום פרויקטים, ליקר מאוד עלויות לקבלנים ויזמים, ולהכניס חוסר בטחון ואנדרלמוסיה לשוק. לשם כך הממשלה צריכה וחייבת, במיידי, ליישם את תכנית הבאת 20,000 עובדים מיומנים מחו"ל, תהא העלות אשר תהא. אסור לשכוח גם שענף הנדלן מהווה אינדיקציה ליציבות המשק כולו וב-67 שנות המדינה היו מספר משברים ומצבים של מיתון עמוק שכולם החלו בהאטה בענף הנדל"ן. צריך לפעול למנוע חלילה מצב שכזה וכמה שמוקדם ייטב!"
יצוין כי לפי חברת המידע העסקי CofaceBdi, מספר המועסקים בענף הבנייה בישראל בסוף הרבעון הראשון של 2015 עמד על 235.1 אלף, גידול של 2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוך כלל המועסקים בענף בסוף הרבעון הראשון של שנת 2015, כ- 75% תושבי ישראל, כ- 22% תושבי שטחים וכ- 3% עובדים זרים. ב-CofaceBdi מציינים עוד כי מספר המועסקים תושבי ישראל בענף הבנייה מהווים 4.89% מסך העובדים תושבי ישראל במשק.
אייל ינאי, מנכ"ל CofaceBdi, מציין כי בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במספר עובדי השטחים המועסקים בענף הבנייה בישראל. "ממשלת ישראל העדיפה לצמצם את מספרם של העובדים הזרים למינימום ולהגדיל את מספר עובדי השטחים . כעת באם המצב יסלים ויוטלו סגרים ממושכים על עובדי השטחים או שקבלנים יעדיפו שלא להעסיק עובדים פלסטינים ייתכן ונראה תופעה של איחור במסירת דירות חדשות ועלייה בשכר העבודה לפועלים זרים או ישראלים".
- 10.אורי... . 15/10/2015 04:51הגב לתגובה זוהניהול הכלכלי הכושל של ממשלת אהוד ברק ואחר כך ממשלת שרון עם מפלגת העבודה הביאה להרעה כלכלית שהביאה לירידת היכולות הכלכליות של האזרחים. להזכירכם שבממשלת שרון השניה (2003) מונה בנימין נתניהו לראש ממשלה כלכלי במשרד האוצר ורק לאחר שנתיים של עבודה נכונה בהנהגתו הכלכלה החלה להתאושש. ההתאוששות הזו הלכה וגדלה עם כלים חדשים לאשראי קמעונאי אשראי שהביא את הביקוש הענק לנדל"ן. נ.ב. האינתיפאדה נמשכה גם 2003 - 2005 וב 2006 הייתה מלחמת לבנון השניה ולמרות כל זה הניהול הכלכלי הנכון הוא שהביא את התוצאות.
- 9.אלי 12/10/2015 18:48הגב לתגובה זולכל המתלבטים
- 8.סתם אחד 12/10/2015 14:49הגב לתגובה זוכמו תמיד מראיינים את מי שמעוניינים שהעסק ימשיך לרתוח. הנדלן עכשיו משול לקפיץ מתוח שכל טריגר יכול לגרום לשחרורו המהיר ולירידת מחירים תהומית, אינתיפדה יכולה להיות טריגר מספק.
- 7.באינתיפאדה הקודמת הריבית עלתה ל 9% (בארה"ב היה 1% בלבד) (ל"ת)תזכורת 12/10/2015 13:19הגב לתגובה זו
- 6.אז אולי העליות האחרונות היו רק תיקון ועוד תוספת??? (ל"ת)ואין פה בכלל בועה 12/10/2015 13:01הגב לתגובה זו
- 5.בשדרות המחרים טסו למרות המצב הביטחוני!! (ל"ת)אחד שמבין 12/10/2015 13:00הגב לתגובה זו
- 4.רז 12/10/2015 12:27הגב לתגובה זולאחר סיום מלחמת לבנון השניה. רמז: לא מדובר בירידה.
- 3.אליקו 12/10/2015 12:13הגב לתגובה זויש פה מלחמה שצריך לנצח. כשננצח הכלכלה תצמח ותעלה.
- 2.תלוי בריבית השקר 12/10/2015 12:06הגב לתגובה זוומשכנתא
- 1.אבירם 12/10/2015 11:55הגב לתגובה זואפשר לחשוב מה הם כבר עושים... שמים לבנים אחת על השנייה ומעבירים צינורות ביניהם
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
