הראל: בהשוואה עולמית, מחירי הדירות בתל אביב גבוהים ב-45% מהמחיר הראוי

תל אביב מדורגת במקום ה-11 בעולם ביוקר מחירי הדירות, מתוך 37 מדינות, כך עולה מניתוח שערכו בהראל פיננסים בעזרת אתר ה-Global Property Guide.

המחיר למ"ר המופיע באתר הינו 7,773 דולר למ"ר, כלומר 3.49 מיליון שקל בממוצע לדירת 120 מ"ר בתל אביב. נתון זה תואם את הנתון של הלמ"ס: על פי הירחון הסטטיסטי האחרון, מחיר דירת 5 4.5 חדרים בתל אביב ברבעון האחרון של 2011 עמד על 3.58 מיליון שקל. בהראל ביצעו חתך של משתנים מאקרו-כלכליים ודמוגרפיים כגון התוצר לנפש בכל מדינה, גודל האוכלוסיה, שטח המדינה, צפיפות האוכלוסין, המיקום הגיאוגרפי בקווי רוחב, אחוז הילדים מסך האוכלוסיה ופרמטרים נוספים. מחתך זה עולה כי כאשר התוצר לנפש בדולרים עולה באחוז, מחירי הדירות בעיר המרכזית בכל מדינה עולה ב-0.65%, ככל ששטח המדינה גדול יותר כך המחירים בעיר המרכזית גבוהים יותר ובחצי הכדו הדרומי מחירי הדירות נמוכים יותר.

"ניתן לראות שבהקשר של מחירי הדיור בתל אביב )כמו גם בבריטניה, צרפת, רוסיה ושוויץ (ישנו פער חיובי משמעותי בין הנתון בפועל לתחזית המתקבלת מהרגרסיה. זאת, בניגוד למדינות כגון מקסיקו, קנדה, גרמניה ובלגיה, בהן המחירים נמוכים משמעותית מהתחזית המתקבלת מהרגרסיה. במקרה של תל אביב, המחיר המתקבל מהמשוואה שאמדנו נמוך ב-45% מהמחיר בפועל", מסבירים בהראל.

לפי הראל קיימות שתי אפשרויות לפרש פער זה: 1. המחירים בתל אביב אכן גבוהים מידי וצפויים לרדת בעתיד. 2. ישנם משתנים אחרים שלא נכללו במשוואה הייחודים לתל אביב ו/או לישראל התומכים במחירי דירות גבוהים יותר (במקרה זה, הפער צפוי להישמר גם בעתיד).

להלן המשתנים האפשריים שלפי הראל גורמים למחירי הדירות בתל אביב להיות גבוהים יותר:

1. הגדרת מדינת ישראל כבית לאומי לעם היהודי. גורם זה מביא יהודים ממדינות עשירות לרכוש דירה בישראל ממניעים שאינם בהכרח כלכליים ובכך לתרום לביקוש יתר לדירות.

2. תכנון תחבורתי לקוי, מחסור בתחבורה ציבורית ומיסוי גבוה על מכוניות. בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים באזורים אלה. לעומסי התנועה בכניסה לגוש דן השפעה דומה.

3. מונופול של המדינה על הקרקע. קרקע, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, משווקת על ידי מינהל מקרקעי ישראל במידה מוגבלת, דבר המייצר מחסור בהיצע.

4. עלויות בנייה גבוהות יותר בישראל שנים של העסקת עובדים זולים מיהודה, שומרון ועזה ולאחר מכן - עובדים זרים מסין וממדינות אחרות הביאו לסגנון בנייה עתיר עבודה במקום פיתוח בנייה תעשייתית מהירה וזולה יותר. בנוסף, ישראל נהוג לבנות בעיקר בבטון ופחות בעץ.

5. העדפה תרבותית וחברתית לקניית דירה. בישראל קיימת נטייה חזקה בקרב הציבור, כולל בקרב זוגות צעירים ושכבות אוכלוסייה בעלות הכנסה נמוכה מהממוצע, להעדיף קניית דירה על פני שכירות. המדינה מצידה מעודדת קניית דירות על ידי סבסוד משכנתאות לזכאים ומתן פטור כמעט גורף לרווחי הון מהשקעה בדירה למגורים על פני השקעות ריאליות והשקעות פיננסיות.

6. הצפי לגידול האוכלוסייה והצפיפות בעתיד גבוה בהרבה בישראל בהשוואה למדינות אחרות. כבר כיום ישראל היא אחת המדינות הצפופות ביותר בעולם, ושיעור היילודה הגבוה מבטיח כמעט בוודאות שישראל תמשיך לטפס בדירוג הצפיפות. הצפי להמשך הגידול בצפיפות עשוי להגדיל את הביקוש לדירות כבר בהווה, מתוך ציפייה למחסור עתידי בקרקעות לבנייה.