שוק במחנק: בנק הפועלים מתקרב לרף האשראי לבנייה וסוגר את הברז לקבלנים
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר צריכים להדליק נורת אזהרה בקרב מקבלי ההחלטות. לפי סקירתם הרבעונית, ברבעון הרביעי של 2011 הוחל בבנייתן של 9,870 דירות, ירידה של כ-13% בהשוואה לנתוני הרבעון השלישי אשר הסתכמו ב-11.4 אלף דירות. משמעות הנתונים היא שלמרות ההיצע הגדול של הקרקעות, הקבלנים מתקשים לבנות כאשר הסיבה העיקרית לכך היא מחנק האשראי.
אגף הפיקוח על הבנקים של בנק ישראל קובע כי בנק אינו יכול להקצות יותר מ-20% מסך כל הלוואותיו לענף אחד וזאת כדי להבטיח את יציבותם של הבנקים. הדבר כולל גם את ענף הבנייה והתשתיות (מהווים כ-4% מסך ההקצאה לענף).
ספירה לאחור בבנק הפועלים
בנק לאומי, שכבר חרג מסף האשראי שניתן להעניק לשוק הנדל"ן, פועל באופן זהיר מאוד במתן אשראי ללקוחות ותיקים וכמעט ואינו מעניק אשראי ללקוחות חדשים. ל-Bizportal נודע כי רמת האשראי של בנק הפועלים מתקרבת לרף העליון של החשיפה האפשרית ועומדת כיום על כ-19.7%. בהמשך לכך, בדומה לבנק לאומי, בנק הפועלים החל לאחרונה "לסגור את הברז" ליזמי הנדל"ן.
בנק הפועלים מפעיל בימים אלו מסננת מאוד דקה במתן אשראי - התנאים הפיננסיים של הפרויקט צריכים להיות רווחיים עבור הבנק באופן יוצא מהכלל ולרוב - ההון העצמי שיידרש יעלה ל-40% מהיקף ההלוואה. גורמים בבנק מדגישים כי הבנק עדיין עושה הכל בכדי לדאוג לאשראי זמין ללקוחותיו, אך הסיפור שונה בכל הנוגע ללקוחות של בנקים אחרים.
נרחיב ונאמר כי ישנה הקלה בהוראת בנק ישראל, לפיה המגבלה יכולה לעמוד על 22% ובלבד שחבויות ענף בינוי ונדל"ן לבנק, ללא חבויות בגין מימון עבודות תשתית, לא תעלה על 18% מסך כל חבויות הציבור לבנק. אולם, במידה ובנק אינו מעניק הלוואות ליוזמות תשתית, סף האשראי שניתן לא מאפשר לחרוג מחבות של 20%.
פישר - "חשיפת הבנקים לדיור ובנייה - כ-45%"
נגיד בנק ישראל סטנלי פישר נפגש בנובמבר 2011 עם שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס לדון במגבלות האשראי והשפעותיהן על ענף הנדל"ן. במהלך הפגישה ביקש אטיאס להפריד את ההלוואות לתשתיות מההלוואות לנדל"ן ובכך להתרחק מגבול ה-20%.
פישר אמר בתגובה לדברי אטיאס: "כיום 20-25% מנתח האשראי של הבנקים מופנה למשכנתאות, כלומר חשיפת המגזר הבנקאי לדיור ובנייה היא כ-45%. עלינו לזכור, שענף הנדל"ן הנו ענף מאוד מורכב, היות וישנו פער של כשנתיים בין תחילת הבנייה לבין המועד בו מוכרים את הדירה. כשהיזם מקבל החלטה על הקמת פרוייקט עליו להעריך מה יהיה מצב השוק בעוד שנתיים כאשר הנכס שהוא בונה יגיע לשוק."
ב-23 בפברואר נפגש שר האוצר יובל שטייניץ עם ראשי חמשת הבנקים הגדולים בישראל אשר הביעו את חששותיהם מהיווצרות משבר אשראי במשק. שטייניץ ציין כי "חשוב שבכוחות משותפים נדאג למקורות אשראי במשק". אחד הפתרונות המתגלגלים כיום במסדרונות הכנסת לפתרון משבר האשראי הוא מתן ערבות מדינה לכל בנק שיחרוג מרף ה-20%-22%.
באזל 3 - הקש שישבור את גב הגמל
אולם הגורם המשמעותי ביותר שעתיד להשפיע על מתן האשראי בשוק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט הוא אימוץ מדיניות אשראי מחמירה ברוח באזל 3. בנק ישראל דואג ליציבות הבנקים ועתיד לדרוש מהם ריתוק הון גדול יותר ברמת סיכון נמוכה כנגד ההלוואות המוענקות. (להרחבה בנושא באזל 3 כנסו ל:
המפקח על הבנקים צפוי לפרסם הוראה חדשה בקשר ליעד הלימות הון ליבה לבנקים. היעד החדש בהתאם להוראות באזל 3 יהווה יישור קו עם המקובל באירופה וצפוי להיות גבוה משמעותית מהלימות הון של 7.5% שנדרשת היום במערכת הבנקאית ולפי הערכות יגיע לרמה של 10%-11%, בדומה לרמה הנהוגה בבנקים במדינות ה-OECD.
לדברי עדי סקופ, אנליסט הבנקים של IBI, קיימת הסתברות גבוה למחסור אשראי בעקבות כניסתן של תקנות באזל 3 לתוקף "הבנקים יצטרכו להגדיל את הונם העצמי במיליארדי שקלים על מנת לעמוד ביעד הלימות הון ליבה חדש ובמקביל להפחית נכסי סיכון, דבר שיפגע בכמות האשראי במשק ויקשה על לווים רבים למחזר חובות. המחסור באשראי ללא ספק יקבל ביטוי בענף הנדל"ן כפי שאנו מתחילים לראות כבר כיום."
בנק ישראל נמצא כעת בין הפטיש לסדן. אחרי זינוק של 50% במחירי הדיור בשנתיים, בעת האחרונה פועלים נמרצות הבנק המרכזי והממשלה יחדיו להגדלת היצע הדירות ולהביא לירידת מחירים. אך כעת במידה והבנקים יאלצו להגדיל הון ולהימנע מלספק אשראי נוסף לענף, הקבלנים צפויים להיתקל בקושי רב בקבלת מימון - דבר אשר יעצור פיתוח פרויקטים חדשים ויפגע בהגדלת היצע הדירות. מנגד, הדבר יכול להוביל לצניחה במחירי הקרקעות.
כתבות נוספות:
- 28.מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)הבועה יתפוצץ,מיתון 05/03/2012 01:21הגב לתגובה זו
- 27.פרסום נדלניסטים תרגיל שיווקי להרצת פראייר!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 01:19הגב לתגובה זו
- 26.שנים העולם במדיה מסתיר בפלסטר לדחות קריסה!!! (ל"ת)מיתון2012-13 05/03/2012 01:17הגב לתגובה זו
- 25.ב 04/03/2012 21:32הגב לתגובה זודיור ציבורי? לא... יעבור שנה, יבינו שיש מחנק אשראי שההאטה בהתחלות בנייה קיימת בשטח, למרות שהמדינה הוזילה את הקרקע. ויחשבו מה עושים בנידון... כי במהלך 2012 נגלה שלא רק שאין האצת בנייה, יש האטה משמעותית. ולמה? מחנק אשראי לקבלן אין ידיים עובדות פועלים. אז אין פותרים את זה? המדינה כמובן... המדינה... א... אה... לא עושה כלום בנידון.
- 24.יורם 04/03/2012 11:57הגב לתגובה זוהבנקים עכשיו ילחצו חזק על הקבלנים למכור ולהוריד מחיר....
- 23.רון 04/03/2012 11:45הגב לתגובה זוחבל מתהדק והנפילה קרובה מתמיד.
- 22.כלכלן 04/03/2012 09:49הגב לתגובה זועם דירות לא מכורות - כי לאנשים אין כסף לקנות אותן אפילו אם יקחו משכנתאות מהבנקים. כדי שלאנשים יהיה מספיק שטרות לקנות את כל הדירות הנבנות והמתוכננות הנגיד צריך להדפיס שטרות ולחלק לתושבים: או במשכורות, או בהלוואות, או בכיכרות. כדי שפיזית ניתן יהיה להיענות להצע הדירות יש להוריד את המחיר - אין אפשרות אחרת.
- 21.אייל 04/03/2012 09:34הגב לתגובה זוממש אבסורד , הקבלנים מסרבים לקלוט את המציאות החדשה. אנשים לא מוכנים להשתעבד יותר למשכנתא כל חייהם . ואלו שכן לא יכולים לקבל משכנתא .
- 20.תומר 04/03/2012 09:29הגב לתגובה זווהעובדה שגם דירושת יד שנייה נכנסות ללוח הכפול והרבה נמסרו לידי מתווכים, ל א ל ג ע ת מה שאתם קונים היום מחיר תקנו בזול יותר, תפסיקו להיות הפרייארים של הקבלנים והמדינה תאבת הבצע ( מיסוי מהגבוהים פה ביחס למשכורות) אלה עם ששת הספרות שיקנו בתים אתם תהיו מחץ לתמונה!!!!!!!!
- 19.אבי 5 04/03/2012 09:21הגב לתגובה זותפסיקו עם ההפחדות
- 18.שמש 04/03/2012 09:07הגב לתגובה זוהבנק לא מלווה כסף לקבלנים בגלל העיניים היפות שלהן, הם מרוויחים הון מההלוואות האלה. במקום לבכות, הקבלנים יכולים להרים את הכפפה להוריד מחירים ולמכור את מרבית הפרוייקט לפני שטרקטור אחד עלה על השטח וכולם יצאו מרוצים, הקבלן מימן את הפרוייקט הציבור זכה בהנחה והבנקים נשארו עם מסגרת האשראי שלהם. תנסו למצוא מי יצא מופסד כאן ( התשובה למתקשים - הבנקים ).
- ישראל 04/03/2012 09:52הגב לתגובה זוהמדינה גובה עד כ 60% מיסים על הדיור, עכשיו המדינה גובה פחות מיסים כי לא קונים אין כסף, לעומת זאת אם המדינה תוריד מיסים על הדיור (היא יודעת לעשות זאת טוב מאוד לטייקונים) אז יווצר מצב של צריכה על ידיי הצרכנים, שבעצם יגביר את שוב את גבייית המיסים. כנראה שביבי לא כל כך חכם, הוה היה יוצא גאון כלכלי, גם מיטים עם העם וגם נותן בוסט לכלכלה. הבעיה שכולם פה שבויים של השיטה, והשיטה מכתיבה את המהלכים
- השוק מחפש נקודת איזון חדשה (ל"ת)עמית 04/03/2012 09:28הגב לתגובה זו
- סיון 04/03/2012 09:22הגב לתגובה זומחירים ובגדול שיקראו לזה איך שירצו: הנחה, מבצע, הוזלנה ל-200 דירות ראשונות, מבצע לחודש בלבד, הנחה לחגים בלה בלה בלה זאת תחילת ההתרסקות!!! העיקר שהמחירים יורדים וימשיכו לרדת!
- 17.ממתין 04/03/2012 09:02הגב לתגובה זובירידה אז תמתינו!!!! ושלא יעבדו עלינו!!!!
- 16.susnl 04/03/2012 08:56הגב לתגובה זואם המימון לקבלנים יצומצם הם יבנו פחות ,אם כמות הדירות בשוק תקטן המחירים י ע ל ו כן יעלו , זה כל הסיפור.
- ממתין 04/03/2012 09:06הגב לתגובה זובפסיכולוגיה כתבות יזומות ע" י קבלנים לחוצים שמתחננים שיקנו מהם!!!! אבל אנחנו לא פראיירים!!! המחירים ירדו 7-10 אחוז וימשיכו לרדת ב 2012 בעוד 10-20 אחוז!!! לא מתקרבים עכשיו לנדלן נקודה !!!!!
- 15.יאיר 04/03/2012 08:53הגב לתגובה זועל מה אתם מדברים? מחסור בדירות? עובדתית עצם העובדה שהגענו ללימיט של הבנקים בפעם הראשונה אי פעם אומרת שבונים פה בכמויות אדירות
- צודק100% (ל"ת)g 04/03/2012 11:18הגב לתגובה זו
- 14.רון 04/03/2012 08:52הגב לתגובה זולקבלנים אין אשראי לרכוש קרקעות אין אפשרות עוד לשלם סכום גבוהים עבור קרקעות כי לא יישאר כסף לבנות
- 13.עומר 04/03/2012 08:48הגב לתגובה זולייקר עמלות ללקוחות (השכירים והחמורים של המדינה).... ידרשו מהטייקונים למכור קצת נכסים ושיחזירו להם הלוואות (הכל במשפחה הסיציליאנית...) במקום לבוא ולבכות לציבור החוסכים גרוש על גרוש שגם כך נדפקים במדינה הזו עם כל המחירים והעמלות....
- 12.ולאף אחד לא אכפת ? 04/03/2012 08:46הגב לתגובה זומעניין איך הבנקים ימצאו מעל 3 % או מעל בספרים שלהם ? על חשבון מי ? וכמה זה יעלה לנו ?
- 11.כלכלה בריאה 04/03/2012 08:41הגב לתגובה זו= מחנק אשראי גם לנו ...הבנקים לחוצים אז אנו גם בדרך האזרח הפשוט .. מחנק אשראי הכתובת על הקיר !! ממליץ שורט על בנקים . לא ממליץ , לא מריץ . אזרח מודאג
- 10.לבסוף מחירי הדירות ינסקו (ל"ת)אור 04/03/2012 08:35הגב לתגובה זו
- 9.מי שלא הוריד 10% יוריד 30% (ל"ת)נתן 04/03/2012 08:23הגב לתגובה זו
- 8.רדו מהעץ. 04/03/2012 08:18הגב לתגובה זואני מאמין שזה זרז להורדת מחירים.עד עכשיו היו עם אף בשמיים,שידרו אופטימיות וחשבו שהעצירה במכירות זאת גחמה חולפת.עכשיו,כשהבנק לוחץ- התמונה משתנה. זה הופך למצב של להיות או לחדול.לא תעיפו הסחורה בזול- לא תוכלו להמשיך להתגלגל לפרוייקטים חדשים.
- 7.משה 04/03/2012 08:01הגב לתגובה זולמחזר הלוואות כדי להמשיך לפרוייקט הבא. אם לא יוריד מחיר ימשיך לשלם ריבית ועלול להפסיד פרוייקטים למתחרים שהשכילו להוריד מחיר ראשונים ולמכור.
- 6.העיקר שהבורסה עולה (ל"ת)בלוף 04/03/2012 08:01הגב לתגובה זו
- 5.אביי כ 04/03/2012 07:53הגב לתגובה זוהמחירים. עומדים לרדת בצורה דרסתית ,,,,,,,,,,,,,,
- 4.אלי י 04/03/2012 07:47הגב לתגובה זומחירי הדירות לקראת. נפילה. גדולה. היזהרו !!!! המחירים עדיין. גבוהים. מאוד. וצפויים לרדת עוד. הרבה !!!!!!!
- 3.יורם מראשון 04/03/2012 07:45הגב לתגובה זוהיזמים/קבלנים מפסיקים לבנות, בגלל שבתנאים אלו לא כדאי לבנות בישראל ...
- g 04/03/2012 11:14הגב לתגובה זוולא בטוח שירוויחו במיוחד היום. אדיף לחקות ולא לקנות
- עמית 04/03/2012 08:49הגב לתגובה זוקבלן עושה הרבה יותר מ 10%. במחיר של היום!
- 2.קובי 04/03/2012 07:28הגב לתגובה זושיגיע אותו פרייאר וישלם את המחיר המופקע
- 1.צחי 04/03/2012 07:23הגב לתגובה זובנק ואת הציבור
- יזם 04/03/2012 08:03הגב לתגובה זועבור 10% רווח מפרוייקט, לא כדאי לממן 40% מעלות הפרוייקט מהון עצמי של היזם ...
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
