שוק במחנק: בנק הפועלים מתקרב לרף האשראי לבנייה וסוגר את הברז לקבלנים
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר צריכים להדליק נורת אזהרה בקרב מקבלי ההחלטות. לפי סקירתם הרבעונית, ברבעון הרביעי של 2011 הוחל בבנייתן של 9,870 דירות, ירידה של כ-13% בהשוואה לנתוני הרבעון השלישי אשר הסתכמו ב-11.4 אלף דירות. משמעות הנתונים היא שלמרות ההיצע הגדול של הקרקעות, הקבלנים מתקשים לבנות כאשר הסיבה העיקרית לכך היא מחנק האשראי.
אגף הפיקוח על הבנקים של בנק ישראל קובע כי בנק אינו יכול להקצות יותר מ-20% מסך כל הלוואותיו לענף אחד וזאת כדי להבטיח את יציבותם של הבנקים. הדבר כולל גם את ענף הבנייה והתשתיות (מהווים כ-4% מסך ההקצאה לענף).
ספירה לאחור בבנק הפועלים
בנק לאומי, שכבר חרג מסף האשראי שניתן להעניק לשוק הנדל"ן, פועל באופן זהיר מאוד במתן אשראי ללקוחות ותיקים וכמעט ואינו מעניק אשראי ללקוחות חדשים. ל-Bizportal נודע כי רמת האשראי של בנק הפועלים מתקרבת לרף העליון של החשיפה האפשרית ועומדת כיום על כ-19.7%. בהמשך לכך, בדומה לבנק לאומי, בנק הפועלים החל לאחרונה "לסגור את הברז" ליזמי הנדל"ן.
בנק הפועלים מפעיל בימים אלו מסננת מאוד דקה במתן אשראי - התנאים הפיננסיים של הפרויקט צריכים להיות רווחיים עבור הבנק באופן יוצא מהכלל ולרוב - ההון העצמי שיידרש יעלה ל-40% מהיקף ההלוואה. גורמים בבנק מדגישים כי הבנק עדיין עושה הכל בכדי לדאוג לאשראי זמין ללקוחותיו, אך הסיפור שונה בכל הנוגע ללקוחות של בנקים אחרים.
נרחיב ונאמר כי ישנה הקלה בהוראת בנק ישראל, לפיה המגבלה יכולה לעמוד על 22% ובלבד שחבויות ענף בינוי ונדל"ן לבנק, ללא חבויות בגין מימון עבודות תשתית, לא תעלה על 18% מסך כל חבויות הציבור לבנק. אולם, במידה ובנק אינו מעניק הלוואות ליוזמות תשתית, סף האשראי שניתן לא מאפשר לחרוג מחבות של 20%.
פישר - "חשיפת הבנקים לדיור ובנייה - כ-45%"
נגיד בנק ישראל סטנלי פישר נפגש בנובמבר 2011 עם שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס לדון במגבלות האשראי והשפעותיהן על ענף הנדל"ן. במהלך הפגישה ביקש אטיאס להפריד את ההלוואות לתשתיות מההלוואות לנדל"ן ובכך להתרחק מגבול ה-20%.
פישר אמר בתגובה לדברי אטיאס: "כיום 20-25% מנתח האשראי של הבנקים מופנה למשכנתאות, כלומר חשיפת המגזר הבנקאי לדיור ובנייה היא כ-45%. עלינו לזכור, שענף הנדל"ן הנו ענף מאוד מורכב, היות וישנו פער של כשנתיים בין תחילת הבנייה לבין המועד בו מוכרים את הדירה. כשהיזם מקבל החלטה על הקמת פרוייקט עליו להעריך מה יהיה מצב השוק בעוד שנתיים כאשר הנכס שהוא בונה יגיע לשוק."
ב-23 בפברואר נפגש שר האוצר יובל שטייניץ עם ראשי חמשת הבנקים הגדולים בישראל אשר הביעו את חששותיהם מהיווצרות משבר אשראי במשק. שטייניץ ציין כי "חשוב שבכוחות משותפים נדאג למקורות אשראי במשק". אחד הפתרונות המתגלגלים כיום במסדרונות הכנסת לפתרון משבר האשראי הוא מתן ערבות מדינה לכל בנק שיחרוג מרף ה-20%-22%.
באזל 3 - הקש שישבור את גב הגמל
אולם הגורם המשמעותי ביותר שעתיד להשפיע על מתן האשראי בשוק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט הוא אימוץ מדיניות אשראי מחמירה ברוח באזל 3. בנק ישראל דואג ליציבות הבנקים ועתיד לדרוש מהם ריתוק הון גדול יותר ברמת סיכון נמוכה כנגד ההלוואות המוענקות. (להרחבה בנושא באזל 3 כנסו ל:
המפקח על הבנקים צפוי לפרסם הוראה חדשה בקשר ליעד הלימות הון ליבה לבנקים. היעד החדש בהתאם להוראות באזל 3 יהווה יישור קו עם המקובל באירופה וצפוי להיות גבוה משמעותית מהלימות הון של 7.5% שנדרשת היום במערכת הבנקאית ולפי הערכות יגיע לרמה של 10%-11%, בדומה לרמה הנהוגה בבנקים במדינות ה-OECD.
לדברי עדי סקופ, אנליסט הבנקים של IBI, קיימת הסתברות גבוה למחסור אשראי בעקבות כניסתן של תקנות באזל 3 לתוקף "הבנקים יצטרכו להגדיל את הונם העצמי במיליארדי שקלים על מנת לעמוד ביעד הלימות הון ליבה חדש ובמקביל להפחית נכסי סיכון, דבר שיפגע בכמות האשראי במשק ויקשה על לווים רבים למחזר חובות. המחסור באשראי ללא ספק יקבל ביטוי בענף הנדל"ן כפי שאנו מתחילים לראות כבר כיום."
בנק ישראל נמצא כעת בין הפטיש לסדן. אחרי זינוק של 50% במחירי הדיור בשנתיים, בעת האחרונה פועלים נמרצות הבנק המרכזי והממשלה יחדיו להגדלת היצע הדירות ולהביא לירידת מחירים. אך כעת במידה והבנקים יאלצו להגדיל הון ולהימנע מלספק אשראי נוסף לענף, הקבלנים צפויים להיתקל בקושי רב בקבלת מימון - דבר אשר יעצור פיתוח פרויקטים חדשים ויפגע בהגדלת היצע הדירות. מנגד, הדבר יכול להוביל לצניחה במחירי הקרקעות.
כתבות נוספות:
- 28.מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)הבועה יתפוצץ,מיתון 05/03/2012 01:21הגב לתגובה זו
- 27.פרסום נדלניסטים תרגיל שיווקי להרצת פראייר!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 01:19הגב לתגובה זו
- 26.שנים העולם במדיה מסתיר בפלסטר לדחות קריסה!!! (ל"ת)מיתון2012-13 05/03/2012 01:17הגב לתגובה זו
- 25.ב 04/03/2012 21:32הגב לתגובה זודיור ציבורי? לא... יעבור שנה, יבינו שיש מחנק אשראי שההאטה בהתחלות בנייה קיימת בשטח, למרות שהמדינה הוזילה את הקרקע. ויחשבו מה עושים בנידון... כי במהלך 2012 נגלה שלא רק שאין האצת בנייה, יש האטה משמעותית. ולמה? מחנק אשראי לקבלן אין ידיים עובדות פועלים. אז אין פותרים את זה? המדינה כמובן... המדינה... א... אה... לא עושה כלום בנידון.
- 24.יורם 04/03/2012 11:57הגב לתגובה זוהבנקים עכשיו ילחצו חזק על הקבלנים למכור ולהוריד מחיר....
- 23.רון 04/03/2012 11:45הגב לתגובה זוחבל מתהדק והנפילה קרובה מתמיד.
- 22.כלכלן 04/03/2012 09:49הגב לתגובה זועם דירות לא מכורות - כי לאנשים אין כסף לקנות אותן אפילו אם יקחו משכנתאות מהבנקים. כדי שלאנשים יהיה מספיק שטרות לקנות את כל הדירות הנבנות והמתוכננות הנגיד צריך להדפיס שטרות ולחלק לתושבים: או במשכורות, או בהלוואות, או בכיכרות. כדי שפיזית ניתן יהיה להיענות להצע הדירות יש להוריד את המחיר - אין אפשרות אחרת.
- 21.אייל 04/03/2012 09:34הגב לתגובה זוממש אבסורד , הקבלנים מסרבים לקלוט את המציאות החדשה. אנשים לא מוכנים להשתעבד יותר למשכנתא כל חייהם . ואלו שכן לא יכולים לקבל משכנתא .
- 20.תומר 04/03/2012 09:29הגב לתגובה זווהעובדה שגם דירושת יד שנייה נכנסות ללוח הכפול והרבה נמסרו לידי מתווכים, ל א ל ג ע ת מה שאתם קונים היום מחיר תקנו בזול יותר, תפסיקו להיות הפרייארים של הקבלנים והמדינה תאבת הבצע ( מיסוי מהגבוהים פה ביחס למשכורות) אלה עם ששת הספרות שיקנו בתים אתם תהיו מחץ לתמונה!!!!!!!!
- 19.אבי 5 04/03/2012 09:21הגב לתגובה זותפסיקו עם ההפחדות
- 18.שמש 04/03/2012 09:07הגב לתגובה זוהבנק לא מלווה כסף לקבלנים בגלל העיניים היפות שלהן, הם מרוויחים הון מההלוואות האלה. במקום לבכות, הקבלנים יכולים להרים את הכפפה להוריד מחירים ולמכור את מרבית הפרוייקט לפני שטרקטור אחד עלה על השטח וכולם יצאו מרוצים, הקבלן מימן את הפרוייקט הציבור זכה בהנחה והבנקים נשארו עם מסגרת האשראי שלהם. תנסו למצוא מי יצא מופסד כאן ( התשובה למתקשים - הבנקים ).
- ישראל 04/03/2012 09:52הגב לתגובה זוהמדינה גובה עד כ 60% מיסים על הדיור, עכשיו המדינה גובה פחות מיסים כי לא קונים אין כסף, לעומת זאת אם המדינה תוריד מיסים על הדיור (היא יודעת לעשות זאת טוב מאוד לטייקונים) אז יווצר מצב של צריכה על ידיי הצרכנים, שבעצם יגביר את שוב את גבייית המיסים. כנראה שביבי לא כל כך חכם, הוה היה יוצא גאון כלכלי, גם מיטים עם העם וגם נותן בוסט לכלכלה. הבעיה שכולם פה שבויים של השיטה, והשיטה מכתיבה את המהלכים
- השוק מחפש נקודת איזון חדשה (ל"ת)עמית 04/03/2012 09:28הגב לתגובה זו
- סיון 04/03/2012 09:22הגב לתגובה זומחירים ובגדול שיקראו לזה איך שירצו: הנחה, מבצע, הוזלנה ל-200 דירות ראשונות, מבצע לחודש בלבד, הנחה לחגים בלה בלה בלה זאת תחילת ההתרסקות!!! העיקר שהמחירים יורדים וימשיכו לרדת!
- 17.ממתין 04/03/2012 09:02הגב לתגובה זובירידה אז תמתינו!!!! ושלא יעבדו עלינו!!!!
- 16.susnl 04/03/2012 08:56הגב לתגובה זואם המימון לקבלנים יצומצם הם יבנו פחות ,אם כמות הדירות בשוק תקטן המחירים י ע ל ו כן יעלו , זה כל הסיפור.
- ממתין 04/03/2012 09:06הגב לתגובה זובפסיכולוגיה כתבות יזומות ע" י קבלנים לחוצים שמתחננים שיקנו מהם!!!! אבל אנחנו לא פראיירים!!! המחירים ירדו 7-10 אחוז וימשיכו לרדת ב 2012 בעוד 10-20 אחוז!!! לא מתקרבים עכשיו לנדלן נקודה !!!!!
- 15.יאיר 04/03/2012 08:53הגב לתגובה זועל מה אתם מדברים? מחסור בדירות? עובדתית עצם העובדה שהגענו ללימיט של הבנקים בפעם הראשונה אי פעם אומרת שבונים פה בכמויות אדירות
- צודק100% (ל"ת)g 04/03/2012 11:18הגב לתגובה זו
- 14.רון 04/03/2012 08:52הגב לתגובה זולקבלנים אין אשראי לרכוש קרקעות אין אפשרות עוד לשלם סכום גבוהים עבור קרקעות כי לא יישאר כסף לבנות
- 13.עומר 04/03/2012 08:48הגב לתגובה זולייקר עמלות ללקוחות (השכירים והחמורים של המדינה).... ידרשו מהטייקונים למכור קצת נכסים ושיחזירו להם הלוואות (הכל במשפחה הסיציליאנית...) במקום לבוא ולבכות לציבור החוסכים גרוש על גרוש שגם כך נדפקים במדינה הזו עם כל המחירים והעמלות....
- 12.ולאף אחד לא אכפת ? 04/03/2012 08:46הגב לתגובה זומעניין איך הבנקים ימצאו מעל 3 % או מעל בספרים שלהם ? על חשבון מי ? וכמה זה יעלה לנו ?
- 11.כלכלה בריאה 04/03/2012 08:41הגב לתגובה זו= מחנק אשראי גם לנו ...הבנקים לחוצים אז אנו גם בדרך האזרח הפשוט .. מחנק אשראי הכתובת על הקיר !! ממליץ שורט על בנקים . לא ממליץ , לא מריץ . אזרח מודאג
- 10.לבסוף מחירי הדירות ינסקו (ל"ת)אור 04/03/2012 08:35הגב לתגובה זו
- 9.מי שלא הוריד 10% יוריד 30% (ל"ת)נתן 04/03/2012 08:23הגב לתגובה זו
- 8.רדו מהעץ. 04/03/2012 08:18הגב לתגובה זואני מאמין שזה זרז להורדת מחירים.עד עכשיו היו עם אף בשמיים,שידרו אופטימיות וחשבו שהעצירה במכירות זאת גחמה חולפת.עכשיו,כשהבנק לוחץ- התמונה משתנה. זה הופך למצב של להיות או לחדול.לא תעיפו הסחורה בזול- לא תוכלו להמשיך להתגלגל לפרוייקטים חדשים.
- 7.משה 04/03/2012 08:01הגב לתגובה זולמחזר הלוואות כדי להמשיך לפרוייקט הבא. אם לא יוריד מחיר ימשיך לשלם ריבית ועלול להפסיד פרוייקטים למתחרים שהשכילו להוריד מחיר ראשונים ולמכור.
- 6.העיקר שהבורסה עולה (ל"ת)בלוף 04/03/2012 08:01הגב לתגובה זו
- 5.אביי כ 04/03/2012 07:53הגב לתגובה זוהמחירים. עומדים לרדת בצורה דרסתית ,,,,,,,,,,,,,,
- 4.אלי י 04/03/2012 07:47הגב לתגובה זומחירי הדירות לקראת. נפילה. גדולה. היזהרו !!!! המחירים עדיין. גבוהים. מאוד. וצפויים לרדת עוד. הרבה !!!!!!!
- 3.יורם מראשון 04/03/2012 07:45הגב לתגובה זוהיזמים/קבלנים מפסיקים לבנות, בגלל שבתנאים אלו לא כדאי לבנות בישראל ...
- g 04/03/2012 11:14הגב לתגובה זוולא בטוח שירוויחו במיוחד היום. אדיף לחקות ולא לקנות
- עמית 04/03/2012 08:49הגב לתגובה זוקבלן עושה הרבה יותר מ 10%. במחיר של היום!
- 2.קובי 04/03/2012 07:28הגב לתגובה זושיגיע אותו פרייאר וישלם את המחיר המופקע
- 1.צחי 04/03/2012 07:23הגב לתגובה זובנק ואת הציבור
- יזם 04/03/2012 08:03הגב לתגובה זועבור 10% רווח מפרוייקט, לא כדאי לממן 40% מעלות הפרוייקט מהון עצמי של היזם ...
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
האחים חג'ג'אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
חג'ג' קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 11.93% מדווחת כי חברת הד מאסטר, שבה היא מחזיקה בשרשור 50% מההון, מוכרת את זכויותיה במתחם שד"ל בתל אביב לקבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב. על פי הדיווח, התמורה הבסיסית בעסקה נאמדת בכ-730 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כאשר מרבית הסכום צפויה להיות משולמת בתוך כ־60 יום ממועד קבלת שוברי האגרות שיונפקו לצורך הוצאת היתר הבנייה המלא לפרויקט. החברה מציינת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב של כניסה לחישובי אגרות, שלב מקדים לקראת קבלת היתר.
המתחם הנמכר משתרע על שטח קרקע של כ-3,109 מ"ר וכולל זכויות בנייה נרחבות במיקום מרכזי בעיר, בסמוך לרחובות רוטשילד, יבנה ושדרות שד"ל. במקום יוקם מגדל בן כ־40 קומות, עם כ-17 אלף מ"ר שטחי מגורים, ועוד כ-20 אלף מ"ר למלונאות ומסחר, לצד חניון תת־קרקעי ומבנה ציבור. המגדל נמצא בשלבי בנייה וחברת הפרויקט השלימה נכון לעתה את עבודת השימור במבנה באתר
העסקה כוללת מנגנון אפסייד, שלפיו הד מאסטר תהיה זכאית לתמורה נוספת בשיעור של 30% מהתקבולים ממכירת דירות בפרויקט, ככל שמחיר המכירה למ"ר יעלה על 97,458 שקל למ"ר מכירה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד. לפני כשנה, העריכה חג'ג' כי המחיר הממוצע למ"ר מגורים בפרויקט הוא כ-85,000 שקל.
חג'ג' מממשת
על פי המצגת האחרונה של חג'ג' הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 374 מיליון שקל. על פי ההסכם, הד מאסטר תמכור ב-730 וחג'ג' תקבל מחצית מהסכום, כלומר 365 מיליון שקל. עבור חג'ג' זו עסקה מצוינת, היות והעסקה מפחיתה את המינוף, מקטינה את החוב של החברה, חוסכת את העלויות שעוד צפויות לפרויקט (כ-162 מיליון שקל, על פי דוח הרבעון השלישי) ומקבלת מימוש מיידי של הפרויקט כבר היום, בדיסקאונט קטן מאד. החלופה, כמובן היא להמתין להיתר, לעלות לקרקע ולשווק ולחכות למימוש שיתרחש בעוד מספר שנים.
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה חג'ג' השקיעה בפרויקט כ-175 מיליון שקל, ושוב, על פי דוח הרבעון השלישי, ההשקעות הצפויות לה בעתיד הן כ-162 מיליון שקל נוספים.
העסקה היא הבעת אמון בשוק מצד הקונה, היות וככל הנראה היא מצפה לעליות מחירים שיקרו בטווח שבין היתר הבניה ועד האיכלוס. גם חג'ג' לוקחת את העליות בחשבון, היות וישנו מנגנון שמעניק לקבוצה פרמיה כלשהי על מכירות בסכומים גבוהים משמעותית מהמחירים כיום למ"ר באזור.
